Betriebskosten, Wärmekostenablesung?

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

mir ist leider kein treffender Betreff eingefallen, weil ich mich mit der Thematik nicht besonders auskenn. Also Mieter bekommt ja regelmäßig seine BK Abrechnung mit der auch Wärmekosten abgerechnet werden. Auf den Mieter kann ja so einiges umgelegt werden. Bspw. zahlt der Mieter die Kosten der Ablesung, die Miete der Ablesegeräte sowie Miete der Wasseruhren.

Nun findet sich auf einer Wärmeabrechnung folgender Posten: „Mieterwechsel 12,76 Euro“

Ist das wahr? Trägt der Mieter also auch noch die Kosten, dafür dass er eingezogen ist und der Wärmeabrechner also die Abrechnung der Wohnung splitten muss? Darf das auf den Mieter übergewälzt werden? Nach meiner schnöden Meinung würd ich sagen: Nein. Aber gefunden hab ich dazu auch nix. Wo such ich am besten? Betriebskosten / Heizkosten VO? Achso, es handelt sich um freien Wohnmietraum, also nicht sozialer Wohnungsbau.

Danke für Hinweise und Meinungen.

der showbee

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Hi Showbee,

„Mieterwechsel 12,76 Euro“
Ist das wahr? Trägt der Mieter also auch noch die Kosten,
dafür dass er eingezogen ist und der Wärmeabrechner also die
Abrechnung der Wohnung splitten muss?

Ja.

Darf das auf den Mieter übergewälzt werden?

Ja.

Wo such ich am besten?

In den AGB der Heizkostenabrechnungsfirma, auf die wird bestimmt im Mietvertrag verwiesen. Der Vermieter reicht diese Kosten ja nur weiter.

Gruß Ralf

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Hallo Ralf,

Ich will dir nicht widersprechen, da es genug Urteile gibt, dass dies zulässig ist. ABER: Es gibt auch Gerichte die das Thema schon anders gesehen haben.

z.B. diese hier:

http://www.aareon-energiemanagement.de/sixcms/detail…

Ich habe aber keine Urteile höherer Gerichte gefunden, so dass ich darauf verweisen muss, dass dies so oder so eine Einzelfallentscheidung ist.

Gruss Ivo

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Wenn es sich dabei um die Kosten für eine Zwischenablesung handelt, die für den ausgezogenen Mieter gemacht wurde, muss dieser die Kosten tragen.

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Hi Ivo,

Es gibt auch Gerichte die das
Thema schon anders gesehen haben.

das ist immer richtig, da bei uns ja nicht nach Präzedenzfällen entschieden wird, sondern nach Richterverstand. Und da bleiben schon mal Wünsche offen, zB der, dass Richter wenigstens verstehen sollten, dass ein Vermieter alle Kosten, die aus dem Mietverhältnis entstehen, weitergeben muss. Das ist einfach ein kaufmännischer Grundsatz, der nichts mit Geldgier zu tun hat.

Abgesehen davon, die Amtsgerichte Augsburg, Hamburg und Coesfeld (sie stehen direkt untereinander in dem Link) sollten sich zusammentun und beantragen, in Zukunft als „Leipziger Allerlei“ firmieren zu dürfen.

Gruß Ralf

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Hallo ihr 2,

habe mir mal das AG Urteil rausgesucht. Ich find es ganz korrekt, weil der „Mieterwechsel“ hier nur eine pauschale Gebühr ist für nicht erbrachte Leistungen. Im Fall des AG Charlottenburg fand nichtmal eine Wärmelesung statt, stattdessen sollte die Mieterin pauschal zahlen und oben drauf noch die Ablesekosten die ja defacto nicht entstanden waren.

Aber wie ist es nun im anderen Fall. Ich finde die Pauschale ungerechtfertigt! Begründung:

  1. Kosten der Ablesung sind entstanden und die Rechnung für das gesamte Objekt ging in die Gesamtkosten ein und wurden umgelegt. Also neben Öl, Miete Lesegeräte wurde auch berechnet dass Herr X von der Wärmefirma Y vorbeikam. Das find ich auch korrekt.

Aber: Herr X kam ja nur 1x im Jahr, ob Mieterwechsel oder nicht! Beim Mieterwechsel wurde nämlich der Stand durch die Hausverwaltung mit abgelesen, deswegen ist ja nicht die Wärmefirma angetanzt.

Also beschränkt sich diese Pauschale darauf, dass Firma Y für dieselbe Wohnung 2 Abrechnungen drucken musste.

Problem hierbei: der Mieter wurde nicht auf die Kosten hingewiesen und im speziellen Fall hätte der Mieter dann auf die Extrabrechnung auch verzichten können, immerhin fand der Mieterwechsel einige Tage nach Jahresablesung statt.

Folge: der ausziehende Mieter erhält eine Wärmekostenabrechnung für 5 Tage und zahlt 3,50 Euro. Nachmieter spart also diese 3,50 wird aber mit einer Kostenpauschale des 4fachen belastet.

