Liebe Mietrechtsexperten,
mich würde ganz brennend interessieren, wie mit den üblichen Schönheitsreparaturen umgegangen wird, wenn die betreffende Wohnung in völlig abgenutztem, ja man könnte wohl sagen verwahrlostem Zustand angemietet wird? Ist es dann trotzdem so, dass die üblichen gesetzlichen Fristen gelten, der Mieter also nach 3, 5 oder 7 Jahren Räume streichen/tapezieren, Türen und Fenster lackieren und den Boden abschleifen muss? und das in FACHGERECHTEM Zustand? Das hieße bei einem gewissen grad der verwahrlosung doch eine komplette sanierung der Wohnung. kann also von einem Mieter verlangt werden, dass er die Arbeit erledigt, die in den letzten 30 Jahren nicht erledigt wurde, die Tapeten aus den 70ern von den Wänden kratzt und vollkommen splittrige Türen abbeizt und neu lackiert? Ist es da nicht so, dass der Vermieter sich darum hätten kümmern müssen, dass die Wohnung regelmäßig instandgehalten wird? Dafür dürfte doch noch nicht einmal der Vormieter in die Verantwortung gezogen werden, wenn dieser die Wohnung in ähnlicher Situation übernommen hat? Wer wäre bei Anmietung einer solchen Wohnung für die Instandsetzung verantwortlich?
Vielen Dank für sachkundige Informationen,
Olga
Hallo Olga,
so lange der Mieter dort wohnt, hat er ziemlich weit gehende Gestaltungsfreiheit. Aber prinzipiell können auch bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung die üblichen Schönheitsreparaturen auf ihn übertragen werden.
Streichen und Tapezieren gehören hier dazu, nicht aber das Abschleifen des Bodens. Die Schönheitsreparaturen kann der Mieter auch selbst vornehmen.
Geht es um den Auszug, dann besteht hoffentlich ein Übergabeprotokoll vom Einzug, in dem der Zustand festgehalten wurde. Allerdings dürfte bei dem geschilderten Zustand auch so schon leicht ersichtlich sein, dass es sich um Abnutzungen handelt, die nicht der Mieter zu verantworten hat.
Die Wohnung muss nur so sauber und ordentlich übergeben werden, wie es den Umständen nach angemessen ist.
Geht es allerdings darum, dass man zunächst in einen „Saustall“ einzieht und dann vom VM erst einmal eine Komplettsanierung verlangt, dann ist das nicht so einfach. Dem Mieter waren die Mängel ja offenbar bekannt und der Mietpreis dürfte entsprechend niedriger sein.
Gruß!
Horst
Wer wäre bei Anmietung einer solchen Wohnung für die Instandsetzung verantwortlich?
Allgemeine Antwort auf eine allgemeine Frage:
Lt. BGB § 535 grundsätzlich der Vermieter.
http://dejure.org/gesetze/BGB/535.html
Allerdings kann in gewissem Rahmen hiervon Abweichendes vereinbart werden - und üblicherweise wird es das ja auch > Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen.
Aber: wozu der Mieter vertraglich bei Mietende verpflichtet werden kann, hängt ganz entscheidend davon ab, zu welchen dekorativen Instandsetzungen = Schönheitsreparaturen er bei Mietbeginn vertraglich verpflichtet war/ist.
Nicht von Belang ist aber, wenn der Mieter freiwillig, also ohne vertragliche Verpflichtung renoviert. Folglich sollte, falls ein Mieter eine so heruntergekommene anmietet, schriftlich/vertraglich fixiert werden, wer für die Anfangsrenovierung zuständig ist > Vermieter oder Mieter.
Der Beispielfall wäre ggfs. zu präzisieren
- geht es hier um Mietende/Auszug oder Mietbeginn/Einzug?
- ggfs. wie wurde die Wohng bei Einzug übernommen?
- was ist bzgl. Schönheitsreparaturen vereinbart?
- handelt es sich um eine individuell ausgehandelte Vertragsvereinbarung?
