angenommen der Vermieter einer Eigentumswohnung ruft seinen Mieter an, um ihm mitzuteilen, dass er die Wohnung verkaufen will. Der potentielle Käufer aus z.B. Berlin suche eine Zweitwohnung, da er in der Stadt Verwandte habe, die er hin und wieder besuchen wolle. Daher würde dieser potentielle Käufer nach dem Erwerb auch Eigenbedarf für die Wohnung anmelden. Sein Haus, das er noch in der Stadt habe, wolle er aber verkaufen, dieses sei doch etwas zu groß für eine „Zweitwohnung“.
Der Mieter - sagen wir er wohnt gerade mal 3 Jahre in der Wohnung - ärgert sich nicht nur über diese Ankündigung da er explizit nach einem möglichen Verkauf bei Einzug gefragt hatte und ein kategorisches „Nein, niemals!“ erhalten hat, sondern auch über dieses „Zweitwohnungs“-Ding.
Die Frage ist: Soweit ich weiss, muss ein VM, der Eigenbedarf anmeldet, u.a. auch nachweisen, dass er (oder seine Verwandtschaft) die Wohnung wirklich bewohnen will. Auch wenn er sie als Zweitwohnung nutzen möchte, ist dies natürlich möglich, aber nur wenn er eine bestimmte monatliche Nutzungsdauer nachweist (etwa 10-15 Tage/Monat). Weiss jemand genaueres?
so einfach ist das wirklich nicht. Neben dem zu erbringendem Nachweis des Bedarfes tritt hier eine Sperrfrist für den neuen Eigentümer in Kraft. Siehe http://de.wikipedia.org/wiki/Eigenbedarf_%28Mietrech… da findest Du Infos und auch Links. Herr Google weiß zu diesem Stichwort auch so einiges.
Gruß
S.J.
angenommen der Vermieter einer Eigentumswohnung ruft seinen
Mieter an, um ihm mitzuteilen, dass er die Wohnung verkaufen
will. Der potentielle Käufer aus z.B. Berlin suche eine
Zweitwohnung, da er in der Stadt Verwandte habe, die er hin
und wieder besuchen wolle. Daher würde dieser potentielle
Käufer nach dem Erwerb auch Eigenbedarf für die Wohnung
anmelden. Sein Haus, das er noch in der Stadt habe, wolle er
aber verkaufen, dieses sei doch etwas zu groß für eine
„Zweitwohnung“.
Der Mieter - sagen wir er wohnt gerade mal 3 Jahre in der
Wohnung - ärgert sich nicht nur über diese Ankündigung da er
explizit nach einem möglichen Verkauf bei Einzug gefragt hatte
und ein kategorisches „Nein, niemals!“ erhalten hat, sondern
auch über dieses „Zweitwohnungs“-Ding.
Die Frage ist: Soweit ich weiss, muss ein VM, der Eigenbedarf
anmeldet, u.a. auch nachweisen, dass er (oder seine
Verwandtschaft) die Wohnung wirklich bewohnen will. Auch wenn
er sie als Zweitwohnung nutzen möchte, ist dies natürlich
möglich, aber nur wenn er eine bestimmte monatliche
Nutzungsdauer nachweist (etwa 10-15 Tage/Monat). Weiss jemand
genaueres?
und - sei mir nicht böse - googeln kann ich selbst auch. Daher habe ich ja die von mir angezogenen Daten und Fakten. Jetzt benötige ich noch mal jemanden, der evtl. genaueres zu meinem Beispiel beitragen kann.
Die von dir, und Wikipedia, zitierte Sperrfrist gilt für in Eigentum umgewandelte Wohnungen und ist Anfang 2006 bearbeitet und wohl auch erheblich reduziert worden. Der Link von Wikipedia funktioniert (bei mir) auch nicht.
Noch mal deutlich: In meinem Beispiel geht es nicht um eine Mietwohnung die in Eigentum umgewandelt wird. Die Wohnung soll bereits Eigentum sein und in neue Hände übergehen. Alles weitere wie im Beispiel genannt.
Dann wird der Käufer wohl noch `ne lange Weile mit dem Kauf warten müssen. Denn selbst wenn der Eigenbedarf gerechtfertigt wäre, gibt es bei Eigenbedarfskündigungen einige Monate an Kündigungsfristen. Und wegen Eigenbedarf kann, soweit ich weiss, auch nur (in diesem Fall) der neue Besitzer kündigen.Ddenn der momentane Vermieter möchte die Wohnung nicht selber bewohnen, sondern leer verkaufen … also ist Eigenbedarf nicht zutreffend.
