Vermieter A hat an Mieterin B im Okt. 05 eine Wohnung vermietet. Vom 1. Tag an gab es Probleme, nun gut. Als A mit einem Heizungsfachmann in der Wohnung war, beschwerte sich B, dass über den Heizkörpern in 2 Räumen schwarze Verfärbung an den Wänden sei und schob dies auf die Heizkörper. Der Fachmann sah sich dies an und verneinte.
2 Monate später bekam A Post vom Mieterbund, in der Wohnung wäre Schimmel. Dies wurde von A bestritten, da kein Schimmel vorhanden.
Im 2. Schreiben teilte man mit, es handele sich um Schwarzfärbung.
A machte sich daraufhin schlau und erfuhr, dass Schwarzfärbung zu 99% nach Renovierung einer Wohnung auftritt und zwar in der folgenden Heizperiode. B minderte ab Mai die Miete um 30%.
A schickte B ein Urteil vom BGH, dass in dem Fall, wo der Mieter die Renovierung vorgenommen hat, der Mieter beweisen muss, dass Vermieter Schuld an der Schwarzfärbung hat.
Diese ist in keiner der 9 anderen Wohnungen seit Bau des Hauses in 1975 aufgetreten.
A setzte sich auch (leider zu spät) mit dem Vorvermieter von B in Verbindung und erfuhr, dass B hier das gleiche Spiel abgezogen hat.
A möchte B nur noch loswerden und eine fristgerechte Kündigung aussprechen. A möchte aber nicht die Mietminderung anführen, denn darauf hin wird B Einspruch einlegen, die Sache geht vor Gericht, es wird ein Gutachter bestellt werden müssen (ob von A oder B weiß A nicht), auf jeden Fall hat A keine Lust sich auf einen langwierigen Prozess einzulassen.
Gibt es hier eine Möglichkeit eine ordentliche und fristgerechte Kündigung zu machen? Und welche Gründe müssen für eine fristgerechte Kündigung genannt werden?
A ist langsam am verzweifeln.
Evtl. kam Mieterin B beim Vorvermieter noch damit durch, weil das FOGGING-Problem noch nicht allzulange bekannt ist (bis vor ca. 10 Jahren sogar oft als Hirngespinst abgetan wurde) und sowohl Richter als auch Gutachter/Sachverständige und nicht zuletzt die ausführenden Fachleute erst den Umgang damit erlernen musste.
Anfangs galt hier tatsächlich noch die Umkehr der Beweislast, d.h. der Vermieter musste seine „Unschuld“ beweisen, was praktisch nahezu zunmöglich war.
Vielleicht hat Mieterin B daher gemeint, dass Spielchen könnte noch weiterhin eine nette zusätzlich Einnahmequelle sein.
Umgangssprachlich würde man sagen Mieterin B hat versucht Vermieter A zu linken.
Im Rechtsdeutsch kann das reichen bis zu Strafgesetzbuch - StGB § 263 Betrug
(1) Wer in der Absicht, sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen, das Vermögen eines anderen dadurch beschädigt, daß er durch Vorspiegelung falscher oder durch Entstellung oder Unterdrückung wahrer Tatsachen einen Irrtum erregt oder unterhält, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.
(2) Der Versuch ist strafbar.
…
http://dejure.org/gesetze/StGB/263.html
Mindestens aber dürfte aber so ein Verhalten unter vertragswidrig, rechtsmissbräuchlich fallen und gegen den BGB-Grundsatz von Treu und Glauben verstossen.
M.E. hat eine Vertragspartei sogar das Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn ein Vertragspartner versucht seinen Vertragspartner zu betrügen.
Natürlich sollte Vermieter B die Vorwürfe = das zur Kündigung berechtigende Interesse > vertragswidriges Verhalten bzw. sogar strafrechtlich belangbares Verhalten auch beweisen können
vgl. BGB
§ 573 ordentliche Kündigung > Störung des Hausfriedens
§§543, 569 Interesse … wichtiger Grund, Verschulden einer Vertragspartei
http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html
(ggfs. die entsprechenden §§ aufrufen)
Wenn hier z.B. eine Versicherung des Vermieters (Rechtschutz, Haftpflicht) involviert war, wäre das zusätzlich auch Versicherungsbetrug (siehe § 263 StGB) von Seiten der Mieterin B, falls sie bewusst + vorsätzlich einen falschen Sachverhalt dargestellt hat.
