Muss Mieter Solaranlage dulden?

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo miteinander, ich bitte um Einschätzungen zu folgender Problematik: Ein Landwirt im Ruhestand zieht in ein altengerechteres Haus und vermietet seine Hofstelle (Wohnhaus und Scheunen) zu Wohnzwecken an eine Privatperson. Wenige Jahre später überschreibt er seinem Sohn den Hof. Dieser möchte selbst auch nicht auf dem Hof wohnen, das Mietverhältnis bleibt bestehen. Dann richtet er auf zwei geeigneten Dächern des Hofes großflächige Solaranlagen ein. Die Wechselrichter kommen in einen Raum in der Scheune, der zum vermieteten Bestand gehört. Zur Kontrolle der Anlage wird dieser Raum nun regelmäßig vom Vermieter aufgesucht, wofür weitere vermietete Nebenräume durchschritten werden müssen. Der Zähler wird neben dem bereits vorhandenen Zähler (für Haus und Stallgebäude) in einem Abstellraum im Wohnhaus angebracht. Auch hier muss gelegentlich kontrolliert und abgelesen werden. Auf zwei weiteren Dachflächen werden später weitere Solarzellen angebracht. Es folgen weitere Wechselrichter in einem anderen, ebenfalls mitvermieteten Gebäudeteil. Ein zweiter Zählerkasten kommt neben die vorhandenen Zähler im vermieteten Wohnhaus. Die Solaranlage dient nicht der energetischen Versorgung des Hofes, d.h. die Mieter haben keine Vorteile im Sinne reduzierter Energiekosten, sondern der Strom wird vom Vermieter gewerblich komplett ins Netz eingespeist. Muss der Mieter diese Maßnahmen dulden? Darf der Vermieter beanspruchen, dass die Wechselrichter und Zählerkästen in die vermieteten Räume verbracht werden? Darf der Vermieter weiterhin die Nebenkosten der Hofstelle (Grundabgaben, Gebäudeversicherung) allein dem Mieter auferlegen, obwohl er den Hof nun gewerblich mitnutzt? Ein recht komplexer Sachverhalt. Ich wäre dankbar für Eure Stellungnahmen.

Viele Grüße
Dölma

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Hallo,

lange Frage, kurze Antwort (bzw. Gegenfrage): Es kommt auf den Mietvertrag an, was steht darin?

Bezüglich des Besuchsrechts des VM: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/besich…

Eigentlich hat der VM also sein Recht, Mieträume zu betreten, mit dem Mietvertrag abgegeben und nur zur Schadensabwehr darf er ungefragt die Räume betreten und mit Ankündigung in eng gesteckten Grenzen.

Zum Betreiben eigener Geschäfte m.E. gar nicht, es sei denn der Mietvertrag sagt etwas anderes. Außerdem wäre seitens des Mieters zu prüfen, ob die Räume in denen jetzt die Solaranlagenzähler stehen überhaupt noch uneingeschränkt von ihm zu gebrauchen sind, ob also der vereinbarte Mietzins überhaupt noch stimmt.

Bezüglich der NK: Gute Frage, keine Ahnung.

Insgesamt wäre es m.E. angezeigt, wenn der Mieter sich einmal mit einem Fachanwalt vor Ort berät, der dann alle Details beurteilen kann.

Gruß
Nita

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Hallo,

nachträgliche bauliche Anlagen muss der Mieter in seinem Mietobjekt nur dulden, wenn sie dem Mietobjekt selber oder zumindest dem Gesamtobjekt dienen und andere Möglichkeiten nicht bestehen diese unterzubringen. Aber selbst dann müsste man im zweiten Fall über eine Anpassung des Mietzinses reden. Hier dient die Anlage weder dem Mietobjekt noch dem Gesamtobjekt, sondern einfach nur den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters. D.h. die Installation im Mietobjekt dürfte unzulässig gewesen sein. Man hätte die Anlage in einem nicht vermieteten Raum unterbringen müssen oder ggf. eine kleine Hütte o.ä. hierfür bauen müssen.

Ein ständiges Betretungsrecht um eine solche Anlage dann kontrollieren zu können, gibt es dementsprechend auch nicht. So wie die Sache jetzt liegt, wird man aber wohl keinen nachträglichen Umbau verlangen können, aber zumindest sollte dann eine Anpassung des Mietzinses machbar sein.

Was die Nebenkosten angeht, so müssen die natürlich zwischen den Nutzern aufgeteilt werden.

BTW: Wenn die gesamte Hofstelle vermietet ist und nicht nur eine einzelne Wohnung nebst weiteren Räumen, hätte ich sogar arge Bedenken ob der nachträgliche Einbau/Erweiterung so einer Anlage überhaupt ohne Zustimmung des Mieters möglich ist. Denn dann kann ich den Vermieter nicht nur von der Nutzung der Wohnung und der vermieteten Räume ausschließen, sondern von der Nutzung des gesamten Objekts.

