Mietgemeinschaft - Einsetzen eines Nachmieters

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

ich habe folgenden Fall vorliegen:

Ein Standardmietvertrag mit 3 Mietern als Gesamtschuldner. Auf dem Mietvertrag befinden sich als 4 Unterschriften, die des Vermieters (VM) und die drei der Mieter A, B und C.

§ 15 im Mietvertrag: Personenmehrheit als Mieter

  1. Haben mehrere Personen gemietet, so haften alle als Gesamtschuldner…
  2. … Die Mieter bevollmächtigen sich gegenseitig (unter Vorbehalt eines schriftlichen Widerrufs -> Widerruf liegt hier nicht vor) zur Entgegennahme und Abgabe von Erklärungen im Zus. mit dem Mietverhältnis.
    Diese Vollmacht gilt für Entgegennahme von Kündigungen, nicht aber für Abgabe von Kündigungen.

PROBLEM:
Mieter A will ausziehen und einen Nachmieter (N) an seine Stelle im Vertrag einsetzen. Die Mit-Mieter B und C stellen sich quer und akzeptieren keinen der von A vorgestellten Nachmieter, die aber alle als 100% zumutbar angenommen werden. Der VM akzeptiert die Nachmieter, will
a) sich aber nicht einmischen und überlässt Entscheidung B und C (die wie gesagt ablehnen).
b) A unterstützen und einen Nachmieter gegen den Willen von B und C in den Mietvertrag einsetzen. In dem Fall weigern sich B und C eine Ergänzung zum Mietvertrag zu unterschreiben, wo N in die Recht & Pflichten des A eintritt.

FRAGE:

  1. Ist der im Mietvertrag festgelegt Ausschluss des Kündigungsrechts einzelner Mieter rechtens? Denn dann würde ja bei dem vorliegenden Problem A für immer Mieter bleiben müssen, solange ihn B und C nicht „rauslassen“ indem sie (A + B + C) die Kündigung gemeinsam abgeben oder B und C einen N akzeptieren.

  2. Kann A mit Hilfe des VM, wie unter b) beschrieben, einen neuen N durchsetzen und sich so aus dem Mietvertrag befreien. Diese Frage bezieht sich also auf eine Ergünzung des bestehenden Vertrages.

  3. Falls 1. und 2. negativ beantwortet, was für andere Möglichkeiten hat A, sich aus dem Mietvertrag zu befreien? Kann bspw. ein neuer Mietvertrag aufgesetzt werden, der vielleicht nur das Zimmer des A umfasst, während B und C weiterhin mit dem alten Vertrag wohnen? (so geht’s bestimmt nicht, weil ja Erstens, A immernoch Miter im ALter Vertrag wäre, Zeitens, B und C durch den Alten Vertrag ja Anspruch auf die ganze Mietsache, also auch das Zimmer des A haben?!)

Viele Grüße,
merck23

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Hallo,

Hallo,

ich versuch es mal:

  1. … Die Mieter bevollmächtigen sich gegenseitig (unter
    Vorbehalt eines schriftlichen Widerrufs -> Widerruf liegt
    hier nicht vor) zur Entgegennahme und Abgabe von Erklärungen
    im Zus. mit dem Mietverhältnis.
    Diese Vollmacht gilt für Entgegennahme von Kündigungen, nicht
    aber für Abgabe von Kündigungen.

FRAGE:

  1. Ist der im Mietvertrag festgelegt Ausschluss des
    Kündigungsrechts einzelner Mieter rechtens? Denn dann würde ja
    bei dem vorliegenden Problem A für immer Mieter bleiben
    müssen, solange ihn B und C nicht „rauslassen“ indem sie (A +
    B + C) die Kündigung gemeinsam abgeben oder B und C einen N
    akzeptieren.

Wo ist da ein Kündigungsrecht ausgeschlossen? Die Mieter bevollmächtigen sich lediglich gegenseitig Erklärungen im Namen der anderen auszusprechen. Sie erlauben aber - natürlich - nicht, das einer im Namen aller das Mietverhältnis für alle kündigt. Das wäre ja auch schlecht, sonst kündigt nämlich Mieter A und Mieter B und C müssen auch raus.

Allerdings verbleibt dem Mieter A doch sein Recht, fristgerecht 3 Monate zum… zu kündigen. Damit verbleiben Mieter B und C. Diese müssen sich dann entweder in alle Rechte und Pflichten teilen bzw. sich selbständig einen Nachmieter suchen.

  1. Kann A mit Hilfe des VM, wie unter b) beschrieben, einen
    neuen N durchsetzen und sich so aus dem Mietvertrag befreien.
    Diese Frage bezieht sich also auf eine Ergünzung des
    bestehenden Vertrages.

Man muss hier unterscheiden zwischen dem Vertrag der mit dem VM geschlossen wurde. In diesem Falle: Siehe oben. Ein VM muss allerdings der Kündigung eines einzelnen Mieters aus einem Gemeinschaftsmietverhältnis zustimmen oder darauf bestehen, das der gesamte Vertrag gekündigt wird (etwa wenn er glaubt, der verbleibende Mieter ist nicht solvent genug), hier hat er aber ja immer noch zwei Mieter übrig und wird (Annahme!) wohl damit einverstanden sein, das A kündigt. Genauso, wie der VM dem Nachmieter zustimmen muss. Nicht die Mitmieter sind hier entscheidend, sondern allein der VM.

