Frage zur Zustellung der fristlosen Kündigung

Behörden & Recht Mietrecht
1

Hallo,

es sei folgende Situation unterstellt:

Ein Mieter zahlt seit 2 Monaten keine Wohnraummiete.
Vermieter möchte nun vom Recht der fristlosen Kündigung Gebrauch machen.

Frage:
Wohin muss diese Kündigung eigentlich zugestellt werden ?
Der Mieter sei zwischenzeitlich bereits in eine andere Wohnung gezogen und hat seine Frau nebst Kind in der nichtbezahlten Wohnung zurück gelassen.
Könnte die Kündigung rechtswirksam in den Briefkasten der vom Mieter angemieteten und nicht bezahlten Wohnung per Boten geworfen werden ? Oder muss die Kündigung etwa per Post geschickt werden, damit sie evtl. per Nachsendeauftrag an die neue Mieteradresse weitergeleitet werden könnte ?
Es wird angenommen, dass nur mit dem Mieter der Mietvertrag geschlossen und auch unterschrieben wurde.

Danke + Grüße
jwd

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Die Kündigung muss dem Mieter zugehen. Der Vermieter muss prüfen, unter welcher Anschrift der Mieter postalisch erreichbar ist. Darüber hinaus muss die Kündigung aber auch an die Ehefrau und evtl. weitere Mitbewohner (erwachsene Kinder) zugestellt werden, die in der Mietwohnung lebt. Es spielt dabei keine Rolle, dass sie nicht im Mietvertrag als Partei genannt worden ist.

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Hallo!

Die Kündigung muss dem Mieter zugehen.

Klar, allerdings heißt „zugehen“ nicht, dass der Vermieter Unmögliches unternehmen muss, um den Mieter zu finden. Der Vermieter kann natürlich versuchen, den Mieter über eine Melderegisterauskunft zu finden. Das kostet ein paar Euro und ist sicher sinnvoll, führt aber nicht immer zum Erfolg.

Es gibt aber auch noch Empfangsboten. Ehegatten gehören dazu. Das heißt: Wenn die Ehefrau den Aufenthalt des Mieters kennt, kann der Vermieter das an den Mieter gerichtete Kündigungsschreiben auch der Ehefrau übergeben. Sie ist dann dafür verantwortlich, es dem Mieter weiterzugeben.

Der Vermieter muss
prüfen, unter welcher Anschrift der Mieter postalisch
erreichbar ist.

So einfach ist das nicht. Wenn der Familienname des Mieters noch am Briefkasten steht, wird ein an den Mieter gerichteter Brief ankommen, auch wenn er sich nicht mehr dort aufhält. Das heißt, der Vermieter kann es so nicht prüfen.

Er kann es natürlich gerne trotzdem versuchen. Vielleicht hat er ja Glück und es ist ein Nachsendeauftrag eingerichtet. Für denn Fall am besten gleich eine Anschriftenberichtigungskarte verlangen.

Darüber hinaus muss die Kündigung aber auch an
die Ehefrau und evtl. weitere Mitbewohner (erwachsene Kinder)
zugestellt werden, die in der Mietwohnung lebt. Es spielt
dabei keine Rolle, dass sie nicht im Mietvertrag als Partei
genannt worden ist.

Das stimmt nicht. Die Ehefrau ist nicht Vertragspartnerin. Sie kann der Kündigung noch nicht mal widersprechen, deshalb muss ihr die Kündigung auch nicht zugehen. Es ist sehr sinnvoll, ihr trotzdem eine Ausfertigung zu schicken, um sie als Empfangsbotin zu nutzen; verpflichtet ist der Vermieter dazu aber nicht.

Möglicherweise verwechselst du die Kündigung mit der Räumungsklage. Eine Räumungsklage müsste sich tatsächlich gegen alle Bewohner richten, auch solche, die nie Vertragspartner waren.

Wenn alles fehlschlägt, bleibt noch die Möglichkeit der öffentlichen Zustellung gemäß § 132 Absatz 2 BGB, http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__132.html (Rechtsanwalt beauftragen).

