Hallo,
mich würde brennend interessieren, wie die fachkundigen Mitglieder dieses Forums folgenden in meinen Augen recht verzwickten Fall einschätzen.
Ein mir gut bekanntes junges Paar wollte sich den lang gehegten Traum vom Leben im Grünen verwirklichen und suchten sich eine Ihren begrenzten finanziellen Möglichkeiten entsprechende Immobilie die Sie ohne sich in Schulden zu stürzen bezahlen konnten. Sie fanden in den Kleinanzeigen eines lokalen Blattes nach einiger Zeit ein passendes Angebot eines Bungalows mit 65qm auf 600qm Pachtland und nach einer Besichtigung war die Entscheidung aus dem Bauch heraus getroffen worden dafür die bislang bewohnte sonnige 130qm Mietwohnung aufzugeben und aufs Land in diesen Bungalow zu ziehen.Sie besprachen den Kauf ausführlich mit den bisherigen Besitzern des Bungalows und liessen sich mündlich alles was Ihnen als rechtliche Laien wichtig erschien zusichern bevor Sie eine Anzahlung von 15.000€ des mit 22.000€ vereinbarten Gesamtkaufpreises an die Eigentümer entrichteten.Vorab liessen Sie sich vor Zeugen von den Eigentümern bestätigen dass
1.) Dieser Bungalow als vollwertiger Wohnsitz genutzt werden dürfe und die günstige Pacht von bislang 650,-€ p.a. sich bei Vertragsübernahme durch Sie nicht ändern würde
2.) Die Abwasserentsorgung in die auf dem Grundstück befindliche 3-Kammer-Abwassergrube genehmigt sei obwohl die Straße an der der Bungalow liegt mit öffentlicher Kanalisation erschlossen ist.
3.) Die mit 65qm angegebene Wohnfläche des Bungalows ermittelt wurde ohne Einbeziehung der teilweise überdachten Terrasse.
Die Eigentümer bestätigten all dies mündlich zur vollen Zufriedenheit des Paares und daraufhin wurde die Anzahlung von 15.000€ getätigt.Vorab hatten sich die Eigentümer des Bungalow auf Drängen des Paares beim Grundstückseigentümer erkundigt daß die Pacht des Landes auch wirklich zu gleichem Pachtzinns fortgesetzt werden würde und dies sei bestätigt worden.Der Bungalow wurde anschliessend sofort an das Paar übergeben und es sollte ein den getätigten Absprachen entsprechender schriftlicher Kaufvertrag aufgesetzt werden und mit einem Zahlungsziel von 6 Wochen die restlichen 7.000€ des Kaufpreises entrichtet werden.
Das Paar kündigte darauf unverzüglich ihre mit 450€ Miete sehr günstige Wohnung und begann mit dem Ausbau des Bungalows zu einer winterfesten Behausung da dieser bislang nur als Sommerhaus genutzt worden war und noch über keine Heizung verfügte.
4 Wochen später waren die gröbsten Umbauten abgeschlossen und wegen Ihrer Hunde das Grundstück neu umzäunt. Das Paar zog dorthin und ihm wurde aber dann ein Vertragsentwurf zur Unterschrift vorgelegt der leider keine der getroffenen Vereinbarungen enthielt.Die Eigentümer gaben hierin den Bungalow mit einer Fläche von 65qm an statt einer Wohnfläche und wollten ihn unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung hinsichtlich getroffener Absprachen verkaufen. Das Paar weigerte sich diesen Vertragsentwurf zu unterschreiben da Ihrer Ansicht nach mündlich ein gültiger Kaufvertrag abgeschlossen wurde dem die schriftliche Version nicht annähernd entsprach.
Inzwischen dadurch leicht misstrauisch geworden begannen Sie zu recherchieren und fanden heraus, daß
1.) Der Pachtzinns von 650,- p.a. sich auf die Nutzung als Erholungsgrundstück bezog und durch Nutzung zu Wohnzwecken die Pacht auf 1333,-€ p.a. angepasst wurde, was immer noch günstig ist aber damit doppelt so hoch wie vom Verkäufer zugesagt.Die zugesagte beliebige Nutzung bei gleichem Pachtzinns ist nicht gegeben und eine vertragswidrige Nutzung zu Wohnzwecken würde dem Grundstückseigentümer jederzeit das Recht der fristlosen Kündigung des Paares einräumen.
