Mieter nicht erreichbar

Behörden & Recht Mietrecht
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Was wäre wenn man einen Mieter telefonisch und schriftlich nicht erreichen kann und es den anschein hätte, daß der Wohnraum nur als Schein-Wohnsitz benutzt würde, da nach Auskunft anderer Mieter dieser seit 2 Jahren nicht gesehen wurde. Der Mieter würde aber pünktlich seine Miete zahlen und auch seine Post ca. 1 x im Monat ab, jedoch nicht auf Anschreiben des Vermieters reagieren. Der Vermieter müsste aber dringend in die Wohnung, da er befürchtet, daß es in die Wohnung reinregnet, wegen eines undichten Daches. Desweiteren müsste eine vom Bauamt gegebene dringende Veränderung innerhalb der Wohnung durchgeführt werden.
Welche Möglichkeiten hätte der Vermieter?

Sandra

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Hallo Sandra,

nach der Schilderung: Alle!

Post wird doch abgeholt. Außerdem liegen zwingende Gründe vor. Notfalls per Einschreiben mit Rückschein mitteilen, dass die Wohnung notwendigerweise betreten werden muss.

Gruß!

Horst

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Einschreiben würde aber nichts nützen, wenn der Mieter seine Post nur 1 x im Monat abholen würde.

Was heiß „Alle“

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Ein betreten der Wohnung ist-soweit ich weiß- gestattet wen Gefahr droht, ob da ein möglicher wasserschaden mitreinfällt weiß ich nicht. Ansonsten kann man dem Mieter einen Termin nennen, bis zu dem er sich melden soll und schreiben, das man, sollte er sich nicht melden, die wohnung betreten wird, solch ein brief sollte man wenn möglich irgendwie bezeugen können.

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Hallo an dieser Stelle.

nach der Schilderung: Alle!

Post wird doch abgeholt. Außerdem liegen zwingende Gründe vor.
Notfalls per Einschreiben mit Rückschein mitteilen, dass die
Wohnung notwendigerweise betreten werden muss.

Einschreiben würde aber nichts nützen, wenn der Mieter seine
Post nur 1 x im Monat abholen würde.

Interessant an Briefen ist der beweisbare ‚Zugang‘.
Deswegen das Einschreiben mit Rückschein. Zumindest sollte die
Post den Zugang zum Briefkasten des Mieters nachweisen können.

Was heiß „Alle“

Z.B. das die Wohnung durch unsachgemässe Benutzung beschädigt wird.
Wenn der VM das konkret nachweisen kann, dürfte ein Aufbrechen der
Wohnungstür seitens der Polizei möglich sein.

Ist das ein Altbau ? Dann darf man als VM 1x jährlich die Wohnung inspizieren (‚nur‘ Amtsgericht : Az.: 4 C 365/04)

HTH
mfg M.L.

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Ist das ein Altbau ? Dann darf man als VM 1x jährlich die
Wohnung inspizieren (‚nur‘ Amtsgericht : Az.: 4 C 365/04)

HTH
mfg M.L.

Ja, ist ein Altbau, man müsste auch dringend rein, da aufgrund von Auflagen seitens der Stadt (Brandschutz) Umbaumassnahmen durchgeführt werden müssen.

Sandra

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Hallo!

Post wird doch abgeholt. Außerdem liegen zwingende Gründe vor.
Notfalls per Einschreiben mit Rückschein mitteilen, dass die
Wohnung notwendigerweise betreten werden muss.

Einschreiben würde aber nichts nützen, wenn der Mieter seine
Post nur 1 x im Monat abholen würde.

Interessant an Briefen ist der beweisbare ‚Zugang‘.
Deswegen das Einschreiben mit Rückschein. Zumindest sollte die
Post den Zugang zum Briefkasten des Mieters nachweisen können.

Verwechselst Du das nicht mit dem Einwurfeinschreiben?

http://www.deutschepost.de/dpag?&xmlFile=6396

Viele Grüße

Stefan

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Hallo an dieser Stelle.

