Wer kann mir eine Frage beantworten? Folgendes Szenario: Seit August 2004 besteht ein Mietverhältnis zwischen einem Vermieter und einer 4-Personen-Wohngemeinschaft, von denen keiner Hauptmieter ist, sondern die 4 Personen für die Einhaltung des Mietverhältnisses als Gesamtschuldner haften. Ein gelegentlich anfallender Mieterwechsel, wird in einem kurzen Formular („Änderung des Mietvertrags“) vom Vermieter abgehandelt, in dem u. a. das Datum vermerkt ist, an dem der Vormieter aus den Rechten und Pflichten des Mietvertrags aus- und der neue Nachmieter in diese eintritt. Alle beteiligten Personen sind anwesend und stimmen dabei dem neuen Mietverhältnis zu.
Mit der Zeit wechseln die Mitbewohner, bis keins der Gründungsmitglieder der WG mehr in der Wohnung lebt. Plötzlich erhalten die neuen WG-Mitglieder völlig überraschend eine Mahnung vom VM über Mietrückstände, die teilweise bis zum Mai(!) 2004 zurückreichen. Die Zusammensetzung der Zahlungsrückstände setzt sich aus Differenzen der Betriebskosten-Vorauszahlungen und Nachzahlungen von Nebenkostenabrechnungen zusammen, die offenbar von den Vormietern nie gezahlt wurden. Die neuen Mieter, die bei weitem den Großteil des in der Mahnung angegeben Mietzeitraums noch gar nicht in der Wohnung gelebt haben, sitzen nun auf Kosten, die sie gar nicht verursacht haben.
Daher ist meine Frage: Gibt es unter diesen Umständen für die neuen Mieter noch irgendeine Möglichkeit das Geld rechtlich von den Vormietern anzufordern oder die anfallenden Kosten in irgeneiner Form abzuwenden. Oder sind letztere mit dem Auszug aus der Wohnung fein raus?
Plötzlich
erhalten die neuen WG-Mitglieder völlig überraschend eine
Mahnung vom VM über Mietrückstände, die teilweise bis zum
Mai(!) 2004 zurückreichen.
I.A. können Mietrückstände bis zu 3 Jahren vom Mieter gefordert werden. Bei den Nebenkosten verjähren Aussenstände ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Aber hier ist ein (Fach)Anwalt für Mietrecht wohl der bessere Ansprechpartner.
Plötzlich
erhalten die neuen WG-Mitglieder völlig überraschend eine
Mahnung vom VM über Mietrückstände, die teilweise bis zum
Mai(!) 2004 zurückreichen.
I.A. können Mietrückstände bis zu 3 Jahren vom Mieter
gefordert werden. Bei den Nebenkosten verjähren Aussenstände
ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Bzgl. der Nebenkosten lege ich Veto ein
Die Abrechnung für den betreffenden Abrechnungszeitraum muss 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter vorliegen, ansonsten ist der Vermieter mit eventuellen Nachforderungen ausgeschlossen (Ausschlussfrist > § 556 (3) Satz 2).
Ging die Abrechnung fristgerecht zu, dann entsteht die eigentliche (Nach)Forderung aber erst mit dem Abrechnungs-Zugang. Die gesetzliche Verjährung (3 Jahre) beginnt grundsätzlich erst mit dem Entstehungszeitpunkt bzw. dem Fälligkeitseintritt einer Forderung!
z.B. Forderung aus Mai 2004 > 31.12.2004 + 3 Jahre = mit Verstreichen des 31.12.2007 verjährt
Aber hier ist ein (Fach)Anwalt für Mietrecht wohl der bessere Ansprechpartner.
Sehe ich ganz genauso - ich bin zwar kein RA, aber ich tendiere dazu, dass
der Vermieter seine Forderungen nur gegenüber denjenigen geltend machen kann, die zu der Zeit, als die Forderung entstand als Gesamtschuldner gehaftet hatten
seitens der aus dem Mietverhältnis entlassenen und bis dahin gesamtschuldnerisch haftenden Mietern eine Aufklärungspflicht über etwa bestehende Schulden aus ihrer Nutzungszeit bestanden hat - soweit sie beabsichtigten, sich durch die Mieterwechselvereinbarung von ihren „Altlasten“ zu befreien, die aus ihrer damaligen Nutzungszeit resultieren.
Womöglich MUSS der Vermieter sich bzgl. dieser Altlasten direkt an seine damaligen Schuldner halten. Ist das nicht der Fall, dann dürfte aber zumindest innergemeinschaftlich seitens der neu Eingetretenen ein Erstattungsanspruch gegenüber den „Ausgeschiedenen“ bestehen.
M.E. wäre es für alle Beteiligten ratsam, in das Mieterwechselformular (Eintritt/Austritt Übergang von Rechten und Pflichten) - quasi zur Erinnerung - auch eine Erklärung aufzunehmen, dass der ausscheidende Mieter versichert, dass keine Forderungen/Mietrückstände aus seiner Nutzungszeit bestehen bzw. dass er für etwa bis dahin noch nicht abgerechnete Betriebskosten/Vorauszahlungen, die aus seiner Nutzungszeit begründet sind, auch weiterhin zur Zahlung verpflichtet bleibt.
