Mietvertrag mit Mindestmietdauer

Hallo Experten,

Die Tochter meiner Partnerin hat zum 1.8.2002 einen Mietvertrag abgeschlossen, der auf mindestens 2 Jahre vereinbart wurde. Nun möchte sie da wieder heraus, kann aber keine Gründe wie Versetzung oder ähnliches anführen.

Im Vertrag steht unter Mietzeit: „Das Mietverhältnis beginnt am 1.8.2002 und endet am 31.7.2004. Es verlängert sich jedoch um jeweils 3 Monate, wenn es nicht gekündigt ist.“ Daten handschriftlich.

Außerdem handschriftlich unter „Weitere Vereinbarungen“: „Die Mindestmietzeit beträgt 2 Jahre und kann danach mit normaler Kündigungsfrist gekündigt werden.“

Nun habe ich ein wenig im BGB geblättert, und finde §573c:

_(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam._

und § 575:

_(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

  1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
  2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
  3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen._
So, und aus all dem schließe ich nun messerscharf, daß der Mietvertrag, so wie er abgeschlossen wurde, nicht wirksam ist, und statt dessen eine ganz normale Kündigung mit 3 Monaten Kündigungsfrist möglich ist. Ein erster Versuch des Mädchens, der Vermieterin einen Nachmieter zu stellen, wurde abgelehnt, ist aber nach meiner Ansicht ohnehin unnötig. Eine Rechtschutzversicherung besteht nicht, es könnte also teuer werden wenn ich mich irre und ihr rate mit 3 Monaten Frist zu kündigen…

Wie sieht es aus, ist die Rechtslage wirklich so eindeutig wie ich sie sehe?

Pop

Hallo,

Die Tochter meiner Partnerin hat zum 1.8.2002 einen
Mietvertrag abgeschlossen, der auf mindestens 2 Jahre
vereinbart wurde. Nun möchte sie da wieder heraus, kann aber
keine Gründe wie Versetzung oder ähnliches anführen.

Im Vertrag steht unter Mietzeit: „Das Mietverhältnis
beginnt am 1.8.2002 und endet am 31.7.2004. Es verlängert sich
jedoch um jeweils 3 Monate, wenn es nicht gekündigt ist.“

Daten handschriftlich.

Ich werde Dir hier nun notqwendigerweise die rechtliche Seite zu den Positionen darstellen und dann abschliessend bewerten. Es geht nichts anders. Eine Befristung eines Mietverhältnisses in dieser Form ist seit dem 01.09.2001 nicht mehr wirksam und somit ein ganz normales Mietverhältnis.

Außerdem handschriftlich unter „Weitere Vereinbarungen“:
„Die Mindestmietzeit beträgt 2 Jahre und kann danach mit
normaler Kündigungsfrist gekündigt werden.“

Dieser Hinweis ist nun eine Klausel, handschriftlich eingetragen, die deshalb gültig ist, weil es ein Individualvereinbarung ist. Diese geht, soweit sie nicht gegen ein Gesetz verstösst, grundsätzlich der Formularvereinbarung vor.

Nun habe ich ein wenig im BGB geblättert, und finde §573c:

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines
Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach
fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um
jeweils drei Monate.

Neues BGB kaufen, das ist die alte Fassung. Ein Mieter hat nach dem Gesetz grundsätzlich nur noch drei Monate Kündigungsfrist.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3
abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

und § 575:

_(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen
werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

  1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen
    oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
  2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so
    wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die
    Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses
    erheblich erschwert würden, oder
  3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten
    vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss
schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als
auf unbestimmte Zeit abgeschlossen._
So, und aus all dem schließe ich nun messerscharf, daß der
Mietvertrag, so wie er abgeschlossen wurde, nicht wirksam ist,
und statt dessen eine ganz normale Kündigung mit 3 Monaten
Kündigungsfrist möglich ist. Ein erster Versuch des Mädchens,
der Vermieterin einen Nachmieter zu stellen, wurde abgelehnt,
ist aber nach meiner Ansicht ohnehin unnötig. Eine
Rechtschutzversicherung besteht nicht, es könnte also teuer
werden wenn ich mich irre und ihr rate mit 3 Monaten Frist zu
kündigen…

Wie sieht es aus, ist die Rechtslage wirklich so eindeutig wie
ich sie sehe?

