NK-Nachzahlung und neuen Boden verlegen

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo liebe Forum-Leser,

hier der Sachverhalt:

Mieter A+B ziehen am 15.05.04 in eine ca. 40 qm große Wohnung ein.
Das Mietverhältnis wurde nun zum 01.09.06 beendet.
Bei der Übergabe der Wohnung von den Mietern an den Vermieter wurden den Mietern die NK-Abrechnungen für die drei Jahre vorgelegt.
Im ersten Jahr eine Rückzahlung von knapp 65 Euro; im Jahr 2005 eine Nachzahlung von ca. 230 Euro und für das Jahr 2006 (bis 1.9.06) auch in etwa 200 Euro Nachzahlung (Schätzung!!). Monatlich wurden 120 Euro Nebenkosten bezahlt.
Nun hat sich der Vermieter die Nachzahlungen einfach mit der Kaution verrechnet.
Fragen:

  1. Ist eurer Meinung nach eine so große Nachzahlung für eine so kleine Wohnung (mit grade mal 2 Heizkörpern!!) möglich??

  2. Kann sich der Vermieter die Nachzahlung für 2006 einfach jetzt schon mit der Kaution verrechnen - obwohl die richtige Abrechnung noch nicht vorliegt??

Sachverhalt 2:
In der Wohnung ist Stabparkett verlegt!
Der Vermieter kam drei Wochen vor Übergabe zur Wohnungsbesichtigung.
Da das Parkett im Flurbereich durch Druckstellen von Absätzen beschädigt war fragte die Mieterin den Vermieter was nun mit dem Boden geschehen soll da er ja doch etwas „verbraucht“ sei.
Daraufhin sagte der Vermieter da Holz halt mal ein Verbauchsmaterial sei und dass man da nix machen kann - es „verbraucht“ sich halt mal.
Bei der Übergabe der Wohnung sah das Ganze nun ganz anders aus!
Nun war der Vermieter total entsetzt über die Schäden auf dem Parkett und hat dies im Übergabeprotokoll als „TIEFE Druckstellen im Parkett“ vermerkt.
Nun hat der Vermieter den Mietern am zwei Tage nach Übergabe eine Email geschickt in der er schreibt, dass er sich nun beraten hat lassen und das Abschleifen des Parketts nichts bringen würde da die Druckstellen immer noch zu sehen wären - und ausserdem sollte das Abschleifen 1380 euro kosten. Da das zuviel ist will er nun einen neuen Boden verlegen lassen - und dies sollen die ehemaligen Mieter zur Hälfte übernehmen - also 450 Euro.

Fragen:

  1. Ist ein Preis für das Abschleifen in solch einer Höhe realistisch? Parkett ist nur im Wohnzimmer und Flur verlegt!!

  2. Auch hier hat sich der Vermieter die Kosten für das Neuverlegen des Bodens einfach von der Kaution abgezogen - ist dies rechtens??

Vielen Dank schon mal für Eure Rückmeldungen!

Viele Grüße
Karo

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Hallo liebe Forum-Leser,

Hallo Karoline,

hier der Sachverhalt:

Mieter A+B ziehen am 15.05.04 in eine ca. 40 qm große Wohnung
ein.
Das Mietverhältnis wurde nun zum 01.09.06 beendet.
Bei der Übergabe der Wohnung von den Mietern an den Vermieter
wurden den Mietern die NK-Abrechnungen für die drei Jahre
vorgelegt.
Im ersten Jahr eine Rückzahlung von knapp 65 Euro; im Jahr
2005 eine Nachzahlung von ca. 230 Euro und für das Jahr 2006
(bis 1.9.06) auch in etwa 200 Euro Nachzahlung (Schätzung!!).
Monatlich wurden 120 Euro Nebenkosten bezahlt.
Nun hat sich der Vermieter die Nachzahlungen einfach mit der
Kaution verrechnet.
Fragen:

  1. Ist eurer Meinung nach eine so große Nachzahlung für eine
    so kleine Wohnung (mit grade mal 2 Heizkörpern!!) möglich??

  2. Kann sich der Vermieter die Nachzahlung für 2006 einfach
    jetzt schon mit der Kaution verrechnen - obwohl die richtige
    Abrechnung noch nicht vorliegt??

Das Guthaben aus dem Jahr 2004 steht dem Mieter noch zu, hier gilt eine dreijährige Frist.

