Hallo Goosi,
Dir und den anderen erst mal herzlichen Dank für die
Antworten!
die Mitteilungen von Jana und Tom, nur den Vermieter
anzuschreiben, sind richtig.
Das allerdings ist erst mal ein Problem. Ich kenne von dem
Herrn nur Namen und Bankverbindung. Das Haus hat letztes Jahr
den Eigentümer gewechselt und der Neue will offensichtlich
nichts mit der Verwaltung zu tun haben.
Kein Problem. Als Mieter/in ist man berechtigt bei dem zuständigen Grundbuchamt Auskunft einzuholen, wer der Vermieter ist. Dort ist auch die letzte bekannte Anschrift eingetragen.
Wir wurden vom alten Vermieter (eine Versicherung) lediglich
über den Verkauf informiert und haben kurz darauf ein
Schreiben von der Hausverwaltung erhalten. Darin wurde die
Bankverbindung genannt und daß er mit der Verwaltung
beauftragt sei (incl. der Kontaktmöglichkeiten).
Dann fordere mal bei der Hausverwaltung an "Sämtliche Vollmachten, aus denen ersichtlich ist, welche Aufgaben die Hausverwaltung hat und welche Rechte und Pflichten sie gegenüber dem vom Vermieter übertragen bekommen hat "
Der Hausmeister hat keinerlei Entscheidungsbefugnis. Bei der
Hausverwaltung kommt es immer darauf an, wie der Vertrag mit
dem Vermieter ist. Hierfür muss die Hausverwaltung, nimmt sie
alle Aufgaben für den Vermieter wahr, Dir eine Vollmacht
vorlegen aus welcher der Umfang der Beauftragung hervor geht.
Also sollte ich vom Verwalter eine Kopie der Vollmacht
anfordern? Und kann es Folgen haben wenn mir diese nicht
vorliegt?
Ja, wenn Du z.B. bei der Hausverwaltung einen Mangel meldest, diesne aber beim Vermieter melden musst, es geschieht nichts, weil die die Hausverwaltung als falsche Adresse genommen hast, bist Du für Folgeschäden haftbar. Die Hausverwaltung ist zwar verpflichtet Dich hinzuweisen, dass sie nicht zuständig ist, was in der Praxis oft aber nicht funktioniert.
Es gibt auch vereinzelt Hausverwaltungen - Hausmeister und Vermieter, die arbeiten zusammen. Egal wen Du ansprichst, keiner ist zuständig, immer ist der andere zuständig und Probleme werden auf Deinem Rücken ausgetragen, Schäden auch. Mit solchen Methoden sollen Kündigungsfristen gekippt werden, Mängel werden nicht beseitigt und Mietminderung kann rechtlich nicht verbindlich erklärt werden.
::Achtung aber. Auch ein Hausverwalter kann keine Kündigung
annehmen. Auch dann nicht, wenn dies zwischen Vermieter und
Hausverwaltung so vereinbart ist.
Also brauche ich in jedem Fall eine Kontaktadresse vom
Vermieter?
Ja
Die Kosten
der Maler - und Tapezierarbeiten hat der Vermieter zu tragen.
Müßtet ihr nach dem Plan für dei Schönheitsreparaturen jedoch
ohenhin frisch malern oder tapezieren, hat der Vermieter nur
den Mehraufwand zu tragen.
Die Küche wurde zuletzt vor ca. 18 Monaten gestrichen, die
Badezimmerdecke vor fünf Jahren (bei Einzug).
Heißt das, daß wir fürs Bad keinen Anstrich verlangen können?
Und wie sieht es in der Küche aus? Wie berechnet sich das
dann?
Du hast einen Fristenplan. Dort sind sicher drei Jahre für das Bad eingetragen. Dies bedeutet für Dich, dass Du ohnhin die Badezimmerdecke streichen musst. Es steht Dir aus rechtlicher Sicht also nur der Teil zu, der wegen der Mehrkosten auftritt.
Die Malerarbeiten selbst kann der Vermieter verweigern.
Eine Mängelanzeige ist auch aus folgendem Grund wichtig. Es
kann von Euch nicht ausgeschlossen werden, dass auch Wasser in
die Mauer lief und besonders jetzt - nachdem auch von aussen
durch Wärme keine Trocknung erfolgt - Schimmel die Folge sein
kann. Der Vermieter muss also wissen, dass ein Schaden
verursacht wurde. Und Ihr benötigt einen Nachweis, wenn es zu
Schimmel kommen sollte, dass dieser möglicherweise durch
Wassereinbruch entstanden ist.
