Ein Kaufinteressent bestätigt aussernotariell dem Verkäufer, dass er das Haus des Verkäufers auf jeden Fall kauft, sofern dieser noch gewisse Arbeiten an dem Haus durchführt, also z.B. Erneuerung der Heizungsanlage, Tapezieren der Wände, Räumung des Hauses bis zum Notartermin etc. Der Verkäufer führt die Arbeiten noch vor Notarvertrag durch und räumt das Haus. Dann springt der Käufer ab.
§311, Abs. 2 BGB besagt:
Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
ähnliche geschäftliche Kontakte.
Gilt dies auch beim Verkauf von Häusern und Grundstücken, wenn dies noch nicht notariell beurkundet ist? Kann der Verkäufer Schadenersatz verlagen?
Es wird ja bei der Anbahnung von Vertragsverhandlungen gerade nicht vorausgesetzt, dass ein Vertrag schon vorliegt. Früher nannte man das „culpa in contrahendo“.
Gegen die grundsätzliche Anwendbarkeit der Norm i.V.m. § 280 I bestehen also keine (mir bekannten) Bedenken.
Gegen die grundsätzliche Anwendbarkeit der Norm i.V.m. § 280 I
bestehen also keine (mir bekannten) Bedenken.
Meinem Notar schon. Durch die Anwendung darf die notarielle Formerfordernis des Kaufvertrags nicht außer Kraft gesetzt werden.
In diesem Fall kann es sehr gut sein, dass der CiC-Schaden so groß wäre, dass ein wirtschaftlicher Zwang zum Abschluss des notariellen Vertrags entstünde.
Durch die Anwendung darf die notarielle
Formerfordernis des Kaufvertrags nicht außer Kraft gesetzt
werden.
Das stimmt zwar, hat aber nur folgende Konsequenzen:
Der Schadensersatzanspruch darf nicht zu einem Quasi-Erfüllungsanspruch werden; also kein SEA auf Herausgabe des Grundstücks.
Die Verletzung gegen die Pflicht zum redlichen Verhalten muss besonders schwer wiegen. Das hat übrigens der BGH so entschieden, und wenn der das so entscheidet, ist die Ansicht deines Notars nicht mehr viel wert (Quelle: Palandt § 311 Rn. 35; BGH NJW 96, 1884).
Mit deinem Argument bzw. dem deines Notars dürfte es überhaupt keine cic mehr geben, weil ja immer die Gefahr zu bestehen scheint, dass eine Regel umgangen würde, und sei es, dass ein formfreier Kaufvertrag ja eine Einigung voraussetzt.
In diesem Fall kann es sehr gut sein, dass der CiC-Schaden so
groß wäre, dass ein wirtschaftlicher Zwang zum Abschluss des
notariellen Vertrags entstünde.
Und die Folge deiner Argumentation: Man kann ruhig seine Pflichten verletzen und einen Schaden verursachen, aber der andere bleibt dann auf dem Schaden sitzen. Das ist mit Verlaub abwegig.
Mir ist gestern nach meinem Posting noch eingefallen, dass ich mal folgenden Fall in einer Klausur zu lösen hatte (vereinfachte Darstellung):
Zwei Personen einigen sich über den Abschluss eines notariellen Kaufvertrags über ein Grundstück. Sie fahren mit dem Auto des einen zum Notar; der Fahrer baut schuldhaft einen Unfall.
Die Frage war nun die nach Ersatzansprüchen des Beifahrers. Klar, erstens Delikt. Aber zweitens auch aus cic. Das habe ich so geschrieben, und das war auch richtig so. Nach deiner Argumentation dürfte es den Anspruch aus cic nicht geben.
PS
In der Regel ist bei der cic eh nur der Vertrauensschaden zu setzen, so dass dein Argument, es würde quasi auf den Abschluss des Vertrages gedrängt, sehr zweifelhaft ist.