Verwechselst Du das nicht mit dem Einwurfeinschreiben?

http://www.deutschepost.de/dpag?&xmlFile=6396

Interessanter link. Danke :smile: Aber man kann seine Augen und Ohren nicht überall haben :wink:
Hm, sehr motivierend: „Was passiert, wenn der Empfänger das Einschreiben nicht annimmt?“ ->"Empfänger, Ehegatten, Empfangsbevollmächtigte und Postempfangsbeauftragte können die Annahme eines Einschreiben verweigern. Ersatzempfänger sind dazu nicht berechtigt.

In diesen Fällen wird die Sendung als Einschreiben an den Absender zurückgesandt. Rückscheine werden nicht zurückgesandt."
Also dazu fällt einem nichts mehr ein…
Da muss man als VM wohl härtere Mittel zum Eingang in die Wohnung anwenden…

mfg M.L.

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Hallo Sandra,

ich bin wirklich erstaunt, was Dir in dieser Sache hier bislang geraten wurde.
In meinen Augen gibt es nur eine Möglichkeit: Du mußt den Mieter, sofern noch nicht geschehen, beweißsicher und mit Fristsetzung auffordern Dir Zutritt zu gewähren. Dazu wäre entweder ein Einwurfeinschreiben oder der persönliche Einwurf unter Zeugen geeignet (wobei die Zeugen auch den Inhalt des Umschlags bezeugen können sollten).
Wenn diese Frist verstrichen ist, würde ich die Sache einem Anwalt übergeben, dessen Kosten der Mieter zu tragen hätte (aber selbst wenn man auf diesen Kosten sitzen bleibt, sind sie imho gut angelegt).
Auf keinen Fall würde ich mir selbst Zutritt zur Wohnung verschaffen, auch nicht unter Zeugen. Das würde mit hoher Wahrscheinlichkeit nach hinten losgehen.
Ob und wie man sich gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschaffen kann, kann nur ein Rechtsanwalt bei Kenntnis der gesamten Sachlage beurteilen. Hier muß eine Güterabwägung vorgenommen werden (Eigentumsrecht kontra Persönlichkeitsrecht und Recht auf Unverletzlichkeit der Wohnung), die in einem Internetforum nicht zu leisten ist.
Man kann (muß aber nicht) den Mieter natürlich noch daraufhinweisen, daß er sich u.U. schadenersatzpflichtig macht für Schäden die am Eigentum entstehen.

Was mich persönlich interessieren würde: Welche brandschutztechnische Auflage erfordert das Betreten der Wohnung?
MIr fallen da spontan nur zwei Bereiche ein: der zweite Rettungsweg ist nicht gesichert (z.B. Fenster zu klein oder Dachflächenfenster ohne Auftritt o.ä.) oder die brandschutztechnische Abtrennung der Wohnung ist mangelhaft. Ist es etwas derartiges?

Gruß Stefan

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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So etwas hatte ich in meiner Praxis noch nicht, aber als Verwalter (oder Eigentümer) würde ich keine Sekunde zögern, mir unter Anwesenheit von Zeugen Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Man darf hier nicht übersehen, dass der Mieter seiner Aufsichts- und Fürsorgepflicht für das Ihm überlassene Eigentum in keiner Weise nachkommt. Er kann ja glatt noch froh sein, wenn jemand sich seiner vertraglichen Pflichten annimmt, denn den aus seiner Verweigerungshaltung entstehenden möglichen Schaden wird er selbst wohl kaum zahlen können. Für die vom Bauamt vorgegebene Veränderung allerdings würde ich erstmal ein Einschreiben/Rückschein mit Ankündigung der notwendigen Begehung, dem Hinweis auf die „höhere Gewalt“ und Fristsetzung wählen, direkt den Hinweis dazu, dass bei Nichtbeachtung weitere Kosten (anwaltliche usw) auf den Mieter zukommen werden.

