meine Schwiegermutter (61) ist auf die Idee gekommen ihrem (einzigen) Kind ihr Haus zu übertragen; meine Schwiegermutter hätte dann vor, weiterhin im Haus zu wohnen – bis sie möglicherweise zum Pflegefall wird. Das Haus (bj 1975) hat einen Verkehrswert von ca. 200000 EUR – davon gehört Ihrem erwachsenen Sohn schon ein Viertel des Hauses (w/ Tod des Vaters vor über 15 J.). Das Haus liegt in einer ländlichen Gegend – ich nehme an, die Nachfrage nach solchen Häusern ist nicht so groß und die Wertsteigerung in den nächsten Jahren bescheiden sein wird. Obwohl das Haus zum größten Teil in gutem Zustand ist (die Bausubtanz scheint in Ordnung zu sein, obwohl in letzter Zeit gar nichts modernisiert wurde), müssten bestimmt in den nächsten 5 – 15 Jahren größere Reparaturen gemacht werden.
Meine Schwiegermutter hat eine gute Rente (besteht aus eigener Rente sowie Witwenrente) für eine Einzelperson aber hat zusätzlich wenig Geld gespart – sie hat vielleicht eine „Sicherheitsreserve“ von ca. 10-15000 EUR. Das heißt sie könnte für größere Reparaturen/Instandhaltung/Modernisierungen am Haus nur schwer selber aufkommen. (Sie wäre aber noch fit genug einen 325EUR Job anzunehmen.)
In diesem Fall macht eine vorzeitige Vererbung überhaupt Sinn (aus rechtlicher/steuerlicher Sicht), da meine Schwiegermutter sowieso nur einen Erbberechtigten hat und das Haus einen relativen geringen Wert hat?
Für sie sehe ich in einer Schenkung einen großen Vorteil (i.e. wir müssten für die Reparaturen und vielleicht andere Kosten aufkommen – das könnten wir und finanziell leisten, aber es wäre trotzdem im ganzen nur ein „Verlustgeschäft“), aber für meinen Mann sehe ich wenige Vorteile – das Haus wird höchstwahrscheinlich nicht mehr als 1% Wertsteigerung pro Jahr aufweisen können, aber die Kosten für die Reparaturen in den kommenden Jahren werden weit drüber liegen. Und wenn meine Schwiegermutter in 10 – 20 J. in ein Pflegeheim kommen würde, würden wir das Haus sowieso verkaufen, um für die Pflegekosten zu bezahlen. Aus meiner Sicht wäre es sinnvoll das Haus zu verkaufen bevor die großen Reparaturen anfallen – ein großer Vorteil für meine Schwiegermutter – dann hätte sie etwas vom Wert ihres Hauses.
Liebe Sarah,
Soweit ich Dich verstehe, geht es nicht um die Übertragung des Hauses als solches, sonden nur um einen 3/4-Bruchteil an dem Hause. Ein solcher Bruchteil ist praktisch unverkäuflich - also fast wertlos. Hinzu kommt der Wunsch der Schwiegermutter, wie sie ihn auch dinglich oder durch Vertrag absichern will, im Hause wohnen zu bleiben.
Überdies: der 1/4-Eigentümer hätte immer das alleinige Recht, das Haus in die Teilungsversteigerung zu treiben.
Alles in allem: an Eurer Stelle würde ich sehr vorsichtig sein mit dem Erwerb des 3/4-Bruchteils - zumindest das mit einen Rechtsanwalt besprechen.
MfG Böker
meine Schwiegermutter (61) ist auf die Idee gekommen ihrem
(einzigen) Kind ihr Haus zu übertragen; meine Schwiegermutter
hätte dann vor, weiterhin im Haus zu wohnen – bis sie
möglicherweise zum Pflegefall wird. Das Haus (bj 1975) hat
einen Verkehrswert von ca. 200000 EUR – davon gehört Ihrem
erwachsenen Sohn schon ein Viertel des Hauses (w/ Tod des
Vaters vor über 15 J.).:In diesem Fall macht eine vorzeitige Vererbung überhaupt Sinn
(aus rechtlicher/steuerlicher Sicht), da meine Schwiegermutter
sowieso nur einen Erbberechtigten hat und das Haus einen
relativen geringen Wert hat?
das einzige Kind Deiner Schwiegermutter müßte ja nun eigentlich Dein Ehemann sein, der durch die Schenkung das Alleineigentum erhielte - eigentlich eine runde Sache. Schenkungssteuer fällt keine oder nur ganz wenig an (man weiß nicht, ob das bei einem zukünftigen Erbfall auch so wäre). Ich erteile hier übrigens keine Rechtsberatung, sondern verallgemeinere nur eigene Erfahrungen.
Mit zwei Renten und der Pflegeversicherung ausgestattet wird Euch Deine Schwiegermutter auch im Pflegeheim finanziell kaum zur Last fallen.
Es ist günstig, wenn die Schwiegermutter kein Vermögen mehr hat, wenn sie ein Pflegefall geworden ist, insbesondere bei Demenz. Beachtet, daß ein lebenslanges Wohnungsrecht einen erheblichen Vermögenswert darstellt. Es sollte besser bei dauerhafter Nichtausübung erlöschen.
Wenn Deine Schwiegermutter so lebenslustig ist, daß von ihrem hohen Renteneinkommen kaum etwas übrigbleibt, dann bleibt ihr zu wünschen, daß sie noch viele Jahre Freude am Geldausgeben haben möge. Und wenn Sie sich solche Gedanken um eine günstige Nachfolgeregelung macht, dann kann ich Euch nur gratulieren.