Die NK-Abrechnung aus 2005 ist - so der Abrechnungszeitraum der 01.01. bis 31.12. ist - auch noch fristgerecht und wenn die Nachzahlung entsprechend nachgewiesen ist, ist diese zu leisten.

Die NK-Abrechnung 2006 wird sicherlich erst offiziell im nächsten Jahr abgerechnet (immer den o.g. Abrechnungszeitraum vorausgesetzt). Der VM darf aber einen Betrag über eine geschätzte Nachzahlung von der Kaution einbehalten. Dieser Betrag verbleibt auf dem Kautionskonto und wird erst nach erfolger korrekter NK-Abrechnung gegen die Kosten des VM verrechnet. Also Einbehalt ja, Verrechnung (also Auszahlung an den VM) erst später.

Bezüglich der Höhe der Nachzahlung: Sind die höheren Kosten denn nur durch Heizung entstanden? Es sind in den letzten Jahren ja auch erhebliche Steigerungen in allen anderen Verbrauchsgütern zu verzeichnen gewesen. Hier haben die meisten in den letzten Jahren schwer gestaunt.

Insgesamt scheint mir aber eine so hohe Nachzahlung bei der doch sehr hohen Vorauszahlung auch bemerkenswert. Die NK-Abrechnung sollte diesbezüglich genau geprüft werden und im Zweifelsfalle sollten die entsprechenden Unterlagen (Abrechnungen der Versorger) eingesehen werden.

Sachverhalt 2:
In der Wohnung ist Stabparkett verlegt!
Der Vermieter kam drei Wochen vor Übergabe zur
Wohnungsbesichtigung.
Da das Parkett im Flurbereich durch Druckstellen von Absätzen
beschädigt war fragte die Mieterin den Vermieter was nun mit
dem Boden geschehen soll da er ja doch etwas „verbraucht“ sei.
Daraufhin sagte der Vermieter da Holz halt mal ein
Verbauchsmaterial sei und dass man da nix machen kann - es
„verbraucht“ sich halt mal.
Bei der Übergabe der Wohnung sah das Ganze nun ganz anders
aus!
Nun war der Vermieter total entsetzt über die Schäden auf dem
Parkett und hat dies im Übergabeprotokoll als „TIEFE
Druckstellen im Parkett“ vermerkt.
Nun hat der Vermieter den Mietern am zwei Tage nach Übergabe
eine Email geschickt in der er schreibt, dass er sich nun
beraten hat lassen und das Abschleifen des Parketts nichts
bringen würde da die Druckstellen immer noch zu sehen wären -
und ausserdem sollte das Abschleifen 1380 euro kosten. Da das
zuviel ist will er nun einen neuen Boden verlegen lassen - und
dies sollen die ehemaligen Mieter zur Hälfte übernehmen - also
450 Euro.

Fragen:

  1. Ist ein Preis für das Abschleifen in solch einer Höhe
    realistisch? Parkett ist nur im Wohnzimmer und Flur verlegt!!

  2. Auch hier hat sich der Vermieter die Kosten für das
    Neuverlegen des Bodens einfach von der Kaution abgezogen - ist
    dies rechtens??

Druckstellen von Absätzen gehören - soweit ich weiss - inzwischen zu den „normalen Verbrauchsspuren“ und sind nicht auf den Mieter als Schaden zu übertragen. Evtl. gibt es hier aber Grenzwerte, so dass das der direkten Betrachtung durch Fachleute bedürfte.

Inwieweit die Kosten für ein Abschleifen realistisch sind - keine Ahnung. Soweit es jedoch die Kosten für einen neuen Boden betrifft: M.E. muss der Mieter nur einen Zeitanteil für das Parkett bezahlen, wenn es nicht beim Einzug neu verlegt war. Dann müsste man die Zeit in Ansatz bringen, die das Parkett schon vor Einzug „hinter sich“ hatte und entsprechende Abnutzung berücksichtigen.

Die Kaution ist eigentlich genau dazu da: Um dem VM Schäden zu erstatten die an der Mietsache während der Mietzeit entstanden sind. Insoweit ist eine Nutzung für diese Dinge rechtens. Ob aber die Höhe und die Art und Weise rechtens ist müssten wohl Fachleute vor Ort unter Betrachtung nehmen. Der VM hat gewisse Informationspflichten etc. die er gegenüber dem scheidenden Mieter einzuhalten hat bevor er aktiv wird. Ebenso kann er oft keine Pauschalpreise „rausschlagen“ sondern nur Zeitwerte wie oben beschrieben.

