Mieterhöhung zulässig?

Behörden & Recht Mietrecht
1

Hallo

Familie XY wohnt zur Miete.
Diese beträgt 450 Euro darin sind 120 Euro Nebenkosten enthalten.
Beim Einzug der Familie versicherte der Vermieter das die Nebenkosten
hoch genug angesetzt worden seien und das auch keine Jahresendabrechnung mehr kommen würde.
Nach einem Jahr möchte der Vermieter die Miete um 100 Euro erhöhen
da er mit den Nebenkosten doch nicht zurecht kommen würde.
In der vermieteten Wohnung gibt es keinen seperaten Wasser oder Gaszähler.
Kann der Vermieter einfach die Miete erhöhen bzw muß die Familie
die Mieterhöhung akzeptieren?

Danke im Vorraus

Mfg Andrea

2

Die Frage, die sich zunächst stellt, ist, ob eine Pauschalmiete von 450 EUR vereinbart wurde, oder ob im Mietvertrag eine Kaltmiete zuzüglich anfallender Nebenkosten vereinbart ist.

Im ersten Fall sind die tatsächlichen Betriebs- und sonstigen Nebenkosten des Vermieters egal. Der Vermieter kann die Miete nur bis zur Kappungsgrenze erhöhen. Die liegt bei 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren.

Im zweiten Fall kann der Vermieter die Nebenkosten umlegen und eine Erhöhung der monatlichen Pauschale verlangen. Für diesen Fall ist allerdings eine Zustimmung zur Erhöhung der Gesamtmiete davon abhängig zu machen, ob die Nebenkostenabrechnung des Vermieters korrekt ist.
Sofern also eine Kaltmiete vereinbart wurde mit einer monatlichen Pauschalzahlung auf die Betriebs- und Nebenkosten, besteht ein Anspruch auf jährliche detaillierte Rechnungslegung.
Diesen Anspruch würde ich geltend machen, bis dahin den vereinbarten Mietzins zahlen und ggf. darauf gefasst sein, dass die Nebenkostenabrechnung tatsächlich eine Mieterhöhung rechtfertigt, denn die entstandenen und von der monatlichen Pauschale nicht gedeckten Kosten muss der Mieter nachzahlen.

3

Hi,

sorry, wenn ich etwas kleinlich werde. Die Begriffe „Pauschale“ und „Vorauszahlung“ sollten wir konform anwenden, da sonst Missverständnisse entstehen, bzw. es total verwirrt. Also den Begriff Pauschal nicht mischen.

Bei einer Nebenkosten-Pauschale sind alle NK abgegolten, egal ob sich eine Nachzahlung oder Erstattung ergeben hätte. Und egal für wen, also VM oder M.

NK-Vorauszahlung wird oft „Monatspauschale“ oder „pauschale Vorauszahlung“ oder „monatlichen Pauschalzahlung auf die Betriebs- und Nebenkosten“ genannt - synonym zu „monatliche NK-Vorauszahlung“ - und das verwirrt.

Im zweiten Fall kann der Vermieter die Nebenkosten umlegen und
eine Erhöhung der monatlichen Pauschale verlangen.

Statt „Erhöhung der monatlichen Pauschale“ würde ich sagen „monatlichen NK-Vorauszahlung“.

Für diesen
Fall ist allerdings eine Zustimmung zur Erhöhung der
Gesamtmiete davon abhängig zu machen, ob die
Nebenkostenabrechnung des Vermieters korrekt ist.

Hmm ich dachte der VM darf die monatliche VZ erhöhen, wenn ein gewisser %-Satz erreicht ist (Link finde ich gerade nicht). Zumindest bedarf es keiner Zustimmung des M, wenn die NK gestiegen sind. (Korrekte Abrechnung ist ja immer Voraussetzung)
http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgem…

Sofern also eine Kaltmiete vereinbart wurde mit einer
monatlichen Pauschalzahlung auf die Betriebs- und Nebenkosten,
besteht ein Anspruch auf jährliche detaillierte
Rechnungslegung.

Statt monatlicher Pauschalzlg. finde ich monatl. Vorauszahlung klarer, um die beiden Systeme zu differenzieren.

darauf gefasst sein,
dass die Nebenkostenabrechnung tatsächlich eine Mieterhöhung
rechtfertigt, denn die entstandenen und von der monatlichen
Pauschale nicht gedeckten Kosten muss der Mieter nachzahlen.

Nunja, es muss ja erst einmal geklärt werden, ob es sich tatsächlich um eine Vorauszahlung handelt. Nach Beschreibung des UP handelt es sich ja eher um eine NK-Pauschale und da ist die Rechtslage offensichtlich sehr unklar, wenn man oben genannter Seite trauen darf:

„Die Frage, ob die Nebenkostenpauschale erhöht werden kann, ist umstritten“

ms

4

Hallo

wäre hilfreich zu wissen, ob es sich um eine Nebenkostenpauschale handelt (in dem Fall erfolg t keine Jahresabrechnung) oder um eine Nebenkostenvorauszahlung (hier ist eine Abrechnung zwingend vorgeschrieben).