Hallo Horst!
Vielen Dank schon einmal, ganz verstehen tue ich das aber noch nicht:
prinzipiell können auch bei einer
unrenoviert übernommenen Wohnung die üblichen
Schönheitsreparaturen auf ihn übertragen werden.
Die Schönheitsreparaturen können also auf den Mieter übertragen werden. Das bedeutet, alle x Jahre muss tapeziert und gestrichen werden und auch die Türen müssen dann abgebeizt und neu lackiert werden. Denn sollen diese fachgerecht lackiert werden, kann man die diversen Macken in Türen und Lack ja nicht einfach überpinseln? Wird das Abschleifen des Bodens im Vertrag erwähnt, dann muss wohl auch das übernommen werden?
Geht es um den Auszug, dann besteht hoffentlich ein
Übergabeprotokoll vom Einzug, in dem der Zustand festgehalten
wurde. Allerdings dürfte bei dem geschilderten Zustand auch so
schon leicht ersichtlich sein, dass es sich um Abnutzungen
handelt, die nicht der Mieter zu verantworten hat.
Die Wohnung muss nur so sauber und ordentlich übergeben
werden, wie es den Umständen nach angemessen ist.
Nun verstehe ich nicht ganz, was ein solches Übergabeprotokoll noch bezwecken kann, wenn die angeführten Schönheitsreparaturen doch fachgerecht ausgeführt werden müssen. Das hieße in meinem Verständnis, dass die Wohnung bei Auszug so schick aussehen muss, als wäre vorher auch schon alles in Ordnung gewesen. oder reicht in diesem Fall ein einfaches Rüberpinseln aus? Das entspräche aber nicht meinem Verständnis von fachgerecht!?!
Geht es allerdings darum, dass man zunächst in einen
„Saustall“ einzieht und dann vom VM erst einmal eine
Komplettsanierung verlangt, dann ist das nicht so einfach. Dem
Mieter waren die Mängel ja offenbar bekannt und der Mietpreis
dürfte entsprechend niedriger sein.
Es geht tatsächlich um den Einzug in eine solche Wohnung, die scheinbar seit Jahrzehnten nicht komplettsaniert wurde und darum, ob in einem solchen Fall die Arbeit der Komplettsanierung auf dem Noch-Nicht-Mieter lasten bleiben könnte. Im Grunde hätten sich doch die Vermieter all die Jahrzehnte um die Instandhaltung kümmern müssen. Nun scheinen diese aber eine eben solche Komplettsanierung bei Auszug zu fordern, denn der Mietvertrag überträgt die schönheitsreparaturen auf den Mieter und weist auf die gängigen Zeiträume hin, in denen gestrichen, tapeziert etc. wird.
Das kann ich mir aber kaum vorstellen, dass sich solche Forderungen im Rahmen des Rechts rechtfertigen lassen!? Gibt es für solche Fälle gängige Kompromisslösungen?
Vielen Dank von einer verwunderten Olga
Hallo Rudi!
Grundsätzlich ist also der Vermieter für die Instandhaltung verantwortlich, er kann diese aber auf die Mieter übertragen. Bei Einzug in eine nicht instandgehaltene Wohnung müsste sich also der Vermieter darum kümmern, dass die Wohnung erst einmal in Ordnung ist, sehe ich das richtig? Wenn dem nicht so ist, kann der Mieter dann vertraglich dazu verpflichtet werden, die Wohnung in regelmäßigen abstenden fachgerecht zu tapezieren und zu streichen, Lackarbeiten vorzunehmen, den Boden zu schleifen. Kann also ein Standardvertrag aufgesetzt werden, als wären diese Fristen zuvor jemals eingehalten worden?
Folglich sollte,
falls ein Mieter eine so heruntergekommene anmietet,
schriftlich/vertraglich fixiert werden, wer für die
Anfangsrenovierung zuständig ist > Vermieter oder Mieter.