Vermieter hat gestern Aufforderung erhalten der Mieterin die Schuld nachzuweisen bzw. den Mangel innerhalb 4 Wochen zu beheben.
Gibt es Urteile zur Umkehrung der Beweislast?
Hallo!
Im Rechtsdeutsch kann das reichen bis zu Strafgesetzbuch -
StGB § 263 Betrug
Da hat jemand irgendwelche Schwarzen Beläge auf der Wand und meint, er könne die Miete mindern. Wo soll denn da ein Betrug vorliegen?
Gruß,
Florian.
Gibt es Urteile zur Umkehrung der Beweislast?
Schadensersatz wegen „Fogging“ - Mieter muss die Ursache nachweisen
In immer mehr Wohnungen kommt es zum so genannten „Fogging“. Dabei handelt es sich um schwarz-graue bzw. ölig-schmierige Staubablagerungen an den Wänden. Meistens tritt dieses Phänomen in der Heizperiode auf und zwar in Wohnungen, die zuvor renoviert wurden. Das Problematische am Fogging ist, dass die Ursachen weitgehend unbekannt sind. Ist der Vermieter für die Fogging-Erscheinungen verantwortlich, kann der Mieter die Miete mindern, und verlangen, dass die Wohnung neu gestrichen wird. Aber: meistens ist unklar, ob der Mieter oder der Vermieter das Fogging verursacht hat. Damit kommt der Frage der Beweislastverteilung also entscheidende Bedeutung zu.
Die BGH-Richter entschieden, dass wenn der Mieter Schadensersatz wegen Fogging vom Vermieter verlangt, er dem Vermieter nachweisen muss, dass dieser hierfür verantwortlich ist. Konkret: Der Mieter muss einen Sachverständigen beauftragen und ihm einen Vorschuss zahlen. Dies ergibt sich daraus, dass der Mieter am Schaden „näher dran“ ist, weil er in der Wohnung wohnt, der Vermieter hierzu also keine näheren Feststellungen treffen kann. (BGH, Az VIII ZR 223/04)
Mieter muss dem Vermieter seinen Schaden beweisen
Im dem Fall dieser Entscheidung ging es um eine Mieterin, die von ihrem Vermieter Schadensersatz verlangte. Im Sommer 2000 war Regen durch das Dach der Mieträume eingedrungen, wodurch das Eigentum der Mieterin Schaden nahm. Diesen Schaden glich der Vermieter dadurch aus, dass er der Mieterin die Mieten für Juli und August 2000 erließ. Gleichzeitig ließ der Vermieter das Dach reparieren. Später wandte sich die Mieterin erneut an den Vermieter und behauptete, in der Folgezeit sei wiederum Wasser durch das Dach eingedrungen und habe zu Schäden an ihren Sachen geführt. Dies mochte der Vermieter nicht glauben und verweigerte der Mieterin einen Schadensersatz. Er meinte die behaupteten Schäden seien diejenigen aus dem Sommer 2000, die er mit dem Mietverzicht bereits ersetzt habe.
Diese Klage wies der Bundesgerichtshof nun in letzter Instanz ab. Zuvor noch war der Mieterin Recht gegeben worden. Begründung: Der Vermieter hätte zu beweisen, dass das Gebäudedach intakt sei und der Mieterin kein Schaden entstanden. Dies ließen die Karlsruher Richter aber nicht gelten. Nach ihrer Auffassung müsse genau andersherum die Mieterin beweisen, dass ihr ein Schaden entstanden und der Vermieter hierfür verantwortlich sei. Die Richter in aller Deutlichkeit: „Eine Umkehr der Beweislast zu Lasten des Vermieters findet nicht statt“. Da die Mieterin zu diesem Beweis aber nicht imstande war, wurde ihre Klage abgewiesen. (BGH, Az. XII ZR 47/04)
Hallo Florian,
ich habe in diesem Zusammenhang auch gesagt, unter welchen Bedingungen das ein objektiver Richter so sehen könnte > „falls sie bewusst + vorsätzlich einen falschen Sachverhalt dargestellt hat“ … so ergibt sich das jedenfalls aus dem Strafgesetzbuch.
