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Mietrecht

Von: , Frage gestellt am Fr, 24. Mai 2002

Hallo Rechts-Experten,

es geht um folgendes:

Ich bin mit meiner Frau zum 01.05.2000 in eine Wohnung gezogen. Bei der Wohnungsübergabe waren noch einige Mängel abzustellen. Leider ist das bis zum heutigen Tage nicht passiert.

Wir haben den Vermieter schon beim Einzug darüber aufgeklärt, daß das Schlafzimmer Schimmelflecken aufweist. Das hatte er mit der Begründung "Der Vormieter hat nicht richtig gelüftet" abgetan. Also haben wir die Flecken weggebleicht, tapeziert, Teppich gelegt und hochwertige Möbel installiert. Im ersten Winter waren großflächige Wasserflecken auf den Tapeten, die natürlich entsprechend schimmelten. Wir haben sofort den Vermieter über diesen Umstand aufgeklärt und der hat uns wieder erklärt, daß der Raum nicht gelüftet würde, was aber überhaupt nicht stimmt und im Winter will ich die Nachbarschaft auch nicht
heizen. Nebenbei gemerkt war in den anderen Räumen, wo wesentlich weniger gelüftet wird, dieses Problem nie an der Tagesordnung. Im Winter 2001/2002 waren wir für 3 Wochen in Kanada und als wir wiederkamen traf uns der Schlag. Die Wasserflecken auf den Tapeten waren nun viel größer geworden und selbst der Teppich war großflächig in Mitleidenschaft gezogen. Dann endlich wurde der Bauunternehmer kontaktiert und tatsächlich wurde festgestellt, daß die Fensterbänke nicht ordnungsgenäß versiegelt wurden, so daß die Feuchtigkeit ungehindert durch den Putz diffundieren konnte. Der Bauunternehmer hat versprochen, die Mängel zu beheben. Das ist aber bis dato nicht passiert. Mir kann es aber völlig egal sein, ob der nun spurt oder nicht. Meines Erachtens muß der Vermieter für die Abstellung der Mängel sorgen.

Folgende Mängel:

- großflächige Schimmelstellen im Schlafzimmer
- defekte Fliesen im Badezimmer, die schon längst hätten getauscht werden müssen
- da das Fundament gesackt ist, ist in der ganzen Wohnung die Silikonversiegelung gerissen
- Ein Türfutter ist immer noch nicht fixiert

Meine Frage:

Kann ich die Miete langsam mindern? Wenn ja, um wieviel?
Muß ich zum Beispiel die Treppen putzen, wenn der Vermieter so nachlässig ist, um ihn so an sein Fehlverhalten zu erinnern.

Außerdem ist Schimmel ja sicher nicht gesund. Habe ich Anspruch auf Schadenersatz?

Vielen Dank im voraus.

Gruß Mucke

P.S: Ich weiß, ich strapaziere Eure Nerven, wäre aber extrem wichtig für mich.

5 Antworten zu dieser Frage

1. Antwort von nach 59 Minuten 0 hilfreich

   Re: Mietrecht

   Hallo Mucke,
   
   ich desillusioniere Dich nur äußerst ungerne, es kann aber sein, daß Du den Anspruch auf Mietminderung (und somit auch auf eventuelle weitergehende Ansprüche gegen den Vermieter) verwirkt hast...
   
   Ich fasse mal Deine Infos zusammen, wobei ich davon ausgehe, daß die Mängel im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten wurden und der Vermieter die Beseitigung zugesagt hat:
   
   1. Beim Einzug am 01. Mai 2000 ist der Mangel der Mietsache bekannt.
   2. Im Winter 2000/2001 ist der Mangel nicht beseitigt; die teuere Tapete schimmelt munter vor sich hin; der Vermieter ist informiert und rührt sich nicht.
   3. Im Winter 2001/2002 schimmelt die Tapete nach wie vor vor sich hin; der Vermieter tut immer noch nix und schiebt die Schuld auf Euch bzw. auf Euere schlampige Beheizung/Lüftung.
   
   Und nun mein Senf dazu:
   
   Spätestens im ersten Winter hättest Du den Vermieter unter Fristsetzung und der Ankündigung, daß Du nach Ablauf dieser Frist die Miete
   
   a) um XY % mindern oder
   b) unter Vorbehalt zahlen wirst (das muß dann auch auf der Überweisung stehen),
   
   auffordern müssen, den Mangel zu beseitigen. Die Masche vieler Vermieter 'Sie haben falsch geheizt und/oder gelüftet.' zieht übrigens nicht; der Vermieter trägt hier die Beweispflicht.
   
