Hallo, liebe Experten,
folgende Situation:
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Eine Bekannte von mir und ihr Mann (beide etwa 40) leben in einem Einfamilienhaus mit zwei Wohnparteien - die Vermieter wohnen oben. Beide Parteien teilen sich einen Hauseingang.
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Die Bekannte hat ein einjähriges Kind, ihr Mann ist Arzt. Beide sind wohlhabend.
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Nach einem sinnlosen Streit mit dem Vermieter hat der ihnen entgegengebrüllt, daß „die Kündigung sicher“ wäre. Der Vermieter hatte an allem etwas auszusetzen - an der Hauspflege der Mietpartei, der Gartenpflege oder an der Lautstärke. Dabei ist das grundlos - Haus und Garten werden ordentlich gepflegt und die Lautstärke ist in der sehr ruhigen Kleinfamilie wirklich unterdurchschnittlich.
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Die Frage: wie sehen die Rechte meiner Bekannten aus? Darf der Vermieter die Kündigung „einfach so“ durchführen? Gilt ein Kleinkind als Härtefall o.Ä.? Gibt es eine andere Regelung (so hörte ich) zum Nachteil des Mieters, da es sich um ein Einfamilienhaus handelt?
Vielen Dank schon jetzt einmal, schönen Sonntag noch, Joachim
Hallo,
Deine Bekannten haben schlechte Karten. Sobald es sich um ein 2-Familien-Haus handelt, in dem der Vermieter mit einer Mietpartei zusammen lebt, ist der Kündigungsschutz extrem gelockert. Es handelt sich um eine sogenannte „Einliegerwohung“. Hintergrund ist, dass das enge Zusammenleben von Vermieter und Mieter ein Mindestmass an Harmonie voraussetzt. Hier ist eine Kündigung auch ohne berechtigtes Interesse möglich. Eine erleichterte „Zerrüttungskündigung“ ist möglich.
Die „Sozialklausel“ (§ 574 BGB) findet aber auch bei diesem Mietverthältnis Anwendung.
Es stellt sich aber wirklich die Frage, wenn die Mieter vermögend ist, ob sie auf Mieterschutz pochen wollen. Vor einem zermürbenden Rechtsstreit sollten sie lieber nach einer besseren Wohnung Umschau halten.
Grüsse,
Simone.
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Hallo JFK,
:1. Eine Bekannte von mir und ihr Mann (beide etwa 40) leben in
einem Einfamilienhaus mit zwei Wohnparteien - die Vermieter
wohnen oben. Beide Parteien teilen sich einen Hauseingang.
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Die Bekannte hat ein einjähriges Kind, ihr Mann ist Arzt.
Beide sind wohlhabend.
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Nach einem sinnlosen Streit mit dem Vermieter hat der ihnen
entgegengebrüllt, daß „die Kündigung sicher“ wäre. Der
Vermieter hatte an allem etwas auszusetzen - an der Hauspflege
der Mietpartei, der Gartenpflege oder an der Lautstärke. Dabei
ist das grundlos - Haus und Garten werden ordentlich gepflegt
und die Lautstärke ist in der sehr ruhigen Kleinfamilie
wirklich unterdurchschnittlich.
- Die Frage: wie sehen die Rechte meiner Bekannten aus? Darf
der Vermieter die Kündigung „einfach so“ durchführen? Gilt ein
Kleinkind als Härtefall o.Ä.? Gibt es eine andere Regelung (so
hörte ich) zum Nachteil des Mieters, da es sich um ein
Einfamilienhaus handelt?
Gem. § 573 a BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen küdigen, wenn der Mieter mit dem Vermieter in einem Wohnhaus wohnt, das nicht mehr als 2 Wohnungen hat. Der Vermieter muss jedoch bei der Kündigung beachten, dass genau dargelegt ist, ob er nach § 573 a Abs. 1 kündigt. Kündigt der Vermieter nur unter Berufung auf § 573 a ist die Kündigung unwirksam.
Bei der Kündigung nach § 573 a Abs 1 BGB ist ferner zu beachten, dass sich die normale Kündigungsfrist bei Altverträgen bis 5 Jahre drei Monate, bis 8 Jahre sechs Monate, bis 10 Jahre neun Monate um jeweils weitere drei Monate verlängert. Bei einer Kündigungsfrist von 12 Monaten ( also nach zehn Jahren Mietverhältnis) bleibt es bei dieser. Sie ist als Höchstgrenze im Gesetz vorgesehen.
Bei Verträgen nach dem 01.09.2001 sind es auf jeden Fall sechs Monate.