Gruß

4

Deinen Ausführungen kann ich so nicht ganz zustimmen. Ich gehe davon aus, dass der Vermieter zunächst an den Ehemann vermietet hat, die Ehefrau taucht nicht im Mietvertrag auf. Im Laufe des Mietverhältnisses ist nun allerdings der Ehemann ausgezogen. Der Vermieter scheint diesen Umstand zu kennen. Möglicherweise ist hier das Mietverhältnis stillschweigend auf die Ehefrau übergegangen. Ich persönliche würde in einer solchen Konstellation beiden Ehegatten kündigen. Der Ehemann könnte sich darauf berufen, dass er die Kündigung nicht erhalten hat, wenn sie an seine alte Anschrift übersendet worden ist. Die Ehegattin als Empfangsbotin für die Kündigung ist zweifelhaft, wenn die Ehegatten getrennt voneinander leben, der Ehemann also gar nicht mehr seine Anschrift dort führt. Hier sollte man auf alle Fälle einer EMA-Auskunft einholen.

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Hallo.

Ich gehe davon aus, dass der Vermieter zunächst an den Ehemann
vermietet hat, die Ehefrau taucht nicht im Mietvertrag auf. Im
Laufe des Mietverhältnisses ist nun allerdings der Ehemann
ausgezogen. Der Vermieter scheint diesen Umstand zu kennen.
Möglicherweise ist hier das Mietverhältnis stillschweigend auf
die Ehefrau übergegangen.

Aus der Ausgangsfrage geht nicht hervor, seit wann dem Vermieter in diesem fiktiven Fall der Auszug des Ehemanns bekannt ist. Ich war davon ausgegangen, dass der Vermieter davon erst beim Versuch, die nicht bezahlte Miete zu kassieren, erfahren hat. Laut Fragestellung hofft der Vermieter ja auch auf einen Nachsendeauftrag. Ein Nachsendeauftrag läuft 6, maximal 12 Monate.

Wenn man nun trotzdem annimmt, der Vermieter habe es schon länger gewusst, wäre es m.E. wichtig, wer die Mieten zuletzt noch bezahlt hat. Sieht man ja im Kontoauszug. Falls die Ehefrau sie bezahlt hätte, wäre das ein Indiz, dass das Mietverhältnis auf sie übergegangen sein könnte.

Falls aber der Ehemann bisher gezahlt und jetzt die Zahlungen eingestellt hätte, spräche es m.E. dagegen. Außerdem müsste der Ehemann dann mit Post vom Vermieter rechnen. Das würde ihn besonders verpflichten, für den Vermieter postalisch erreichbar zu sein.

Dies wiederum würde die Wahrscheinlichkeit, dass ein Gericht den Zugang der Kündigung bei der Ehefrau als Empfangsbotin anerkennt, möglicherweise erhöhen, weil er ja damit rechnen müsste, dass er gesucht wird, und zwar nicht von irgendwem und irgendwo, sondern vom Vermieter an der angemieteten Wohnung.

Ich persönliche würde in einer
solchen Konstellation beiden Ehegatten kündigen.

Klar, kann nicht schaden.

Der Ehemann
könnte sich darauf berufen, dass er die Kündigung nicht
erhalten hat, wenn sie an seine alte Anschrift übersendet
worden ist. Die Ehegattin als Empfangsbotin für die Kündigung
ist zweifelhaft, wenn die Ehegatten getrennt voneinander
leben, der Ehemann also gar nicht mehr seine Anschrift dort
führt. Hier sollte man auf alle Fälle einer EMA-Auskunft
einholen.

Klar, die paar Euro wäre es sicher wert. Sollte die Melderegisterauskunft aber nichts brauchbares ergeben, gibt es m.E. eine gewisse Wahrscheinlichkeit, dass die ganze Geschichte mit dem unbekannt verzogenen Ehemann nur vorgeschoben ist, um die Kündigung zu erschweren. Spätestens dann wäre anwaltliche Unterstützung dringend anzuraten.

Gruß

6

Spezifikation
hallo,

wegen des sich ergebenden Antwortkorridors sei folgendes unterstellt:

der Mieter habe die letzten beiden Mieten nicht gezahlt; den Vermieter- Gutschriften sei nicht zu entnehmen wer letztlich die Überweisung getätigt hat.
Darüber hinaus sei dem Vermieter erst seit wenigen Tagen von Dritten zu Ohren gekommen, dass der Mieter sich eine andere Wohnung genommen hat.