   Du hingegen hast die Miete seit zwei Jahren hübsch brav weitergezahlt, ohne die Dir zur Verfügung stehenden Möglichkeiten in Anspruch zu nehmen. Laut der Rechtsprechung des BGH sieht die Sache folgendermaßen aus: Wenn Du von Deinem Recht zur Mietminderung keinen Gebrauch machst und die Miete anstandslos weiterzahlst, verlierst Du das Recht zur Minderung. Der BGH führte in einem Urteil dazu aus: 'Auf keinen Fall darf beim Vermieter der Eindruck entstehen, daß sich der Mieter mit den Mängeln abgefunden habe.'. Folgende Mängel:
   
   - defekte Fliesen im Badezimmer, die schon längst hätten
   getauscht werden müssen
   - da das Fundament gesackt ist, ist in der ganzen Wohnung die
   Silikonversiegelung gerissen
   - Ein Türfutter ist immer noch nicht fixiert
   Ob Dir deswegen ein Mietminderungsrecht zusteht, kann ich aus dem Kopf nicht sagen (es kann sein, daß es sich dabei um unerhebliche Beeinträchtigungen handelt), die MODs haben aber gestern eine Tabelle mit Entscheidungen zur Mietminderung in die Brettbeschreibung gestellt. Schau einfach mal nach, ob Du dort was Passendes findest. Muß ich zum Beispiel die Treppen putzen, wenn der Vermieter so
   nachlässig ist, um ihn so an sein Fehlverhalten zu erinnern.
   Wenn Du es aus reiner Herzensgüte tun möchtest, kann Dich natürlich niemand daran hindern. *ggg* In der besagten Tabelle wirst Du aber sicherlich auch dazu etwas finden.
   
   Beste Grüße
   
   Tessa
   

   • Antwort von nach 3 Stunden 0 hilfreich

     Re^2: Mietrecht

     Hallo Tessa,
     
     vielen Dank schon einmal für deine Ausführungen.
     
     Der eigentliche Grund des Mangels ist uns erst seit Februar 2002 bekannt. Es liegt eindeutig im Verschulden des Bauunternehmers. Der hatte auch rasche Abhilfe versprochen. Trotzdem bin ich der Auffassung, daß der Vermieter für die Durchführung der Abhilfe verantwortlich ist. Außerdem war über uns ein Balkon undicht und wir haben Stockflecken im Wohnzimmer, wo wir immer noch auf die Aktionen des Bauunternehmers warten.
     
     Deshalb möchte ich die nächste Miete nur unter Vorbehalt bezahlen. Was ist zu beachten?
     
     Nochmal: Kann ich für die Nicht-Treppenpflege belangt werden in Anbetracht dieser Mängel.
     
     Gruß Mucke [Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
     

     • Antwort von nach 4 Stunden 0 hilfreich

       Re^3: Mietrecht

       Hallöchen noch einmal, vielen Dank schon einmal für deine Ausführungen.
       Gerne doch. Der eigentliche Grund des Mangels ist uns erst seit Februar
       2002 bekannt.
       Halt, stop, zurück... Ich fürchte, daß Dir da zwei grundverschiedene Sachen durcheinandergeraten, nämlich
       
       a) den Mangel an sich und
       b) die Ursache des Mangels. Es liegt eindeutig im Verschulden des
       Bauunternehmers. Der hatte auch rasche Abhilfe versprochen.
       Soweit so gut. Es ändert allerdings nichts an der Tatsache, daß Du den Mangel - ich spreche jetzt nur von dieser Schimmelgeschichte; die anderen Sachen sind zwar nervig, aber im Vergleich dazu Peanuts - über einen sehr langen Zeitraum geduldet hast. Bei der Mietminderung geht es nämlich nicht darum, daß der Verursacher - in Deinem Fall der Bauunternehmer - zugibt, daß er Mist gebaut hat und auch nicht darum, was der Grund des Mangels ist, sondern einzig und allein um das Vorhandensein eines Mangels der Mietsache. Wenn jetzt der Bauunternehmer sagt 'Shit, da habe ich wohl geschludert': fein, allerdings mit ziemlicher Sicherheit nicht für Dich, sondern höchstens für den Vermieter, der nun den Bauunternehmer wegen möglicher Mietausfälle - bzw. Mietminderungen - schadenersatzpflichtig machen kann. Trotzdem bin ich der Auffassung, daß der Vermieter für die
       Durchführung der Abhilfe verantwortlich ist.
       Das ist unbestritten richtig, allerdings muß man so manchem Vermieter gehörig und immer wieder in den Allerwertesten treten und auch die Möglichkeiten, die einem die Gesetzgebung bietet in Anspruch nehmen. Außerdem war über
       uns ein Balkon undicht und wir haben Stockflecken im
       Wohnzimmer, wo wir immer noch auf die Aktionen des
       Bauunternehmers warten.
       Ich kann wirklich nur wiederholen: den Vermieter in den Hintern treten! Deshalb möchte ich die nächste Miete nur unter Vorbehalt
       bezahlen. Was ist zu beachten?
       OK, es ist reichlich spät, aber Du kannst es versuchen (ob es in Deinem Fall vor Gericht Bestand hat, kann ich nicht beurteilen, zumal man vor Gericht und auf hoher See...). Zu beachten hättest Du zwei Sachen: Du solltest den Vermieter - am besten per Einschreiben-Rückschein - darauf hinweisen, daß Du die Miete aus den und den Gründen bis zur Behebung des Mangels nur unter Vorbehalt (der Rückforderung) zahlen wirst. Wenn Du dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt hast, solltest Du sie widerrufen. Ich weiß, daß es mehr als lästig ist, dennoch solltest Du die Mietzahlungen in nächster Zeit per Überweisung erledigen, wobei unter Verwendungszweck unbedingt der Hinweis 'Zahlung unter Vorbehalt' bzw. 'unter Vorbehalt der Rückforderung' auftauchen sollte. Nochmal: Kann ich für die Nicht-Treppenpflege belangt werden
       in Anbetracht dieser Mängel.
       Gegenfrage: bist Du denn per Mietvertrag dazu verdonnert, die Treppenreinigung zu übernehmen? Ich habe es in Deinem ersten Posting so verstanden, daß sich der Vermieter nicht im die Reinigung des Treppenhauses kümmert und Du deshalb ein wenig nachhelfen willst...
       
