Kündigung durch Vermieter wirksam?

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo.

Mal angenommen jemand wohnt in einer 3er WG. Das möblierte Zimmer ist per „Mietvereinbarung“ direkt mit dem Vermieter (was doch auch ein Vertrag ist?)unbefristet vermietet mit 3 Monaten K.-Frist.
Der Vermieter wohnt auch im Haus in seiner eigenen Wohnung.

Kann der Vermieter jetzt einfach zwar fristgerecht, aber ohne Angabe von Gründen kündigen (da er meint es läge ein Untermietverhältnis vor)? Oder müsste er einen der gesetzlichen Kündigungsgründe anführen?

Sollte der Mieter dann der Kündigung widersprechen? Wenn ja, wie und mit welcher Frist? Und was wären weitere Schritte um den Vermieter von seinem Irrtum zu überzeugen?

Gruß

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Hallo.

Mal angenommen jemand wohnt in einer 3er WG. Das möblierte
Zimmer ist per „Mietvereinbarung“ direkt mit dem Vermieter
(was doch auch ein Vertrag ist?)unbefristet vermietet mit 3
Monaten K.-Frist.

Auch eine Mietvereinbarung ist ein „normaler“ Mietvertrag - egal was drübersteht.
Der Vermieter vermietet hier eben keine Wohnung, sondern einzelne möblierte Zimmer sowie Gemeinschaftsräume (z.B. Flur, Bad, Küche) zur Gemeinschaftlichen Nutzung durch die 3 Zimmer-Mieter.

Der Vermieter wohnt auch im Haus in seiner eigenen Wohnung.

Kann der Vermieter jetzt einfach zwar fristgerecht, aber ohne Angabe von Gründen kündigen (da er meint es läge ein Untermietverhältnis vor)? Oder müsste er einen der gesetzlichen Kündigungsgründe anführen?

Sollte der Mieter dann der Kündigung widersprechen?
Wenn ja, wie und mit welcher Frist?
Und was wären weitere Schritte um den Vermieter von seinem Irrtum zu überzeugen?

Ein Untermietverhältnis im Sinne von § 549 = Kündigung ohne Angabe von Gründen + verkürzte Kündigungsfrist liegt nur dann vor, wenn die gesamte Bedingung erfüllt ist:
„Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,“
> BGB § 549 (2) vom Mieterschutz ausgenommener Wohnraum - beachte alle aufgeführten §§ sind auf derartige Mietverhältnisse nicht anzuwenden (z.B.§ 573/Kündigung nur mit Begründung)
http://dejure.org/gesetze/BGB/549.html
Im WG-Fall würde § 549 (2) nur dann zutreffen bzw. der Mieterschutz ausgenommen sein, wenn der Vermieter selbst direkt mit in der Wohnung/in der WG wohnt.

Aus der Sachverhaltsschilderung geht es zwar nicht eindeutig hervor, aber es könnte durchaus sein, dass hier erleichterte Kündigung nach § 573a BGB zutrifft:
Der Vermieter kann „erleichtert“ (ohne Angabe von Gründen) kündigen, wenn es sich um eine Wohnung handelt (oder eben Teil einer Wohnung), in einem Haus mit max. 2 Wohnungen, von denen 1 der Vermieter selbst bewohnt. Die Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter in diesem Fall um 3 Monate.

Am besten ab § 573 lesen
http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html

Falls Kündigungsgründe anzugeben wären, wäre eine Kündigung ohne Angabe der Gründe unwirksam. D.h. es müsste ggfs. eine neue ordnungsgemäße Kündigung erfolgen, ab deren Zugang dann die Kündigungsfrist zu berechnen wäre.

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Hallo.

Anwort zu den Kommentaren:

Im Haus befinden sich 2 3er WG’s sowie die Wohnung des Vermieters.

Nach meinem Verständnis muß also mit Angabe von Gründen gekündigt werden.

Was wäre jetzt für den Mieter zu tun? Widerspruch einlegen (Einschreiben mit Rückschein? Oder reicht Einwerfen im Briefkasten vor Zeugen?) und Rechtsanwalt einschalten?
Denn es gibt keinen möglichen K.-Grund (nie Streit, keine Abmahnung wg irgendwas); der Vermieter meinte nur er will die Wohnung komplett vermieten ab 2008 - der derzeite Mieter ist der einzige mit unbefristetem Vertrag, die anderen beiden Zimmer werden jeweils für 3 Monate an BA Studenten vermietet.

Gruß

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Hallo.

Anwort zu den Kommentaren:

Im Haus befinden sich 2 3er WG’s sowie die Wohnung des Vermieters.
Nach meinem Verständnis muß also mit Angabe von Gründen gekündigt werden.

Ja auch nach meinem Verständnis, denn es trifft weder § 549 (vom Mieterschutz ausgenommenes Mietverhältnis) noch § 573a (erleichtertes Kündigungsrecht des Vermieters) zu.

Was wäre jetzt für den Mieter zu tun? Widerspruch einlegen
(Einschreiben mit Rückschein? Oder reicht Einwerfen im Briefkasten vor Zeugen?) und Rechtsanwalt einschalten?

Bereits hier beantwortet:

Falls Kündigungsgründe anzugeben wären, wäre eine Kündigung
ohne Angabe der Gründe unwirksam. D.h. es müsste ggfs. eine
neue ordnungsgemäße Kündigung erfolgen, ab deren Zugang dann
die Kündigungsfrist zu berechnen wäre.

Antwortschreiben = Kündigung unwirksam, da weder die besonderen Umstände nach § 549 und § 573a gegeben sind und kein Kündigungsgrund gemäß § 573 benannt wurde.
Beweisbar zustellen - ich halte Einwurf durch Zeugen für sinnvoller, da ein Einschreiben mit Rückschein bei Nichtannahme i.d.R. nicht als zugestellt gilt. Rechtsanwalt ist zwecks Antwort m.E. noch nicht erforderlich - allerdings scheint mir eine Beratung (Rechtsanwalt oder Mieterbund) sehr empfehlenswert.

Denn es gibt keinen möglichen K.-Grund (nie Streit, keine Abmahnung wg irgendwas); der Vermieter meinte nur er will die Wohnung komplett vermieten ab 2008 -

Beachte: mangelnde „angemessenene wirtschaftliche Verwertung“ = Kündigungsgrund nach § 573 (2) 3.
Die Messlatte von Gesetz/Rechtsprechung liegt da zwar sehr hoch, aber unter Umständen macht es Sinn, sich da auf eine einvernehmliche Mietvertragsaufhebung zu einigen - gegen angemessene Entschädigung

der derzeite Mieter ist der einzige mit unbefristetem Vertrag, die anderen beiden Zimmer werden jeweils für 3 Monate an BA Studenten vermietet.

für 3 Monate = nur zum vorübergehenden Gebrauch > § 549 (2) 1. - da wäre also eine Kündigung ohne Kündigungsgrund möglich!!!