Nebenkostenabrechnung mit Nachzahlung von 900̈́

Noa_13fe63 · 24. Juni 2007 um 14:54

Hallo zusammen,

nehmen wir mal an wir haben ein großes Haus. In diesem Haus leben 2 Parteien. Einmal der Vermieter mit 4 Personen und die Mieter mit 3 Personen. Die Größe der Mietwohnung würde sich auf 90m² belaufen.

Nun bekäme diese Partei eigentlich im April die Abrechnung. Wegen Umbau im Teil des Vermieters kam die Abrechnung erst im Juni. Diese beläuft sich auf eine Nachzahlung von 900€ was 450€ mehr als die Miete pro Monat betragen würde. Der Mieter fragt sich jedoch ob die Abrechnung überhaupt gültig wäre.

Auf ihr ist das Datum vom letzten Jahr. Also der 01.04.2006. Desweiteren steht am Ende der sehr unübersichtlichen Abrechnung das eine Nachzahlung von 554€ in den nächsten 3 Wochen erfolgen soll. Dies war der Betrag den unser Mieter xy im letzten Abrechnungszeitraum zahlen sollte. Für das Jahr 2006 wurden deswegen die Nebenkosten von unserem Beispielsvermieter erhöht um solch hohe Nachzahlungen zu vermeiden. Genau der selbe Spruch erscheint auch auf der aktuellen Abrechnung.(Man kann also ersehen das der Vermieter die Abrechnungsvorlage von letzten Jahr genommen hat).

Auffällig in der Nebenkostenabrechnung erscheinen auch die Heizkosten. Die für diesen Zeitraum genau das doppelte der letzten Abrechnung betragen. Trotz 2 Kaminen die eingebaut wurden um Kosten zu sparen, einen bei den Mietern und einen bei den Vermietern.

Nehmen wir dann noch an das unser Beispielsvermieter im Dachstuhl eine neue Wohnung ausbaut die für eines seiner Kinder geplant ist. Ein großer, hoher Raum ist bereits fertiggestellt und wird seit 6 Monaten von seinem Kind bewohnt und muss geheizt werden. Im Mietvertrag regelte man die Kosten des Hauses wie folgt: Vermieter 70% der Kosten, Mieter 30% der Kosten des Hauses. Würde sich an diesem Verhältnis durch die Wohnraumerweiterung des Vermieters etwas im Abrechnungszeitraum ändern? Mehrmals schon wurde angesprochen das eine genaue Abrechnung der Heizkosten möglich sein müsse. Den würde unser Mieter gar nicht heizen und nur seinen Ofen benutzen anstatt die Heizung, müsste er ja diese 30% trotzdem bezahlen, OHNE selbst geheizt zu haben. Der Vermieter würde das aber für unmöglich halten.

Zur Form der Abrechnung. Nehmen wir an der Vermieter hätte ein kleines Defizit in der deutschen Sprache: „Ihr ihren Anteil“, auch hat er hier und da in der Spalte des nachzuzahlenden Betrages mal gerne eine Null zu viel. Diese nicht mitgerechnet aber zuviel dort stehen.

Wer findet Fehler in diesem Situationsbeispiel?

Irene_45c1aa · 24. Juni 2007 um 23:18

Hallo

schon allein wegen des Datums ist diese Abrechnung ungültig.

Der Mieter wäre gut beraten, wenn er der NK widersprechen würde und Einsicht in alle Belege verlangt. Zur Aufteilung 70/30 ist zu sagen, dass sich das auf den 1. Blick nicht schlecht anhört, man sollte die genaue Wohnfläche wissen und dann mal rechnen.

Gruß

Rudi_d5476e · 25. Juni 2007 um 08:10

Wer findet Fehler in diesem Situationsbeispiel?

Das ist sehr viel Text, aber leider fehlen entscheidende Fakten.

„Auf ihr ist das Datum vom letzten Jahr“
„Für das Jahr 2006 wurden deswegen die Nebenkosten von unserem Beispielsvermieter erhöht um solch hohe Nachzahlungen zu vermeiden. Genau der selbe Spruch erscheint auch auf der aktuellen Abrechnung.“
Das deutet für mich daraufhin, dass hier das Abrechnungsjahr 2006 abgerechnet wurde, die Abrechnung aber als offensichtlichen Schreibfehler das Datum vom letzten Jahr/01.04.2006 enthält.

„Vermieterwohnung: 4 Personen, ??m² - Mieterwohnung: 3 Personen, 90m²“

„Heizkosten genau das doppelte des letzten Jahres.“
Entweder ein sehr außergewöhnlicher Zufall - oder tatsächlich ein Fehler.