Hier ist nun - für mich - zu klären, ob der handschriftliche Eintrag im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Wenn sich Mieter und Vermieter einig sind, dass das Mietverhältnis mindestens zwei Jahre läuft, geht die Individualvereinbarung vor. Also: Was wurde wegen dieser handschriftlichen Vereinbarung besprochen ?

Wurde nichts vereinbart, nicht direkt abgesprochen und der Vermieter hat erklärt, zur Sicherheit müsse man die zwei Jahre nochmals eintragen, kommt es auf das Gespräch an. Möglicherweise tritt hier die Unklarheitenreglung nach AGBG in Kraft. Kläre es bitte ab und maile mich direkt an.

Gruss Günter

Hallo,

Neues BGB kaufen, das ist die alte Fassung. Ein Mieter hat
nach dem Gesetz grundsätzlich nur noch drei Monate
Kündigungsfrist.

Das BGB ist natürlich richtig, es ist die neue Fassung. Sorry.

Günter

Hallo,

danke erstmal für deine Einschätzung!

Dieser Hinweis ist nun eine Klausel, handschriftlich
eingetragen, die deshalb gültig ist, weil es ein
Individualvereinbarung ist. Diese geht, soweit sie nicht gegen
ein Gesetz verstösst, grundsätzlich der Formularvereinbarung
vor.

[…]

Hier ist nun - für mich - zu klären, ob der handschriftliche
Eintrag im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Wenn
sich Mieter und Vermieter einig sind, dass das Mietverhältnis
mindestens zwei Jahre läuft, geht die Individualvereinbarung
vor. Also: Was wurde wegen dieser handschriftlichen
Vereinbarung besprochen ?

Die 2 Jahre wurden bei Abschluß des Mietvertrages auf Wunsch der Vermieterin vereinbart und standen nicht etwa überraschend im Vertrag als dieser unterschrieben wurde, das ist soweit unstrittig. Die Frage ist aus meiner Sicht nur, ob sie überhaupt rechtswirksam vereinbart werden konnten, weil §573c(4) sagt, zusätzliche Vereinbarungen zuungunsten des Mieters wären ungültig. Daß es sich um keinen Zeitmietvertrag handelt, geht meiner Ansicht nach aus §575 eindeutig hervor.

Ich habe auch schon etwas gegoogelt, konnte aber merkwürdigerweise keinen vergleichbaren Fall finden. Die Norm scheint eher zu sein, daß der Mieter drin bleiben will, während der Vermieter gern kündigen möchte. Anderseits kann ich mir kaum vorstellen, daß so eine Mindestmietklausel derart unüblich ist. Ist sie es vielleicht, weil sie ohnhin nicht gilt?

Aus Sicht der Vermieterin kann ich absolut verstehen, daß sie es gern so hätte. Anderseits ändern sich ja die Lebensumstände einer 20-jährigen mitunter mehrmals täglich, da sind 2 Jahre eine lange Zeit…

Pop

Hallo,

danke erstmal für deine Einschätzung!

Dieser Hinweis ist nun eine Klausel, handschriftlich
eingetragen, die deshalb gültig ist, weil es ein
Individualvereinbarung ist. Diese geht, soweit sie nicht gegen
ein Gesetz verstösst, grundsätzlich der Formularvereinbarung
vor.

[…]

Hier ist nun - für mich - zu klären, ob der handschriftliche
Eintrag im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Wenn
sich Mieter und Vermieter einig sind, dass das Mietverhältnis
mindestens zwei Jahre läuft, geht die Individualvereinbarung
vor. Also: Was wurde wegen dieser handschriftlichen
Vereinbarung besprochen ?

Die 2 Jahre wurden bei Abschluß des Mietvertrages auf Wunsch
der Vermieterin vereinbart und standen nicht etwa überraschend
im Vertrag als dieser unterschrieben wurde, das ist soweit
unstrittig. Die Frage ist aus meiner Sicht nur, ob sie
überhaupt rechtswirksam vereinbart werden konnten, weil
§573c(4) sagt, zusätzliche Vereinbarungen zuungunsten des
Mieters wären ungültig.

Stopp, hier geht es um die Form essen, dass eine abweichende Kündigungsfrist nicht vereinbart werden kann. Diese Frage stellt sich nicht. Die Frage, die sich stellt ist, nachdem der im Formular benannte befristete Vertrag nicht wirksam ist, ob der mit handschriftlicher Einragung zusätzliche Hinweis eine Willenserklärung der Parteien darstellt und somit eine Vereinbarung zustande kam, die wiederum durch die Willenserklärung der Mieterin rechtsverbindlichen Charakter hat.

