Nebenkostenabrechnung geändert- jetzt nachzahlen ?

Christian_Rother_633347 · 27. Januar 2010 um 19:54

Hallo zusammen !
Habe da eine Frage an alle Experten…

Angenommen ein Vermieter lässt über eine Firma eine Nebenkostenabrechnung erstellen. In dieser Nebenkostenabrechnung ergäbe sich ein Guthaben für den mieter von z.B. 200€, während die anderen Parteien nachzahlen müssten.

Der Verteilerschlüssel könnte hierbei so ausgesehen haben (Heizkosten lasse ich bei diesem erdachten fall mal aus )

Warmwasser 30% per Wohnfläche (WF) 70% pro Person (pP)
Kaltwasser pP
Abwasser pP
Straßenreinigung WF
Grundsteuer WF
Müllgebühr pP
Regenwasser WF
Versicherung WF

Würde in meinen Augen so auch Sinn machen.

Nun könnte es aber passiert sein, daß der mieter nach mehreren wochen und bereits rückerstattetem guthaben, wieder post von seinem Vermieter bekommen hätte. Inhalt: Geänderte Abrechnung mit einer nachzahlung in höhe von 30€ (sprich zurückzahlen der 200€+30€ )
Hierbei sind sämtlich o.g. Nebenkosten über die Wohnfläche abgrechnet.

Meine Frage hierzu: Kann der Vermieter den Verteiler willkürlich festlegen ?..und wenn ja, die Abrechnung auch wieder zurücknehmen und ändern ?

In der hoffnung auf Antworten,
Christian :-S

WildAlf · 27. Januar 2010 um 20:24

Hallo Christian,

kommt zunächst darauf an, was im Vertrag steht, zweitens darauf, wie bisher abgerechnet wurde.

Dann ist natürlich wichtig, ob die Abrechnung binnen der 12-Monats-Frist korrigiert wurde oder erst später.

Gruß!

Horst

Christian_Rother_633347 · 27. Januar 2010 um 20:38

Aaalso,

nehmen wir in diesem Fall mal an es ist im Vertag kein genauer Verteilerschlüssel angegeben und und es handelt sich um die erste Abrechnung seit dem Einzug.
Mietbeginn könnte der 1.10.2007 gewesen sein, die abrechnug ist für 2008. Die Abrechnung erhielt der Mieter mitte 12/2009, bekam ende 12/2009 sein Guthaben ausgezahlt. Die nun geänderte Abrechnung erhielt er am 27.01.2010

Gruß,
Christian

WildAlf · 28. Januar 2010 um 09:09

Wenn der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr entspricht, dann kommt die Korrektur hier in der Tat zu spät.

Dann sollte man sich auf folgendes BGH-Urteil berufen:
http://www.juraforum.de/urteile/urteil/bgh-urteil-vo…

Gruß!

Horst

Christian_Rother_633347 · 28. Januar 2010 um 10:31

Danke für die antworten erstmal…

Es geht mir aber nicht in erster Linie um die Fristen.
Die Frage ist für mich eher, ob der Vermieter die Abrechnung (welche zum Teil über die Anzahl der Personen und zum Teil über die Wohnfläche berechnet wurde ) zurücknehmen kann und dahingehend ändern kann, daß nur über Wohnfläche abgerechnt wird ?
Zumindestens beim Warmwasserverbrauch wäre ich da sehr skeptisch…(mein persönliches Rechtsempfinden )

Nochmal konkret:

Darf der Vermieter auch Kosten wie Warmwasser (die ja verbrauchsabhängig sind) per qm abrechnen ?
Darf der Vermieter die Abrechnung (die ja sachlich keine Fehler enthält- es ist ja nur nach einem anderen Verteiler berechnet worden)
zurücknehmen und neu berechnen ?

Für diesen, fiktiven, Vermieter ändert sich durch die neuberechnung ja eigentlich nichts (er bekommt weder mehr noch weniger Geld). Nur wer es zahlt ändert sich. Wäre dieser Fall real, entspräche das in meinen Augen einer willkürlichen Umverteilung der Kosten um eine Partei auf Kosten einer anderen zu entlasten. (Möglicherweise hätte sich eine Partei über die Höhe ihrer Nachzahlung beschwerd ?)

Bin immer noch dankbar für weitere Antworten

mit lieben Grüssen,
Christian

nita · 28. Januar 2010 um 10:46

Hallo,

wenn z.B. Wasserzähler vorhanden sind, muss der VM auch verbrauchsabhängig abrechnen. Er darf also nicht plötzlich nach qm abrechnen.

