ich möchte einem rüstigen 71-jährigen Rentner helfen. Er hat vor über 20 Jahren einen mündlichen Mietvertrag über einen Mietraum, Mietzins 158 Euro (ein wahres Kellerloch von 10,8 m² möbliert, ohne Kochstelle und Fenster nur zum Kellernebenraum) abgeschlossen. Am 13.02.2003 sagte seine Hauswirtin, dass er zum 01.04.2003 diesen Raum verlassen sollte. Da dieser Rentner total überfordert mit dieser Situation ist - er hat nur eine Rente von 519 Euro - besitzt kein Vermögen, Antrag auf Grundsicherung, Wohngeld und Behindertenausweis sind gerade in Bearbeitung, ist er auf fremde Hilfe angewiesen.
Nun meine Fragen an euch:
Ist der Mietvertrag mit einem schriftlichen Mietvertrag vor dem Gesetz gleich zu werten?
Da die Kündigungsfrist auf diesen Zeitraum bezogen, nicht rechtens erscheint - wie sieht es hier das Gesetz vor?
Kann man ohne weiteres überhaupt einem alten Mann so einfach kündigen?
auch ein mündlicher Vertrag ist rechtskräftig, nur die Beweiskraft ist nicht toll, weil wer weiss schon was er vor zwanzig Jahren abgemacht hat und ob es evtl. Zeugen gibt.
Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt mindestens drei Monate, wobei sich diese Frist verlängert wenn das Mietverhältnis schon lange Jahre besteht. Da muss aber die Vertragsdauer bewiesen werden, normalerweise mit schriftlichem Mietvertrag.
Man kann niemanden ohne Weiteres kündigen, ein Grund zur Kündigung muss schon vorliegen.
Andererseits, wer will einen alten Mann schon in so einem Kellerloch wohnen lassen, das ist ja noch ein größeres Verbrechen, als die Kündigung. Da ist ja ein Platz in einem Altenheim, wie der Umzug in eine Villa.Es gibt gesetzliche Bestimmungen über die Qualität von Wohnraum, die das Verlies sícher nicht erfüllt.
Wenn Du dem alten Herrn helfen möchtest nimm ihn an die hand und besorge ihm eine anständige Bleibe.
Eine Kuendigung muss schriftlich erfolgen, Kuendigungsgruende muessen angegeben sein und wenn das Mietverhaeltnis seit mehr als 8 Jahren besteht, so betraegt die Kuendigungsfrist 9 Monate.
Muendliche Kuendigungen koenne man ruhig ignorieren.
Muendliche Mietvertraege gelten auch und da die Kuendigungsfristen nicht zum Nachteil der Mieter geaendert werden duerfen, kann es hier auch keine Diskussion geben, ob mal eine andere Frist vereinbart war.
Der Beweis, dass ueberhaupt ein Mietvertrag besteht duerfte darin liegen, dass Miete gezahlt und angenommen wird. (Oder bezahlt er immer bar und ohne Quittung?)
Bei der Kuendigung an sich spielt, soweit ich weiss, das Alter des Mieters keine Rolle, wohl aber wenn er dann einfach nicht auszieht, und der Vermieter eine Räumungsklage erhebt. Dann koennte er sich u.U. auf eine Sozialklausel berufen. Aber soweit ist es ja noch nicht …
ich möchte einem rüstigen 71-jährigen Rentner helfen. Er hat
vor über 20 Jahren einen mündlichen Mietvertrag über einen
Mietraum, Mietzins 158 Euro (ein wahres Kellerloch von 10,8 m²
möbliert, ohne Kochstelle und Fenster nur zum Kellernebenraum)
abgeschlossen. Am 13.02.2003 sagte seine Hauswirtin, dass er
zum 01.04.2003 diesen Raum verlassen sollte. Da dieser Rentner
total überfordert mit dieser Situation ist - er hat nur eine
Rente von 519 Euro - besitzt kein Vermögen, Antrag auf
Grundsicherung, Wohngeld und Behindertenausweis sind gerade in
Bearbeitung, ist er auf fremde Hilfe angewiesen.
Nun meine Fragen an euch:
Ist der Mietvertrag mit einem schriftlichen Mietvertrag vor
dem Gesetz gleich zu werten?
ja, der mündliche Vertrag hat lediglich Auswirkungen bezüglich der Nebenkosten, Schönheitsreparaturen und/oder Kleinrepararturen.
Da die Kündigungsfrist auf diesen Zeitraum bezogen, nicht
rechtens erscheint - wie sieht es hier das Gesetz vor?
Hier ist zu prüfen, es sind weitere Angaben notwendig, ob dieser Raum innerhalb der Wohnung oder zur Wohnung der Vermieterin gehört und ob hier ein Sonderkündigungsrecht für möbilierten Wohnraum gilt.