Eine Möglichkeit wäre eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter, z.B. könnte der VM die Umzugskosten übernehmen oder sowas in der Art … so wäre beiden geholfen.
und du hast mit deinen Ausführungen ja völlig recht, aber das war nicht meine Frage.
Mein Beispiel bezieht sich ausschließlich auf die Frage, ob eine Eigenbedarfskündigung rechtens ist, wenn der gültige und eingetragene Besitzer der Wohnung und Vermieter lediglich einen Zweitwohnsitz zu gelegentlichen Besuchen der Familie nutzen möchte.
Folgendes gibt es dazu im Netz (von wegen googeln) zu lesen:
quote
Die Geltendmachung des Eigenbedarfs ist rechtsmissbräuchlich
Befristeter Eigenbedarf
Es kommt durchaus vor, dass der VM die Wohnung nicht auf Dauer, sondenr nur vorübergehend nutzen will… Hier ist genau zu prüfen, ob der Kündigungsgrund vernünftig und nachvollziehbar ist. … Die vorübergehende Nutzung kann auch in der Weise beabsichtigt sein, dass der VM die Wohnung immer nur einige Tage in der Woche oder im Monat … nutzen will. Hier wurde die Zulässigkeit der Kündigung bejaht, wenn der auswärts wohnende Mieter die Wohnung wenigstens acht bis 10 Arbeitstage pro Monat benötigt.
unquote
An anderer Stelle - die ich aber nicht mehr finde - wird von 10 - 15 Tagen gesprochen.
Kennt jemand Urteile (die ich bis jetzt nicht gefunden habe)? Weiss jemand näheres?
wird nach der Überlassung vermieteter Wohnraum in Wohneigentum umgewandtelt und veräussert, gelten Kündigungsbschränkungen auf Vermieterseite (vergl. § 577 a BGB).
Ich gehe nicht davon aus, dass eine Eigenbedarfskündigung auf die Begründung des Hauptwohnsitzes orientiert sein muss. Wichtig ist nur, dass Familienangehörige des Eigentümers auch tatsächlich in die ETW enziehen. Ob diese Familienangehörigen diese ETW nur als Zweitwohnung nutzen, düfte dabei keine Rolle spielen, es sei denn, die Eigenbedarfskündigung stellt eine besondere Härte für den Mieter dar, weil dieser z.B. in der Kündigungszeit keinen anderen Wohnraum für sich findet und daher vielleicht innerhalb der Räumungsfrist eine Verlängerung erfährt, aber an der Sache selbst (Eigenbedarf, auch als Zweitwohnsitz) wäre nicht zu rütteln. Ganz anders sehe es natürlich aus, wenn die Eigenbedarfskündigung, die schriftlich und begründet sein muss, nur vorgeschoben ist.
und - sei mir nicht böse - googeln kann ich selbst auch.
ehrlich gesagt sehe ich das anders. Der Wikipediaartikel „Eigenbedarf“ sagt klar und deutlich:
"Der Vermieter muss die Wohnung benötigen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen oder wenn der Vermieter seinem Kind die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellen will, weil sonst die Gefahr besteht, dass sich das Kind vom Elternhaus löst.
Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben schriftlich begründen, für welche Person er die Wohnung benötigt, und er muss einen konkreten Sachverhalt beschreiben, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt."
Vermieter ist in diesem Fall der potentielle Käufer. Da dieser nach deinen Angaben ein Haus in der Stadt besitzt, liegt mutmaßlich kein berechtigter Eigenbedarf vor. Hierzu gibt es reichlich Material im Internet. Z.B unter http://www.relaw.de/Mietrecht/Urteile/Eigenbedarf/ei…
Dort heißt es u.a.: Will der Vermieter die gekündigte Wohnung allenfalls am Wochenende von Freitag bis Montag nutzen, ist das kein Eigenbedarf. Kündigung unbegründet (AG Freiburg 53 C 3834/99).
http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/eigbedrf.htm
Der Vermieter möchte die Wohnung aus beruflichen Gründen als Zweitwohnung nutzen. Dabei reicht es aber nicht, wenn er die Wohnung nur einmal die Woche bewohnt. Er muß sich mindestens acht Arbeitstage im Monat in der Wohnung aufhalten (Landesgericht Hamburg AZ 316 S 168/93).