„Trotz 2 Kaminen die eingebaut wurden um Kosten zu sparen“
Mehr Kamine bedeutet nicht automatisch weniger Brennstoffkosten.
Wie erklärt sich die Kostenersparnis?

Ein hoher Nachzahlungsbetrag alleine sagt noch nichts aus, auf den Abrechnungsbetrag kommt es an und zunächst müsste man mal schauen, welche Kostenarten extrem hoch sind.

Also bitte mal mehr Input:
> Für welchen Abrechnungszeitraum wurde abgerechnet?
> Wann wurde diese Abrechnung zugestellt?
> Wieviel m² hat die Vermieter-Wohnung?
> Zentralheizung? und/oder?, welcher Brennstoff?, Tankvorrat oder z.B. Flüssiggas?
> Abrechnungsbetrag?
> Bei welchen Kostenarten sind die Kosten besonders hoch gestiegen?
> Liegen hohe Kosten/Kostensteigerungen nur an Preissteigerungen oder an Verbrauchssteigerungen?

„Ein großer, hoher Raum ist bereits fertiggestellt und wird seit 6 Monaten von seinem Kind bewohnt und muss geheizt werden.“
vor 6 Monaten = Jan 07 - falls der Abrechnungszeitraum von Jan-Dez geht, würde sich das ggfs. in der kommenden Abrechnung auswirken
> Darüber kann man sich also zu gegebener Zeit noch Gedanken machen

Noa_13fe63 · 25. Juni 2007 um 11:18

Input

„Trotz 2 Kaminen die eingebaut wurden um Kosten zu sparen“
Mehr Kamine bedeutet nicht automatisch weniger
Brennstoffkosten.
Wie erklärt sich die Kostenersparnis?

Holz ist ein billigerer Brennstoff als Öl und da vermehrt auch mit Holz geheizt werden kann, muss man ja die Heizung nicht anschalten.

Ein hoher Nachzahlungsbetrag alleine sagt noch nichts aus, auf
den Abrechnungsbetrag kommt es an und zunächst müsste man mal
schauen, welche Kostenarten extrem hoch sind.

Also bitte mal mehr Input:
> Für welchen Abrechnungszeitraum wurde abgerechnet?

01.04.2006 -01.04.2007

> Wann wurde diese Abrechnung zugestellt?

20.06.2007

> Wieviel m² hat die Vermieter-Wohnung?

150m²

> Zentralheizung? und/oder?, welcher Brennstoff?,
Tankvorrat oder z.B. Flüssiggas?

Zentralheizung, 6000Liter Tank, Öl

> Abrechnungsbetrag?

Ölkosten ganzes Haus -> 2589

> Bei welchen Kostenarten sind die Kosten besonders hoch
gestiegen?

Öl, Wasser

> Liegen hohe Kosten/Kostensteigerungen nur an
Preissteigerungen oder an Verbrauchssteigerungen?

Wasser an Verbrauch, Öl von der Rechnung nicht ersichtlich

Rudi_d5476e · 26. Juni 2007 um 10:21

Noa, leicht machst Du’s einem ja nicht gerade …
Ich versuch’ trotzdem mal die Sache anzupacken:

Abrechnungsdatum
Abrechnung für Zeitraum 01.04.2006-01.04.2007 zugestellt am 20.06.2007 mit Abrechnungs-Datum 01.04.2007 (inhaltlicher Fehler, offensichtlicher Schreibfehler)
Abrechnungszeitraumende 01.04.2007 +12Monate = 01.04.2008

§ 556 (3) BGB: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“
http://dejure.org/gesetze/BGB/556.html
Eine formgerechte Abrechnung hätte bis 01.04.2008 zugestellt werden müssen.
Die Abrechnung ist also fristgerecht zugegangen , denn dabei ist nicht ein aufgedrucktes, offensichtlich fehlerhaftes Datum maßgeblich, sondern das Datum des tatsächlichen Zugangs; inhaltliche Fehler dürfen auch nach Abrechnungserteilung/Zugang berichtigt werden.
(Irene’s Meinung trifft also nicht zu - wohl weil sie die mageren Angaben zunächst falsch interpretiert hatte)
Es ist kein Formmangel und dem Vermieter auch keineswegs verboten „die Abrechnungsvorlage von letzten Jahr“ zu benutzen
Vielleicht wurde der Blick ja durch den Schock der hohen Nachzahlung getrübt …

vereinbarte nicht-verbrauchsabhängige Kostenaufteilung, Kostenverteilungsschlüssel
W1 (Vermieter-Wohnung): 150m² 4 Personen = 62,5%
W2 (Mieter-Wohnung): 90m², 3 Personen = 37,5%
Gesamt: 150+90m² = 240 m²
Kostenaufteilung gem. Mietvertrag: W1: 70%; W2 30% - nichtverbrauchsabhängig

Nichtverbrauchsabhängige Abrechnung ist gem. Heizkostenverordung (HeizkVO) § 2 zulässig vereinbart > Ausnahmeregelung für Haus mit max. 2 Wohnungen!
Der vereinbarte Schlüssel benachteiligt den Mieter auch nicht (begünstigt ihn sogar).

