Renovierung bei Auszug - verschiedene Klauseln

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

mich interessiert wie Ihr die folgende - hypothetische - Situation einschätzt:

Ein Mietvertrag von 1999 besteht aus einem Formular des Haus- und Grundbesitzer-Vereins, das folgende Klauseln zu Schönheitsreparaturen enthält:

„Der Mieter ist verpflichtet die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.“

Dann folgt eine Liste der fälligen Arbeiten und eine Quotenklausel
„Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts… zu bezahlen: Liegen die Schönheitsreparaturen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% […], länger als 2 Jahre […] 40 % …“
Es folgen die weiteren (starren) Quoten und Zeiträume und abschließend
„Dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er […] Schöheitsreparaturen […] ausführt oder ausführen lässt.“

Zu den Fristen findet sich weiter unten:
„Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
Küche, Bäder, Dusch alle 3 Jahre
Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre
andere Nebenräume alle 7 Jahre“

Diese Klauseln sind m.E. alle wirksam.

Allerdings gibt es eine Anlage zum Mietvertrag mit etlichen Zusatzregelungen, u.a.

„Bei Beendigung des Mietverhältnisses oder Auszug verpflichtet sich der Mieter, die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand, mängelfrei, renoviert und besenrein an die Hausverwaltung zu übergeben.“

Wie ist im Gesamtzusammenhang denn nun die Verpflichtung zur Renovierung bei einem Auszug ?

Vielen Dank für Eure Einschätzungen,
Jörg

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Hallo Jörg,

dazu folgendes in copy+paste:

quote

Mit Urteil vom 14.05.2003 (VIII ZR 308/02) hatte der BGH bereits entschieden, dass ein Wohnungsmieter durch das Zusammenwirken von zwei Vertragsklauseln unangemessen benachteiligt werden kann und deshalb beide Klauseln, d. h. die gesamte Regelung unwirksam ist.

In dem Zugrunde liegenden Sachverhalt wurde der Mieter durch eine Formularklausel zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen, d. h. zur Durchführung von Renovierungsarbeiten nach einem bestimmten Fristenplan verpflichtet. Eine solche Klausel ist nach der Rechtsprechung des BGH zulässig und wirksam. Allerdings enthielt der Mietvertrag noch eine weitere Klausel, wonach der Mieter die Räume auch bei seinem Auszug renovieren muss, unabhängig davon, ob zu diesem Zeitpunkt die Renovierungsfristen bereits abgelaufen sind. Eine solche Endrenovierungsklausel ist, wie bereits im Jahre 1981 von den Oberlandesgerichten Hamm und Frankfurt entschieden wurde, wegen Verstoßes gegen das AGB-Gesetz (seit 01.01.2002: § 307 BGB) unwirksam.
Nach Auffassung des BGH führt die Unwirksamkeit dieser Klausel aber auch zur Nichtigkeit der - isoliert betrachtet wirksamen - Verpflichtung des Mieters zur turnusmäßigen Schönheitsreparaturen, da der Mieter durch den sog. Summierungseffekt unangemessen benachteiligt wird.

Beispiel: Der Mieter renoviert vertragsgemäß entsprechend dem im Mietvertrag enthaltenen Fristenplan nach 5 Jahren die Wohn- und Schlafräume. Ein halbes Jahr später zieht er aus. Dann müsste er nach der zusätzlichen Endrenovierungsklausel nochmals renovieren.

Darin sieht der BGH den sog. Summierungseffekt und die unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Ferner lehnt der BGH ein Aufrechterhalten des wirksamen Teils der Regelung (Verpflichtung zur turnusmäßigen Schönheitsreparaturen) ab mit der Begründung, dass beide Regelungen wegen ihres sachlichen Zusammenhangs als zusammengehörig betrachtet werden müssen.

Die Unwirksamkeit der Gesamtregelung hat für den Vermieter die nachteilige Folge, dass der Mieter auch während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen ausführen muss.

Von der zusätzlichen Vereinbarung einer Endrenovierungsklausel muss daher dringend abgeraten werden - sowohl bei Wohnräumen als auch bei Geschäftsräumen (BGH, Urteil v. 06.04.2005, XII ZR 308/02).

unquote

D.h. demnach wäre deine Einschätzung richtig, dass durch die Aufnahme beider Klauseln (also der Renovierung während der Mietzeit und bei Auszug) diese Vereinbarungen nichtig macht, und zwar in ihrer Gesamtheit. Der Mieter muss also überhaupt nicht renovieren, weder während der Mietzeit noch bei Auszug.

Gruß
Nita