im mietvertrag ist eine genaue jährliche nebenkostenabrechnung vereinbart - trotzdem wurde aus gruenden der bequemlichkeit nie genau abgerechnet. die nebenkostenvorauszahlung wurde auch nie angepasst.
im dez. 2005 machte sich nun der vermieter an die arbeit und erstellte fuer 2005 eine genaue nebenkostenabrechnung.
der mieter ist der meinung, dass die vereinbarung (obwohl im mietervertrag anders definiert) als pauschale zu betrachten ist (da es jahrelang so praktiziert wurde) und man eine pauschale nicht rueckwirkend erhöhen kann.
er akzeptiert eine genaue abrechnung erst ab jan. 2006!
du meinst so etwas wie ein Gewohnheitsrecht oder eine stillschweigende Übereinkunft?
Vertrag ist Vertrag. Man könnte höchstens damit argumentieren, dass der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht nachgekommen ist. Wenn man sich davon etwas verspricht, könnte man demnach die noch nicht verjährten Abrechnungen als noch nicht fällig beanstanden und eine rückwirkende Abrechnung verlangen.
Da der Mieter aber wohl bei der bisherigen Abrechnungsweise besser gefahren ist, wäre es wohl eher zu seinen Ungunsten.
er akzeptiert eine genaue abrechnung erst ab jan. 2006!
Das verstehe ich nun eigentlich nicht. Einerseits will der Mieter die bisherige Praxis als stillschweigende Vertragsänderung verstanden wissen und andererseits will er die ursprüngliche Vertragsformulierung in Zukunft akzeptieren - nur dieses eine Mal eben nicht?
du meinst so etwas wie ein Gewohnheitsrecht oder eine
stillschweigende Übereinkunft?
genau! ist das passiert ? d.h. hat sich die vereinbarung dahingehend stillschweigend geändert ?
Vertrag ist Vertrag. Man könnte höchstens damit argumentieren,
dass der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht
nachgekommen ist. Wenn man sich davon etwas verspricht, könnte
man demnach die noch nicht verjährten Abrechnungen als noch
nicht fällig beanstanden und eine rückwirkende Abrechnung
verlangen.
sehr aufwendig!
Da der Mieter aber wohl bei der bisherigen Abrechnungsweise
besser gefahren ist, wäre es wohl eher zu seinen Ungunsten.
genau!
er akzeptiert eine genaue abrechnung erst ab jan. 2006!
Das verstehe ich nun eigentlich nicht. Einerseits will der
Mieter die bisherige Praxis als stillschweigende
Vertragsänderung verstanden wissen und andererseits will er
die ursprüngliche Vertragsformulierung in Zukunft akzeptieren
nur dieses eine Mal eben nicht?
dem mieter ist klar, dass er viel zuwenig nebenkosten bezahlt - dementsprechend akzeptiert er die exakte nebenkostenabrechnung aber eben erst ab dem 01.01.06 da er der meinung ist, dass nebenkostenpauschalen nicht rückwirkend erhöht werden können (stimmt doch, oder?)
im mietvertrag ist eine genaue jährliche nebenkostenabrechnung
vereinbart - trotzdem wurde aus gruenden der bequemlichkeit
nie genau abgerechnet. die nebenkostenvorauszahlung wurde auch
nie angepasst.
im dez. 2005 machte sich nun der vermieter an die arbeit und
erstellte fuer 2005 eine genaue nebenkostenabrechnung.
dagegen, dass der Vermieter vertragsgemäß eine Nebenkostenabrechnung erstellt ist eigentlich nichts einzuwenden. Aus meiner Sicht sind eventuelle Differenzen zum Vorauszahlungsbetrag (dürfte in diesem Fall ein nicht unerheblich Nachzahlungsbetrag sein) nachzuzahlen.
Nur, der VM ist jahrelang seiner Verpflichtung zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung nicht nachgekommen.
Damit steht fest, dass er jeglichen Anspruch auf eventuelle Nachzahlungen aus den Jahren vor 2005 verloren hat.
Auf Seiten des Mieters bestehen wegen der fehlenden Abrechnungen sogar Ansprüche bis hin zur Rückzahlung der Vorauszahlungen der vergangenen Jahre (OLG Naumburg, Az. 9 U 106/05).
Klar ist, das ganze läuft so nicht ganz richtig, da der Mieter aber selber der Meinung ist, für 2006 eine Nebenkostenabrechnung akzeptieren zu wollen, liegen die Ansichten doch so weit gar nicht auseinander. Wenn man es ohne Streit über die Bühne bringen wollte, könnte man sich vieleicht den Schaden (den Nachzahlungsbetrag 2005) teilen.
Ansonsten mein Rat: ab zum Mieterverein oder Anwalt und die ganze Sache genau prüfen lassen.
hier liegt m.E. keine stillschweigende Vertragsänderung vor. Der Vermieter ist seiner Abrechnungspflicht nicht nachgekommen und der Mieter hat dies akzeptiert, indem er dies nicht beanstandet und die geforderten Nebenkosten bezahlt hat.
Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dem Thema gibt es aber m.W. noch nicht und die Amtsgerichte sind nicht aller gleicher Meinung.
Das Amtsgericht Hamburg (Az. 40 B C 335/04) hat im selben Fall - hier waren es 19 Jahre ohne Abrechnung - gegen die Mieterin entschieden, aber die Berufung zugelassen.
Das Amtsgericht Hamburg (Az. 40 B C 335/04) hat im selben Fall
hier waren es 19 Jahre ohne Abrechnung - gegen die Mieterin
entschieden, aber die Berufung zugelassen.
… und um diese Meinung auch noch zu unterstützen noch ein Urteil, was dieser Meinung folgt, dass ein Mieter der jahrelang auf eine ihm zustehende Abrechnung verzichtet, zu verstehen gibt, dass er sich damit einverstanden erklärt, keine Abrechnung zu bekommen:
LG Coburg, Az: 32 S 17/00
Aber wie oben gesagt, es läßt sich auch gaaaaanz anders sehen.
zu dem hier bereits gesagten noch folgendes: Es wird doch wohl nicht die Nebenkostenvorauszahlung nachträglich erhöht, sondern durch die Abrechnung wird festgestellt, das diese Vorauszahlung die Kosten nicht abgedeckt hat und es wird eine Nachzahlung gefordert, oder?
Dies ist das Recht des VM. M.E. könnte er tatsächlich nicht sagen: Die Vorauszahlung 2005 von X Euro hat nicht gereicht, wie die beiliegende Abrechnung zeigt. Deswegen erhöhe ich die Vorauszahlung ab 01.01.2005 von X Euro auf Z Euro.
Das wäre ja auch völliger Quatsch, weil es dann keine Vorauszahlung mehr ist.
Er kann aber sehr wohl sagen: Die Vorauszahlung…(s.o.) Bitte zahlen Sie den Betrag von Euro Z bis zum auf das Mietkonto ein.
Völlig korrekt. Er könnte dann auch sagen: Um zukünftige Nachzahlungen in ähnlicher Höhe zu vermeiden, möchte ich Sie bitten ab dem XXX (z.B. ab Oktober-Miete) den Vorauszahlungsbetrag auf Euro ZZZ anzupassen.
Dem muss man nicht mal zustimmen, es wäre aber sicher sinnvoll.