Insgesamt wäre einer Mieterin mit diesen Problemen wohl mit einer fachlichen Beratung seitens eines Anwaltes oder eines Mieterschutzvereins gut gedient.

Vielen Dank schon mal für Eure Rückmeldungen!

Büdde.

Viele Grüße
Karo

Gruß
Nita

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Insgesamt scheinen mir die Betriebskosten > 120 Euro monatlich Vorauszahlung auch recht hoch, obwohl lt. Betriebskostenspiegel des DMB durchschittliche Werte aus Abrechnungen 2004 für alle umlegbaren Betriebskosten zwischen 1,89-4,54 Euro je m²/Monat liegen sollen.
http://www.mieterbund.de/presse/2005/pm_2005_12_01_2…

> 40m² * 3,18 Euro (Mittelwert lt. DMB) = 127,20 Euro monatlich

Bei mir/uns liegen die durchschnittlichen Betriebskosten 2005 ca. um 2,00 Euro je m²/Monat (allerdings ohne Aufzug, ohne Gartenpflegekosten).
Wenn man vergleichen will, müsste man also schon berücksichtigen, welche Kosten da tatsächlich anfallen + umgelegt werden.
Bei 2 Personen auf nur 40 m² dürften z.B. die Wasserkosten über dem Durchschnittswert liegen.

  1. Ist eurer Meinung nach eine so große Nachzahlung für eine so kleine Wohnung (mit grade mal 2 Heizkörpern!!) möglich??

JA - und m.E. sehr einfach zu erklären:
2004 = nur anteiliger Nutzungszeitraum 15.Mai-31.Dez, d.h. ein Verbrauch in den „fehlenden“ Hauptheizmonaten (insbesondere Jan-Feb-März-1/2April) fiel nicht an; die Vorauszahlungen werden jedoch auch für Heizung auf 12 Monate verteilt gezahlt. Wäre also das kpl. Jahr 2004 abzurechnen gewesen, dann hätte sich wohl bereits für 2004 eine Nachzahlung ergeben.
Dazu eben die derzeit schon dramatischen Preissteigerungen bei der Brennstoffkosten (pro Jahr 10-30% je nach Region).

  1. Kann sich der Vermieter die Nachzahlung für 2006 einfach jetzt schon mit der Kaution verrechnen - obwohl die richtige Abrechnung noch nicht vorliegt??

Ja und zwar unter dem Titel Kautionseinbehalt > eine endgültige Abrechnung kann erst dann erfolgen, wenn die Abrechnung der tatsächlich entstandenen Betriebskosten vorliegt > d.h. erst nach Ende des betreffenden Abrechnungsjahres - also nicht vor 2007
Alternativ können sich VM+M auch einigen, bereits aufgrund der Schätzung alles endgültig abzurechnen - dazu verpflichtet sind aber weder VM noch M.

> Was ist den mit der Erstattung aus 2004?

zum Parkett

  1. Ist ein Preis für das Abschleifen in solch einer Höhe realistisch? Parkett ist nur im Wohnzimmer und Flur verlegt!!

Für Abschleifen und Neuversiegeln habe ich zuletzt 15-20 Euro zzgl. Mwst. bezahlt (je weniger m² bearbeitet werden umso höher machen sich die Grundgestellungskosten, Anbruchgebinde etc. bemerkbar).
Bei 40m² * 20Euro = 928 Euro inkl. Mwst. … erscheinen mir 1380 Euro schon recht überteuert …

  1. Auch hier hat sich der Vermieter die Kosten für das Neuverlegen des Bodens einfach von der Kaution abgezogen - ist dies rechtens??

Wenn der Mieter schadensersatzpflichtig ist, dann ja bzw. dann dürfte er mit seinem Anteil von 450 Euro sehr gut bedient sein, da für 900 Euro sicher kein gleichwertiger Ersatz zu bekommen ist.

Allerdings wird im Streitfall ggfs. ein Gericht beurteilen müssen, ob die Mängel/Druckstellen tatsächlich eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründen oder ob es sich um übliche Abnutzungen bei vertragsgemäßem Wohngebrauch handelt, die der VM hinzunehmen hat.
Aus der Ferne kann man dazu nichts weiter sagen.
Nur: für den gerichtl. Unterliegenden dürfte durch die Gerichtskosten dann die Angelegenheit etwa doppelt so teuer werden, wie der eigentlich zu ersetzende Schaden …