Zitat

http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgem…

  1. Folgende Gründe berechtigen den Vermieter zum Betreten nach Voranmeldung:

…
…
…

  1. Ohne Voranmeldung darf der Vermieter Ihre Wohnung ausnahmsweise dann betreten, wenn offensichtlich akute Gefahr für sein Eigentum besteht - z.B. bei Wasserrohrbruch oder Feuer.

Zitat Ende!

Es gibt eben nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten, die sich aus einem Mietvertrag ergeben, manchen Mietern sollte man das auf die Stirn tättowieren!

Und für unsere Freunde, die immer direkt mit dem Mieterschutzbund wedeln, gibt es hier diesen Link:

http://www.mieterschutzbund-berlin.de/6_1_2.html

Oder hier:

http://www.bmgev.de/mieterecho/296/22.htm unter der Überschrift „Abwesenheit“

Viel Glück

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So etwas hatte ich in meiner Praxis noch nicht, aber als
Verwalter (oder Eigentümer) würde ich keine Sekunde zögern,
mir unter Anwesenheit von Zeugen Zutritt zur Wohnung zu
verschaffen.

Dabei viel Spaß…vor allem bei der anschließenden Anklage wg. Hausfriedensbruch (hast Du die von Dir geposteten Links eigentlich gelesen?).

Man darf hier nicht übersehen, dass der Mieter
seiner Aufsichts- und Fürsorgepflicht für das Ihm überlassene
Eigentum in keiner Weise nachkommt. Er kann ja glatt noch froh
sein, wenn jemand sich seiner vertraglichen Pflichten annimmt,
denn den aus seiner Verweigerungshaltung entstehenden
möglichen Schaden wird er selbst wohl kaum zahlen können.

Ob er darüber froh ist oder nicht, entscheidet aber weder Vermieter noch Verwalter.

Für
die vom Bauamt vorgegebene Veränderung allerdings würde ich
erstmal ein Einschreiben/Rückschein mit Ankündigung der
notwendigen Begehung, dem Hinweis auf die „höhere Gewalt“ und
Fristsetzung wählen,

Interessante Auslegung. Eine behördliche Anordnung ist also „höhere Gewalt“? Sorry, wenns nicht so ernst wäre, könnte man darüber glatt lachen.

Zitat

http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgem…

  1. Folgende Gründe berechtigen den Vermieter zum Betreten nach
    Voranmeldung:

…
…
…

  1. Ohne Voranmeldung darf der Vermieter Ihre Wohnung
    ausnahmsweise dann betreten, wenn offensichtlich akute Gefahr
    für sein Eigentum besteht - z.B. bei Wasserrohrbruch oder
    Feuer.

Zitat Ende!

Zitate, vor allem wenn sie „fachlich“ erscheinen, sind ja schön, man sollte dabei aber bedenken, daß verkürzte Darstellungen gefährlich sind. Was die meisten hier lesen werden, steht aber nicht da: daß man die Wohnung auch gewaltsam betreten dürfe (was der Vermieter so gut wie nie darf).

Es gibt eben nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten, die
sich aus einem Mietvertrag ergeben, manchen Mietern sollte man
das auf die Stirn tättowieren!

UNd manchen Vermietern sollte man auf die Stirn tattowieren, daß der Mieter kein Leibeigener ist, der alles Mögliche zu erdulden hat… (nur bringen solche Feststellungen nichts)

Und für unsere Freunde, die immer direkt mit dem
Mieterschutzbund wedeln, gibt es hier diesen Link:

http://www.mieterschutzbund-berlin.de/6_1_2.html

Dieser Link ist wirklich lesenswert, vor allem auch das dort verlinkte Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Die Fragerin (aber offensichtlich auch Du) sollte sich für die Lektüre ein wenig Zeit nehmen. Dann findet man z.B. folgenden Absatz:

"Folgen eines unberechtigten Betretens Ihrer Mieträume durch den Vermieter

Betritt der Vermieter die Wohnung, ohne vom Mieter hinein gebeten worden zu sein, verwirklicht dies den Straftatbestand des Hausfriedensbruches. Der Vermieter kann seine Rechte ausschließlich gerichtlich durchsetzen. In einem solchen Fall, sollte die Polizei gerufen und Strafanzeige gestellt werden. Dem Mieter wird ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zustehen."

