Gartenpflege

Timo_89035a · 10. September 2006 um 11:22

Mit einem Mietvertrag werden eine Wohnnung und ein Garten vermietet.

Im Mietvertrag heißt es: Dem Mieter obliegt die Instandhaltung des Gartens; insbesondere das Rasenmähen sowie Hecken und Sträucher schneiden. Ebenso ist das anfallende Laub zu entfernen. Bei längerer Trockenheit ist der Garten ausreichend zu gießen. Sollte der Mieter diese Arbeiten nicht ordentlich ausführen, ist der Vermieter berechtigt, einen Gärtner hierfür zu beauftragen. Die Kosten trägt dann der Mieter.

Der Mieter meint, die Arbeiten regelmäßig und ordentlich auszuführen. Er verweist auch darauf, Teile des Gartens durch zusätzliche Arbeiten (Rasennachsaaten etc.) aufgebessert zu haben. Auch Dritte seien der Meinung, dass sich der Garten heute in einem besseren Zustand befände als bei Übernahme.

Der Vermieter sieht dies anders. Er äußert sich unzufrieden mit der Gartenpflege durch den Mieter und verweist darauf, einen Gärtner einsetzen zu können. Möglicherweise habe Vermieter und Mieter auch unterschiedliche Vorstellungen über das gewünschte „Gartenbild“.

Hat der Vermieter die Entscheidungshoheit, ob die Arbeiten ordentlich ausgeführt werden? Kann er den Gärtner - gegen den Mieterwillen - einsetzen?
Kann der Vermieter, wenn ein Gärtner beauftragt wird, festlegen, wann, welche Arbeiten, in welchem Umfang durchgeführt werden? Welche Rechte hat der Mieter bei Fragen zur Pflege seines gemieteten Gartens?

Gruß und Dank im voraus für gewonnene Einsichten.
Timo

drambeldier · 10. September 2006 um 11:32

Hi Timo,

ohne Kenntnis des Mietvertrags ist da kaum eine Beurteilung möglich. Es gibt ein paar Grundregeln, an die sich Vertragspartner halten sollten: Wenn ein Mieter einen Garten gemietet hat, dann pflegt er ihn nach seinen Vorstellungen - ohne wenn und aber. Oder der Vermieter pflegt den Garten, dann muss er die Kosten natürlich weitergeben, anders gesagt, die Kosten für die Gartenpflege sind Bestandteil des Mietzinses. Eine einseitige Vertragsänderung jedenfalls ist ausgeschlossen.

Gruß Ralf

Timo_89035a · 10. September 2006 um 12:11

Hi Timo,

ohne Kenntnis des Mietvertrags ist da kaum eine Beurteilung
möglich.

Was fehlt denn, um die Frage beurteilen zu können? Der Mietvertrag beinhaltet, wie dargelegt, dass der Garten mitvermietet wird. Den Passus zur Gartenpflege habe ich zitiert. Sind nicht genau diese Punkte für die Fragestellung relvant?

M_L_ · 10. September 2006 um 12:43

Hallo an dieser Stelle.

Zwecks weiterer Inspiration kann man die Seite http://www.sueddeutsche.de/,immm2/immobilien/mietenv… konsultieren.

mfg M.L.

drambeldier · 10. September 2006 um 15:28

Hi Timo,

Den Passus zur Gartenpflege habe ich zitiert.

verzeih, der Mensch versteht nur das, was er kennt. Der Passus, den Du zitiert hast, liegt so weitab von meinem Vorstellungsvermögen, dass ich ihn einfach nicht ernstgenommen habe.

Aber wenn er nun schon mal so im Vertrag steht, bietet er Anlass zu endlosen Streitereien. Natürlich beurteilt nicht der Vermieter in seiner Hoheit, was sachgerechte Gartenpflege ist, sondern ein Gutachter, dem natürlich mit einem Gegengutachter gekontert werden kann, der wiederum von einem Obergutachter… Geldverbrennen ohne Ende, das letztlich zu keinem Ergebnis führen wird - wer will schon sagen, wie ein schöner Garten auszusehen hat.