Des Weiteren ist eine Änderung der Abrechnung nach Ablauf der Frist nur dann seitens des VM möglich, wenn sachliche Fehler enthalten sind (Beispiel: Schreibfehler). Wenn es einen formalen Fehler gibt, ist die Abrechnung insgesamt ungültig und kann nur innerhalb der Frist korrigiert werden.

Ist im Mietvertrag ein Verteilerschlüssel aufgeführt, darf der VM diesen nicht einseitig ändern. Ausnahme: Er schafft Zähler an, die den Verbrauch der einzelnen Mieter erfassen. Dann kann er von z.B. qm auf verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen, da es allgemein anerkannt ist, dass so eine mieterfreundlichere Abrechnung möglich ist.

Auch Mieter können nicht (etwa durch Bechluss) den VM zwingen, einen vertraglich festgelegten Verteilerschlüssel zu ändern.

Gruß
Nita

von_nix_Ahnung · 28. Januar 2010 um 14:20

Hallo,

Auch Hallo,

Des Weiteren ist eine Änderung der Abrechnung nach Ablauf der
Frist nur dann seitens des VM möglich, wenn sachliche Fehler
enthalten sind (Beispiel: Schreibfehler). Wenn es einen
formalen Fehler gibt, ist die Abrechnung insgesamt ungültig
und kann nur innerhalb der Frist korrigiert werden.

Hab ich so jetzt noch nicht gehört. Du hilfst mir bestimmt auf die Sprünge. )

Gruß

auch

Nita

vnA

nita · 28. Januar 2010 um 15:52

Hi,

aber ja doch:

quote

Korrektur der Abrechnung:
Der Vermieter kann seine Abrechnung, wenn er sie formell ordnungsgemäß innerhalb der 12-monatigen Frist dem Mieter übersandt hat auch nach Fristablauf noch korrigieren, wenn inhaltliche Fehler vorhanden sind. Er kann also auch nach Fristablauf noch Nachforderungen stellen, wenn die Nachforderung auf inhaltlichen Fehlern beruht. BGH (Urteil vom 17.11.2004 Az: VIII ZR 115/04). Nachforderungen sind aber auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zwar noch innerhalb der Frist eine Abrechnung erteilt hat, diese aber aus irgend einem Grund formell unwirksam war (siehe oben). AG Berlin-Mitte, vom 31. Oktober 2001, Az: 18 C 259/01

unquote

Quelle: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/beko_a…

Wurde hier in letzter Zeit auch öfter diskutiert. Hinzugefügt werden müsste noch, das eine Nachforderung aufgrund einer geänderten Abrechnung innerhalb der Frist nur bis zur Höhe der vorher schon geforderten Beträge stattfinden kann. Eine Guthabenauszahlung kann nicht zurückgefordert werden.

Besser? Oder hab ich mich mal wieder verschwurbelt ausgedrückt?

Gruß
Nita

von_nix_Ahnung · 28. Januar 2010 um 22:55

Ich als juristischer Laie lege das so aus:
Ich rechne ab nach m² statt nach Personen, nach irgendwelchen falschen Anteilen oder mit irgendwelchen erfundenen Zahlen (sehr hoch natürlich) dann habe ich jede Menge Zeit zum nachbessern.
Wenn ich aber den Anteilsmaßstab nicht so erkläre, dass es ein durchschnittlicher Mieter auch verstehen kann (wenn er überhaupt will), dann ist meine Abrechnung ‚formell‘ unrichtig und kann daher nicht mehr geändert werden.

Fazit: Mieter wartet (er hat ja 12 Monate Zeit) bis nach dem 31.12. und erklärt dann, dass irgendeine genaue Aufschlüsselung nicht so erklärt wurde, dass er es versteht und damit ist die gesamte Abrechnung hinfällig.

Ich verstehe da sicherlich etwas falsch. Wer kann es mir erklären?
Was ist ‚formell‘ im Mietrecht?

vnA

Joschi2009 · 29. Januar 2010 um 07:53

Hallo vnA,

der BGH hat in einem Urteil vom 27.11.2002 (VIII ZR 108/02) beschrieben, was unter einer formell richtigen Abrechnung zu verstehen ist:

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprec…

Hier ab Seite 4 Nr.III.

