Ja, der Inhaber der Firma im EG ist auch der Vermieter !
Bei so einer Sachlage ist es leider schon öfter vorgekommen, dass der Vermieter versucht, bei der Abrechnung zu seinen Gunsten zu schummeln - z.B. das Gewerbe beim Umlageschlüssel kpl. „vergisst“.
Heisst es also, dass das Gewerbebüro eine eigene Heizanlage haben muss,
NEIN
nen eigenen Wasserzähler
JA
und die Abrechnungen für Strassenreinigung, Müllentsorgung usw. muss von Der Stadt gesondert gestellt werden ?!
NEIN
Kurz gesagt muss lediglich sichergestellt sein, dass Wohnungsmieter nicht mit (Mehr-)Kosten belastet werden, die alleine durch das Gewerbe entstehen.
_ Herausrechnen des Gewerbeanteils
Befinden sich Gewerberäume und Mietwohnungen in einem Haus, muss die Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nach Wohnungen und Gewerbe getrennt werden. Zumindest muss der Verteilerschlüssel dies entsprechend berücksichtigen. Das geschieht zumeist durch die Angabe der Fläche, die der Gewerbeanteil am Gebäude einnimmt.
Der auf die Gewerberäume entfallende Anteil an den Betriebskosten muss - wenn das Gewerbe in einzelnen Kostenarten höhere Kosten als ein Durchschnittshaushalt verursacht - in der Abrechnung gesondert ausgewiesen und vor der Aufteilung der Kosten auf die Wohnungen abgezogen werden (Vorwegabzug). Befinden sich in Ihrem Wohngebäude Gewerbe, die mehr Wasser verbrauchen oder mehr Abfall produzieren, wie z. B. Gaststätten, Blumenläden oder Friseursalons, sollten Sie die Abrechnung daraufhin sorgfältig prüfen._
Quelle: http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps/betriebskosten/
(es lohnt sich die Seite mal komplett durchzulesen)
Ralf:
- Kosten, die nur durch Gewerbemieter verursacht werden,
müssen gesondert abgerechnet werden (insb. Strom, Wasser, Müll)
Damit meinst du wohl auch den oft fälschlich zitierten „grundsätzlich vorgeschriebenen“ Vorwegabzug - der ist aber nur in den seltensten Fällen wirklich erforderlich.
zum Vorwegabzug z.B. schon: AG Neukölln, Urteil vom 12.06.2001 - 15 C 111/01 -
http://www.bmgev.de/mietrecht/urteile/bk/291gewer.htm
oder ganz neu: BGH, Urteil vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05 -
http://www.bmgev.de/mietrecht/bgh-urteile/betriebsko…
Es kommt sehr auf die Art des Gewerbes an - ein normales Ladengeschäft wird z.B. i.d.R. eher weniger Wasser, Müll, Heizung verbrauchen - eine Gaststätte, Friseursalon o.Ä. aber eher mehr (siehe oben).
Wird nach Verbrauch abgerechnet, erübrigt sich der Vorwegabzug, da ja schon durch die Messeinrichtungen die korrekte Umlage der verursachten (Mehr-)Kosten erfolgt.
Bei Grundsteuer, Versicherungen, Müll dagegen kann ein Vorwegabzug erforderlich sein, um sicherzustellen, dass das Gewerbe auch die von ihm verursachten (Mehr-)Kosten trägt.
Ob tatsächlich korrekt abgerechnet wurde, kann man nur durch Kontrolle des umgelegten Betrags (= Belegeinsicht) und Überprüfung der Umlageschlüssel (= Gewerbe mit einbezogen? oder gesondert durch Vorwegabzug berücksichtigt?) feststellen.
Dazu muss man also auch z.B. beim Umlageschlüssel „Wohn-/gewerb. Nutzfläche“ die Gesamtfläche in qm mit und ohne Gewerbe kennen. Neben der Belegeinsicht sollte man also ganz klar fragen, z.B. „ist in den Gesamt qm (840 qm ) auch die Nutzfläche der Gewerbeeinheit enthalten?“ und sich das ggfs. durch eine Aufstellung nachweisen lassen.
Allgemeinstrom
Oft wird ein Anteil des Allgemeinstroms als Heizungsbetriebsstrom und der andere Anteil als eigentlicher „Allgemeinstrom“ umgelegt.
Klarheit schafft hier nur Belegeinsicht.