Die beiden Parteien sollten sich zusammensetzen und schauen, wie die Interessen unter einen Hut gebracht werden können. Der Mieter muss niemanden dulden, der an seiner Mietsache herumpfuscht. Selbst von einem verwilderten Garten geht keine Gefahr aus.

Gruß Ralf

Rudi_d5476e · 11. September 2006 um 09:41

Im Mietvertrag heißt es: Dem Mieter obliegt die Instandhaltung
des Gartens; insbesondere das Rasenmähen sowie Hecken und
Sträucher schneiden. Ebenso ist das anfallende Laub zu
entfernen. Bei längerer Trockenheit ist der Garten ausreichend
zu gießen. Sollte der Mieter diese Arbeiten nicht ordentlich
ausführen, ist der Vermieter berechtigt, einen Gärtner hierfür
zu beauftragen. Die Kosten trägt dann der Mieter.

Daran kann ich nichts schlimmes finden, es wird ja sogar immer wieder empfohlen, die Arbeiten detailliert zu beschreiben, die der Mieter im Rahmen einer übertragenen Gartenpflege ausführen soll bzw. darf > Gartenpflege gehört ja zu den umlagefähigen Betriebskosten gem. Betriebskostenverordnung.

Möglicherweise haben Vermieter und Mieter auch unterschiedliche Vorstellungen über das gewünschte „Gartenbild“.

Anscheinend war die Beschreibung nicht ausführlich genug …

Bezüglich der Fragen d.h. sind die Arbeiten „ordentlich“ genug ausgeführt - in welchem Zustand ist der Garten während der Mietzeit zu erhalten ist es m.E. entscheidend, ob es sich um einen Gemeinschaftsgarten (Mehrfamilienhaus?) handelt, den auch andere Mietparteien mitbenutzen dürfen oder zumindest mitansehen müssen oder ob der Mieter den Garten zur alleinigen Nutzung angemietet hat (Einfamilienhaus?).

nita · 11. September 2006 um 11:53

Hallo Timo,

dazu mal eine Kopie wie folgt:

quote

Bei Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung mit Gartenanteil wird der Mieter üblicherweise zur Pflege des Gartens verpflichtet. Streit entsteht zwischen den Parteien häufig darüber, wie eine ordnungsgemäße Gartenpflege auszusehen hat. Entscheidend ist insofern die entsprechende Formulierung im Mietvertrag. Wurde darin nur pauschal die „Gartenpflege“ durch den Mieter vereinbart, lässt die Rechtsprechung dem Mieter einen breiten Gestaltungsspielraum.
Nach Auffassung des LG Hamburg verpflichtet z. B. die vertragliche Vereinbarung, den Garten „ständig zu pflegen“ oder „Garten und Wiese zu pflegen“ den Mieter nur zu einfachen Pflegearbeiten, wie Rasenmähen, Unkraut und Laub entfernen, Umgraben von Beetflächen; somit nur zu solchen Arbeiten, die weder eine besondere Fachkenntnis noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand des Mieters erfordern (LG Hamburg, Beschluss v. 29.09.2002, 316 T 66/02, ZMR 2003, S. 265).
Darüber hinausgehende Verpflichtungen, z. B. Zuschneiden von Bäumen, Reinigen von Terrassenplatten (s. hierzu LG Siegen, WuM 1991, S. 85) oder das Einhalten eines bestimmten Turnus für bestimmte Arbeiten (z. B. für Rasenmähen oder Hecken schneiden) setzen ausdrückliche und konkrete Vereinbarungen im Mietvertrag voraus.

Noch einen Schritt weiter geht das OLG Düsseldorf in einem neuen Urteil. Danach soll dem Vermieter - sofern keine konkreten Vereinbarungen getroffen worden sind - ein Direktionsrecht erst dann zustehen, wenn eine Verwahrlosung des Gartens droht (OLG Düsseldorf, Urteil v. 07.10.2004, I-10 U 70/04, WuM 2004, 603).

unquote

Zu beachten ist, dass das hier herangezogene Gericht „nur“ ein Landgericht bzw. OLG ist und deshalb keinen allgemeingültigen Charakter hat, wie ein BGH-Urteil.