Wie es zwischen den Parteien aussieht ist etwas anderes. Woraus wollen die Mieter B und C das Recht ableiten, das A für immer und ewig in der Pflicht bleibt? Bzw. mindestens so lange, bis A einen adäquaten Ersatz gefunden hat. Haben die Parteien einen weiteren Vertrag über ihre Wohngemeinschaft geschlossen?

  1. Falls 1. und 2. negativ beantwortet, was für andere
    Möglichkeiten hat A, sich aus dem Mietvertrag zu befreien?
    Kann bspw. ein neuer Mietvertrag aufgesetzt werden, der
    vielleicht nur das Zimmer des A umfasst, während B und C
    weiterhin mit dem alten Vertrag wohnen? (so geht’s bestimmt
    nicht, weil ja Erstens, A immernoch Miter im ALter Vertrag
    wäre, Zeitens, B und C durch den Alten Vertrag ja Anspruch auf
    die ganze Mietsache, also auch das Zimmer des A haben?!)

Mieter A kann die Mitmieter - notfalls per Gericht - zwingen den gesamten Mietvertrag zu kündigen und dann natürlich ebenfalls auszuziehen.

Das Ganze wird langsam etwas konfus. Fassen wir nochmal zusammen:

Mieter A will ausziehen. Es existiert nur der gemeinschaftlich mit B und C abgeschlossen Vertrag mit dem VM. Der VM, Mieter B und C akzeptieren grundsätzlich den Auszug. Ein gestellter Nachmieter wird vom VM aber nicht von B und C nicht akzeptiert.

Sobald der VM akzeptiert, haben B und C nichts mehr zu sagen. Unterschreibt der VM aber keinen neuen Mietvertrag mit N muss A mindestens die 3-Monats-Frist abwarten um aus dem Mietvertrag raus zu sein. Dann ist es Sache von B und C einen Nachmieter zu suchen oder aber die Miete auch für das Zimmer von A zu tragen. Solange A aber noch Miete zahlt gehört das Zimmer A. B und C haben dort dann nix zu suchen.

Viele Grüße,
merck23

Hoffe, soweit alles beantwortet zu haben. Bin aber kein Anwalt. Wer Fehler findet…

Gruß
Nita

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DAnke für die Ausführungen! Hört sich gut an. Du hattest aber gefragt, woraus B und C das Recht ableiten würden, A für immer im Mietverhältnis zu halten. Nun, ich dachte, das im Mietvertrag ausgeschlossen ist, dass einer für alle kündigt. Da nun aber nur ein Mietvertrag vorliegt, dachte ich, wäre dieser nicht separat für A kündbar, um für B und C aber weiterbestehen zu können. Und da B und C nicht den neuen Mitmieter akzeptieren, kann kein neuer Vertrag mit dem VM aufgesetzt werden, der die Rechte und Pflichten von A auf N übergehen lässt.

Du meinstes: „Sobald der VM akzeptiert, haben B und C nichts mehr zu sagen.“ Ja aber, wenn die nicht den neuen Mietvertrag unterschreiben, wo N an Stelle von A steht … dann bleibt doch der alte (von A nicht kündbare) Mietvertrag weiter bestehen und damit auch A weiter drin (wie ich oben angenommen hatte, kann er ja nicht separat raus ohne den ganzen Mietvertrag „aufzulösen“ …).

Das waren so meine Gedanken …

Ich bin gespannt auf eure Antworten.

Grüße,
Alex

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Hi Alex,

okay, versuchen wir es noch mal:

A, B und C haben gemeinsam (jeder hat unterzeichnet) einen Mietvertrag mit dem VM.

A will ausziehen. B und C glauben, wenn sie einen neuen Mietvertrag mit VM und Nachmieter N nicht unterzeichnen, können sie sich die Hände reiben und der alte Mietvertrag bleibt bestehen, so dass im Fall des Falles A irgendwelche Ansprüche begleichen muss.

Fakt ist:

Akzeptiert VM die Kündigung

  1. als Teilkündigung nur von A dann ist A spätestens nach 3 Monaten raus und B und C können A gar nix mehr.
  2. als Gesamtkündigung des Vertrages müssten theoretisch auch B und C ausziehen.

Zu 1): Sollten B und C keinen N akzeptieren, dann müssten sie in alle Pflichten des A eintreten, d.h. Miete, Nebenkosten evtl. Schadenersatz.
Zu 2): Akzeptieren B und C keinen N, müssen sie auch ausziehen.

Ansonsten gilt alles was ich zuvor schon schrieb.

Dies ist meine unmaßgebliche Auslegung des geltenden Rechts. Verhaltensweisen von Menschen, unbekannte Details etc. sind in diesen Beitrag nicht eingeflossen. :smile:

Gruß
Nita