Daß es sich um keinen Zeitmietvertrag

handelt, geht meiner Ansicht nach aus §575 eindeutig hervor.

Für mich derzeit nicht. Auch in § 575 BGB ist eine abweichende Regelung unzulässig. Dies trifft dann aber nur zu, wenn der Vermieter diese Form des Vertrages will. Will die Mieterin zwei Jahre in der Wohnung bleiben und soll dies im Mietvertrag durch eine handschriftliche Eintragung bekundet und dokumentiert werden, ist die handschriftliche Eintragung verbindlich. es kommt hier also durch den eindeutigen Willen nicht mehr auf das Gesetz an.

Nochmals. Wo steht der handschriftliche Hinweis, dass eine Mindestmietzeit von 2 Jahren vereinbart ist ? Und weshalb kam es zu diesem Eintrag, obwohl im Formularvertrag bereits die Zeit der Miete - zwar unwirksam - aber zumindest mal für zwei Jahre vereinbart wurde ? Wer wollte den zusätzlichen Eintrag `Wie wurde der zusätzliche Eintrag begründet ? Hat die Mieterin bekundet, dass sie mindestens zwei Jahre mieten will ? Diese Fragen müssen geklärt werden. Vorher kann jede Antwort völlig falsch sein.

Das Problem liegt hier in der handschriftlichen zusätzlichen Eintragung. Zu klären ist, ob es sich hier um eine Individualvereinbarung handelt, also eine eindeutig abgesprochene und vereinbarte Mietzeit.

Ich habe auch schon etwas gegoogelt, konnte aber
merkwürdigerweise keinen vergleichbaren Fall finden.

Du findest sicher etwas unter „Individualvereinbarungen“ . Sie setzt im vorliegenden Fall voraus, dass sich beide Seiten einig waren, dass das Mietverhältnis mindest zwei Jahre dauert. Also muss die Mieterin die Absicht erklärt haben, dass sie mindestens zwei Jahren in der Wohnung bleiben will. Man muss exakt klären, was besprochen wurde.

ie Norm

scheint eher zu sein, daß der Mieter drin bleiben will,
während der Vermieter gern kündigen möchte. Anderseits kann
ich mir kaum vorstellen, daß so eine Mindestmietklausel derart
unüblich ist. Ist sie es vielleicht, weil sie ohnhin nicht
gilt?

Aus Sicht der Vermieterin kann ich absolut verstehen, daß sie
es gern so hätte. Anderseits ändern sich ja die Lebensumstände
einer 20-jährigen mitunter mehrmals täglich, da sind 2 Jahre
eine lange Zeit…

Das ist richtig, ist rechtlich jedoch nicht relevant.

Gruss Günter

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Nochmal hallo…

Nochmals. Wo steht der handschriftliche Hinweis, dass eine
Mindestmietzeit von 2 Jahren vereinbart ist ? Und weshalb kam
es zu diesem Eintrag, obwohl im Formularvertrag bereits die
Zeit der Miete - zwar unwirksam - aber zumindest mal für zwei
Jahre vereinbart wurde ? Wer wollte den zusätzlichen Eintrag
`Wie wurde der zusätzliche Eintrag begründet ? Hat die
Mieterin bekundet, dass sie mindestens zwei Jahre mieten will
? Diese Fragen müssen geklärt werden. Vorher kann jede Antwort
völlig falsch sein.

Also, das ganze ist ein Formular-Mietvertrag.

Erst steht oben unter der Überschrift „Mietzeit und ordentliche Kündigung“ die Eintragung „Das Mietverhältnis beginnt am 1.8.2002 und endet am 31.7.2002. Es verlängert sich jeweils um 3 Moante, wenn es nicht gekündigt ist.“

Die Daten von Hand eingetragen, und es gibt vor diesem Punkt die nicht ausgefüllte Möglichkeit, den Vertrag auf unbestimmte Zeit abzuschließen, und danach gibt es eine ebenfalls nicht ausgefüllte Eintragung für echte Zeitmietverträge.

Dann kommen mehrere Seiten sonstiger Paragraphen, und zum Schluß ist Platz für „Weitere Vereinbarungen“. Hier ist die Höhe der Kaution eingetragen, es folgt die Feststellung, daß die Wohnung renoviert übergeben wurde und bei Auszug wieder zu renovieren ist, und dann ebenfalls handschriftlich „Die Mindestmietzeit beträgt 2 Jahre und kann danach mit normaler Kündigungsfrist gekündigt werden“.