Vielen Dank für die Antworten. Ihr habt beide wichtige Punkte hervorgehoben.
Egal ob meine Schwiegermutter und mein Mann sich für oder gegen eine vorzeitige Schenkung des 3/4-Hauses entscheiden, mir geht es auch um die „Wirtschaftlichkeit“ des Hauses - i.e. wenn größere Reparaturen in den nächsten Jahren anstehen (in dem Falle, daß das Haus erst in 10 oder 15 J. verkauft wird).
Folgende Frage: was wäre eine faire (oder übliche) Regelung für eine ‚gerechte‘ Aufteilung der Kostenübernahme für Reparaturen und Modernisierungen?
Einerseits da mein Mann das Haus erben sollte, ‚sollte‘ er auch für alle/die meisten Reparaturen aufkommen. (Ich sehe aber den Vorteil für ihn, daß wenn er sich gar nicht auf eine vorzeitige Schenkung einläßt, dann hat er auch keine ‚Verpflichtung‘ für irgendwelche anfallenden Kosten aufzukommen.)
Andererseits, meine Schwiegermutter will unbedingt da wohnen bleiben - obwohl die Unterhaltungskosten für ein ‚älteres‘ Haus nicht gerade billig sind - und ich kann mir nicht vorstellen, daß sie alles selber zahlen kann oder will. (Würde man das Haus viel früher verkaufen, würden die Kosten für die großen Reparaturen gar nicht anfallen - dann würden alle beide Geld sparen - und ich persönlich glaube nicht, daß das Haus in der Gegend eine große Wertsteigerung vor sich hat. Und dann könnte meine Schwiegermutter das Geld besser anlegen - i.e. für eine neue Eigentumswohnung oder Kreuzfahrtreisen…)
Egal ob meine Schwiegermutter und mein Mann sich für oder
gegen eine vorzeitige Schenkung des 3/4-Hauses entscheiden,
mir geht es auch um die „Wirtschaftlichkeit“ des Hauses - i.e.
wenn größere Reparaturen in den nächsten Jahren anstehen (in
dem Falle, daß das Haus erst in 10 oder 15 J. verkauft wird).
Folgende Frage: was wäre eine faire (oder übliche) Regelung
für eine ‚gerechte‘ Aufteilung der Kostenübernahme für
Reparaturen und Modernisierungen?
Das schreibt man so in den Vertrag, wie man es haben will. Warum nicht die bisherige Praxis fortsetzen?
Andererseits, meine Schwiegermutter will unbedingt da wohnen
bleiben - obwohl die Unterhaltungskosten für ein ‚älteres‘
Haus nicht gerade billig sind - und ich kann mir nicht
vorstellen, daß sie alles selber zahlen kann oder will.
Das ist meistens so, daß ein alter Mensch im alten Haus bleiben will und dafür Einbußen an Geld und Wohnkomfort gerne in kauf nimmt.
Was Deine Schwiegermutter bezahlen kann oder will, kann man sie nur selbst fragen. Oft ist es so, daß ein alter Mensch mangels abnehmender Konsumgelegenheiten zunehmend anspart und inbesondere bei Vorhandensein von Enkelkindern eine Neigung zum Geldverschenken entwickelt.
(Würde man das Haus viel früher verkaufen, würden die Kosten
für die großen Reparaturen gar nicht anfallen - dann würden
Das nicht, aber sie würden den Verkaufspreis verringern.
wenn deine Schwiegermutter ihm unbedingt das Haus übertragen will und trotzdem drin wohnen bleiben will, dann würde ich das an eurer Stelle so machen: lasst ins Grundbuch ein lebenslanges Wohn- und Nießbrauchrecht eintragen. Dann kann eure Schwiegermutter von euch nicht rausgeschmissen werden (falls sie das befürchtet), muss aber alle Kosten, die das Haus verursacht, selbst tragen. Das finde ich nur korrekt, denn warum sollte man die Unterhaltung eines Hauses bezahlen, solange man keinen Nutzen davon hat?
Nießbrauchrecht:
Der Nießbrauch gewährt seinem Inhaber die gesamte Nutzung eines Gegenstandes (z. B. eines Grundstücks/Immobilie).
Da es sich beim Nießbrauch in seinem Wesen um eine persönliche Dienstbarkeit handelt, ist es weder vererblich noch veräußerlich - es erlischt mit dem Tod des Berechtigten.
Die Ausübung des Nießbrauch kann allerdings einem anderen
überlassen werden.
Der Nießbrauchberechtigte kann die Sache vermieten oder verpachten. Das Nutzungsrecht erstreckt sich auf Sach- und Rechtsfrüchte.
Sachfrüchte sind z. B. Obst, Gemüse, landwirtschaftlicher Ertrag.
Rechtsfrüchte sind z. B. Mieten.
Diese stehen dem Nießbraucher zu, ebenso die persönliche Nutzung des Grundstücks.
Die Pflicht des Nießbrauchers ist es, die wirtschaftliche Bestimmung der Sache zu erhalten, sowie ordnungsgemäß zu wirtschaften.
Der Nießbraucher ist nicht berechtigt, über den nießbrauchbelasteten Gegenstand (z. B. Grundstück) zu verfügen.
Das Recht auf Veräußerung oder Belastung verbleibt dem Eigentümer. Rechte und Pflichten des Eigentümers sowie des Nießbrauchers sind gesetzlich geregelt, können jedoch durch vertragliche Abrede geändert werden. http://www.0049-immobilienlexikon.de/immobilien/Nie%…