Gruß

5

sorry, wenn ich etwas kleinlich werde. Die Begriffe
„Pauschale“ und „Vorauszahlung“ sollten wir konform anwenden,
da sonst Missverständnisse entstehen, bzw. es total verwirrt.
Also den Begriff Pauschal nicht mischen.

Ja, ich ertrage Kleinlichkeit. Die Begrifflichkeiten sind aus dem Kontext heraus wohl kaum zu verwechseln.

Bei einer Nebenkosten-Pauschale sind alle NK abgegolten, egal
ob sich eine Nachzahlung oder Erstattung ergeben hätte. Und
egal für wen, also VM oder M.

Dank für die Unterrichtung.

NK-Vorauszahlung wird oft „Monatspauschale“ oder „pauschale
Vorauszahlung“ oder „monatlichen Pauschalzahlung auf die
Betriebs- und Nebenkosten“ genannt - synonym zu „monatliche
NK-Vorauszahlung“ - und das verwirrt.

Für diesen
Fall ist allerdings eine Zustimmung zur Erhöhung der
Gesamtmiete davon abhängig zu machen, ob die
Nebenkostenabrechnung des Vermieters korrekt ist.

Hmm ich dachte der VM darf die monatliche VZ erhöhen, wenn ein
gewisser %-Satz erreicht ist (Link finde ich gerade nicht).
Zumindest bedarf es keiner Zustimmung des M, wenn die NK
gestiegen sind.

Doch, es bedarf der Zustimmung des Mieters, das ist nämlich eine Änderung des Mietvertrages. Die Zustimmung kann erzwungen werden, ja.

(Korrekte Abrechnung ist ja immer

Voraussetzung)

Eben, und eine solche scheint bisher nicht vorzuliegen

Sofern also eine Kaltmiete vereinbart wurde mit einer
monatlichen Pauschalzahlung auf die Betriebs- und Nebenkosten,
besteht ein Anspruch auf jährliche detaillierte
Rechnungslegung.

Statt monatlicher Pauschalzlg. finde ich monatl. Vorauszahlung
klarer, um die beiden Systeme zu differenzieren.

Das hatten wir schon.

Nunja, es muss ja erst einmal geklärt werden, ob es sich
tatsächlich um eine Vorauszahlung handelt. Nach Beschreibung
des UP handelt es sich ja eher um eine NK-Pauschale

aha

und da ist
die Rechtslage offensichtlich sehr unklar, wenn man oben
genannter Seite trauen darf

Dann hätte der Vermieter sicherlich am Anfang des Mietverhältnisses nicht erklärt, dass die Nebenkosten ausreichen werden und eine Erhöhung nicht zu erwarten sei.

Ich frage mich, was dieses Statement sollte.

6

Hallo,

Ich frage mich, was dieses Statement sollte.

Nicht mehr oder weniger als ein Hinweis, dass man als Experte (Anwälte, wie du ja einer bist) unwillkürlich vom eigenen Wissen ausgeht und manchmal vergisst, dass dem Gegenüber die Grundlagen fehlen.

Die strikte begriffliche, bzw. wörtliche Unterscheidung/Trennung zw. NK-Pauschale und NK-Vorauszahlung trägt zum Verständnis und zur Plausibilität der Unterschiede bei.

Wenn man die Unterschiede kennt und weiß wovon man spricht, stört die Vermixung der Begriffe (Pauschale + Vorauszahlung) nicht. Als Nichtwissender irritiert es aber, weil vielen der Unterschied zw. Pauschale und Vorauszahlung ohnehin nicht bekannt ist.

Wird klar getrennt zw. (NK) Pauschale und (NK) Vorauszahlung fällt es dem Frager leichter, den Unterschied zu erkennen und entsprechend detailliertere Angaben bei Rückfragen zu machen.

Es ist definitiv nicht böse gemeint!! Man liest hier ja ab und zu Beschwerden über Anwälte. Oft sind es unnötige „Formulierungs-Missverständnisse“ zw. Anwalt und Mandant.

Es kann als Experte nie schaden daran zu denken, selbstverständliches nicht vorauszusetzen.

Kommunikation ist eine der Schwierigsten.

ms

1 „Gefällt mir“
7

Hallo

erstmal vielen Dank für die Antworten!

Im Vertrag der Familie XY steht:

Der monatliche Mietzins beträgt 320,00 Euro.