http://www.haus-und-grund-muenchen.de/mainw/recht_ve…
Umstritten ist die Frage, ob Eigenbedarf auch dann geltend gemacht werden kann, wenn die Wohnung lediglich als Zweitwohnung genutzt werden soll. Dazu hat das LG Hamburg in einem neueren Urteil vom 1.3.2001 (Az.: 307 S 114/00, ZMR 2001, 620) entschieden, dass der Eigenbedarf auch dann begründet ist, wenn der Vermieter die gekündigte Wohnung nur als „Stadtwohnung“ nutzen will, d. h., seinen Lebensmittelpunkt nicht in diese Wohnung verlegt und sich überwiegend in der derzeitigen Wohnung aufhält.
Mit GOOGLEN könnte man sicher noch weitere Urteile finden - das überlasse ich gerne dir
ABER selbst wenn man das für sich besonders günstigste Urteil findet:
Oft geistern zu einem Urteil etliche Kurzfassungen durchs Internet, die die Entscheidung total unterschiedlich interpretieren. Man müsste sich also jeweils das Urteil im Volltext besorgen, um beurteilen zu können, ob es den Frage-Fall/die Sachumstände auch tatsächlich 100% trifft.
Dennoch sind Urteile anderer Gerichte nicht für andere Richter/Gerichte bindend. Manchmal hängt ein Richterspruch auch nicht nur von den gesamten Einzelfallumständen sondern auch von der Tageslaune des Richters ab.
Allerdings kann der Käufer erst nach grundbuchamtlich erfolgter Eigentumsumschreibung sein Kündigungsrecht ausüben - i.d.R. dauert das mindestens 6 Monate und oft mehr als 1 Jahr ab Kaufvertragsabschluss/Kaufpreiszahlung. Der Kauf einer noch vermieteten Wohnung zwecks Eigennutzung ist deswegen für den Käufer ein eher uneinschätzbares Risiko.
Der Mieter … ärgert sich …
Miete bedeutet grundsätzlich Nutzungsanspruch auf Zeit.
Es gibt durchaus die Möglichkeit durch Vereinbarung einer (Mindest)Mietzeit das gesetzliche Kündigungsrecht auszuschliessen. Wenn der Mieter davon keinen Gebrauch gemacht hat, darf er sich vor allem über sich selbst ärgern …
und - sei mir nicht böse - googeln kann ich selbst auch.
ehrlich gesagt sehe ich das anders. Der Wikipediaartikel
„Eigenbedarf“ sagt klar und deutlich:
"Der Vermieter muss die Wohnung benötigen. Der bloße Wunsch,
in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht aus.
Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter
vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er
oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will. Das
ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter selbst in
der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen oder
wenn der Vermieter seinem Kind die gekündigte Wohnung zur
Verfügung stellen will, weil sonst die Gefahr besteht, dass
sich das Kind vom Elternhaus löst.
Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben schriftlich
begründen, für welche Person er die Wohnung benötigt, und er
muss einen konkreten Sachverhalt beschreiben, auf den er das
Interesse dieser Person an der Wohnung stützt."
Und daran siehst du, dass ich nicht googeln kann? Aber mal im Ernst: Was daran beantwortet meine Frage? Dies alles war mir durchaus bekannt. Es hat aber mit dem geschilderten Beispiel nur insoweit zu tun, als die allgemeinen Voraussetzungen für einen Eigenbedarf schildert.
Vermieter ist in diesem Fall der potentielle Käufer. Da dieser
nach deinen Angaben ein Haus in der Stadt besitzt, liegt
mutmaßlich kein berechtigter Eigenbedarf vor. Hierzu gibt es
reichlich Material im Internet. Z.B unter http://www.relaw.de/Mietrecht/Urteile/Eigenbedarf/ei…
Dort heißt es u.a.: Will der Vermieter die gekündigte Wohnung
allenfalls am Wochenende von Freitag bis Montag nutzen, ist
das kein Eigenbedarf. Kündigung unbegründet (AG Freiburg 53 C
3834/99).
Wenn du mein Ursprungsposting noch einmal liest, wirst du sehen, dass in meinem Beispiel der neue Eigentümer das Haus in der Stadt veräussern will und statt dessen die Wohnung als Zweitwohnsitz kaufen will. Dein erstes Beispiel trifft also nicht zu.