Aufklärungspflicht seitens der Hausverwaltung???

Gruß vom

showbee

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Hi showbee,

habe mir mal das AG Urteil rausgesucht.

auf einzelne Urteile kann ich nicht eingehen, da verweise ich nochmal auf die 3 sich völlig widersprechenden Urteile aus Augsburg, Hamburg und Coesfeld.

Jedem Mietvertrag liegt eine Aufstellung der Betriebskosten bei bei, unter anderem findet sich da ein Passus Kosten der Verbrauchserfassung. Meist wird die Erfassung und Abrechnung von einem Dienstleister durchgeführt, und in dessen AGB ist festgeschrieben, was bei einem Mieterwechsel von wem zu bezahlen ist.

Aufklärungspflicht seitens der Hausverwaltung???

Aufklärungspflicht wegen € 3,50? Und wozu aufklären, wenn der Mieter diesen Kosten eh nicht ausweichen kann?

Gruß Ralf

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„Leipziger Allerlei“ ist gut :wink:

§ 7 Absatz 2 HeizkostenV sagt doch ganz klar: zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören … Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung …

Dazu gehören neben den „normalen“ Ablese-/Abrechnungskosten eben auch die Kosten für Zwischenablesung oder Kosten für 2 getrennte Nutzerabrechnungen bei Mieterwechsel.

M.E. sind sich die Gerichte hauptsächlich darüber uneinig, wie diese Nutzerwechsel-Mehrkosten aufzuteilen/umzulegen sind, wenn im Mietvertrag keine spezielle Vereinbarung dazu getroffen wurde bzw. aus langjähriger Abrechnungspraxis kein entsprechender Usus festzustellen ist, der vermeidet, dass ein Mieter doppelt belastet wird.

Genau weil sich die Gerichte so uneinig sind, ist es jedoch üblich, dass hierzu irgendwas im Mietvertrag steht - z.B. „Nutzerwechselkosten trägt derjenige, den sie betreffen“ o.Ä.
Steht denn dazu wirklich nichts im Mietvertrag? Und ist kein Abrechnungsusus zu erkennen?

Der genannte Posten: „Mieterwechsel 12,76 Euro“ deutet aufgrund der geringen Höhe auf eine Halb-Halb-Aufteilung hin. D.h. der einziehende Mieter zahlt beim Einzug 1/2 der Gebühr und beim Auszug 1/2 der Gebühr. Eine Doppelbelastung ist damit ausgeschlossen.

Showbee:
Also beschränkt sich diese Pauschale darauf, dass Firma Y für dieselbe Wohnung 2 Abrechnungen drucken musste.
Problem hierbei: der Mieter wurde nicht auf die Kosten hingewiesen und im speziellen Fall hätte der Mieter dann auf die Extrabrechnung auch verzichten können, immerhin fand der Mieterwechsel einige Tage nach Jahresablesung statt.

Bis die Abrechnungen gedruckt werden können, sind ja zunächst mindestens mal ein paar Tastatureingaben erforderlich (neuer Nutzer erfassen, Ablesewerte, anteilige Nutzungszeit, anteilige Gradtagszahlen, Wohnfläche ggfs zeitreduziert etc.) …

Klar, der Mieter hätte auf die Extraberechnung auch verzichten können.
Eine Aufklärungspflicht besteht aber m.E. nicht, da eine getrennte Nutzerabrechnung grundsätzlich vorgeschrieben ist. M.E. hätte der Mieter sich ggfs. rechtzeitig melden müssen, wenn er gewollte hätte, dass die Abrechnung nicht nach Plan = nach Vorschriften erstellt werden soll.
Daneben dürfte auch die Gerichte/Richter bei einem normal verständigen Mensch davon ausgehen, dass er voraussehen kann, dass bei Zusatzleistungen auch zusätzliche Kosten anfallen.

Die Pauschale von i.d.R. um die 25 Euro wird i.d.R. die tatsächlichen Mehrkosten eher nicht decken; durch eine Pauschale ist aber naturgemäss auch nicht auszuschliessen, dass im Einzelfall der tatsächliche Aufwand ein paar Cent überzahlt ist. Eine Anfahrt/Ablesung durch Abrechnungsfirma ist m.E. durch die 25 Euro nicht gedeckt; sondern da wird „Nennung der Werte durch Vermieter/Verwalter“ vorausgesetzt.

unnötige Zwischenabrechnung wegen 3,50 Euro

Im Nachhinein kapiert das sicher auch Mieter, wenn er diese Zahl vor Augen hat :wink:
Ich habe aber auch schon erlebt, dass genau die von dir bevorzugte Lösung zu Unstimmigkeiten führte, weil der neue Mieter eben der Meinung war, der Anteil seines Mietvorgängers müsse viel höher sein. Ich kann daher gut verstehen, wenn ein Vermieter zwecks Vermeidung anschließender Diskussionen dann nicht mehr versucht, seinem Mieter 12,50 Euro einzusparen …