Gruß

Joschi

Christian_Rother_633347 · 29. Januar 2010 um 09:08

Vielen Dank…
…schonmal.
Werd das Thema aber wohl besser nochmal beim Mietererein besprechen.

Ciaoi
Christian

nita · 29. Januar 2010 um 10:01

Hi,

ebenfalls laienhafte Meinung:

Ich als juristischer Laie lege das so aus:
Ich rechne ab nach m² statt nach Personen, nach irgendwelchen
falschen Anteilen oder mit irgendwelchen erfundenen Zahlen
(sehr hoch natürlich) dann habe ich jede Menge Zeit zum
nachbessern.

Nein. Genau das s i n d formelle Fehler. Nehmen wir als Beispiel die falschen Anteile: Nimmst du in der korrigierten Fassung dann die tatsächlichen Anteile, erhältst du ein anderes Ergebnis aus der unterschiedlichen Berechnung heraus, weil eben mit 5 und nicht mehr mit 556 multipliziert wird. Du hast also die vorgeschriebene Form der Abrechnung - die vereinbarten Anteile - nicht berücksichtigt und eine formell unrichtige Abrechnung gemacht. Die Abrechnung ist ungültig. Hast du aber die Anteile korrekt in Ansatz gebracht, aber einen Zahlendreher drin, der sogar aus den beigefügten Abrechnungskopien korrekt hervorgeht und somit offensichtlich ist, dann dürftest du korrigieren (innerhalb der Frist).

Wenn ich aber den Anteilsmaßstab nicht so erkläre, dass es ein
durchschnittlicher Mieter auch verstehen kann (wenn er
überhaupt will), dann ist meine Abrechnung ‚formell‘ unrichtig
und kann daher nicht mehr geändert werden.

Es kommt nicht auf deine Erklärungskünste an. Wenn der Maßstab ein in der Vermietungspraxis gängiger ist, ist er für einen Laien m.E. immer reichlich schwierig zu verstehen. Ich z.B. sitze jedes Jahr über meiner Abrechnung und brauche eine gewisse Anlaufzeit bis alle Rädchen wieder im Takt drehen.

Fazit: Mieter wartet (er hat ja 12 Monate Zeit) bis nach dem
31.12. und erklärt dann, dass irgendeine genaue
Aufschlüsselung nicht so erklärt wurde, dass er es versteht
und damit ist die gesamte Abrechnung hinfällig.

Wäre das so, könnte das ein Mieter jedes Jahr wieder machen und sich auf seine allgemeine Unfähigkeit berufen Sachverhalte zu verstehen. Das glaube ich also ist keine rechtlich haltbare Taktik. Auch wenn es schon vorgekommen sein soll, soweit ich weiss.

Ich verstehe da sicherlich etwas falsch. Wer kann es mir
erklären?
Was ist ‚formell‘ im Mietrecht?

Formell ist nach meinem Verständnis:

Änderung des Verteilerschlüssels (einseitig vom VM
Zugrundelegen falscher QM-Zahl
Zugrundelegen falscher Personenzahl

solche Dinge.

Gruß
Nita

von_nix_Ahnung · 29. Januar 2010 um 11:34

Antwort mit sehr viel Spielraum für einen leistungsunwilligen Mieter.

Danke
vnA

von_nix_Ahnung · 29. Januar 2010 um 11:35

Danke.

vnA

Joschi2009 · 30. Januar 2010 um 01:02

Hallo Nita,

nicht ganz richtig.

Ich versuchs mal:

Formelle Anforderung nach § 259 BGB und Rechtssprechung:

Zusammenstellung der Gesamtkosten
Verteilerschlüssel mit Erklärung
Anteilsberechnung des Mieters
Ist-Vorauszahlung des Mieters (wenn Vorauszahlungen geleistet wurden)

inhaltliche (keine formelle) Fehler:

Falscher Verteilerschlüssel (BGH VIII ZR 115/04 http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprec…)
Falsche Beträge durch fehlerhafte Berechnung oder fehlerhafte Übernahme aus anderen Dokumenten

Das heißt, selbst ein falscher Verteilerschlüssel führt nicht zu einer formell falschen Abrechnung.

Wird eine Betriebskostenabrechnung ohne Vorbehalt vom Mieter ausgeglichen, so kann er sich in der Regel nicht mehr auf sein 12 monatiges Einspruchsrecht nach § 556 BGB berufen. (OLG Hamburg 4 U 66/89 http://www.ista.de/ista_infothek/recht_gesetz/gesetz…)

Gruß

Joschi