Untenstehende Problematik möchte ich gern diskutieren. Nehmen wir mal an es gäbe folgenden Fall:
Partei A hört im Wohnzimmer
einen Nachbarn(Partei B - neu eingezogen) aus dem NEBENHAUS, wenn dieser telefoniert oder Besuch empfängt. Partei B ist nicht zu laut, sondern unterhält sich ganz normal. Partei A bekommt aber trotzdem die Gespräche die geführt werden fast wort wörtlich mit! Die beiden Parteien wohnen in zwei verschiedenen Häusern, die dicht aneinandergebaut sind und einen Höhenunterschied aufweisen. Der Schall des Nachbarn überträgt sich direkt auf die Wohnzimmerwand der Partei A.
Bauleiter und Statiker waren schon vor Ort und es wurde von einer
Vorsatzschalung gesprochen, um den Schall/die Geräusche zu minimieren.
Der Vermieter weigert sich plötzlich eine Dämmung/Schallschutz vorzunehmen. Gründe: Die Zuständigkeit liegt nicht beim Vermieter und die Kosten für eine Vorsatzschalung sind für ein Haus aus dem Jahr 1955 nicht gerechtfertigt.
Bauleiter und Statiker waren schon vor Ort und es wurde von
einer
Vorsatzschalung gesprochen, um den Schall/die Geräusche zu
minimieren.
Das war eine Empfehlung.
Der Vermieter weigert sich plötzlich eine Dämmung/Schallschutz
vorzunehmen. Gründe: Die Zuständigkeit liegt nicht beim
Vermieter und die Kosten für eine Vorsatzschalung sind für ein
Haus aus dem Jahr 1955 nicht gerechtfertigt.
Der VM kann nicht gezwungen werden derartige Arbeiten durchzufuhren.
Vielelicht hat er ganz einfach nicht die finanziellen Mittel.
Der Mieter kann sich allenfalls beim Mieterschutzbund informieren, ob hier ein Mangel vorliegt gemäß http://dejure.org/gesetze/BGB/536.html und ob eine Mietminderung möglich ist, was aber bei dem genannnten Baujahr und der zu dieser Zeit üblichen Bauweise fraglich sein wird, oder ob nicht sogar das Problem im Bau des Nachbarhauses (anderer Besitzer?)selbst begraben liegt…
Andersherum kann der VM wenn er die Arbeiten durchführen lässt und es keinen Mangel darstellt, weil zB die Bauweise der jeweiligen Zeit entspricht, oder die Bauart des anderen Hauses verantwortlich ist, eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchsetzen. http://dejure.org/gesetze/BGB/559.html
Gibt es nicht einen mindeststandart an Wohnqualität oder Anspruch auf Ruhe und auch Erholungsmöglichkeit in der eigenen Wohnung? Oder Richtwerte die zeigen wie hoch die Lärmbelästigung in der Wohnung sein darf?!
In diesem Beispiel kann die Partei A Gewohnheiten wie TV sehen, Buch lesen, Mittagsruhe etc. nur dann nachgehen, wenn Partei B nicht telefoniert oder Besuch empfängt.
Gibt es nicht einen mindeststandart an Wohnqualität oder
Anspruch auf Ruhe und auch Erholungsmöglichkeit in der eigenen
Wohnung? Oder Richtwerte die zeigen wie hoch die
Lärmbelästigung in der Wohnung sein darf?!
haben das nicht die Fachleute vor Ort schon begutachtet?
Es gibt eine Schallschutzverordnung „Schallschutz im Hochbau“ die auch hier erwähnt wird: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/l1/laerm.htm
Auszug: „…Den Vermieter trifft grundsätzlich (insbesondere auch bei Altbauten) keine Pflicht zu Modernisierungen bzw. Verbesserung des Schallschutzes (BGH, Urteil v. 06.10.2004 VIII ZR 355/03).“
Man muss auch bedenken, dass die Wohnung bereits in diesem Zustand war, als der Mieter eingezogen ist. Es ist ihm nur erst später eingefallen. Es ist also kein nachträglich entstandener Mangel, sondern einfach eine Tatsache, die durch die Bauart des Gebäudes bedingt ist. Und da das Gebäude vermutlich gemäß der Bauvorschriften seines Baujahrs errichtet wurde, muss der Eigentümer auch nicht handeln.
Man muss sich nur mal vorstellen, was auf Eigentümer zukäme, wenn er verpflichtet wäre, sein altes Gebäude ständig an die neuen Bauvorschriften anzupassen. Wir hätten nur noch Baustellen in den Städten und Immobilien wären ein untragbares finanzielles Risiko.
Dafür sind Wohnungen in Altbauten i.d.R. billiger, als Neubauwohnungen.
Vielen Dank für eure Antworten.
