Staffelmiete (Sinn und Zweck, Verfahren)

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

was ist der Sinn und Zweck einer Staffelmiete?
Oder, anders formuliert, was bewegt den Vermieter so etwas zu vereinbaren?

Geht es darum einen Mieter mit einer zunächst niedrigen Miete zu ködern die dann im Laufe der Staffelmietzeit stets (bis zur örtl. Vergleichsmiete) steigt?

Der Zweck (Schutz vor unbekannten Mieterhöhungen wg. Modernisierung) schützt doch nur den Mieter. Warum macht der Vermieter das dann?

Und weiter:
Was passiert nach Ablauf der Staffelmietzeit in der Praxis?
Ganz „normale“ Mieterhöhungen? Oder wird in der Praxis der Vertrag dann irgendwie mit neuer Staffelmiete geändert?

Ist dieses Instrument nicht irgendwie dem Mietrecht systemfremd? Wer kann mir dies erklären?

Besten Dank!
Jonas

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Hallo Jonas,

hier erstmal der Gesetzestext, der zwingend ist, vgl. Absatz 4.
(nur zuGUNSTEN des Mieters kann davon abgewichen werden)

http://dejure.org/gesetze/BGB/557a.html

was ist der Sinn und Zweck einer Staffelmiete?

Regelmäßige Erhöhungen. Große Erhöhungen auf einen Schlag
bringen oft/meist viel Ärger, sind an enge rechtliche
Voraussetzungen gebunden etc. Wenn der Vermieter gleich
z.B. 2 % pro Jahr vereinbart, dann kann er sicher
sein Inflationsausgleich und evtl. Wertsteigerungen
auf jeden Fall zu bekommen.

Geht es darum einen Mieter mit einer zunächst niedrigen Miete
zu ködern die dann im Laufe der Staffelmietzeit stets (bis zur
örtl. Vergleichsmiete) steigt?

Das ist natürlich in jedem Einzelfall anders. Man kann
auch gleich ortsübliche Vergleichsmiete vereinbaren und
trotzdem Staffelmieterhöhungen. Staffelmieterhöhungen werden
(solange sie nicht gegen das Wucherverbot verstoßen - und das ist SEHR selten der Fall) NICHT MEHR an der ortsüblichen Vergleichsmiete
gemessen.

Der Zweck (Schutz vor unbekannten Mieterhöhungen wg.
Modernisierung)

Wo steht das ? Bin mir fast ganz sicher, dass Staffelmietvertrag
spätere Mieterhöhungen wegen Modernisierung NICHT ausschließt.

Warum macht der
Vermieter das dann?

Warum nicht ? Jedes Jahr, bzw. regelmäßig, X Prozent mehr
Miete - ist doch für den Vermieter nicht schlecht ?

Was passiert nach Ablauf der Staffelmietzeit in der Praxis?

Wenn sie überhaupt abläuft…
Kenne Mietverträge, die haben Staffelmietpreise für
die nächsten 30 Jahre vereinbart.
Wenn sie wirklich abläuft bleibt es beim letzten Mietpreis.

Ist dieses Instrument nicht irgendwie dem Mietrecht
systemfremd? Wer kann mir dies erklären?

Nö, steht ja ausdrücklich im Gesetz.

Gruß, trobi

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Ergänzung
Hi,

vorerst besten Dank!

Das was ich oben geschrieben habe, stammt - soweit ich das richtig verstanden habe (ist recht kompliziert geschrieben) - aus Wiki. Siehe unten.

Danach ist Erhöhung wg. Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen, auch über einen so langen Zeitraum von 30 Jahren ginge das dann nicht (wenn das ginge wäre das natürlich ein gutes Argument für den Vermieter so etwas zu vereinbaren).

Oder habe ich das falsch verstanden?

Ciao
jonas

http://de.wikipedia.org/wiki/Staffelmiete

Staffelmiete
aus Wikipedia, der freien Enzyklopädie
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Die Staffelmiete ist eine Form der Miete, bei der schon im vorhinein festgelegt ist, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht.

Sie ist geregelt in BGB § 557a. In der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. Die jeweilige Mietstaffel muss mindestens 1 Jahr unverändert gelten. Weitere Erhöhungen sind für den Zeitraum der Staffelung unzulässig - dies gilt auch bei Modernisierungen in diesem Zeitraum. Ausgenommen sind lediglich die Betriebskosten. Auch in unbefristeten Mietverträgen können Staffelmieten vereinbart sein. Bei Ablauf der Staffelung kann hier die Miete nur abhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Der Ausschluß eines Kündigungsrechtes eines gewerblichen Mieters oder bei einer Individualvereinbarung ist bei einem Staffelmietvertrag auf vier Jahre begrenzt.

Im Vergleich mit der Indexmiete, und der sonst für Wohnraum vorgesehenen Begrenzung einer Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach BGB §558 stellt sich die Frage, wo die vereinbarte Staffelung sich im Verhältnis zur allgemeinen Wertentwicklung befindet. Diese Abweichung ist im Rahmen der Wertermittlung zu berücksichtigen, da auf Grund der zeitlichen Befristung jeder Staffelung langfristig nur von der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen werden kann. Im Regelfall dürfte eine Staffelmiete über der allgemeinen Preisentwicklung liegen, weshalb bei Anwendung eines Ertragswertverfahren für die Zeit nach dem Ablauf einer Kündigungssperrfrist eine Minderung angemessen sein kann.