Gruß vom Wiz

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Vielen Dank für die bisherigen Antworten!
Den Mietvertrag hatte sich der „Altbauer“ durch die Landwirtschaftskammer erstellen lassen. Vermietet wurde die gesamte Hofstelle mit Ausnahme dreier Räumlichkeiten, die sich die alten Herrschaften als Abstellfläche (für Werkzeug, alte Möbel etc.) ausgebeten hatten, weil ihr neues Haus kleiner ist. (Die Mieter hatten diesem Ansinnen aus Gutmütigkeit zugestimmt.) Hierzu ist ein jederzeitiges Betretungsrecht im Vertrag aufgenommen. Nicht geregelt wurde die Möglchkeit einer zusätzlichen gewerblichen späteren Nutzung (wie z.B. Solaranlage). Die Mieter wurden auch nicht um Einverständnis gefragt oder etwa um Vertragsänderung gebeten. Die Wechselrichter und Zählerkästen sind jetzt nicht in einem dieser vorbehaltenen Räume, sondern im vermieteten Bereich angebracht. Die Mieter wurden vom Sohn (Hoferben) kurzfristig vor vollendete Tatsachen gestellt. „Böse Absicht“ kann nicht angenommen werden, vielmehr Geschäftssinn plus Unkenntnis der Pflichten als Vermieter, wie sich auch an vielen anderen Begebenheiten bereits gezeigt hat. Die Mieter finden Solarenergie im Prinzip gut, fühlen sich mittlerweile aber finanziell ausgenutzt und übergangen, zumal die Bauarbeiten mit Unannehmlichkeiten (für die Mieter) einhergehen, der Vermieter von sich aus keine Angebote auf Teilung der Nebenkosten macht und zusätzliche Störungen des Wohnfriedens davon ausgehen.
Die Mieter fragen sich gerade, ob die erneute Maßnahme eine vorzeitige Kündigung des ursprünglich mal (in 2005) als Zeitmietvertrag (ohne Angabe von Gründen, auf drei Jahre mit jeweiliger Verlängerung um ein Jahr) formulierten Mietverhältnisses mit 3monatiger Frist rechtfertigen würde, da ihr ursprüngliches Anliegen (ungestörtes Wohnen und Hobbytierhaltung in ländlicher Ruhe) weniger denn je umsetzbar ist. ; )

Mit freundlichen Grüßen
Dölma

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Hallo

Vielen Dank für die bisherigen Antworten!

na ja, soviele waren es auch nicht

Den Mietvertrag hatte sich der „Altbauer“ durch die
Landwirtschaftskammer erstellen lassen. Vermietet wurde die
gesamte Hofstelle mit Ausnahme dreier Räumlichkeiten, die sich
die alten Herrschaften als Abstellfläche (für Werkzeug, alte
Möbel etc.) ausgebeten hatten, weil ihr neues Haus kleiner
ist. (Die Mieter hatten diesem Ansinnen aus Gutmütigkeit
zugestimmt.)

Gut, das damalige Ansinnen kann sich geändert haben (Recht auf Meinungsänderung). Wichig wäre eben die Räumlichkeiten sind nicht vermietet. Mit einer Gutmütigkeit hat dies nichts zu tun, weil der VM sonst diesem M es nicht vermietet hätte. (Der Schwanz wackelt nicht mit dem Hund.)

Hierzu ist ein jederzeitiges Betretungsrecht im
Vertrag aufgenommen.

aha

Nicht geregelt wurde die Möglchkeit einer
zusätzlichen gewerblichen späteren Nutzung (wie z.B.
Solaranlage).

Die weitere Nutzung obliegt dem VM weil der Resthof nur zur Wohnzwecken vermietet wurde. Dies ist eine Regelung.

Die Mieter wurden auch nicht um Einverständnis
gefragt oder etwa um Vertragsänderung gebeten.

beides wäre imho auch nicht nötig

Die
Wechselrichter und Zählerkästen sind jetzt nicht in einem
dieser vorbehaltenen Räume, sondern im vermieteten Bereich
angebracht.

Das wäre, wenn technisch anders nur mit sehr teueren Maßnahmen verbunden, auch zu dulden. Die Nutzung für Wohnzwecke dürfen dabei nicht erheblich eingeschränkt sein. Werden die Räume denn überhaubt zu Wohnzwecken verwendet, oder sind dies eher Abstellräume?