2.) Die Benutzung der Abwassergrube ist nicht wie behauptet genehmigt, sondern laut geltender Abwasserverordnung liegt ein Anschlusszwang und Benutzungszwang der vorhandenen öffentlichen Kanalisation vor,was bedeutet daß die Nutzer des Bungalows auf eigene Kosten die Leitungen und den Kontrollschacht auf dem Grundstück installieren lassen müssen um sich anschliessen zu lassen.Da es ein Hammergrundstück ist handelt es sich um eine Strecke von fast 40m mit Kosten von ca. 2500,-€ die das Paar sich dachte mit den getroffenen Zusagen ausgeschlossen zu haben.
3.) Ergab die inzwischen durchgeführte Vermessung des Bungalows, daß dessen Wohnfläche nicht 65qm sondern nur 53qm beträgt und somit recht genau um 18,5% kleiner als vereinbart ausfällt.
Das Paar wies die Eigentümer auf diese Umstände hin und bat um Anpassung des Kaufpreises wenigstens auf Grund der doch nötigen Erschliessungskosten und der deutlich kleineren Wohnfläche die in Ihren Augen nicht die Entrichtung des vollen ursprünglich vereinbarten Kaufpreises rechtfertigen würde.
Hiernach verwiesen die Eigentümer stark ungehalten auf die Grundfläche des Bungalows inklusive der Aussenmauern von annähernd 65qm und gaben die Wohnfläche ebenfalls mit fast 65qm an, nun jedoch unter teilweiser Einbeziehung der teilüberdachten grossen Terasse!
Vom nötigen Abwasseranschluss sprechen Sie sich frei da die Straße erst vor 2-3 Jahren erschlossen worden sei und bei Ihrer Nutzung des Bungalows als Sommerhaus nur geringe Abwassermengen angefallen sein.Wenn das Paar dort nun dauerhaft wohnen wolle und sich deswegen anschliessen lassen müsse sei das nicht Ihr Problem.Die Auskunft des Wasserverbandes Strausberg als zuständigem Versorger hierzu lautet jedoch, dass die zu entsorgende Abwassermenge unerheblich sei und der Anschluss- und Bentzungszwang an die öffentliche Kanalisation selbst von diesem Umstand unberührt bestehen bleibe.
Die Eigentümer drängten jetzt massiv auf die Unterzeichnung des Kaufvertrages in dem das Paar auf jegliche Rechte und Ansprüche verzichten würde und verlangten sofort die inzwischen um weitere 6 Wochen überfällige Entrichtung des Restkaufpreises von 7.000€.
Anderenfalls wurde von den Eigentümern gedroht mit Vertragsrücktritt und hätte das Paar Ihre inzwischen einzige Behausung unverzüglich in den Originalzustand versetzt und geräumt an Sie zurück übergeben sollen.
Das Paar ist zwingend auf den Bungalow als einzigen Lebensraum angewiesen und will es unter keinen Umständen zu rechtswirksamen Konsequenzen gegen sich kommen lassen.Andererseits wollen Sie sich aber auch nicht damit abfinden müssen von einem vermeintlich seriösem (und äußerst sturköpfigem) Rentnerpärchen betrogen worden zu sein indem Sie den vollen Kaufpreis entrichten und dafür trotz anders lautender mündlicher Absprachen die um 18,5% geringere Wohnfläche und 2.500€ Abwasser-Anschlusskosten auf sich sitzen lassen.
Ich als rechtlicher Laie würde vermuten, daß das Paar auch wenn es bislang nur einen vor Zeugen geschlossenen mündlichen Kaufvertrag gibt, sich zurecht auf diesen berufen und dessen Erfüllung von den Eigentümern verlangen kann, ohne daß Sie sich der Gefahr des Vertragsrücktritts und damit verbundenen Rauswurfs aus dem Bungalow aussetzen.
Mich würde jedoch interessieren welche Möglichkeiten das Paar und welche die Eigentümer nach Expertenansicht in diesem kompliziertem Fall haben.
Mit bestem Dank im Voraus für die hoffentlich zahlreichen Meinungen hierzu.
Oliver Adam.