Gruß
Nita

Timo_89035a · 11. September 2006 um 13:40

Bezüglich der Fragen d.h. sind die Arbeiten „ordentlich“ genug
ausgeführt - in welchem Zustand ist der Garten während der
Mietzeit zu erhalten ist es m.E. entscheidend, ob es sich um
einen Gemeinschaftsgarten (Mehrfamilienhaus?) handelt, den
auch andere Mietparteien mitbenutzen dürfen oder zumindest
mitansehen müssen oder ob der Mieter den Garten zur alleinigen
Nutzung angemietet hat (Einfamilienhaus?).

Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus mit drei Mietparteien. Von den drei Mietparteien haben zwei einen Gartenanteil mitgemietet (die dritte Mietpartei im Dachgeschoß nicht).

Rudi_d5476e · 12. September 2006 um 08:44

Das scheint mir widersprüchlich - in der Anfangsfrage hiess es:

Mit einem Mietvertrag werden eine Wohnnung und ein Garten vermietet.

Geht es bei der Frage, ob der Mieter die von ihm vertragsgemäß übernommenen Gartenpflegearbeiten im Sinne des Vermieters ordentlich genug pflegt, um einen Garten bzw. ein eingezäuntes Gartenteil, das der betreffende Mieter auch gänzlich alleine nutzt?
oder eher um einen Gemeinschaftsgarten, den auch andere nutzen dürfen
oder um einen gemeinschaftl. Vorgarten, den auch andere Hausparteien angucken dürfen (sinngemäß steht das so in bereits ergangenen Richtersprüchen)?

Ich versuchs’s mal anders herum:
Miete ist ein Nutzen auf Zeit und bei Mietende sind ggfs. nicht-vertragsgemäße Veränderungen/Verschlechterungen vom Mieter zu beseitigen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen.

Wenn ein Mieter ein Einfamilienhaus mit Garten zur alleinigen Nutzung angemietet hat, wird i.d.R. der VM dem Mieter während der Mietzeit nicht dreinreden können, wie genau er den Garten pflegt und gestaltet - soweit der Mieter den Garten durch Vernachlässigung „verkommen“ lässt. Dem Mieter wird da i.d.R. auch ein „bearbeiten“ zugestanden (d.h. Setzen eigener Pflanzen).
Das weitgehend alleine Walten und Schalten während der Mietzeit ergibt sich hier m.E. daraus, dass der Nachweis wer für nicht-vertragsgemäße Veränderungen einzustehen hat, kein Problem ist > weil nur 1 Mieter/Nutzer.

Haben aber mehrere Mieter anteilig die Pflege des Gemeinschaftsgartens übernommen, dann liegt die „Oberhoheit“ weiter beim Vermieter (z.B. darüber in welchem Charakter der Garten zu erhalten ist, welche Pflanzen (nach)zupflanzen sind).

Man muss also immer unterscheiden, ob es um den eigenen ermieteten Gartenteil des Mieters geht oder um einen Gemeinschaftsgarten:
http://www.mieterbund.de/zeitungen/mz/2001/0301/stic…
http://www.palm-bonn.de/seite110.htm

Hat ein Mieter quasi in Auftragsarbeit (gegen Bezahlung/Mietpreisreduzierung ?) für alle Mieter die Pflege des Gemeinschaftsgartens übernommen, wird er sich m.E. genauso an die Weisungen des Vermieters halten müssen wie eine vom Vermieter beauftragte Gartenbaufirma.

Danben gehen viele Richter soweit, dass nur einfache Arbeiten dem Mieter übertragen werden können - und dass daher der Vermieter Arbeiten, die Fachkenntnis erfordern (lt. Richtermeinungen sind das z.B. Rasen düngen, nachsäen, vertikutieren oder mit Kompost abstreuen sowie Gehölze beschneiden), grundsätzlich „fremdvergeben“ muss. Die Kosten dafür sind ggfs. im Rahmen der Betriebskosten auf den/die Mieter umlagefähig.