Das hört sich nach einer sinnvollen Lösung an. Ist so eine Vereinbarung eine Standardlösung eines solchen Problems? Es scheint so, als wolle der Vermieter die Renovierung auf den Vormieter schieben zu wollen, die Wohnung sah bei dessen Mietantritt aber angeblich noch schlechter aus.
Es geht also darum, wie ein Mieter sich bei Einzug in eine solche Wohnung absichern kann, bei Auszug nicht auf der Arbeit von Jahrzehnten sitzen zu bleiben. Da im Mietvertrag, einem Standardvertrag, geregelt ist, dass Schönheitsreparaturen wie streichen, tapezieren lackieren, Böden pflegen etc. vom Mieter übernommen und fachgerecht ausgeführt werden müssen und zwar normalerweise alle 3, 5, 7 Jahre. Gibt es da eine Regelung, dass der Mieter nicht mehr als die eigenen Abnutzungsschäden ausbesser muss? Alles andere wäre doch kaum zu rechtfertigen?!?
Vielen vielen Dank schon einmal!
Olga
Hallo nochmal,
Die Schönheitsreparaturen können also auf den Mieter
übertragen werden. Das bedeutet, alle x Jahre muss tapeziert
und gestrichen werden und auch die Türen müssen dann abgebeizt
und neu lackiert werden.
nein, so geht das nicht. Nach den BGH-Urteilen der letzten Zeit kann der Vermieter nicht verlangen, dass dann und dann zu renovieren ist. Er kann nur vertraglich vereinbaren, dass Schönehitsreparaturen vom Mieter zu übernehmen sind. Diese Schönheitsreparaturen betreffen nur die normale Abnutzung.
Nun verstehe ich nicht ganz, was ein solches Übergabeprotokoll
noch bezwecken kann, wenn die angeführten
Schönheitsreparaturen doch fachgerecht ausgeführt werden
müssen.
An dem Wort „fachgerecht“ brauchst du dich nicht zu stossen. Der Mieter kann da selbst Hand anlegen oder einen Bekannten bitten. Wenn der zwei linke Hände hat, kann der Vermieter beim Auszug natürlich Nachbesserung verlangen. Ein Übergabeprotokoll macht immer Sinn, insbesondere, wenn man derartige Zustände vorfindet.
Das hieße in meinem Verständnis, dass die Wohnung bei Auszug so :schick aussehen muss, als wäre vorher auch schon alles in Ordnung :gewesen.
Nein. Der Mieter steht nur für das gerade, was er selbst abgewohnt hat.
Im Grunde hätten sich doch die Vermieter all die
Jahrzehnte um die Instandhaltung kümmern müssen.
Ja, aber wenn sich Mieter finden, die das so akzeptieren…
Alles in allem würde ich mal sagen: Renovieren wird man sich so eine Wohnung wohl sowieso. Das Parkett muss nicht abgeschliffen werden, sondern hier kann man sogar verlangen, dass der Vermieter dies ausbessern läßt, wenn es zu abgewohnt ist. (Egal, was der in den Mietvertrag schreibt.) Das gleiche gilt m.E. auch für zersplitternde Türen.
Beim Auszug dürfte es kein Problem geben, da nach der Schilderung zu erwarten ist, dass die Wohnung eh besser aussieht als vorher.
Im Zweifelsfalle könnte man die Renovierungsklauseln auch auf ihre Gültigkeit hin überprüfen lassen.
Gruß!
Horst
Grundsätzlich ist also der Vermieter für die Instandhaltung verantwortlich, er kann diese aber auf die Mieter übertragen.
Bei Einzug in eine nicht instandgehaltene Wohnung müsste sich also der Vermieter darum kümmern, dass die Wohnung erst einmal in Ordnung ist, sehe ich das richtig?
JA - nach BGB, ABER üblich und in gewissem Rahmen zulässig ist davon abweichend die Übertragung der SchönhRep/KleinRep im Rahmen eines Mietvertrages auf den Mieter.
