angenommen ein Mieter hat vom Vermieter eine Wohnung (in einer Eigentümergemeinschaft) mit Terasse und einen kleinen Garten zur Miete überlassen bekommmen. Im Mietvertrag steht auch ganz ausdrücklich die Nutzung des Gartens drin, ohne Einschränkung, ohne Klausel die dann doch besagt „Wäsche aufhängen ok, aber bitte nix einbuddeln oder ausbuddeln“ (mal so ganz einfach gesagt). D.h. die Gestaltung des Gartens ist dem Mieter überlassen.
Situation A: Angenommen der Mieter pflanzt fröhlich vor sich hin und wird von einem der Eigentümer einer anderen Wohnung des Hauses angesprochen „das dieser Teil des Gartens ja eigentlich Gemeinschaftsgarten ist“ und dort nichts anzupflanzen sei. Begründung des anderen Eigentümers aus dem Haus:„Ihr Vermieter hat das Stück irgendwann einfach zu seinem Garten gemacht, das steht auch „irgendwo“ drin das es nicht dazugehört.“ Der Mieter informiert also den eigenen Vermieter, der das völlig anders darstellt.
Frage: Was ist jetzt bindend? Die (keine Quadratmeterangabe im Mietvertrag) Aussage bzw. schriftliche Fixierung der Gartennutzung im Mietvertrag? Oder die schwammige Aussage (steht irgendwo drin) des anderen Eigentümers? Ist das dann eine Sache die beide Eigentümer zu klären haben? Nach was muss sich der Mieter denn richten?
Situation B: Der Mieter gräbt in den kleinen Garten, auf das „fragliche“ Teil angeblichen Gemeinschaftgarten (steht irgendwo drin), einen kleinen Teich. Gehört so eine Teichanlage zur „normalen“ Gartengestaltung, wie das Anpflanzen von Büschen und Blumen? Oder muss ein kleiner Teich „abgenommen“ oder genehmigt werden (z.B. wegen „Lärmbelästigung“ duch ein Wasserspiel, Teiche Kleinkinder magisch anziehen und daher gesichert werden müssen, etc.)?
Abgesehen davon, dass der Mieter noch nicht genau weiss was jetzt bindender ist - der Mietvertrag und die Zusicherung des Vermieters das der „ganze Garten vor der Terasse zur Mietsache gehört“, oder die Aussage des anderen Eigentümers aus dem Haus der weiss das „irgendwo steht“ das eben nicht der ganze Garten vor der Terasse zur Mietsache gehört.
Ein direktes Vertragsverhältnis mit anderen Mietern, selbstbewohnenden Eigentümern im Mehrfamilienhaus hat der Mieter nicht - muss sich also in Bezug auf das Mietvertragsverhältnis (z.B. Details zur Gartennutzung) eigentlich nichts von Nicht-Vertragspartnern sagen lassen. Da es sich aber um ein Mehrfamilienhaus/Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, spielen üblicherweise deren Rechte mit rein …
Wenn die Gartenfläche, die der Mieter alleine nutzen darf, nicht eingezäunt und auch im Mietvertrag nicht genau bestimmt ist, wird’s schwierig. Vorsicht: mündliche Vereinbarungen/Zusicherung darüber was vermietet ist, lassen sich üblicherweise im Streitfall nicht beweisen!
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft/Mehrfamilienhaus ist der Garten grundsätzlich Gemeinschaftseigentum (Wohnungseigentumsgesetz) - soweit im Vertrag der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ausdrücklich für bestimmte Flächen im Aufteilungsplan ein Sondernutzungsrecht einer bestimmten Wohnung eingeräumt wurde.
Der Vermieter müsste also in seinem WEG-Vertrag nachschauen, ob er nicht womöglich seinem Mieter mehr Nutzungsrechte eingeräumt hat als er eigentlich konnte. Wie der Vermieter das ggfs mit seinen Miteigentümern klärt, ist seine Sache - den Mietvertrag müsste er jedenfalls einhalten.
Sinnvoll ist es schon bei Mietvertragsabschluss den Mieter über die massgeblichen Punkte des WEG-Vertrags/des Aufteilungsplans zu informieren (vielleicht hätte das den Vermieter auch vor einem bösen Fehler bewahrt?). Ggfs. müssten sich das Vermieter und Mieter jetzt mal näher anschauen und um den Hausfrieden zu wahren evtl. gemeinsam eine Lösung finden.
Wenn beim Vermieter nicht weiterzukommen ist, könnte man z.B. weil man ja den Hausfrieden wahren möchte, den „mosernden“ Eigentümer darum bitten, das „irgendwo-steht-das“ mal zu zeigen (WEG-Vertrag/Aufteilungsplan), damit man dann ggfs. eine Lösung finden kann. Der Mieter muss sich aber nicht in die Probleme er WEG-Eigentümer untereinander hineinziehen lassen - er könnte auch dem Eigentümer sagen, das er dieses Problem eben bitte direkt mit seinem Vermieter klärt, weil man selbst im Mietvertrag stehen hat, dass man diese Fläche ermietet hat.
Gartenteich da gelten grundsätzlich Verkehrssicherungspflichten und die können gerade auf nicht-eingezäuntem Grundstück/Gartenteil schnell ins Auge gehen: