Verjährung von Forderungen

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo, habe mal eine grundsätzliche Frage zur Verjährung:
Wenn der Mieter zum Termin X dem Vermieter mitteilt, er zahle die Miete wegen Mängeln ab heute nur noch unter Vorbehalt, und bahalte sich vor wegen der Mängel Mietminderung geltend zu machen…
Die Mängel werden nach Monaten nicht abgestellt.
Wie lange kann dann der Mieter sich auf diese Minderungsankündigung berufen? Muß er sie z.b. alle2 Jahre erneuern oder kann er nach 5 Jahren, wenn der Mangel immer noch besteht, die Mietminderung wirksam werden lassen?

Danke + Gruß
Michael

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Hier wird maßgeblich, dass es eben nicht stimmt, was die meisten Menschen denken. Ein Mieter kann nicht die Miete mindern; das Gesetz sagtin § 536 Abs. 1 BGB vielmehr:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Mit anderen Worten: Die Miete IST gemindert und zwar kraft Gesetzes. Folglich kann es auch keine Fristen geben, innerhalb derer der Mieter handeln müsste.

Allerdings ist es taktisch unklug, die Miete dann trotzdem zu zahlen, und sei es „unter Vorbehalt“. Und es hat folgende Konsequenz: Der Mieter müsste sein Geld, das er zu viel bezahlt hat, nun einklagen. Dafür gilt die normale Verjährungsfrist.

Levay

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Hallo Levey,
danke für deinen Beitrag.
Wenn ein Mangel besteht (so wie es der § ausdrückt) , der die Tauglichkeit der Wohnung mindert und der Mieter diesen Mangel dem Vermieter in Kenntis bringt / anmahnt, besteht das Recht, den Mietzins angemessen zu mindern (da gibt es ja div. gerichtl. Beispiele)

Allerdings ist es taktisch unklug, die Miete dann trotzdem zu
zahlen, und sei es „unter Vorbehalt“. Und es hat folgende
Konsequenz: Der Mieter müsste sein Geld, das er zu viel
bezahlt hat, nun einklagen. Dafür gilt die normale
Verjährungsfrist.

Angenommen der Mieter sei der Auffassung, er habe Miete zuviel gezahlt. Anstelle des „Einklagens“ verrechnet er die Summe mit der Nachforderung z.B. aus der Nebenkostenabrechnung. So hat er nicht die Mühe des von dir genannten „einklagens“.

Gruß,
Michael

Levay

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Hier wird maßgeblich, dass es eben nicht stimmt, was die
meisten Menschen denken. Ein Mieter kann nicht die Miete
mindern; das Gesetz sagtin § 536 Abs. 1 BGB vielmehr:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter
einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen
Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein
solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die
Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete
befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert
ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu
entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit
bleibt außer Betracht.“

Mit anderen Worten: Die Miete IST gemindert und zwar kraft
Gesetzes. Folglich kann es auch keine Fristen geben, innerhalb
derer der Mieter handeln müsste.

Hallo,

hier hast Du was verwechselt. Selbstverständlich muss ein Mangel an der Mietsache dem VM mitgeteilt werden. Ferner muss der VM aufgefordert werden, den Mangel zu beseitigen mit der Ankündigung der Mietminderung. Kraft Gesetzes geschieht nichts. Im Gegenteil, meldet der Mieter dem VM den Mangel nicht haftet der Mieter für Folgeschäden.

Selbstverständlich muss die geminderte Miete gezahlt werden. Und solange natürlich der Mangel gemeldet ist m u s s der Mieter die Miete unter Vorbehalt zahlen. Nichtzahlen der Miete bedeutet nach zwei Monaten fristlose Kündigung, wenn dem VM zuvor die Zeit zur Mängelbeseitigung nicht gegeben wurde.

Wo soll übrigens stehen, dass durch Gesetz der Mieter die Miete einbehalten kann, aber der VM weiß nicht wofür.

Allerdings ist es taktisch unklug, die Miete dann trotzdem zu
zahlen, und sei es „unter Vorbehalt“. Und es hat folgende
Konsequenz: Der Mieter müsste sein Geld, das er zu viel
bezahlt hat, nun einklagen. Dafür gilt die normale
Verjährungsfrist.