Nun, das Wasser ist mit Sicherheit ins Mauerwerk gelaufen - in
der Küche
Dieser Schaden in der Küche muss komplett der Vermieter tragen.
sind „nur“ die Wasserflecken (auch an der Decke, bis
ca. 1,50 m von der Wand weg) aber kein „freies“ Wasser
aufgetreten. Wischen mußten wir „nur“ im Bad.
Wie wichtig ist denn hier die Meldung an den Eigentümer? Oder
kann ich aufgrund seines Verhaltens beim Eigentumsübergang
(keine pers. Kontaktaufnahme oder pers. Brief) schließen, daß
mit der Anzeige beim Verwalter die Sache für mich erledigt
ist? Evtl. Beweißfotos aufnehmen?
Nein, lasse Dir die Vollmacht geben. Es kann sein, dass die hausverwaltung den Auftrag hat, solche Fälle direkt zu lösen. Dann ist die HV zuständig und verantwortlich. Aber auch an diese muss natürlich die Mängelanzeige in diesme Fall.
Der Vermieter haftet grundsätzlich für Arbeiten seiner
Erfüllungsgehilfen.
Das war meine ursprüngliche Frage - ich hätte mir aber denken
können, daß noch weitere auftauchen, sobald Du
antwortest…
Dieser Hinweis erhebt bei mir die Frage, wie hoch eure Kosten
für den Hausmeister sind. Denn offenbar verrichtet der
Hausmeister Arbeiten, die nicht mit der üblichen
Hausmeistertätigkeit und den umlagefähigen Kosten in Einklang
zu bringen sind. Solltest Du Antwort geben bitte qm der
Wohnung angeben und welche Arbeiten (Bereitstellung und
Reinigung der Müllbehälter, Treppenhausreinigung,
Strassenreinigung, Gartenpflege, Reparaturen) der Hausmeister
verrichtet und wie hoch die Kosten sind.
Zu den Kosten kann ich noch nichts sagen, da vom neuen
Eigentümer natürlich noch keine Abrechnung vorliegt. Bislang
wurden (vom alten Vermieter) Kosten für Arbeitsleistungen von
ca. 1-2 Stunden pro Woche abgerechnet (persönliche
Überschlagsrechnung mit ca. 50,- DM pro Stunde angesetzt).
Zur Klarstellung. Ein Stundenlohn über früher DM 20,00, heute EURO 10,00 sind nicht geschuldet. Hier wird die Wirtschaftlichkeit nicht eingehalten.
Straßenreinigung macht die Stadt, einen Garten gibt es nicht
(Innenstadthaus). Treppenhaus ist Mietersache. Die Tätigkeit
beschränkt sich auf Kontrollen (er schaut regelmäßig vorbei)
und Kleinreperaturen (Treppenhauslicht, Klingeln u.ä.).
Halt, da ist bereits ein Fehler drin. Wenn der Hausmeister jetzt solche Arbeiten ausführt - Reparaturen - sind das Kosten der Vermieter und nicht der Mieter. Treppenhauslicht und Klingelanlage sind keine Kleinreparaturen. Diese Kosten dürfen also nicht umgelegt werden auf die Mieter. Wenn er vorbei schaut, kontrolliert, ob irgendwo Mängel sind, sind dies Verwaltungskosten und die sind nicht umlagefähig.
Was in Zukunft abgerechnet wird, werden wir nächstes Jahr
sehen, aber es dürfte keine signifikante Kostensteigerung
geben. Wenn es darüber hinausgeht, werde ich prüfen müssen,
was alles abgerechnet wird. Der Hausmeister übernimmt für den
Verwalter zusätzliche Aufträge, wie z.B. der Einbau der
Wasseruhren oder das Wechseln eines Waschbeckens (solche
Kosten dürften doch nicht über die Umlage abgerechnet werden,
oder?)
Beim Einbau der Wasseruhren ist Voraussetzung der Umlage, dass die Mieter hingewiesen worden sind, welche Mehrkosten zu erwarten sind. Dann kann pro Wohnung umgelegt werden. Die Kosten sind auf sechs Jahre zu verteilen.
Der Austausch eines Waschbeckens ist nicht umlagefähig. Ausserdem können solche Kosten grundsätzlich dann nicht umgelegt werden, wenn diese in ganz bestimmten Wohnungen auftreten. Zudem ist der Austausch eines Waschbeckens entweder notwendig, weil ein Schaden verursacht wurde ( dann zahlt der Verursacher) oder weil diese wegen des Alters ausgetauscht werden (ist Sache des Vermieters).
Grüße Günter