Ferner ist zu klären, ob der Mieter alleine mit der Vermieterin in einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen lebt
und wenn der Mieter nicht durch ein Sonderkündigungsrecht für möbilierten Wohnraum und/oder in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen betroffen ist, was mündlich vereinbart wurde.
Kann man ohne weiteres überhaupt einem alten Mann so
einfach kündigen?
Wer gesund und/oder rüstig ist, dem kann durchaus gekündigt werden, jedoch ist hier eine Reihe von Fragen zu klären. Hier sollte der nächstliegende Mieterverein oder Anwalt einbezogen werden, die Fragen können nicht im Internet abgeklärt werden.
Sie sind nicht nur umfangreich, sondern auch ja nach Situation rechtlich aus mehreren Betrachtungsweisen zu bewerten. Insoweit bitte ich meine Antwort als „Information für eine der möglichen Rechtslagen“ anzusehen.
Eine Kuendigung muss schriftlich erfolgen, Kuendigungsgruende
muessen angegeben sein und wenn das Mietverhaeltnis seit mehr
als 8 Jahren besteht, so betraegt die Kuendigungsfrist 9
Monate.
Dies gilt aber nur für den üblichen Fall der Wohnung. Es betrifft nicht das Sonderkündigungsrecht für möbilierten Wohnraum. Wobei hier zu beachten ist, ob es sich um möbilierten Wohnraum in der Wohnung des Vermieters oder um getrennten möbilierten Wohnraum handelt. Dann gelten wiederum andere Kündigungsvoirschriften.
Ausserem ist zu beachten, ob in dem Haus - wenn das Sonderkündigungsrecht für möbilierten Wohnraum nicht zutrifft in dem Haus mehr als zwei Wohnungen bestehen oder nur zwei Wohnungen. Hier ist die gesetzliche Kündigungsfrist dann auch nicht einzuhalten.
Muendliche Kuendigungen koenne man ruhig ignorieren.
Wer sagt denn das ? Selbstverständlich kann mündlich gekündigt werden.
Muendliche Mietvertraege gelten auch und da die
Kuendigungsfristen nicht zum Nachteil der Mieter geaendert
werden duerfen, kann es hier auch keine Diskussion geben, ob
mal eine andere Frist vereinbart war.
Der Beweis, dass ueberhaupt ein Mietvertrag besteht duerfte
darin liegen, dass Miete gezahlt und angenommen wird. (Oder
bezahlt er immer bar und ohne Quittung?)
Bei der Kuendigung an sich spielt, soweit ich weiss, das Alter
des Mieters keine Rolle, wohl aber wenn er dann einfach nicht
auszieht, und der Vermieter eine Räumungsklage erhebt. Dann
koennte er sich u.U. auf eine Sozialklausel berufen. Aber
soweit ist es ja noch nicht …
Eine Kündigung kann wegen des "hohen Alters oder aus anderen Gründen, die mit dem hohen Alter, dem Lebensmittelpunkt und der zu erwartenden Restlebenslage zu erwarten ist oder Gründen der Gesundheit, die altersbedingt sind " durchaus verhindert werden. Hier steht jedoch „rüstig“. Also kann hier schon gekündigt werden.
das ist vielleicht keine Antwort auf deine Frage, aber ich finde auch, dass du ihm am besten hilfst, wenn du ihm eine anständige Wohnung besorgst. Da der Antrag auf Grundsicherung schon gestellt ist, sollte es kein Problem sein, denn das Amt würde ihm ja einen Zuschuss zahlen, wenn er die Miete nicht aufbringen kann. Ihr solltet euch nur vorher erkundigen, wie hoch die Miete sein darf, da meines Wissens nur die angemessene Miete berücksichtigt wird.
…bedarf der schriftlichen Form … stimme ich zwar zu, jedoch ist dies insoweit nur dann bindend, wenn die Gegenseite auf die Schriftform besteht. Wer eine mündliche Kündigung akzeptiert, hat diese angenommen. Sonst muss der Mieter sofort aufgefordert werden schriftlich zu kündigen. Ein Vermieter, der jedoch auf die mündliche Kündigung nicht reagiert, kann sich später nicht darauf berufen, dass die Schriftform nicht eingehalten wurde. Das einzige Problem, welches auftreten kann ist, der Vermieter behauptet, der Mieter habe niemals sich mündlich geäussert, dass er das Mietverhältnis beendigen will. Deshalb ist es sinnvoll, das Mietverhältnis schriftlich zu kündigen. Ein Muss besteht jedoch nicht.
Dein Hinweis " Mündliche Kündigungen könne man ignorieren" ist deshalb so nicht zu halten. Darum geht es mir. Auch z.B. die Erklärung einer Mieterhöhung ist in Textform zu erklären, trotzdem steht nichts dagegen, dass Mieter und Vermieter sich in einem persönlichen Gespräch mündlich einigen.