Nein, dass wird dann mit der künftig fällig werdenden Miet dann erst verrechnet wenn nichts geschieht

Gruss Günter

5

Selbstverständlich muss ein
Mangel an der Mietsache dem VM mitgeteilt werden.

Da habe ich mich unklar ausgedrückt, mein Fehler. Die Pflicht, den Mangel anzuzeigen, steht ja auch ausdrücklich in § 536 c Abs. 1 BGB.

Ferner muss
der VM aufgefordert werden, den Mangel zu beseitigen mit der
Ankündigung der Mietminderung.

Welcher Paragraf soll diese Aufforderung vorschreiben? § 536 c Abs. 1 BGB spricht von einer Anzeigepflicht und nicht von einer Aufforderungspflicht und auch nicht von der Pflicht, eine Mietminderung anzukündigen.

Kraft Gesetzes geschieht nichts.

Doch, und ich habe sogar die Norm zitiert, aus der sich das ergibt. Denn dort steht ganz klar, dass, wenn der Tatbestand erfüllt ist, die Miete gemindert „ist“. Wenn eine Minderung von einer Willenserklärung abhängig ist, dann sagt das Gesetz das auch so, für den Fall einer Minderung verweise ich beispielhaft auf den § 437 („kann […] der Käufer“).

Ich habe kein Problem damit, dass du MIR nicht glaubst, aber dem GESETZ solltest du doch Glauben schenken :wink: Mein Kommentar sagt es übrigens noch mal ganz ausdrücklich:

„Die Miete mindert sich […] kraft Gesetzes. Die Minderung setzt also keine einseitige gestaltende Erklärung des Mieters voraus.“ (BGB, NomosKommentar, 5. Auflage 2007, § 536 Rn. 18). Das dürfte auch in allen anderen Kommentaren stehen, ergibt sich aber in bemerkenswerter Klarheit auch aus dem Gesetz („ist“).

Im Gegenteil, meldet der Mieter dem VM den Mangel
nicht haftet der Mieter für Folgeschäden.

Ergibt sich ebenfalls aus dem Gesetz, ist aber nicht das „Gegenteil“, sondern steht der Tatsache, dass sich die Miete kraft Gesetzes mindert, nicht entgegen. Nur mit der Anzeigepflicht, das war von mir (so) nicht richtig.

Wo soll übrigens stehen, dass durch Gesetz der Mieter die
Miete einbehalten kann, aber der VM weiß nicht wofür.

Das „aber der VM weiß nicht wofür“ stammt nicht von mir, so dass ich dir auch keinen Beleg dafür schulde. Ich verweise nur noch mal darauf, dass entgegen deiner Auffassung die Mietminderung kraft Gesetzes und nicht kraft Erklärung eintritt.

Nein, dass wird dann mit der künftig fällig werdenden Miet
dann erst verrechnet wenn nichts geschieht

Äh… das ist ja schön und gut, aber wenn man sein Geld wiederhaben möchte… Wenn der Vermieter es einfach nur verrechnet, ist das nichts weiter als ein zinsloser Kredit des Mieters an den Vermieter, denn er zahlt etwas, das er nicht schuldet. Das magst du ok finden, ich finde es - je nach Einzelfall - nicht ok.

Levay

6

Wenn ein Mangel besteht (so wie es der § ausdrückt) , der die
Tauglichkeit der Wohnung mindert und der Mieter diesen Mangel
dem Vermieter in Kenntis bringt / anmahnt, besteht das Recht,
den Mietzins angemessen zu mindern (da gibt es ja div.
gerichtl. Beispiele)

Bitte lies noch mal meinen neusten Beitrag oben. Das ist (so) nicht ganz richtig. Beachte aber auch meine Selbstkorrektur in dem Beitrag.

Übrigens: Auch wenn ich von „taktisch unklug“ schrieb: ICH selbst würde die Miete vermutlich sicherheitshalber weiter zahlen, einfach um auf der sicheren Seite zu sein.

Levay