Nichtgebrauch der Heizung (z.B. wegen Holz-Ofenheizung) entbindet nicht von den vereinbarten Kosten/Kostenaufteilung - z.B. § 537 BGB.
Der Vermieter ist auch nicht deswegen zu einer Vertragsänderung/Änderung der Kostenaufteilung verpflichtet. Eine entsprechende Vertragsänderung > zukünftig verbrauchsabhängige Abrechnung kann nur einvernehmlich (freiwillig) erfolgen.

Beim Wunsch nach verbrauchsabhängiger Abrechnung sollte außerdem bedacht werden:

gem. § 7, 8, 9 HeizkVO sind auch bei verbrauchsabhängigen Abrechnung als Grundkosten (Bereitstellungskosten, verbrauchsunabhängiger Kostenanteil) mind. 30%/max. 50% der Heizkosten/Warmwasserbereitungskosten nach festem Schlüssen (i.d.R. Wohnfläche) zu verteilen.
Das soll z.B. auch davor schützen, dass aus (falsch verstandenem) Kosteneinsparungsansatz die Wohnung nicht so angemessen/ausreichend beheizt wird, dass womöglich Bauschäden entstehen.
http://bundesrecht.juris.de/heizkostenv/index.html
für die verbrauchsabhängige Abrechnung entstehen zusätzliche Kosten > Verbrauchs-Messeinrichtungen, ggfs. auch für den Abrechnungsdienst; diese gehören ebenfalls zu dem umlagefähigen Betriebskosten > führen also zu weiterer Kostensteigerung!

Wegen der zusätzlich ausgebauten Wohnfläche besteht ggfs. allerdings ein Anspruch auf angemessene Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels! Ggfs. wäre zu prüfen, ob dadurch eine weitere Wohnung entstanden ist/noch entsteht und der Vermieter damit evtl. sogar verpflichtet ist verbrauchsabhängig abzurechnen.

Was wissen wir sonst:
Zentralheizung, 6000Liter Tank, Öl, Ölkosten ganzes Haus -> 2589
Kostensteigerungen: Wasser wegen gestiegenem Verbrauch, Öl von der Rechnung nicht ersichtlich, Heizkosten genau das doppelte der letzten Abrechnung
Abrechnungsbetrag W2 … € (keine Angabe)
Beanstandet wird ein hoher Nachzahlungsbetrag von 900€
Die Gesamthöhe der Abrechnungsbetrags der fraglichen W2 ist nach wie vor unbekannt.
Ein hoher Nachzahlungsbetrag alleine ist kein Beanstandungsgrund.
Wie bereits gesagt ist ein Ansatz/Überprüfung/Rückschluss nur aufgrund des ABRECHNUNGSBETRAGS möglich. > Der Betrag auf der Abrechnung bevor die Vorauszahlungen abgezogen wurden!
Insoweit sind die möglichen Ansatzpunkte sehr mager:

2589€ gesamte Heizölkosten für 240 m² > 2589:240:12=0,89€ je m²/monatlich
Gemäß Betriebskostenspiegel des DMB betrugen z.B. die durchschnittlichen Kosten für Heizung/Warmwasser für 2005 = 0,95€ je m²/monatlich (neben reinen Brennstoffkosten sind hier i.d.R. noch enthalten Betriebsstrom, Kaminkehrer, Heizungswartung, Messeinrichtungen), +10% gem. Prognose für 2006 = 1,05€
Von daher liegen die Kosten völlig im grünen Bereich
http://www.mieterbund.de/presse/2006/pm_2006_12_14-1…
Betriebskostenspiegel 2005:
http://www.mieterbund.de/pdf/BKS2005_Vergleich%20Vor…

weitere Einflussfaktore für die Verdoppelung der Brennstoffkosten bedacht?