Ein Widerspruch gegen die Kündigung nach § 573 a Abs. 1 BGB ist durch den § 574 (3) ausgeschlossen. Anders als nach früheren Recht ist § 574 (3) BGB auf Kündigungen nach § 573a Abs. 1 BGB micht anwendbar. (Schmidt-Futterer, MietR-Kommentar, 8. Auflage)
Sollte also die Kündigung eingehen hat die Inanspruchnahme eines Anwaltes oder gar eines Gerichtes nur den Zweck, dass es Geld kostet. Ein Gericht muss der ordnungsgemässen Kündigung nach § 573 a Abs 1 BGB entsprechen und einer Räumungsklage zustimmen. Die einzige Möglichkeit wäre letztlich - wenn es vor Gericht ginge - dass dort ein verständige Richter versucht diese Kündigung in einem Räumungsprozess mit einer Räumungsfrist „per Vergleich“ durchzusetzen. Juristisch - wenn die andere Seite auf stur stellt, muss er der Räumung zustimmen. Dies sind die Eigenheiten des § 573 a Abs 1 BGB.
Gruss Günter
Hallo Simone,
vielen Dank erst einmal für die Antwort. Ich schließe gleich mal eine weitere Frage an: ist der Mieterschutz grundsätzlich gelockert, oder kommt es hier auf eine Fallprüfung an? Denn das Haus beherbergt zwar zwei Wohnungen, die sich einen Eingang teilen - eine Interaktion zwischen den Parteien findet aber grundsätzlich nur statt, wenn sich der Vermieter (unerlaubt und nicht vertraglich geregelt) im Garten meiner Bekannten aufhält. Ansonsten sind die Wohnbereiche so getrennt, daß man sich in einem Jahr Wohnzeit nur ein paar mal im Eingangsbereich getroffen hat.
Dadurch, daß die untere Wohnung (die meiner Bekannten) früher eine Arztpraxis war, hat das ganze Haus keinerlei zusammenhängenden Charakter mehr - der Eingangsbereich wirkt wie aus einem mehrstöckigen Haus für viele Mietparteien. Lässt sich an diesem Punkt ansetzen, oder ist die Kündigung quasi schon rechtsgültig?
Gruss, danke noch einmal, Joachim
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Hallo Joachim,
Deine Frage ist zwar an Simone gerichtet, aber ich nehme an, da ich Deine Erstfrage beantwortet habe, dass ich Dir hier auch eine Antwort geben darf.
vielen Dank erst einmal für die Antwort. Ich schließe gleich
mal eine weitere Frage an: ist der Mieterschutz grundsätzlich
gelockert, oder kommt es hier auf eine Fallprüfung an?
Hier kommt es auf die Fallprüfung an.
Denn
das Haus beherbergt zwar zwei Wohnungen, die sich einen
Eingang teilen - eine Interaktion zwischen den Parteien findet
aber grundsätzlich nur statt, wenn sich der Vermieter
(unerlaubt und nicht vertraglich geregelt) im Garten meiner
Bekannten aufhält. Ansonsten sind die Wohnbereiche so
getrennt, daß man sich in einem Jahr Wohnzeit nur ein paar mal
im Eingangsbereich getroffen hat.
Dies spielt für die Bewertung eines Hauses keine Rolle.
Dadurch, daß die untere Wohnung (die meiner Bekannten) früher
eine Arztpraxis war, hat das ganze Haus keinerlei
zusammenhängenden Charakter mehr - der Eingangsbereich wirkt
wie aus einem mehrstöckigen Haus für viele Mietparteien. Lässt
sich an diesem Punkt ansetzen, oder ist die Kündigung quasi
schon rechtsgültig?
Im Mietrechtsreformgesetz vom 20.06.2001 wurde der Begriff „Wohngebäude“ durch den Begriff „Gebäude“ ersetzt. Somit gilt für Kündigung nach dem 01.09.2001 auch hier das Sonderkündigungsrecht nach § 573 a Abs 1 BGB. Bis zum 31.08.2001 war das Sonderkündigungsrecht nicht möglich, wenn sich ausser zwei Wohnungen auch Gewerberaum in dem „Wohngebäude“ befunden hat. Durch das Neue Mietrecht und der bezug auf „Gebäude“ wurde hier zum Nachteil der Mieter das Gesetz geändert.
Gruss Günter
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Ganz herzlichen Dank für die Antwort,
das sieht ja dann tatsächlich nicht gut aus. Wobei diese Regelung sicherlich sinnvoll für den Vermieter ist - mir als Hausbesitzer- und Bewohner wäre es auch lieber, im Notfall eine Handhabe gegen eine unmittelbar bei mir wohnende Partei zu haben.
Gruß, danke noch einmal, Joachim
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