Zudem hat der Mieter die freie Entscheidung, ob er die ihm angebotene Wohnung im angebotenen Zustand (renoviert/unrenoviert) und in Zusammenhang mit den angebotenen mietvertraglichen Bedingungen annimmt - oder eben ablehnt.
Kann der Mieter dann vertraglich dazu verpflichtet werden, die Wohnung in regelmäßigen abstenden fachgerecht zu tapezieren und zu streichen, Lackarbeiten vorzunehmen, den Boden zu schleifen. Kann also ein Standardvertrag aufgesetzt werden, als wären diese Fristen zuvor jemals eingehalten worden?
JA - siehe oben, wenn der Mieter das „Angebot“ (= Wohnungszustand & Vertragsbedingungen) akzeptiert.
Folglich sollte, falls ein Mieter eine so heruntergekommene anmietet, schriftlich/vertraglich fixiert werden, wer für die Anfangsrenovierung zuständig ist > Vermieter oder Mieter.
Das hört sich nach einer sinnvollen Lösung an. Ist so eine Vereinbarung eine Standardlösung eines solchen Problems?
Was meinst du mit „Standardlösung?“
Ich persönlich finde das eine faire Lösung 
Es scheint so, als wolle der Vermieter die Renovierung auf den Vormieter schieben, die Wohnung sah bei dessen Mietantritt aber angeblich noch schlechter aus. Es geht also darum, wie ein Mieter sich bei Einzug in eine solche Wohnung absichern kann, bei Auszug nicht auf der Arbeit von Jahrzehnten sitzen zu bleiben. Da im Mietvertrag, einem Standardvertrag, geregelt ist, dass Schönheitsreparaturen wie streichen, tapezieren lackieren, Böden pflegen etc. vom Mieter übernommen und fachgerecht ausgeführt werden müssen und zwar normalerweise alle 3, 5, 7 Jahre.
Wenn der Mieter den Zustand bei Einzug samt Vertrag akzeptiert hatte, wird er im Nachhinein nicht um die Erfüllung seiner Vertragspflichten herumkommen (soweit sie wirksam vereinbart wurden).
Gibt es da eine Regelung, dass der Mieter nicht mehr als die eigenen Abnutzungsschäden ausbesser muss?
Der Grundsatz (BGH-Rechtsprechung) heisst: der Mieter kann formularvertraglich nur zur Beseitigung seiner eigenen Abnutzungen verpflichtet werden.
Allerdings stammen die üblichen Regelfristen 3, 5, 7 Jahre vom Mustermietvertrag 1976 des Bundesministerium der Justiz höchstselbst; d.h. die Rechtsprechung ist sich darin einig, dass im Allgemeinen ein „kompletter Renovierungsbedarf“ nach 3, 5, 7 Jahren Mietzeit durch den Mieter selbst verursacht wurde.
Ein reines Ausbessern nur von Flecken/Schäden („einfaches Rüberpinseln“ wie du an Wildalf geschrieben hast) ist keine fachgerechte SchönhRep und dürfte mit der Zeit auf Tapeten, Türen/Türrahmen, Heizkörpern ein nettes Muster ergeben …
zum Gesamtverständnis schau mal unter
http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgem…
auch hier sind die Grundlagen sehr schön beschrieben
(allerdings von 2004, d.h. die aktuellen „starre-Fristen“-Urteile sind hier noch nicht berücksichtigt)
http://www.fu-berlin.de/jura/2Forschung/WE1/LS_Haeub…
Wie wildalf schon sagte, empfiehlt sich ggfs. eine Überprüfung des Mietvertrages, ob die entsprechenden Passagen nach heutiger Rechtsprechung überhaupt wirksam vereinbart sind.
Wie lange war denn die Mietzeitdauer des inzwischen ausgezogenen Mieters?
> wegen Beweislast nach BGH bzgl. Renovierungsbedarf
http://www.ruv.de/de/r_v_ratgeber/bauen_wohnen/geld_…