Neben der Miete trägt der Mieter die Nebenkosten in Form einer Pauschale für Heizung, Warmwasser,Kaltwasser und Abwassergebüheren.
(Abfallentsorgungsgebühren muß Familie XY extra zahlen diese sind nicht in den Nebenkosten mit ein berechnet)
Die monatliche Vorrauszahlung von derzeit 130,00 Euro ist zusammen mit dem Mietzins zu zahlen.
Eine Abrechnung der tatsächlichen Kosten entfällt somit.

MfG Andrea

8

Hi,

Die Frage, die sich zunächst stellt, ist, ob eine
Pauschalmiete von 450 EUR vereinbart wurde, oder ob im
Mietvertrag eine Kaltmiete zuzüglich anfallender Nebenkosten
vereinbart ist.

Im ersten Fall sind die tatsächlichen Betriebs- und sonstigen
Nebenkosten des Vermieters egal. Der Vermieter kann die Miete
nur bis zur Kappungsgrenze erhöhen. Die liegt bei 20 Prozent
innerhalb von 3 Jahren.

Im zweiten Fall kann der Vermieter die Nebenkosten umlegen und
eine Erhöhung der monatlichen Pauschale verlangen.

Hmm, es scheint hier ein NK-Pauschle zu geben, die alles abdeckt.

Der Begriff Pauschale im Kontext zur Betriebskostenvorauszahlung ist irreführend, zumal im Punkt vorher von einer Pauschalemiete vorgetragen wurde.

Besser wäre beim richtigen Wort: monatliche (Nebenkosten- oder)Betriebskostenvorauszahlung zu bleiben um Missverständisse zu vermeiden.

Für diesen
Fall ist allerdings eine Zustimmung zur Erhöhung der
Gesamtmiete davon abhängig zu machen, ob die
Nebenkostenabrechnung des Vermieters korrekt ist.
Sofern also eine Kaltmiete vereinbart wurde mit einer
monatlichen Pauschalzahlung

dito

auf die Betriebs- und Nebenkosten,
besteht ein Anspruch auf jährliche detaillierte
Rechnungslegung.

Hmm, was ist denn der Unterschied zwischen Nebenkosten und Betriebskosten in einer Abrechnung für den M?

Diesen Anspruch würde ich geltend machen,

So wie es aussieht werden die BK mit einer Pauschale abgegolten. Diese Pauschale kann auch angepaßt werden.
Der Anspruch des M wäre, sich die Belege für die tatsächliche zu erwartende Höhe der neuen Pauschale zeigen zu lassen.

bis dahin den
vereinbarten Mietzins zahlen und ggf. darauf gefasst sein,
dass die Nebenkostenabrechnung tatsächlich eine Mieterhöhung
rechtfertigt,

Wenn es denn tatsächlich eine NK-Vorauszahlung und keine Pauschale wäre.

denn die entstandenen und von der monatlichen
Pauschale nicht gedeckten Kosten muss der Mieter nachzahlen.

vlg MC

PS: Wie sicher ist der Poster auf dem Abrechnungsgebiet?

9

Hi,

Kommunikation ist eine der Schwierigsten.

Dies und der Rest mußte einfach mal gesagt werden.
Für mich war es auch eine BK-Pauschale…
und keine vorauszahlung.

Dafür ein Sternchen!
Und dss von mir!! :wink:

ms

vlg MC

PS: Vielleicht lese ich doch mal wieder öfter deine Beiträge…
die sind erheblich besser geworden.

10

Hallo

also trifft bei euch die Vorauszahlung zu, d.h. die Nebenkosten müssen jährlich abgerechnet werden.

Ich sehe da kein Bedarf für eine Mieterhöhung.

Eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung kann auch erst erfolgen, nach dem der Vermieter die NK abgerechnet hat und z.B. eine entsprechend hohe Nachzahlung des Mieters herauskommt.

Dann kann der Vermieter die Vorauszahlung der Nebenkosten anpassen.

Gruß

11

Hallo

also trifft bei euch die Vorauszahlung zu, d.h. die
Nebenkosten müssen jährlich abgerechnet werden.

nein, denn da steht: Eine Abrechnung der tatsächlichen Kosten entfällt somit.

ms

12

Hallo,

die Formulierung mit dem Wörtchen „derzeit“ ist nicht sehr eindeutig. Keine Ahnung ob dies juristisch als Erhöhungsvorbehalt definiert wird. Falls nicht, wäre eine Erhöhung der NK grundsätzlich nicht möglich.

Allerdings bleibt dem VM ja noch die Möglichkeit die Grundmiete zu erhöhen! Bis zu 20 % innerhalb 3 J., bzw. auf die ortsübliche Miete.
Das müsste man sich ausrechnen, wie viel das ist.