Dieser zweite Eintrag wurde von der Vermieterin da reingeschrieben, das ganze war ausgefüllt als das Mädchen zum Unterschreiben da hin ging. Die 2 Jahre waren aber schon vorher bei der Wohnungsbesichtigung von der Vermieterin als Bedingung genannt worden, und von der Mieterin nur schweren Herzens akzeptiert worden, weil sie die Wohnung eben gerne haben wollte. Keineswegs war es so, daß die Mieterin die 2 Jahre festgelegt haben wollte! Begründung für die 2 Jahre? Naja, die wollen eben nicht alle Vierteljahr einen neuen Mieter suchen, verstehe ich ja auch…

Das Problem liegt hier in der handschriftlichen zusätzlichen
Eintragung. Zu klären ist, ob es sich hier um eine
Individualvereinbarung handelt, also eine eindeutig
abgesprochene und vereinbarte Mietzeit.

Auch wenn es das ist, ich lese die §§ 573c und 575 im BGB so, daß solche Individualvereinbarungen eh ungültig sind.

Du findest sicher etwas unter „Individualvereinbarungen“ . Sie
setzt im vorliegenden Fall voraus, dass sich beide Seiten
einig waren, dass das Mietverhältnis mindest zwei Jahre
dauert. Also muss die Mieterin die Absicht erklärt haben, dass
sie mindestens zwei Jahren in der Wohnung bleiben will. Man
muss exakt klären, was besprochen wurde.

Von wollen kann eigentlich keine Rede sein, sie hat die 2 Jahre halt akzeptiert um die Wohnung zu bekommen… Natürlich hat sie ursprünglich auch gedacht, sie bliebe da mindestens 2 Jahre!

Danke für deine Hilfe!

Pop

hallo…

langsam kommen wir der Lösung näher.

Nochmals. Wo steht der handschriftliche Hinweis, dass eine
Mindestmietzeit von 2 Jahren vereinbart ist ? Und weshalb kam
es zu diesem Eintrag, obwohl im Formularvertrag bereits die
Zeit der Miete - zwar unwirksam - aber zumindest mal für zwei
Jahre vereinbart wurde ? Wer wollte den zusätzlichen Eintrag
`Wie wurde der zusätzliche Eintrag begründet ? Hat die
Mieterin bekundet, dass sie mindestens zwei Jahre mieten will
? Diese Fragen müssen geklärt werden. Vorher kann jede Antwort
völlig falsch sein.

Also, das ganze ist ein Formular-Mietvertrag.

ist mir schon bewusst.

Erst steht oben unter der Überschrift „Mietzeit und
ordentliche Kündigung“ die Eintragung „Das Mietverhältnis
beginnt am 1.8.2002 und endet am 31.7.2002. Es verlängert sich
jeweils um 3 Moante, wenn es nicht gekündigt ist.“

Diese Vereinbarung ist so unwirksam.

Die Daten von Hand eingetragen, und es gibt vor diesem Punkt
die nicht ausgefüllte Möglichkeit, den Vertrag auf unbestimmte
Zeit abzuschließen, und danach gibt es eine ebenfalls nicht
ausgefüllte Eintragung für echte Zeitmietverträge.

Hier wird ohnehin offenkundig ein nicht mehr gültiger Mietvertrag verwendet.

Dann kommen mehrere Seiten sonstiger Paragraphen, und zum
Schluß ist Platz für „Weitere Vereinbarungen“. Hier ist die
Höhe der Kaution eingetragen, es folgt die Feststellung, daß
die Wohnung renoviert übergeben wurde und bei Auszug wieder zu
renovieren ist, und dann ebenfalls handschriftlich „Die
Mindestmietzeit beträgt 2 Jahre und kann danach mit normaler
Kündigungsfrist gekündigt werden“.

Das wäre eine mögliche Individualvereinbarung, den Vorschriften im BGB vorgeht.

Dieser zweite Eintrag wurde von der Vermieterin da
reingeschrieben, das ganze war ausgefüllt als das Mädchen zum
Unterschreiben da hin ging.