Kann der Vermieter nicht grundsätzlich davon ausgehen, dass sein Vertragspartner ihm etwaige eigene Adressänderungen als Bringschuld mitzuteilen hat ?
Wäre der Vermieter denn nun tatsächlich für eine rechtswirksame Kündigung gehalten, z.B. beim Einwohnermeldeamt etwaige Adressänderungen seines Vertragspartners (also des Mieters) in Erfahrung zu bringen ?
Wäre schon ein merkwürdiges Rechtssystem, aber mittlerweile sollen ja bald auch Enteignungen gesetzlich legalisiert werden damit der Staat eine Beteiligungsmehrheit an Unternehmen erlangt; ok, anderes Thema.
Grüße

7

Hallo,

der Mieter habe die letzten beiden Mieten nicht gezahlt; den
Vermieter- Gutschriften sei nicht zu entnehmen wer letztlich
die Überweisung getätigt hat.

Warum? Gemeinschaftskonto der Eheleute? (Ist aber auch egal, s.u.)

Darüber hinaus sei dem Vermieter erst seit wenigen Tagen von
Dritten zu Ohren gekommen, dass der Mieter sich eine andere
Wohnung genommen hat.

Dann kommt ein „stillschweigender Übergang“ des Mietverhältnisses auf die Ehefrau nicht in Betracht, d.h. die Kündigung muss dem Mieter und nur diesem zugehen.

Kann der Vermieter nicht grundsätzlich davon ausgehen, dass
sein Vertragspartner ihm etwaige eigene Adressänderungen als
Bringschuld mitzuteilen hat ?

Der Vermieter kann davon ausgehen, dass der Mieter ihm seine Anschrift mitteilen müsste, aber nicht, dass der es auch tatsächlich tut.

Wäre der Vermieter denn nun tatsächlich für eine
rechtswirksame Kündigung gehalten, z.B. beim Einwohnermeldeamt
etwaige Adressänderungen seines Vertragspartners (also des
Mieters) in Erfahrung zu bringen ?

Hängt zu stark vom Einzelfall ab, um es an so einem abstrakten Fallbeispiel zu beantworten. Der Vermieter kennt nur eine Anschrift, nämlich die der angemieteten Wohnung, d.h. wenn er keine Melderegisterauskunft einholen will, bleibt ihm nichts anderes übrig, als die Kündigung dorthin zu schicken.

Ob das wohl ausreicht? Man könnte spekulieren: Hat der Mieter den gemeinsamen Haushalt mit seiner Ehefrau endgültig aufgegeben oder hat er die neue Wohnung nur zusätzlich bezogen? Macht m.E. einen rechtlichen Unterschied (ob es auf den am Ende ankommt, ist wieder eine andere Frage), nützt dem Vermieter aber auch nichts, wenn er es nicht weiß.

Andererseits könnte man sich als Vermieter so langsam mal vor Augen führen, was hier eigentlich abgeht: Familienvater ist angeblich über alle Berge; Ehefrau lebt mit den Kindern weiter in der von ihm angemieteten Wohnung, weiß aber auch nicht, wo er steckt oder verweigert die Auskunft; Miete wird nicht gezahlt, scheint in der Familie aber niemanden zu interessieren; Sozialleistungen, die der verlassenen Ehefrau und den Kindern in dieser Notsituation (wenn es denn wirklich eine ist) sehr wahrscheinlich zustehen würden, werden anscheinend nicht beantragt, wie sonst ist dieser Mietrückstand zu erklären? Wie wahrscheinlich ist es wohl, dass die Familie nach fristloser Kündigung dann auch wirklich auszieht?

Anwaltskosten kann man in der Situation (Mieter ist eindeutig in Zahlungsverzug, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB) als Verzugsschaden geltend machen, auch wenn es „nur“ um ein Anwaltsschreiben zur fristlosen Kündigung geht. Warum zögern?

Gruß

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hi,
dank dir für deine ausführliche Antwort
Grüße + ein schönes WE
jwd

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Danke für die Blumen. Um die Frage

Wäre der Vermieter denn nun tatsächlich für eine
rechtswirksame Kündigung gehalten, z.B. beim Einwohnermeldeamt
etwaige Adressänderungen seines Vertragspartners (also des
Mieters) in Erfahrung zu bringen ?

noch mal ganz konkret zu beantworten:

Ja.

Wenn die Zustellung einer Willenserklärung an der bisher bekannten Anschrift nicht möglich ist, dann muss der Erklärungswillige das tun. Die im Gesetz als letzter Ausweg vorgesehene öffentliche Zustellung gemäß § 132 Abs. 2 BGB wird das Amtsgericht nicht durchführen, wenn der Erklärende nicht (z.B. durch Belege ergebnisloser EMA-Anfragen, Anschriftenprüfung der Post u.ä.) glaubhaft macht, dass er ernsthaft versucht hat, den Erklärungsempfänger zu finden.

Gruß