Die Mieter wurden vom Sohn (Hoferben) kurzfristig
vor vollendete Tatsachen gestellt. „Böse Absicht“ kann nicht
angenommen werden, vielmehr Geschäftssinn plus Unkenntnis der
Pflichten als Vermieter, wie sich auch an vielen anderen
Begebenheiten bereits gezeigt hat.

kann hier nicht beurteilt werden

Die Mieter finden
Solarenergie im Prinzip gut, fühlen sich mittlerweile aber
finanziell ausgenutzt und übergangen, zumal die Bauarbeiten
mit Unannehmlichkeiten (für die Mieter) einhergehen, der
Vermieter von sich aus keine Angebote auf Teilung der
Nebenkosten macht und zusätzliche Störungen des Wohnfriedens
davon ausgehen.

Wenn es zur Einschränkungen der Wohnungraumnutzen führt, kann dies durch Mietminderung ausgeglichen werden. Meist leidet das Mietverhältnis darunter.

Die Mieter fragen sich gerade, ob die erneute Maßnahme eine
vorzeitige Kündigung des ursprünglich mal (in 2005) als
Zeitmietvertrag (ohne Angabe von Gründen, auf drei Jahre mit
jeweiliger Verlängerung um ein Jahr) formulierten
Mietverhältnisses mit 3monatiger Frist rechtfertigen würde, da
ihr ursprüngliches Anliegen (ungestörtes Wohnen und
Hobbytierhaltung in ländlicher Ruhe) weniger denn je umsetzbar
ist. ; )

Ein Zeitmietvertrag ohne eine Begründung wäre nicht wirksam und wäre dann wie ein unbefristeter Vertrag zu bewerten.

Mit freundlichen Grüßen
Dölma

Zu den Nebenkostenaufteilung:
Hier käme imho nur die Grundsteuer in Betracht. Die Grundsteuer wird von der Gemeinde berechnet und berücksichtigt dabei auch den Grad der Nutzung. Dh die Grundsteuer könnte bei einer zusätzlichen gewerblichen Nutzung die Grundsteuer anheben. Dies hätte der M nicht zu bezahlen. Also bei unveränderter Grundsteuerberechnung in der Nebenkostenabrechnung wäre eine Erhöhung vom VM übernommen wordem.

vlg MC

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Hallo McLeo,

vielen Dank für die Infos, zu denen allerdings noch einiges anzumerken wäre.

Mit einer Gutmütigkeit hat dies nichts zu
tun, weil der VM sonst diesem M es nicht vermietet hätte.

Nicht ganz zutreffend. Die Bitte, bestimmte Räume als Lager(!) für bestimmte Dinge weiter selbst nutzen zu können, kam nach der mündlichen Einigung. (Die Niederschrift des Vertrags durch die Kammer zog sich hin, insofern wurde das dann noch mit erfasst.) Die Mieter hatten nicht den Eindruck, dass dies „Bedingung“ wäre, um das Objekt zu bekommen. Mündlich war der Vertrag schon beschlossen.

Hierzu ist ein jederzeitiges Betretungsrecht im
Vertrag aufgenommen.

aha

Aber das Betretungsrecht bezieht sich auf den Zuweg zu den Lagerräumen, nicht auf sämtliche/ beliebige Flächen. Es dient dazu, das „Lager“ erreichen zu können. Die Zustimmung zur Lagerung einiger alter Möbel ließ nicht erwarten, dass wöchentliche „Besuche“ folgen würden.

Die Nutzung für Wohnzwecke dürfen
dabei nicht erheblich eingeschränkt sein. Werden die Räume
denn überhaubt zu Wohnzwecken verwendet, oder sind dies eher
Abstellräume?

Zum Teil Nebenräume, ohne die der Hof aber für die Mieter (siehe Hobbytierhaltung) gar nicht von Interesse gewesen wäre und für die sie ja nun einmal auch vollumfänglich bezahlen. Hat man Mietobjekte nicht eigentlich zur alleinigen ungestörten Nutzung? Der Zugang zur Anlage1 führt durch den Garten, den Wintergarten und die Waschküche des Mieters. Zum Zähler im Abstellraum gelangt man durch die Wohndiele des Mieters oder durch dessen Sauna-und Fitnessbereich, von dem auch das Bad abzweigt. Der Raum ist überdies schmal, die Zählerkästen sind ganz hinten, und wenn die Zählerkästen frei zugänglich gehalten werden sollen für Ablesungen, kann hier nicht mehr viel abgestellt werden (ärgerlich in einem Haus ohne Keller) bzw. ist von den Mietern jedes Mal auszuräumen, wenn jemand ablesen will.

Ein Zeitmietvertrag ohne eine Begründung wäre nicht wirksam
und wäre dann wie ein unbefristeter Vertrag zu bewerten.

Das entspricht auch den bisherigen Erkundigungen der Mieter, und insofern werden die Mieter sich nun anders orientieren mit dreimonatiger Kündigungsfrist. : )

Viele Grüße
Dölma