Das von dir herangezogene Urteil kenne ich auch, meine Frage bezog sich aber vor allen Dingen auch auf die von mir genannte Nutzungs-Dauer von etwa (plus/minus) 10 Arbeitstagen im Monat. Das Urteil ist a) ein AG-Urteil und deswegen nur beschränkt gültig und b) zu allgemein in Bezug auf die vorgenannte Zeitdauer.
Vielen Dank jedenfalls für deine nochmaligen Bemühungen.
Mit GOOGLEN könnte man sicher noch weitere Urteile finden -
das überlasse ich gerne dir
also ich google jetzt seit Tagen und habe z.B. aus einem alten AG-Urteil nix gefunden! Versteh einer das Internet.
ABER selbst wenn man das für sich besonders günstigste Urteil
findet:
Oft geistern zu einem Urteil etliche Kurzfassungen durchs
Internet, die die Entscheidung total unterschiedlich
interpretieren. Man müsste sich also jeweils das Urteil im
Volltext besorgen, um beurteilen zu können, ob es den
Frage-Fall/die Sachumstände auch tatsächlich 100% trifft.
Dennoch sind Urteile anderer Gerichte nicht für andere
Richter/Gerichte bindend. Manchmal hängt ein Richterspruch
auch nicht nur von den gesamten Einzelfallumständen sondern
auch von der Tageslaune des Richters ab.
Eben. Das kommt auf jeden Fall dazu. Aber das ist für mein Beispiel weiter nicht wichtig. Im Prinzip sagt ja auch nur das erste der von dir gefundenen Urteile etwas über eine tageweise Aufenthaltsdauer.
Allerdings kann der Käufer erst nach grundbuchamtlich
erfolgter Eigentumsumschreibung sein Kündigungsrecht ausüben -
i.d.R. dauert das mindestens 6 Monate und oft mehr als 1 Jahr
ab Kaufvertragsabschluss/Kaufpreiszahlung. Der Kauf einer noch
vermieteten Wohnung zwecks Eigennutzung ist deswegen für den
Käufer ein eher uneinschätzbares Risiko.
Aha. Davon habe ich überhaupt keine Ahnung. Das dauert so lange? Interessant. Aber die (Amts)mühlen mahlen eben langsam.
Der Mieter … ärgert sich …
Miete bedeutet grundsätzlich Nutzungsanspruch auf Zeit.
Es gibt durchaus die Möglichkeit durch Vereinbarung einer
(Mindest)Mietzeit das gesetzliche Kündigungsrecht
auszuschliessen. Wenn der Mieter davon keinen Gebrauch gemacht
hat, darf er sich vor allem über sich selbst ärgern …
Worüber man sich so alles berechtigt oder unberechtigt ärgert. Bzw.: Hinterher ist man immer schlauer, oder?
ich weiß nicht recht, was du hier anderes erwartest, als Aussagen zur Rechtslage. Eine konkrete Rechtsberatung? Am besten noch eine verbindliche Auskunft, wei ein Urteil ausfallen wird?
Wenn du mein Ursprungsposting noch einmal liest, wirst du
sehen, dass in meinem Beispiel der neue Eigentümer das Haus in
der Stadt veräussern will und statt dessen die Wohnung als
Zweitwohnsitz kaufen will. Dein erstes Beispiel trifft also
nicht zu.
Das habe ich wohl verstanden. Und daraus geht klar hervor, dass er die Wohnung nicht wirklich benötigt, somit wohl kein ausreichend begründeter Bedarf vorliegt. Genau das geht aus dem Wikipedia Artikel und meiner Antwort hervor.
Das von dir herangezogene Urteil kenne ich auch, meine Frage
bezog sich aber vor allen Dingen auch auf die von mir genannte
Nutzungs-Dauer von etwa (plus/minus) 10 Arbeitstagen im Monat.
Das Urteil ist a) ein AG-Urteil und deswegen nur beschränkt
gültig und b) zu allgemein in Bezug auf die vorgenannte
Zeitdauer.
Sorry, aber ein BGH Urteil was 1:1 zu dem von Dir genannten Beispiel passt kann ich gerade nicht liefern. Ich werde zu diesem Thema auch nichts mehr schreiben, denn der Ton von Dir passt mir überhaupt nicht.
ich bedauere sehr, dass du meinen Ton nicht adäquat findest. Es lag in keiner Weise in meiner Absicht dir irgendwie nahezutreten und sollte sich dies so angehört haben, was bei einer schriftlichen Korrespondenz ja allenthalben mal vorkommt, tut mir das leid.