Der Mietpreis insgesamt erscheint mir sehr günstig. Daher würde ich mit dem VM einfach reden, mir die Kosten darlegen lassen und versuchen mich zu einigen. Fakt ist ja, dass die Energiekosten immens gestiegen sind.

Hier steht eigentlich alles:
http://www.vermieter-ratgeber.de/index.php?id=220

ms

13

Versteh ich nicht.

Nach deinen Ausführungen hier:

http://www.wer-weiss-was.de/app/service/board_navi?A…

ist doch die Sache alles andere als eindeutig. Auf mich wirkt die Formulierung wie eine selbst gestrickte wischiwaschi-Formulierung, mit der man sich die Arbeit einer Nebenkostenabrechnung ersparen will, aber die Hintertür für „beliebige“ Erhöhungen offen halten will.

Formulierungen, die nach meinem Kenntnisstand für eine NK-Vorauszahlung sprechen sind:

  • „die monatliche Vorauszahlung“ und „derzeit“

Formulierungen, die in Richtung Pauschale gehen sind eben:

  • „in Form einer Pauschale“ und „Eine Abrechnung der tatsächlichen Kosten entfällt somit.“

Ich kenne eine Fall, da war - aus dem Gedächtnis - das Wörtchen „Vorauszahlung“ genau das Zauberwort, das entscheidend war.

LG Petra

14

Versteh ich nicht.

Was verstehst du nicht?

Nach deinen Ausführungen hier:

http://www.wer-weiss-was.de/app/service/board_navi?A…

Meinst du hier ganz unten? /t/mieterhoehung-zulaessig–2/5314149/3

ist doch die Sache alles andere als eindeutig.

Schrieb ich, dass die Sache eindeutig ist?

Auf mich wirkt
die Formulierung wie eine selbst gestrickte
wischiwaschi-Formulierung, mit der man sich die Arbeit einer
Nebenkostenabrechnung ersparen will, aber die Hintertür für
„beliebige“ Erhöhungen offen halten will.

Ja. Daher meine Anmerkung, dass ich nicht beurteilen kann, ob das „derzeit“, bzw. die ganze Formulierung juristisch als Erhöhungsvorbehalt gewertet wird. Wir beide haben ja einen Vorbehalt rausgelesen. Wie das Juristen sehen, kann ja ganz anders sein.

Formulierungen, die nach meinem Kenntnisstand für eine
NK-Vorauszahlung sprechen sind:

  • „die monatliche Vorauszahlung“ und „derzeit“

Formulierungen, die in Richtung Pauschale gehen sind eben:

  • „in Form einer Pauschale“ und „Eine Abrechnung der
    tatsächlichen Kosten entfällt somit.“

Ja, alles sehr schwammig formuliert. Letzlich gilt das, was die Parteien gewollt hatten. Und da war anscheinend eine Pauschale vereinbart.

Erschwerend kommt noch hinzu, dass die NK-Pauschale in Bezug auf die Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung u.U. gar nicht zulässig ist.

Ich kenne eine Fall, da war - aus dem Gedächtnis - das
Wörtchen „Vorauszahlung“ genau das Zauberwort, das
entscheidend war.

Genau das ist der Punkt. Wie würden Juristen diese Formulierung interpretieren. Besteht durch das Wörtchen „derzeit“ ein Erhöhungsvorbehalt, oder durch das Wörtchen „Vorauszahlung“ eine Vorauszahlungsvereinbarung? Den Schilderungen der UP zufolge wurde eine Pauschale vereinbart. All diese Umstände würden wohl gegeneinander abgewägt werden und auf einen Vergleich hinauslaufen.

Daher auch mein Vorschlag, was ich tun würde.
Reden, rechnen, verhandeln und dann eine klare Vereinbarung treffen.

ms

15

Hallo

und genau darüber steht, dass es sich um eine Vorauszahlung handelt und bei Vorauszahlung ist eine Abrechnung nötig.

Widerspricht natürlich der „monatlichen Pauschale“ - das ist klar, kann man aber auch so interpretieren, dass nicht jeder Posten einzeln aufgeführt wird, sondern pauschal die Nebenkosten mit …€ vorausgezahlt werden.

Gruß

16

Hallo,

ich denke das kann hier alles nicht konkret geklärt werden, da zu die Formulierung uneindeutig ist.
Vereinbart - wenn auch blöd formuliert - wurde anscheinend eine Pauschale und Abrechnungen gab es bisher anscheinend auch nie. Konkludent gesehen wurde bisher also nicht abgerechnet, woraus sich schließen lässt, dass dies der Wille der Parteien war.

/t/mieterhoehung-zulaessig–2/5314149/14

Zudem weiß man nicht - fällt mir gerade auf -, ob es sich evtl. um ein 2-Fam. Haus handelt, da gelten ja in einigen Bereichen nochmal Ausnahmen.

ms