Auch interessant (ein Zitat aus dem verlinkten Urteil):
"Die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. BVerfGE 89, 1 ). "

Gruß Stefan

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Zitate, vor allem wenn sie „fachlich“ erscheinen, sind ja
schön, man sollte dabei aber bedenken, daß verkürzte
Darstellungen gefährlich sind. Was die meisten hier lesen
werden, steht aber nicht da: daß man die Wohnung auch
gewaltsam betreten dürfe (was der Vermieter so gut wie nie
darf).

Wo hat denn die Fragestellerin etwas vom „gewaltsamen Betreten“ geschrieben?

Und für unsere Freunde, die immer direkt mit dem
Mieterschutzbund wedeln, gibt es hier diesen Link:

http://www.mieterschutzbund-berlin.de/6_1_2.html

Dieser Link ist wirklich lesenswert, vor allem auch das dort
verlinkte Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Die Fragerin
(aber offensichtlich auch Du) sollte sich für die Lektüre ein
wenig Zeit nehmen. Dann findet man z.B. folgenden Absatz:

"Folgen eines unberechtigten Betretens Ihrer Mieträume durch
den Vermieter

Betritt der Vermieter die Wohnung, ohne vom Mieter hinein
gebeten worden zu sein, verwirklicht dies den Straftatbestand
des Hausfriedensbruches. Der Vermieter kann seine Rechte
ausschließlich gerichtlich durchsetzen. In einem solchen Fall,
sollte die Polizei gerufen und Strafanzeige gestellt werden.
Dem Mieter wird ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen
Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses
zustehen."

Fein, das gilt auch, und zwar für die Verweigerung des Mieters, dem Vermieter sein zugesichertes regelmäßiges Begehungsrecht nach Ankündigung zu ermöglichen. Hier handelt es sich aber um einen Notfal, bei dem es nicht nur darum geht, Schaden vom Eigentum des Vermieters abzuwenden. Muss man Dich wirklich über die möglichen Folgeschäden eines Wassereinbruchs informieren?

Auch ein Zitat aus dem oben erwähnten Beitrag:

Ist eine andere Möglichkeit zur Schadenbehebung nicht ersichtlich, kann der Vermieter die Mieträume auch ohne den Mieter bzw. dessen Einverständnis betreten.

Noch ein Wort zum Bauamt. Behördliche Anweisungen dieser Art sind für den Vermieter verbindlich und veranlassen diesen dazu, über das zwei- bzw einjährige Begehungsrecht hinaus, unter dem Aspekt der behördlichen Auflage eine zusätzliche Begehung durchzuführen. Dem kann sich ein Mieter wie auch ein Vermieter nicht entziehen. Und so etwas nenne ich nun einmal „höhere Gewalt“. Oder muss sich nach Deinem Verständnis zum Vorliegen von „höherer Gewalt“ erst der liebe Gott einschalten?

Goosie, mir ist bei Deinen bisherigen Postings schon öfter aufgefalen, dass Du unreflektiert verbraucherfreundlich argumentierst, man könnte meinen, es handelt sich bei Dir um einen Sozialberufler vom Schlage " Streetworker", der grundsätzlich dem scheinbar Unterlegenen Recht gibt.

