Kautionsauszahlung

Behörden & Recht Mietrecht
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Liebes Forum,

ein Fall zu Verwendungszweck und Auszahlungspflichten bei Mietkaution.

Angenommen Person A zieht nach fast 5 Jahren aus ihre Mietwohnung aus. Zu Beginn der Mietzeit hat Person A 480 € hinterlegt. Die Abnahme mit dem Vermieter erfolgt einwandfrei, er bemängelt nichts. Er erklärt, nur einen Teil der Kaution zur Sicherheit wegen Nebenkostenabrechnungen einzubehalten, den Rest auszuzahlen. Person A zieht zum 15.9. aus. Zwei Monate später schreibt Vermieter Person A, dass das Kautionskonto aufgelöst wurde und sich 489 Euro angesammelt hätten. Diese Kautionssumme würde er aber erst zurückerstatten, wenn die eventuellen Forderungen, die sich aus den Nebenkostenabrechnungen aus 2005 und 2006 ergeben könnten, abgerechnet sind. D.h. Vermieter plant, die 489 € als Sicherheit einzubehalten. Person A hat im gesamten Zeitraum Abschläge bezahlt und in 2004 für die Heizung sogar Geld zurückbekommen.
Die NK-Abrechnung für 2005 ist noch nicht gemacht. Das lässt vermuten, dass die für 2006 erst Ende 2007 oder Anfang 2008 gemacht wird.

Fragen:

  1. Wurde richtig verzinst (480 --> 489 Euro in 5 Jahren)
  2. Hat Vermieter das Recht, die 489 Euro Kaution und Zinsen einzubehalten?
  3. Ist Vermieter verpflichtet, das Geld weiterhin zu verzinsen? Person A entgehen doch so Zinsen.
  4. Ist die Kaution überhaupt dadurch zu verwenden? Vermieter begründet seine Entscheidung mit gestiegenen Heizölpreisen. Hätte Vermieter nicht die Abschläge ändern müssen? (Für die Nebenkosten hat er dies nach der Abrechnung 2004 getan)
    Also: Hat Person A eine Chance und ein Recht, die 489 € vor 2007/2008 zu erhalten?

Herzlichen Dank!

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Liebes Forum,

Hallo Marion,

ein Fall zu Verwendungszweck und Auszahlungspflichten bei
Mietkaution.

Okay.

Angenommen Person A zieht nach fast 5 Jahren aus ihre
Mietwohnung aus. Zu Beginn der Mietzeit hat Person A 480 €
hinterlegt. Die Abnahme mit dem Vermieter erfolgt einwandfrei,
er bemängelt nichts. Er erklärt, nur einen Teil der Kaution
zur Sicherheit wegen Nebenkostenabrechnungen einzubehalten,
den Rest auszuzahlen. Person A zieht zum 15.9. aus. Zwei
Monate später schreibt Vermieter Person A, dass das
Kautionskonto aufgelöst wurde und sich 489 Euro angesammelt
hätten. Diese Kautionssumme würde er aber erst
zurückerstatten, wenn die eventuellen Forderungen, die sich
aus den Nebenkostenabrechnungen aus 2005 und 2006 ergeben
könnten, abgerechnet sind. D.h. Vermieter plant, die 489 € als
Sicherheit einzubehalten. Person A hat im gesamten Zeitraum
Abschläge bezahlt und in 2004 für die Heizung sogar Geld
zurückbekommen.
Die NK-Abrechnung für 2005 ist noch nicht gemacht. Das lässt
vermuten, dass die für 2006 erst Ende 2007 oder Anfang 2008
gemacht wird.

Fragen:

  1. Wurde richtig verzinst (480 --> 489 Euro in 5 Jahren)

Gute Frage. 9,-- Euro Zinsen in fünf Jahren sind weniger als 1% p.a. 1% bis 1,2% max. 1,5% wäre normal. Ist also ein wenig aber nicht viel mehr als 9,-- Euro. Reich würde der Mieter jedenfalls nicht von den Zinsen.

  1. Hat Vermieter das Recht, die 489 Euro Kaution und Zinsen
    einzubehalten?

Ja, aber: Die Abrechnung eines Zeitraumes (also etwa vom 01.01.05 bis 31.12.05) muss der VM innerhalb von 12 Monaten beim Mieter einreichen. Danach verfallen seine Ansprüche auf Nachzahlungen, es sei denn er hat die Verzögerung nicht zu verschulden. D.h. der VM müsste bis zum 31.12.06 die Abrechnung für 2005 und bis 31.12.07 die für 2006 vorgelegt haben. Rückzahlungen an den Mieter sind 3 Jahre seitens des VM erstattungspflichtig.

