da werden jemandem Zahlungsverpflichtungen aus entsprechend eingegangenen Verträgen ins Grundbuch eingetragen.
Der Hausbesitzer verkauft irgendwann das Haus, jedoch zu einem Wert der unter dem der eingetragenen Grundschulden liegt.
Es ist klar, daß das daraus entstehende Finanzloch durch den ehemaligen Hausbesitzer gedeckt werden muß, doch nun ergibt sich die Frage:
Inwieweit muß der neue Hausbeitzer die eingetragenen Grundschulden mittragen bzw. ist durch den Eigentumsübergang ( wann gilt der als vollzogen , bei Vertragsunterzeichnung oder erst bei Eintrag ins Grundbuch ? ) das Grundbuch wieder " frei " von Einträgen ?
Da es extrem eilt bitte ich um fixe Stellungnahmen, 1000 x besten Dank !
ich glaube nicht, daß der alte Grundbucheintrag gelöscht werden kann, ohne das jemand die noch ausstehenden Verbindlichkeiten bedient hat, da der ehemalige Gläubiger sich das Recht ja ins Grundbuch hat eintragen lassen als gewisses Pfand.
Der neue Eigentümer hat nichts mit der alten Finanzierung zu tun, es sei denn ihr würdet eine Einigung finden bzgl. der Finanzierung.
Solange die alten Gläubiger aus dem 1. Grundbucheintrag euch nicht freigeben, d.h. die Grundbuchschuld löschen, kann kein neuer Eintrag vorgenommen werden, d. h. unter Umständen scheitert der gesammte Kauf.
Soweit schon mal das erste, ich denke mal daß konkretere Hinweise noch kommen werden.
Der Verkäufer muss das Haus lastenfrei übergeben. Denn bestehenbleibende Rechte im Grundbuch belasten den neuen Eigentümer und der kann so etwas nicht hinnehmen.
Der beurkundende Notar wickelt die Löschung im Auftrag des Verkäufers ab. Im Notarvertrag wird der Notar i.d.R. beauftragt, vom eingezahlten Geld erst einmal bestehende Forderungen zu begleichen. Und der Notar stellt sicher, dass der Käufer das Haus lastenfrei bekommt.
Grundschuld ist ein abstraktes Pfandrecht. Sie hat mit der real existierenden Höhe der Forderung nichts zu tun. Das heißt: Du kannst aus einem Grundbucheintrag nie die Zahlungsverpflichtung des Eigentümers ablesen. Meistens (aber auch nicht immer) betrug bei Kreditaufnahme irgendwann einmal eine Verbindlichkeit in der angegebenen Höhe.
Gruß n.
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Woraus ergibt sich das ? Nach meinem Empfinden kann ich ein Grundstück mit allen Lasten übernehmen. Ich als käufer muss es halt bei der Verhandlung der Barkomponente berücksichtigen.
Denn bestehenbleibende Rechte im Grundbuch belasten den neuen
Eigentümer
richtiog
und der kann so etwas nicht hinnehmen.
Warum nicht ? Vielleicht will ich jetzt nicht soviel Cash locker machen ?
Woraus ergibt sich das ? Nach meinem Empfinden kann ich ein
Grundstück mit allen Lasten übernehmen. Ich als käufer muss es
halt bei der Verhandlung der Barkomponente berücksichtigen.
Ja und Nein. Wenn nichts diesbezügliches vereinbart wurde gilt § 433
I 2 BGB: die verkaufte Sache muss frei von Sach- und Rechts mängeln verschafft werden (Grundsatz).
Üblich ist aber auch durchaus, dass man die Sachen übergehen lässt
und entsprechend den Kaufpreis herabsetzt.
Ich schliesse mich Erkan Turna an: entscheidend ist, was genau
eingetragen wurde. Ich rate dringend, sich kompetent von einem RA
beraten zu lassen, denn das Thema wird ganz schnell ziemlich komplex.
An Beratung zu sparen ist IMHO am völlig falschen Ende gespart.
Denn es gibt ja auch noch so Dinge wie den gutgläubig lastenfreien
Erwerb und eventuelle Regresspflichten etc.pp.