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Hi, (auch bei sachlichen Auseinandersetzungen kann man höflich bleiben)

Wo hat denn die Fragestellerin etwas vom „gewaltsamen
Betreten“ geschrieben?

nicht die Fragerin, sondern Du! Du hast zwar „gewaltsam“ nicht in wörtlich geschrieben, aber dieser Satz von Dir wird von den meisten Menschen so aufgefasst werden: „…aber als Verwalter (oder Eigentümer) würde ich keine Sekunde zögern, mir unter Anwesenheit von Zeugen Zutritt zur Wohnung zu verschaffen.“
(„Gewaltsam“ meint hier nicht nur den Einsatz körperlicher Gewalt, sondern generell das unbefugte Betreten, da eine Wohnung selten offen stehen wird)

Fein, das gilt auch, und zwar für die Verweigerung des
Mieters, dem Vermieter sein zugesichertes regelmäßiges
Begehungsrecht nach Ankündigung zu ermöglichen. Hier handelt
es sich aber um einen Notfal, bei dem es nicht nur darum geht,
Schaden vom Eigentum des Vermieters abzuwenden. Muss man Dich
wirklich über die möglichen Folgeschäden eines Wassereinbruchs
informieren?

Nein, sicher nicht. Aber da schon mehrfach versucht wurde den Mieter zu erreichen (und dabei mehrere Tage verstrichen sein müssen), kann ich einen solchen Notfall beim besten Willen nicht sehen.

Auch ein Zitat aus dem oben erwähnten Beitrag:

Ist eine andere Möglichkeit zur Schadenbehebung nicht
ersichtlich, kann der Vermieter die Mieträume auch ohne den
Mieter bzw. dessen Einverständnis betreten.

Und weiter unten heißt es dann: „Der Vermieter darf sein Zutrittsrecht in keinem Fall eigenmächtig mittels eines Nachschlüssels oder unter Einsatz von Gewalt durchsetzen. Seine einzige Möglichkeit ist es, Klage auf Zutritt zu Ihrer Wohnung zu erheben. Er kann den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen. Ausnahmen sind nur dann zulässig, wenn das Betreten Ihrer Wohnung zur konkreten Gefahrenabwehr erforderlich ist.“

Wobei jeder Vermieter gut beraten ist den letzten Satz sehr vorsichtig auszulegen. Für die Gefahrenabwehr gibt es zuständige Behörden, denen ein Hausfriedensbruch ausdrücklich gestattet ist. Und die Gefahren eines Wasserrohrbruches kann man durch Abschiebern der Hauptwasserleitung vorläufig beseitigen, danach ist z.B. Zeit für eine einstweilige Verfügung.
Wie ich schon an anderer Stelle schrieb: es gibt Situationen, die einen Hausfriedensbruch rechtfertigen, auch für den Vermieter. Aber in der beschriebenen Situation sehe dies beim besten Willen nicht.

Goosie, mir ist bei Deinen bisherigen Postings schon öfter
aufgefalen, dass Du unreflektiert verbraucherfreundlich
argumentierst, man könnte meinen, es handelt sich bei Dir um
einen Sozialberufler vom Schlage " Streetworker", der
grundsätzlich dem scheinbar Unterlegenen Recht gibt.

Wer lesen kann ist klar im Vorteil… Ich habe der Fragerin in meiner direkten Antwort einen Weg aufgezeigt, wie sie zu ihrem Recht kommt ohne sich selbst in die Nesseln zu setzen. Wie Du zu dieser (wohl auch beleidigend gemeinten) Aussage kommst ist mir ein echtes Rätsel, aber letztlich auch egal.

Und trotzdem bleibe ich höflich und verabschiede mich mit einem (wenn auch etwas kopfschüttelnden) Gruß

Stefan

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Hi,

deswegen sollte man nie nicht Einschreiben/Rückschein wählen, sondern tatsächlich Einwurfeinschreiben.

Denn: Ein Einwurfeinschreiben gilt dann als zugestellt! Und damit ist alles gültig was in diesem Schreiben steht (z.B. Kündigung etc.).

Um die Abholung und Sichtung der eigenen Post muss sich der Empfänger kümmern.

Gruß
Nita