  1. Ist Vermieter verpflichtet, das Geld weiterhin zu
    verzinsen? Person A entgehen doch so Zinsen.

Da bin ich nicht sicher, vielleicht kommt hier noch von jemand anderem was. Ich meine, die weitere Verzinsung könnte gefordert werden, aber don’t quote me.

  1. Ist die Kaution überhaupt dadurch zu verwenden? Vermieter
    begründet seine Entscheidung mit gestiegenen Heizölpreisen.
    Hätte Vermieter nicht die Abschläge ändern müssen? (Für die
    Nebenkosten hat er dies nach der Abrechnung 2004 getan)
    Also: Hat Person A eine Chance und ein Recht, die 489 € vor
    2007/2008 zu erhalten?

Der VM ist a) meist nicht berechtigt einseitig die Abschläge zu ändern und b) nicht verpflichtet dies zu tun. Und was heisst ist die Kaution zu verwenden? Der VM kann sie selbstverständlich für evtl. noch entstehende Forderungen einbehalten (zumindest teilweise) und der Mieter kann sie in der Zeit nicht verwenden.

Es sollte mit dem VM vereinbart werden, das die Abrechnung 2005 zum Maßstab erhoben wird. Sind keine Nachzahlungen fällig oder nur in geringer Höhe wird die Hälfte der Kaution ausbezahlt. Grundsätzlich gilt, das der VM die Kaution erst sechs Monate nach Auszug überhaupt auszahlen muss und das er einen Teil auch über diese Frist hinaus für evtl. Nachforderungen aus NK-Abrechnungen einbehalten darf.

Herzlichen Dank!

Gruß
Nita

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Wegen noch ausstehender Nebenkosten-Abrechnungen kann der Vermieter bei Mietende nicht die gesamte Kaution, sondern allenfalls einen Betrag in Höhe von 3 monatlichen Vorauszahlungen einbehalten, für angebrochene Jahre einen entsprechenden Anteil. Ein Einbehalt für noch ausstehende Abrechnungen ist aber nur zulässig, soweit die Kaution zur Absicherung etwaiger Nachforderungen des Vermieters voraussichtlich benötigt wird. Das ist nicht der Fall, wenn die letzte Abrechnung ein Guthaben des Mieters A ergeben hatte. Haben die bisherigen Nebenkosten-Abrechnungen stets zu Guthabensbeträgen für den Mieter A geführt, so ist ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung aus einer noch zu erstellenden Nebenkosten-Abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret vorträgt.

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Wegen noch ausstehender Nebenkosten-Abrechnungen kann der
Vermieter bei Mietende nicht die gesamte Kaution, sondern
allenfalls einen Betrag in Höhe von 3 monatlichen
Vorauszahlungen einbehalten, für angebrochene Jahre einen
entsprechenden Anteil.

Das bedeutet also, dass der Vermieter einen Anteil für 2005 in Höhe von 3*Nebenkostenvorauszahlung einbehalten kann und für 2006 ebenfalls maximal diesen Anteil, bzw. eigentlich nur anteilig für die neun Monate, die Person A in seiner Wohnung wohnte. Also darf Vermieter insgesamt max. 6*Vorauszahlung zu seiner Absicherung einbehalten? Die Differenz müsste er Person A demnach spätestens nach Ablauf der 6monatigen Frist auszahlen?

Wo ist das rechtlich niedergelegt?

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Das bedeutet also, dass der Vermieter einen Anteil für 2005 in
Höhe von 3*Nebenkostenvorauszahlung einbehalten kann und für
2006 ebenfalls maximal diesen Anteil, bzw. eigentlich nur
anteilig für die neun Monate, die Person A in seiner Wohnung
wohnte. Also darf Vermieter insgesamt max. 6*Vorauszahlung zu
seiner Absicherung einbehalten? Die Differenz müsste er Person
A demnach spätestens nach Ablauf der 6monatigen Frist
auszahlen?

Wo ist das rechtlich niedergelegt?

Das ergibt sich aus der Rechtsprechung = „angemessene Höhe“
i.A. finden die Richter 3 Vorauszahlungsbeträge für angemessen
im Einzelfall könnten die angemessene Höhe des Kautionseinbehalts auch höher oder niedriger liegen
z.B. eher höher, wenn der anteilige noch abzurechnende Nutzungszeitraum (9 Monate) dennoch alle Heizmonate betrifft - umgekehrt eher niedriger (hängt also auch vom üblichen Abrechnungszeitraum ab)

siehe z.B.
BGH, VIII ZR 71/05, 18. Januar 2006
http://www.deutschesmietrecht.de/index.php?option=co…