       Belangt werden kannst Du meines Wissens nicht; aufrechnen kannst Du allerdings durchaus. Die Frage ist nur, wie hoch Du Deine Reinigungstätigkeit dotiert wissen willst.
       
       Das wäre im Moment alles. Vielleicht hat aber einer der Hardcore-Mietrechtsexperten die zündende Idee...
       
       Beste Grüße
       
       Tessa
       

       • Antwort von nach 4 Stunden 0 hilfreich

         Re^4: Mietrecht

         Ne, ne,
         
         die Treppe muß ich schon putzen. Allerdings konvergiert meine Motivation gegen 0.
         
         Gruß Mucke [Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
         

2. Antwort von nach einer Stunde 0 hilfreich

   Re: Mietrecht

   Hallo,
   
   Dein Fall muss nach alten und nach neuem Recht beurteilt werden.
   Nach alten Recht ist eine Mietminderung hinfällig, wenn der Mieter die Miete mehr als sechs Monate ohne Kürzung bezahlt hat. Dies bedeutet praktisch, dass Du keinen Mietminderungsanspruch rückwirkend hast.
   
   Nach neuen Recht wird im Übrigen der Anspruch auch nur dann erhalten, wenn in einem Mängelbrief an den Vermieter der Vorbehalt der Mietzahlungen erklärt wird. Wer dies vergisst hat auch nach neuen Recht keine rückwirkenden Ansprüche.
   
   
   Mir kann es aber völlig egal
   sein, ob der nun spurt oder nicht. Meines Erachtens muß der
   Vermieter für die Abstellung der Mängel sorgen.
   
   Folgende Mängel:
   
   - großflächige Schimmelstellen im Schlafzimmer
   siehe Mängelschreiben - dies dürfte die einzige Möglichkeit der Mietminderung sein. Aber Achtung ! Die Mietminderung darf in diesem Fall sich nur auf den Anteil des Schlafzimmers beziehen. es darf also nicht der prozentuale Anteil der Gesamtkaltmiete berücksichtigt werden. - defekte Fliesen im Badezimmer, die schon längst hätten
   getauscht werden müssen
   wenn diese Mängel seit Einzug bestanden haben, eine Beseitigung der Mängel nach Einzug nachweisbar nicht zugesagt wurde, kann jetzt eine Beseitigung nicht verlangt werden - eine Mietminderung ist in einem solchen Fall grundsätzlich dann ausgeschlossen - . es muss also ausdrücklich über die Beseitigung dieses Mangels besprochen worden sein. Auch ein unbestimmter Hinweis, man werde die noch bestehenden Mängel beseitigen, ohne konkret zu bennenen, welche Mängel beseitigt werden sollen, kann nicht als Zusage gewertet werden. Wurde die Beseitigung zugesagt, muss der Mangel schriftlich neu erklärt werden. Die Mietminderung bei gerissenen Fliesen liegt bei 3 % der Kaltmiete. - da das Fundament gesackt ist, ist in der ganzen Wohnung die
   Silikonversiegelung gerissen
   Das kann, muss keinen Anspruch auf umgehende Beseitigung des Mangels auslösen. Keineswegs aber eine Mietminderung. - Ein Türfutter ist immer noch nicht fixiert
   
   Gilt dasselbe wie für das Bad. Im Übrigen, was bedeutet fixiert ? Mit einem Schraubendreher die Türe richtig einrichten. Glaube nicht, dass hier eine Mietminderung nur im Ansatz möglich wird.
   
   Diese Mängel müssen nun endlich mal schriftlich dem Vermieter dargelegt werden. Er muss hierbei aufgefordert werden, die Mängel zu beseitigen bis spätestens xx.xx.xxxx. Dem Vermieter muss erklärt werden, dass die Miete nur noch unter Vorbehalt gezahlt wird und auch eien höhere Mietminderung vorbehalten bleibt. Wenn die Mängel nicht beseitigt werden muss der Vermieter nochmals hierzu aufgefordert werden mit der Fristsetzuzng und Androhung auf seine Kosen (des Vermieters) die Schäden zu beseitigen und die Kosten mit der Miete aufzurechnen.
   
   
   Gruss Günter
   

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