Dass das hier tatsächlich eine vorsätzliche Täuschung seitens der Mieterin vorliegt, darauf deutet > „erst mit Schimmel versucht“, „bereits beim Vor-Vermieter das gleiche Spiel abgezogen hat“
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Hallo,
danke für die Mühe. Aber der Vermieter kommt so nicht weiter.
Brief vom Mieterbund: Beweislast durch Vermieter, Rechtssprechung des BGH WM 2005, Seite 54.
Hierzu finde ich jedoch nichts.
Vermieter soll Mangel innerhalb 4 Wochen beheben ansonsten wird Mieterin Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 Gebrauch machen und auch die Mietminderung erhöhen.
Das Urteil BGH, Beschluß vom 25.01.06 AZ: VIII ZR 223/04 hat der Vermieter der Mieterin zur Verfügung gestellt, das würde nicht greifen (so auch der Tenor vom Vermieter-RA).
Selbst WENN Vermieter neu streichen lässt, wird - wenn es sich wirklic h um Fogging handelt, dieses wieder auftreten, da die Mieterin ja auch Teppichboden und Laminat verlegt hat. Nützt also nichts.
Habe in den letzten 3 Jahren wegen anderer Sachen ständig mit Gericht zu tun und kenne immer nur: wer was von jemand anderem will - muss auch beweisen, dass ihm das zusteht.
Mieterin will ja was vom Vermieter, also.
Verstehe auch nicht warum das BGH-urteil vom 25.01.06 nicht greifen soll.
Drehe langsam durch.
Habe in den letzten 3 Jahren wegen anderer Sachen ständig mit
Gericht zu tun und kenne immer nur: wer was von jemand anderem
will - muss auch beweisen, dass ihm das zusteht.
Im normalen Leben ist das auch so - aber im Mietrecht ist oft die Beweislast zu Lasten des Vermieters umgekehrt.
Bei einem Mietmangel gilt z.B. i.d.R.:
- muss der Mieter beweisen, dass ein Mangel vorliegt
- muss der Vermieter beweisen, dass er dafür nicht verantwortlich ist
Daher ist die „normale“ Beweislast gem. zitierten BGH-Urteilen (Mieter will was und muss beweisen, dass Vermieter der „Schuldige“ ist) hier schon eine Ausnahme - aber auch verständlich, da ein FOGGING-Problem i.d.R. durch das Zusammentreffen mehrere Umstände auftritt und da der Vermieter i.d.R. weniger Einfluss auf die Wohnung und die Möblierung hat als der Mieter selbst.
Die Hauptfrage zwecks „Schuldzuweisung“ ist
wer hat wann was an der Mietsache verändert oder an neuen Möbeln eingebracht?
I.d.R. tritt das FOGGING-Problem (wenn es tatsächlich eines ist) nach Renovierungen oder Einbringen neuer Möbel auf, da eine der Mitursachen das Ausdampfen schwerflüchtiger Kohlenwasserstoffe ist. Das Zeug ist heutzutage in fast allem drin - z.B. Wandfarben, geschäumten Tapeten, Fussbodenbelägen, Spanplatten-Möbeln oder irgendwelchen Kunststoffteilen an Möbel.
Das ist mir ja klar, Rudi.
Nur wie regele ich das rechtlich?
Die Wohnung war vor Einzug der Mieterin i.O., weder in dieser noch in den anderen Wohnungen ist jemals Fogging aufgetreten.
Die neue Mieterin hat tapeziert, gestrichen, neuen Teppichboden in einem Raum sowie in 3 Räumen Laminat verlegt.
Danach trat Fogging das 1. Mal auf.
Trotzdem steht die Mieterin auf dem Standpunkt: sie hat keine Schuld, es liegt ein Mangel vor, sie kann mindern.
Und der Vermieter soll den Mangel jetzt innerhalb 4 Wochen beheben, ansonsten macht sie vom Zurückbehaltungsrecht § 320 BGB Gebrauch.
Leider hat Vermieter 4 verschiedene rechtliche Ratschläge bekommen, so dass er jetzt gar nicht mehr weiß was er tun soll. Das ist das Problem.