z.B. Heizölpreis 03/2006 58,20+16%Mwst je Ltr > kpl Tankfüllung (58,20/1000*6000*1,16)=4.050 €
Vielleicht wurde im vorangegangenen Abrechnungszeitraum 01.04.2005-01.04.2006 nur einmal eine ganz geringe Menge „getankt“ bzw. von einem noch günstiger eingekauften Restbestand profitiert …
die rapide Steigerung der Brennstoffkosten bedacht? jährlich 10 bis über 30 % im Einzelfall; zum 01.01.07 kam noch die Erhöhung der Mehrwertsteuer auf 19 % und der Versicherungssteuer auf 19 % dazu …
http://www.wiwo.de/pswiwo/fn/ww2/sfn/buildww/id/126/…
zur Preisentwicklung Heizöl z.B.
http://www.gdbm.de/dl/allgemein/preisvergleich_rohoe…

So - ich hoffe ich konnte helfen, den Blick wieder auf das Wesentliche freizuschaufeln - und jetzt warte ich einfach mal ab wie hoch denn der Abrechnungsbetrag war … womöglich lässt sich dann noch was dazu sagen …

wunhtx_869503 · 26. Juni 2007 um 10:44

„Trotz 2 Kaminen die eingebaut wurden um Kosten zu sparen“
Mehr Kamine bedeutet nicht automatisch weniger
Brennstoffkosten.
Wie erklärt sich die Kostenersparnis?

Holz ist ein billigerer Brennstoff als Öl und da vermehrt auch
mit Holz geheizt werden kann, muss man ja die Heizung nicht
anschalten.

Eine Grundversorgung der Heizungsanlage besteht trotzdem. Und die Umlage auf die WF ist neben der Umlage auf den Verbrauch gesetzlich sogar vorgeschrieben.

Ein hoher Nachzahlungsbetrag alleine sagt noch nichts aus, auf
den Abrechnungsbetrag kommt es an und zunächst müsste man mal
schauen, welche Kostenarten extrem hoch sind.

Hohe Abrehcnugn in 2006 sind u.a. dadurch begründet, dass wir einen extrem kalten Winter 2005/2006 hatten. Regional musste bis weit in den Mai/Juni 2006 hinein geheizt werden. Ein Ausgleich mit den warmen Monaten fand in wesentlich geringerem Ausmaß statt. Die Heizölpreise/Gaspreise sind regional 2006 bis zu 25 % gestiegen.

Also bitte mal mehr Input:
> Für welchen Abrechnungszeitraum wurde abgerechnet?

01.04.2006 -01.04.2007

> Wann wurde diese Abrechnung zugestellt?

20.06.2007

Diese Abrechnung ist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 erst am 31.12.2008 nicht mehr zu zahlen. Eine INterpretaton aus dem Gesetzeszext, dass die Abrechnung spätestens am 01.04.2008 vorgelegt werden muss wäre falsch.

> Wieviel m² hat die Vermieter-Wohnung?

150m²

> Zentralheizung? und/oder?, welcher Brennstoff?,
Tankvorrat oder z.B. Flüssiggas?

Zentralheizung, 6000Liter Tank, Öl

> Abrechnungsbetrag?

Ölkosten ganzes Haus -> 2589

> Bei welchen Kostenarten sind die Kosten besonders hoch
gestiegen?

Öl, Wasser

Bite auch hier prüfen, ob der wasserpreis nicht auch gesteigen ist, ebenso Abwasser ect.

> Liegen hohe Kosten/Kostensteigerungen nur an
Preissteigerungen oder an Verbrauchssteigerungen?

Wasser an Verbrauch, Öl von der Rechnung nicht ersichtlich

Wasser mit Vorjahr vergleichen. Dasselbe gilt auch für Heizkosten. Bitte auch beachten, dass z.B. die Wohnfläche bei der Heizungsabrechnung gleich wie im Vorjahr ist,

Wenn der VM in der Abrechnung den Anfangsbestand des Heizöls bei der Heizperiode dargestellt hat, die Zukäufe ausgewiesen hat und der Restbestand bekannt ist, ist auch der Verbrauch der Heizölanlage bekannt. Ein Abrechnung der laufenden Rechnungen - also Anfangsbestand wäre z.B. 2000 Lt , Restbestand auch 2000 Ltr, der Zukauf wäre 5000 Ltr und würde dann als Verbrauch abgerechnet ist falsch. Diese Form der Abrehcnugn hätte nämlich zur Folge, dass der Mieter nicht dne Preis zahlt, den er für verbrauchtes Heizöl zahlen muss, sondern den Neupreis für Heizöl anteilig, das er überhaupt noch nicht verbraucht hat.

Gruss Günter