Im Gegenzug könnte ich sagen, dass es mir nicht so vorkommt, als würdest du meine Fragestellung verstehen. Deine absolut gutgemeinten Antworten helfen mir diesbezüglich nicht weiter. Das ich schrieb, dass mir davon einiges bis alles bereits bekannt war sollte dir nur verdeutlichen, dass ich nicht einfach frage, ohne mich selbst bemüht zu haben.
Noch einmal bedanke ich mich bei dir für deine Bemühungen. Sei versichert, dass ich mit dir völlig einer Meinung bin, was das Thema Rechtsberatung betrifft.
Hätte jemand ein BGH-Urteil parat gehabt, welches ich nicht gefunden habe, wäre das natürlich trotzdem toll gewesen.
also ich google jetzt seit Tagen und habe z.B. aus einem alten
AG-Urteil nix gefunden! Versteh einer das Internet.
Na dann vielleicht hier noch eine Seite mit ganz viel Urteilen Frankfurter Gericht zu Kündigung/Eigenbedarf > man beachte den Seitenbalken bzw. bewege den Cursor ab !!! http://www.mieterschutzverein-frankfurt.de/urteileff…
Allerdings kann der Käufer erst nach grundbuchamtlich
erfolgter Eigentumsumschreibung sein Kündigungsrecht ausüben -
i.d.R. dauert das mindestens 6 Monate und oft mehr als 1 Jahr
ab Kaufvertragsabschluss/Kaufpreiszahlung. Der Kauf einer noch
vermieteten Wohnung zwecks Eigennutzung ist deswegen für den
Käufer ein eher uneinschätzbares Risiko.
Aha. Davon habe ich überhaupt keine Ahnung. Das dauert so
lange? Interessant. Aber die (Amts)mühlen mahlen eben langsam.
Hier zur Ergänzung http://www.jurion.de/login/login.jsp?goToUrl=/rss/ur…
Die Rechtslage ist allerdings „alt“ - und es gibt etliche weitere deartige Urteile. Das kann bzw. sollte manchen Käufer mit Eigennutzungsabsicht vor einer möglicherweise unüberlegten Kaufentscheidung bewahren. Die andere Seite ist nämlich nicht selten: Erwerber durch Wohnungskauf finanziell ausgereizt, muss jetzt jeden Monat Zins und Tilgung für die neue Wohnung zahlen PLUS Miete für die alte Wohnung - und hofft durchzuhalten, bis er nach erfolgter Grundbuchumschreibung dann überhaupt erstmal seinem zwangsweise „erkauften“ Mieter kündigen kann bzw. bis der endlich auszieht.
Worüber man sich so alles berechtigt oder unberechtigt ärgert.
Bzw.: Hinterher ist man immer schlauer, oder?
Ja - man lernt eben (leider) nie aus im Leben …
Ich bin zwar auch Vermieter, bewohne aber selbst eine gemietete Wohnung.
Als Mieter habe ich schon lernen müssen, mich nicht mal mehr auf Zusagen von alten Freunden zu verlassen, sondern eben grundsätzlich alles schriftlich zu vereinbaren. Eine ähnliche Geschichte - d.h. „die nächsten 5 Jahre haben wir ganz sicher kein Eigenbedarf“. Kurz nachdem ich diese Mietwohnung für die nächsten 5 Jahre komplett neu renoviert, teilweise neu eingerichtet und mir eine neue Einbauküche gegönnt hatte, wurde mir dann ganz überraschend doch wegen Eigenbedarf gekündigt > „wir haben ja nix schriftlich vereinbart und haben uns eben umentschlossen“. Das hat mich recht viel „Lehrgeld“ gekostet - aber rechtlich kann man halt leider nichts machen, wenn eine mündliche Vereinbarung nicht beweisbar ist.
Natürlich ist die Freundschaft nun beendet und für solche „Vermieterkollegen“ kann ich mich nur schämen.
Der tiefere Sinn: manchmal ist es sinnvoller (wenn auch zähneknirschend) einzusehen, dass man es nur eben zukünftig besser machen kann.
Aber mal im Ernst: Was daran beantwortet meine Frage? Dies alles war mir durchaus bekannt. Es hat aber mit dem geschilderten Beispiel nur insoweit zu tun, als die allgemeinen Voraussetzungen für einen Eigenbedarf schildert.