Betrachtet man den Verbrauch, stellt man fest, dass die 3 Wohnungen gesamt ca. 30% am Gesamtverbrauch haben,
Der verbrauchsabhängige Anteil der Mietwohnungen beträgt ca.30% x 70% = 21%.
Der flächenabhägige Anteil : 46% x 30% = 13,8% .
Von den Heizkosten entfallen damit auf die Mietwohnungen in Summe 21% + 13,8% = 34,8%.
Auf den Laden entfallen demnach 100% - 34,8% = 65,2%.
die Wohnungsmieter also einen Großteil der Heizkosten für den Laden aufgrund der o. g. Berechnung mitzahlen.
Das verstehe ich nicht, was damit gemeint ist.
Aufgrund des höheren Verbrauchs im Laden sind natürlich die Heizkosten insgesamt höher und somit auch der Betrag pro m², so dass die Wohnungsmieter einen Teil der höheren Kosten über die Fläche mit bezahlen müssen.
Sehe ich auch so, denn mit Vorwegabzug/Bildung von getrennten Abrechnungskreisen hätte die Gewerbeeinheit 70% der Gesamt-Heizkosten zu tragen, alle Wohnungen zusammen aber nur 30%.
Nach dem Grundsatz, dass Wohnungsmieter nicht mit (Mehr)Kosten belastet werden dürfen, die aus Gewerbl. genutzten Einheiten entstehen, ist ein Vorwegabzug bzw. eine Vorwegtrennung in Nutzergruppen erforderlich, wenn ansonsten die Wohnungsmieter unangemessen mit erheblichen Mehrkosten aus Gewerbl. Nutzung belastet würden.
z.B.
http://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteil…
http://www.das-grundeigentum.de/ge-02.02-f.php3?id=2190
H&G vertritt sogar die Ansicht
Heiz- und Warmwasserkosten für Wohnungen und Gewerbe sind getrennt zu erfassen und getrennt nach Abrechnungskreisen umzulegen. Falls keine getrennte Erfassung möglich, Umlage zu 100 Prozent nach Verbrauch vereinbaren, damit vorweg ein Abzug aus diesem Grunde entbehrlich ist.
Allerdings steht das möglicherweise im Widerspruch zur Heizkostenverordnung … wobei die Vorwegtrennung nach gemessenem Verbrauch > Gewerbe = 70%, alle Wohnung = 30% der Gesamtheizkosten allerdings genau das darstellt.
http://www.hausundgrundddf.de/fileadmin/Dokumentenab…
Sollte sich ein Wohnungsmieter ungerecht (mehr)belastet fühlen, wird im Zweifel allerdings immer ein Richter speziell für diesen Einzelfall „recht“ sprechen.
M.E. ist die Abrechnung zumindest angreifbar, wenn nicht dargelegt werden kann, dass die Wohnungsmieter eben nicht mit erheblichen Mehrkosten belastet werden.
Nach Heizkostenverordnung sind Schlüssel Grundkosten/Verbrauchskosten von 30/70 40/60 bis 50/50 möglich.
Mit 50/50 ergäbe sich zumindest eine geringere Belastung der Wohnungsmieter als mit 30/70:
Wohnungen 46% d. Fläche, 30% d. Verbrauchs > 46*50%= 23% + 30*50%= 15% == 38% der Gesamtkosten
Gewerbe 54% d. Fläche, 70 % d. Verbrauchs > 54*50%= 27% + 70*50%= 35% == 62% der Gesamtkosten
Ein Grundkostenanteil ist deswegen nach Fläche umzulegen, weil bei der Herstellung und der Verteilung von Wärme immer Verluste entstehen - und weil diese Verluste eben alle Heizungsabnehmer anteilig gleichmässig tragen sollen.
> Vielleicht hat die Gewerbeeinheit nur deswegen höhere Verbrauchskosten, weil sie ungünstiger zur Heizanlage liegt, unterste Decke/Keller nicht gedämmt, Zwischendecke zu Wohnungen ebenfalls nicht, sodass die Wohnung sogar vom Verbrauch der Gewerbeinheit miterwärmt werden … ?!?
Alles eine Frage des Einzelfalls und der Einzelfall-Sachumstände … z.B. auch wie hoch das Risiko von (berechtigten) Einwänden ist, wenn man auf die Mehrarbeit Vorwegabzug/Bildung von getrennten Abrechnungskreisen verzichtet.
Ohne speziellen Richterspruch kann der VM hier niemals sicher sein - und wenn, dann gilt dieser Richterspruch auch nur für das „beurteilte“ Verbrauchsjahr/Art der Gewerbenutzung.
In einem mir bekannnten Geschäfts-/Wohnhaus haben z.B. die Wohneinheiten durchweg einen höheren Heizungsverbrauch als die Gewerbeeinheiten, sodass hier umgekehrt die Wohneinheiten sogar von einem Nicht-Vorwegabzug profitieren …
was es natürlich einfach macht, evtl. Einwänden den Boden zu entziehen.
Der VM in chila’s Beispielfall mag sich daher noch soviele Gedanken über möglichst korrekte Aufteilung machen - ein anderes Gewerbe, das weniger Heizung verbraucht, könnte alle Überlegungen/Berechnungen ins Gegenteil verkehren …
Mal eine andere Betrachtung:
6000€ Gesamt-Heizkosten : 500 m² Gesamt-Fläche = 12,00€/m²-Jahr
Lt. Heizspiegel (bundesweit) > http://www.heizspiegel.de/
liegen damit die Heizkosten (Preisstand 2006) schon im Bereich „erhöht“ (soweit nicht Kosten der WW-Bereitung enthalten sind = 1,80 € Abzug)
D.h. mit genauer Prüfung der Abrechnung und Nachfragen, Einwänden ist ebenfalls „erhöht“ zu rechnen > je nach Einzelfall eben auch „erhöht“ darauf achten, die Abrechnung nicht angreifbar zu machen.