@Rudi: soweit ich dass überblicke, scheitert an einer nicht
vorgenommenen Löschung nicht der Kauf und idR auch nicht die
dingliche Eigentumsübertragung. Es stellt sich nur die spannende
Frage wer kann was von wem verlangen
klassischer Fall ist zu solchen Geschichten eigentlich, dass den Grundbucheinträgen gar keine valutierenden Verbindlichkeiten gegenüber stehen. Da die Löschung von entsprechenden Eintragungen kostenpflichtig ist, wird sie schlicht und ergreifend nicht vorgenommen, der Eigentümer begnügt sich damit, dass sein Kredit getilgt ist, und unternimmt nichts weiter. Ggf. liegen sogar die vom der ursprünglichen Gläubiger nach Tilgung erteilten Löschungsbewilligungen in einer Schublade rum.
Beim (Ver)kauf darf man sich also zunächst nicht vom Grundbuchinhalt übermäßig beeindrucken lassen, sondern muss mit dem Verkäufer klären, was tatsächlich noch valutiert, und worüber er Löschungsbewilligungen beibringen kann (müssen ggf. erneut beim Gläubiger beantragt werden). Ggf. valutieren Forderungen auch nur noch teilweise, und dann muss der Ablösebetrag geklärt werden. Erst wenn dies alles geklärt ist, weiß man, wie hoch die Belastung des Grundstücks zur Zeit tatsächlich ist.
Ich hatte auch gerade vor einigen Wochen den Fall, dass ein „besonders kompetenter“ Notar dem potentiellen Käufer einer von mir in einer Nachlassabwicklung anzubietenden Wohnung erklärte, dass diese ja hoffnungslos überschuldet sei… Käufer und meine Mandantschaft bekamen natürlich sofort das große P in die Augen, und ich durfte dann erst mal eine Stunde auf beide Parteien einreden wie auf kranke Pferde um sie davon zu überzeugen, dass der liebe Kollege offensichtlich nicht ganz frisch ist und ihm oben beschriebene Prüfung offenbar vollkommen fremd ist (was für einen Notar allerdings wirklich kaum zu glauben ist). Ich wusste natürlich, was tatsächlich noch valutiert und habe dann sicherheitshalber selbst die Löschungsbewilligungen organisiert und sieh einer schau, tatsächlich sind noch EUR 10.000,-- offen, die natürlich problemlos aus dem Erlös auszugleichen sind. Bei den restlichen Eintragungen handelte es sich ausnahmslos um Altlasten, die schon vor Jahren hätten gelöscht werden können.
Trotzdem ist natürlich Vorsicht und Aufmerksamkeit gefragt. Da man heute üblicherweise im Rahmen von Finanzierungen mit Grundschulden arbeitet, muss man immer daran denken, dass die unabhängig vom bestehen der zu sichernden Schuld immer am Grundstück hängen. D.h. wird nicht gerade vereinbart, dass man z.B. in eine noch laufende Finanzierung einsteigt und hierfür einen geringeren Kaufpreis zahlt, muss der Verkäufer das Darlehen ablösen und sicherstellen, dass zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs dann auch die entsprechende Grundschuld gelöscht wird.
Gruß vom Wiz
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Woraus ergibt sich das ? Nach meinem Empfinden kann ich ein
Grundstück mit allen Lasten übernehmen. Ich als käufer muss es
halt bei der Verhandlung der Barkomponente berücksichtigen.
Ja und Nein. Wenn nichts diesbezügliches vereinbart wurde gilt
§ 433
I 2 BGB: die verkaufte Sache muss frei von Sach- und Rechts mängeln verschafft werden (Grundsatz).
ob Lasten Rechtsmängel sind naja
Üblich ist aber auch durchaus, dass man die Sachen übergehen
lässt und entsprechend den Kaufpreis herabsetzt.
schön, lag ich also nicht ganz falsch
Ich schliesse mich Erkan Turna an: entscheidend ist, was genau
eingetragen wurde. Ich rate dringend, sich kompetent von einem
RA beraten zu lassen, denn das Thema wird ganz schnell ziemlich
komplex. An Beratung zu sparen ist IMHO am völlig falschen Ende
gespart.
Das kann nicht oft genug wiederholt werden !
Denn es gibt ja auch noch so Dinge wie den gutgläubig
lastenfreien Erwerb und eventuelle Regresspflichten etc.pp.
Kommt sicher auf den Einzelfall (kaufvertrag, Vorkenntnisse der Vertragspartner…) an.