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

Timo_89035a · 13. September 2006 um 15:48

Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus mit drei Mietparteien.
Von den drei Mietparteien haben zwei einen Gartenanteil
mitgemietet (die dritte Mietpartei im Dachgeschoß nicht).

Das scheint mir widersprüchlich - in der Anfangsfrage hiess
es:

Mit einem Mietvertrag werden eine Wohnnung und ein Garten vermietet.

Hat ein Mieter quasi in Auftragsarbeit (gegen
Bezahlung/Mietpreisreduzierung ?) für alle Mieter die Pflege
des Gemeinschaftsgartens übernommen, wird er sich m.E. genauso
an die Weisungen des Vermieters halten müssen wie eine vom
Vermieter beauftragte Gartenbaufirma.

Hallo Rudi,

danke für die ausführliche Antwort.
Bin mir jetzt nicht ganz sicher, ob es die Unklarheit im Mietvertrag liegt oder auf meine Schilderung zurückgeht.

Im Mietvertrag von Mieter A heißt es: mitvermietet ist ein Garten/Gartenanteil.
Gleiches gilt für den Mietvertrag von Mieter B.

Mieter A nutzt und pflegt den Garten(-teil)vor dem Haus. Mieter B nutzt und pflegt den Garten(-teil)hinter dem Haus. Mieter C hat keinen eigenen Garte(-teil). Alle drei Mieter können den Garten - ganz oder teilweise - sehen. Alle drei sind mit Zustand und Pflege der Gärten zufrieden. Von einem „Gemeinschaftgarten“ ist in den Mietverträgen nicht die Rede. Eine Auftragsarbeit gegen Bezahlung oder Mietpreisminderung ist im Mietvertrag nicht vereinbart.

Macht es diese Darstellung klarer?

Rudi_d5476e · 14. September 2006 um 10:56

Im Mietvertrag von Mieter A heißt es: mitvermietet ist ein Garten/Gartenanteil.
Gleiches gilt für den Mietvertrag von Mieter B.

Mieter A nutzt und pflegt den Garten(-teil)vor dem Haus.
Mieter B nutzt und pflegt den Garten(-teil)hinter dem Haus.
Mieter C hat keinen eigenen Garte(-teil).
Alle drei Mieter können den Garten - ganz oder teilweise - sehen.

AHA
Das wäre schon zu Anfang sehr hilfreich gewesen - allerdings schwierig, wenn man nicht weiss, worauf es letztendlich ankommt …

A+B dürfen also mietvertraglich genau bestimme Gartenanteile alleine nutzen und haben auch die alleinige Pflege derselben übernommen.
Da es hier um genau bestimmte, zur alleinigung Nutzung mitvermietete Gartenanteile geht, dürfte hier m.E. der jeweilige Mieter mehr Gestaltungsspielraum/Ermessensspielraum haben, als der Mieter, der die Pflege eines Gemeinschaftsgarten übernommen hat.

Eine Auftragsarbeit gegen Bezahlung oder Mietpreisminderung ist im Mietvertrag nicht vereinbart.

Insoweit ist vom Mieter also wirklich nur Ausführung von Arbeiten im „normalen“ Rahmen geschuldet.

Allerdings bleibt dem VM trotzdem unbenommen, die für den Erhalt erforderlichen Arbeiten, die der Mieter nicht im Rahmen der Gartenpflege ausführen kann/will (z.B. Rückschnitt von Bäumen) von einem Dritten durchführen lassen und ggfs. über die Betriebskosten auf den Mieter des betreffenden Gartenteils umlegen.

Letztendlich ist die Abgrenzung aber schwierig und natürlich kann aus der Ferne/in einem Forum nicht gesagt werden, wer eher im Recht ist. Das wird im Zweifel dann ggfs. ein Gericht für genau diesen Einzelfall entscheiden müssen - also z.B. was ist „erforderlich“?, liegt das Bestimmungsrecht über die Gestaltung in diesem oder jenem Detail beim Mieter oder beim Vermieter?

Ich hoffe jedenfalls, dass mit dem Beispielfall eine Einigung unter vernünftigen Menschen im wahren Leben möglich ist.