In diesem Forum sind auch Vermieter, die Fragen stellen. Der Hinweis „man kann mündliche Kündigungen ignorieren“ konnte deshalb zu Irrtümern bei hier im Brett beteiligten Vermietern führen, die am Ende viel Geld kosten können.
Grüsse Günter
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
…bedarf der schriftlichen Form … stimme ich zwar zu,
jedoch ist dies insoweit nur dann bindend, wenn die Gegenseite
auf die Schriftform besteht. Wer eine mündliche Kündigung
akzeptiert, hat diese angenommen. Sonst muss der Mieter sofort
aufgefordert werden schriftlich zu kündigen. Ein Vermieter,
der jedoch auf die mündliche Kündigung nicht reagiert, kann
sich später nicht darauf berufen, dass die Schriftform nicht
eingehalten wurde. Das einzige Problem, welches auftreten kann
ist, der Vermieter behauptet, der Mieter habe niemals sich
mündlich geäussert, dass er das Mietverhältnis beendigen will.
Deshalb ist es sinnvoll, das Mietverhältnis schriftlich zu
kündigen. Ein Muss besteht jedoch nicht.
Ist die Schriftform nicht eingehalten ist die Kündigung unwirksam. Eine unwirksame Kündigung entfaltet keine Wirkung. Treffen die Mietparteien eine mündliche Absprache dahingehend, daß beide Seiten eine andere Durchführung der Vertragsbeendigung akzeptieren ist dies durchaus möglich, ist aber eine beidseitige Vereinbarung. Die Kündigung hingehend ist einseitig und bedarf keiner Aktion des Empfängers, mit Ausnahme der späteren Widerspruchspflichten § 574 ff. Ansonsten muß der Vermieter seinen Räumungsanspruch durchsetzen und wenn er diesen auf eine mündliche Kündigung stützt, wird er verlieren.
Dein Hinweis " Mündliche Kündigungen könne man ignorieren" ist
deshalb so nicht zu halten.
War nicht mein Hinweis, ist aber trotzdem nicht so verkehrt.
Darum geht es mir. Auch z.B. die
Erklärung einer Mieterhöhung ist in Textform zu erklären,
trotzdem steht nichts dagegen, dass Mieter und Vermieter sich
in einem persönlichen Gespräch mündlich einigen.
In diesem Forum sind auch Vermieter, die Fragen stellen. Der
Hinweis „man kann mündliche Kündigungen ignorieren“ konnte
deshalb zu Irrtümern bei hier im Brett beteiligten Vermietern
führen, die am Ende viel Geld kosten können.
Es kann ebenfalls viel Geld kosten, wenn man sich auf mündliche Kündigungen verläßt. Einigungen sind immer besser und die kann man mündlich treffen, aber zur Beweiserleichterung sollte man diese schriftlich fixieren.
Die Frage der Schriftform ist doch meist eine Frage der Beweisbarkeit.
ich sehe hier keinen Widerspruch. Hier geht es die Kündigung durch den Vermieter. Derartige Kündigungen überraschen meist den Mieter, weil er damit nicht rechnet. Hier verlangen wir dann auch die schriftliche Form ( aber nicht sofort ) um dem Mieter die Möglichkeit der Wohnungssuche zu geben.
Trotzdem können Kündigungen mündlich ausgesprochen und mündlich ausgesprochene Kündigungen angenommen werden. Es kommt - wie bei jedem Vertrag darauf an - ob sich beide Seiten ohne Schriftform einigen.
Grüsse Günter
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
jetzt muß ich nochmal meinen Senf dazugeben. Es wird sehr formaljuristisch.
Trotzdem können Kündigungen mündlich ausgesprochen und
mündlich ausgesprochene Kündigungen angenommen werden. Es
kommt - wie bei jedem Vertrag darauf an - ob sich beide
Seiten ohne Schriftform einigen.
Nochmals, Kündigungen bedürfen für Ihre Wirksamkeit keine Annahme, sie sind einseitig erklärt.
Lediglich der Zugang der Kündigung ist neben der Schriftform noch wichtig.
Akzeptiert die eine Partei nun die mündliche Kündigung, ändert das nichts daran, daß die Kündigung an sich unwirksam ist. Daraus kann derjenige, der sie erklärt keine Rechte herleiten.
Sollte nun die anschließende mündliche Vereinbarung unwirksam sein, so wäre kein Anspruch auf Räumung da bzw. die Mietzahlungspflicht bestünde weiter.
Wie nun die Vereinbarung zustandekommt läßt beinahe Platz für eine Dissertation und sprengt den Rahmen.
Wichtig ist nur, daß es möglich ist.