Hallo Katharina,
angenommen, eine Gemeinde widmet eine Kuhweide zu Baugrund um.
Das Gelände liegt etwas erhöht und ist an einer Seite durch
eine mehrere 100 m lange Stützmauer entlang einer tiefer
liegenden Straße abgesichert. Die Fläche soll lt.
Bebauungsplan mit Wohnhäusern und gewerblichen Bauten bebaut
werden.
Angenommen, man interessiert sich für einen Teil der Fläche
und möchte dort eine Lagerhalle errichten. Für das
Gewerbegebiet ist die Seite entlang der Stützmauer vorgesehen.
Durch eigene Recherchen mit Hilfe eines Statikers erfährt man
nun, dass besagte Mauer bereits beim Bau eingestürzt ist und
teilsaniert wurde (steht in einem Lehrbuch für Bauschäden als
explizites Beispiel!). Sie würde im derzeitigen Zustand eine
weitere Belastung durch Bebauung und späteres
Verkehrsaufkommen nicht aushalten.
Angenommen, eine neutrale dritte Person fragt diesbezüglich
bei der Gemeinde nach. Dort erhält sie die Auskunft, das
Problem sei bekannt, wäre aber Sache des Bauherrn. Soweit so
gut, aber im Plan steht davon nichts drin, und von offizieller
Seite wurde es dem Bauherrn in spe mit keinem Wort erwähnt. Es
ist zu vermuten, dass eine Bebauung lt. Plan nicht oder nur im
Verbindung mit hohen zusätzlichen Sanierungskosten möglich
ist.
Ein Bebauungsplan ist lediglich ein „ordnendes“ Projekt, Ziel ist es nur, die Gemeinde in vernünftigen Verhältnissen in Flächen für Wohnen, Landwirtschaft, Gewerbe, Industrie, Verkehrsflächen und Begrünung aufzuteilen. Ein Bebauungsplan sagt also nur aus, in welcher Ecke der Gemeinde welche Nutzungsmöglichkeiten vorgesehen sein sollen. Die Grundstücke, die in diesem B-Plan-Gebiet liegen, gehören auch nicht immer alle der Gemeinde, manchmal kauft sie die Flächen für die Umsetzung des Planes selbst auf und manchmal müssen die Kaufinteressenten sich an die privaten Eigentümer wenden.
D.h. würde der Bauherr in spe sich auf den offiziellen Plan
verlassen, das Grundstück kaufen, zum Statiker sagen „mach mal so
wie auf dem Plan“ und dann erfahren, dass das nicht geht - welche
Möglichkeiten hätte er?
Genau da liegt das Missverständnis. Man sollte niemals den zweiten Schritt vor dem ersten machen. Der erste Schritt muss sein: Vor dem Kauf die „Ware“ prüfen, also vom Verkäufer (in diesem Fall wohl die Gemeinde) einen Nachweis verlangen, dass das Grundstück für die angedachte Nutzung überhaupt geeignet ist. Gegebenenfalls durch ein Baugrundgutachten, dass von der Gemeinde zu erstellen ist, falls, wie hier offensichtlich, ein Mangel vorliegen könnte. Und stellt sich bei dieser Prüfung heraus, dass das Grundstück nicht oder nur mit erheblichen Mehraufwendungen für die angedachte Nutzung geeignet ist, sollte man seine Kaufentscheidung gründlich überdenken. Kauft man dann, dann hat man das erhöhte Investitionsrisiko mitgekauft. Und dieses Prüfverfahren sollte ein Grundstücksinteressent immer VORHER machen, egal von wem er die Flächen kaufen will, denn der B-Plan muss hierzu keine Aussagen enthalten.
Erst im zweiten Schritt beauftragt man dann einen Architekten (und der bindet den Statiker mit ein), ein Projekt für das geplante Bauvorhaben zu erstellen.
Der Architekt und der Statiker erstellen des Projekt für das Einzelvorhaben nach den Vorgaben des Bauherrn und unter Berücksichtigung der tatsächlichen Gegebenheiten. Die Gemeinde hat im B-Plan ja nur erklärt, welches Maß der baulichen Nutzung in dem jeweiligen Gebiet möglich ist und kennt bei Aufstellung des B-Planes weder die künftigen Interessenten nocht deren Vorhaben. Es kann sich also im B-Plan immer nur um allgemeine Vorgaben handeln.
Und im Einzelvorhaben sind eben die vorhandenen Bedingungen für die Errichtung des geplanten Bauwerkes zu berücksichtigen. Wie groß, hoch und wie verdichtet das neue Bauwerk werden soll, entscheidet der Bauherr. Der B-Plan gibt lediglich Grenzwerte vor (z.B. maximale Traufhöhen; Bauleitlinien, innerhalb derer der Baukörper liegen sollte; mind./max.Dachneigungen usw.) Innerhalb dieser Maßgaben hat jeder Bauherr Handlungsspielraum, wie groß er bauen und wie stark er das Grundstück belasten will.
Könnte man der Gemeinde und/oder dem Architekten des
Bebauungsplans „Irreführung“ bzw. „vorsätzliche Täuschung“ vorwerfen?
Nein, wie gesagt, ein B-Plan ist „nur“ ein Ordnungsinstrument, kein Baugrundgutachten. Über die Bodenbeschaffenheit muss ein B-Plan nichts aussagen. Schließlich gehören meist nicht alle Grundstücke, die in einem B-Plan liegen, der Gemeinde selbst. Man muss hier unterscheiden zwischen dem Interesse der Gemeinde zur Ordnung der Flächen im Gemeindegebiet und dem Interesse eines Verkäufers (der hier zufällig auch die Gemeinde ist), etwas gewinnbringend zu veräußern.
(Man nehme weiter an, besagte Gemeinde sei in Geldnot und
darauf angewiesen, die Grundstücke möglichst schnell und ohne
Scherereien zu verkaufen.)
Seit wann ist für einen Käufer die Geldnot des Verkäufers ein Kaufkriterium? Nur der Käufer kennt sein Nutzungsvorhaben, also muss er selber vorher prüfen, ob das realisiert werden kann oder nicht. Das macht man doch sonst auch, erst prüfen und dann kaufen!
Ich weiß, es ist wohl relativ speziell. Aber auch Hinweise
helfen weiter.
Sicher nicht gerade die Auskünfte, die Du Dir erhofft hast, tut mir leid. Aber vielleicht hilft es ja trotzdem. Hier mal noch ein Link, was in so einen B-Plan reingehört:
http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/bbaug/
Herzliche Grüße aus Sachsen-Anhalt sendet
Die Dorit.