Dann muss Partei A wohl mit
Kind und Kegel die Wohnung
verlassen. Eine Wohnung soll ja
auch ein Ort der Ruhe sein,
wo man Energie für den stressigen
Alltag sammeln kann.
Ob der Vermieter zuständig ist oder nicht wird in diesem Streitfall wohl nur ein Gericht endgültig klären können. Kläger dürfte hier der Mieter sein, der letztendlich auch das Kostenrisiko und die Last der Vorleistung trägt. Dies wenn man den Zustand abstellen will.
Da es sich hier um einen verdeckten Mangel handeln dürfte, wäre der Vermieter allerdings schon in der Pflicht, den Mangel abzustellen, denn er schuldet den vertragsgemäßen Zustand. Dazu dürfte auch gehören, dass man durch die Geräusche des „Nachbarn“ nicht belästigt wird. Ob der Vermieter sich hier mit der Ausrede helfen kann, das Haus sei auf dem damaligen Stand der Technik, finde ich fraglich. Schließlich gibt es in einigen Gegenden Häuser, die z.B. 200 Jahre alt sind und noch bewohnt werden, ob sich der Vermieter da auch herausreden kann, damals gab es dies und jenes nicht, ist fraglich.
Summa summarum: Mietminderung ist machbar, den Vermieter zwingen, den Mangel abzustellen nur über Gericht, würde ich sagen.
es wäre toll wenn die Diskussion hier nicht ihr Ende findet, denn bei den unterschiedlichen Meinungen steigt die Unsicherheit, ob die Mieter überhaupt eine Chance haben, wieder „normal“ in ihren vier Wänden leben zu können.
Unberechtigt angewendete Mietminderungen können die fristlose Kündigung zur Folge haben! http://dejure.org/gesetze/BGB/543.html
"…Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn …
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht."
der schilderung nach scheint das haus überdurchschnittlich hellhörig zu sein, was sich im zweifel mittels schallgutachtens feststellen ließe.
wenn das so ist, dürfte dies auch dem vermieter bekannt (gewesen) sein, was nötigenfalls durch befragung von vormietern oder nachbarn zu beweisen wäre.
wenn man dies beweisen kann und der vermieter diesen mangel - das ist nämlich dann einer - bei abschluß des mietvertrages verschwiegen hat, dann dürfte der vermieter jedenfalls dann schadenersatzpflichtig sein, (umzugskosten…) wenn der mieter den mietvertrag bei kenntnis des mangels nicht abgeschlossen haben würde.
alles in allem also mit viel aufwand verbunden und der erfolg liegt in den sternen.
wenn man dies beweisen kann und der vermieter diesen mangel -
das ist nämlich dann einer
Es ist kein Mangel wenn die damals geltenden
Bestimmungen zum Schallschutz beim Bau eingehalten
wurden.
http://www.haus-und-grund-muenchen.de/mainw/recht_ve… „…Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung
Mängel aufweist, z. B. aufgrund eines geringen Schall- oder
Wärmeschutzes und der Mieter daher zur Minderung der Miete
berechtigt ist, sind nämlich nach einem neuen Urteil des BGH
mangels gegenteiliger vertraglicher Vereinbarungen
grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern
die Normen maßgeblich, die im Zeitpunkt der Errichtung des
Gebäudes gegolten haben…“
BGH, Urteil v. 06.10.2004, VIII ZR 355/03, WuM 2004, 715
Natürlich kann der Mieter ein Schallschutzgutachten machen
lassen und prüfen lassen ob die damaligen Vorschriften
eingehalten wurden…wenn dies dann bestätigt wird, zahlt er
das Gutachten selbst und kann nichts gegen die Situation
unternehmen.
Wenn sich herausstellen würde, dass die damals geltenden
Vorschriften nicht eingehalten wurden -dann und nur dann würde
das einen Mangel darstellen- kann der Mieter versuchen den VM
dazu zu bekommen den Mangel abzustellen.
Als Antriebsmittel zieht dann unter Umständen das Werkzeug
Mietminderung (deren Berechtigung und Höhe unbedingt mit Hilfe
Mieterschutz/Anwalt geprüft und duchgesetzt werden sollten)
Dennoch kann der VM nicht zu den Arbeiten gezwungen werden,
wenn er beispielsweise die finanziellen Mittel gar nicht
hätte…er akzeptierte dann zB die Mietminderung des Mieters.
Davon würde es aber in der Wohnung nicht ruhiger.
ich hatte doch ganz deutlich auf die der schilderung entnommene überdurchschnittlichkeit abgestellt, die - wenn vom gutachter festgestellt - ein mangel ist.
jeder gutachter weiß, dass die normen des baujahres relevant sind.
was das zitierte bgh-urteil zum thema mietminderung mit meinem hinweis auf schadenersatz zu tun haben soll, entzieht sich mir.