Dies ist die entscheidende Frage gewesen. Es wurde also nicht über die Dauer des Mietverhätnisses verhandelt, dann die ahndschriftliche Eintragung vorgenommen, sondern hier wurde nochmals unter „Weitere Vereinbarungen“ die Zwei-Jahres-Frist eingetragen, weil die Vermieterin darauf bestanden hat. Diese Vereinbarung, wie Du sie nun darlegst ist unwirksam. Jedoch, nimmt die Vermieterin die Kündigung nicht an und kommt es zu einem Rechtsstreit, muss von der Mieterin nachgewiesne werden, dass es sich hier um keine Individualvereinbarung handelt, die besprochen wurde und bei der man sich einig war, dass in diesme Fall das BGB keinen Anwendung bezügl. dem Mietrecht finden soll.

Die 2 Jahre waren aber schon

vorher bei der Wohnungsbesichtigung von der Vermieterin als
Bedingung genannt worden, und von der Mieterin nur schweren
Herzens akzeptiert worden, weil sie die Wohnung eben gerne
haben wollte. Keineswegs war es so, daß die Mieterin die 2
Jahre festgelegt haben wollte! Begründung für die 2 Jahre?
Naja, die wollen eben nicht alle Vierteljahr einen neuen
Mieter suchen, verstehe ich ja auch…

Ich habe hier schon mein Bauchweh, ob ein Richter meiner Ansicht folgt. Denn dieser Absatz lässt durchaus die Interpretation zu, dasss hier ein Einverständnis beider Seiten auf mindestens zwei Jahre vereinbart ist. Hier kommt auch noch der Grundsatz von „Treu und Glauben“ in Betracht.

Das Problem liegt hier in der handschriftlichen zusätzlichen
Eintragung. Zu klären ist, ob es sich hier um eine
Individualvereinbarung handelt, also eine eindeutig
abgesprochene und vereinbarte Mietzeit.

Auch wenn es das ist, ich lese die §§ 573c und 575 im BGB so,
daß solche Individualvereinbarungen eh ungültig sind.

Soweit es sich um den gestezlichen Text handelt, bestehen hier auch keien Fragen. Hier besteht das Problem, dass gem. 305 b BGB dieser Hinweis am Ende des Mietvertrages den „Vorrang einer Individualabrede“ einnimmt. Derzeit ist die Frage, wie solche Fälle zu entscheiden sind, nicht geklärt. Dass der Vermieetr auf ein Kündigungsrecht ( durch die zwei Jahre) verzichtet, dagegen ist nach Auffassung des Rechtsausschusses des Bundestages nichts einzuwenden. Ob jedoch auch ein Mieter auf das Kündigungsrecht verzichten kann, ist derzeit nicht geklärt. Dass zwei Jahre die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten unterlaufen, ist klar. In der Rechtsliteratur wird nun die Frage aufgeworfen, ob in solcehn Fällen nicht ein gemeinsamer Kündigungsausschluss zugelassen werden kann, wenn dies auf Wunsch des Mieters erfolgt. Die Formularklausel reicht hier nicht aus, aber eine Individualklausel kann hier als ausreichend bewertet werden. Zu diesem Thema gibt es nur eine Antwort" Derzeit bleibt abzuwarten, wie Gerichte solche Fälle entscheiden".

Dies bedeutet schlichtweg, dass in diesem Fall nachgewiesen werden muss, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt, dass die Eintragung keine Individualvereinbarung ist, nicht besprochen wurde. Und wie bereits dargelegt. Zur Zeit weiss niemand, wie hierüber ein Gericht entscheidet. Im Moment muss man also auch das Prozessrisiko sehen.

Gruss Günter

Du findest sicher etwas unter „Individualvereinbarungen“ . Sie
setzt im vorliegenden Fall voraus, dass sich beide Seiten
einig waren, dass das Mietverhältnis mindest zwei Jahre
dauert. Also muss die Mieterin die Absicht erklärt haben, dass
sie mindestens zwei Jahren in der Wohnung bleiben will. Man
muss exakt klären, was besprochen wurde.

Von wollen kann eigentlich keine Rede sein, sie hat die 2
Jahre halt akzeptiert um die Wohnung zu bekommen… Natürlich
hat sie ursprünglich auch gedacht, sie bliebe da mindestens 2
Jahre!

Danke für deine Hilfe!

Pop

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Ok, dann danke ich erstmal, und werde mal sehen, was man eventuell auf dem Verhandlungswege erreichen kann. Allerdings mache ich mir da auch keine allzu großen Hoffnungen… Ob wir es zur Not auf einen Prozess ankommen lassen sollen, darüber müssen wir jedenfalls noch sehr gründlich nachdenken, scheint mir…

Schönes Wochenende…

Pop