Liebe Experten, zur Abwechslung mal wieder eine allg. Rechtsfrage:
V vermietet M eine Wohnung, die dieser unberechtigterweise an U untervermietet. Als V da-von Kenntnis erlangt, fordert er den Mietzins aus § 812 I S. 1 Alt. 2 BGB heraus. Ein schein-bar ganz einfacher Standardfall, der mir aber Kopfschmerzen bereitet. Eigentlich nicht so sehr der Fall als vielmehr, wie er oft gelöst wird.
Ich frage mich nicht primär, ob der Anspruch besteht, sondern was hier eigentlich das Erlang-te i.S.v. § 812 BGB ist. Spontan könnte man meinen, es sei der Mietzins. So wird es meist auch gelöst; ich habe dafür zig Beispiele gefunden, etwa Rolf Schmidt in seinem Buch SchuldR II, aber auch den Internetauftritt eines Jura-Professors und die Falllösung eines uni-versitäten Examenklausurenkurses. In letzterem heißt es dazu lapidar bei der Subsumtion zu „in sonstiger Weise“, es handele sich zwar um eine „Leistung“ des Untervermieters, aber eben womöglich auch um einen „Eingriff in den Zuweisungsgehalt des Vermieters“ (was dann mit der h.M. zwar verneint wird, aber ja durchaus streitig und streitbar ist; darum soll es hier aber nicht gehen).
Es ist wohl schon klar, was mir Kopfschmerzen bereitet: Wenn es sich um eine Leistung des Untermieters handelt, scheidet doch ein Anspruch aus Nichtleistungskondiktion eigentlich aus. Es liegt insbesondere keine der viel zitieren Ausnahmen vor.
Man kann das „Problem“ leicht lösen, indem man auf einen anderen Bereicherungsgegens-tand abstellt, z.B. den Gebrauchswert der Mietsache. Würde man den Anspruch am Ende be-jahen, bestünde Wertersatzpflicht. Und tatsächlich wird es in einem vergleichbaren Fall in einem Skript auch so gelöst: Dort projiziert jemand Werbung mittels eines Projektors an eine fremde Hauswand und lässt sich das bezahlen. Der Eigentümer der Hauswand begehrt das Geld heraus, und nicht etwa das Geld selbst (das ja durch Leistung erlangt wurde!), sondern die „Inanspruchnahme des Eigentums“ wird als das Erlangte gesehen, für das, weil sie nicht herausgegeben werden kann, § 818 II BGB einschlägig ist. Und auch im Mietzinsfall habe ich jedenfalls eine Lösung gefunden, die klar darauf abstellt, dass nicht der Mietzins das Erlangte sei und ansonsten wegen des Vorrangs der Leistungsbeziehungen der Anspruch aus Nicht-leistungskondiktion scheitern müsse. Ich wüsste ehrlich gesagt nichts, was ich gegen dieses Argument einwenden könnte. Ihr vielleicht?
Levay
Hallo Levay!
Manche plädieren bei der Lösung solcher Fälle glaube ich auch auf § 816 I 1. Das scheitert aber wohl schon daran, dass die Untervermietung keine Verfügung (im Sinne von Übertragung, Belastung, Änderung oder Aufhebung) über das Eigentum des Vermieters ist. Man müsste den Verfügungsbegriff - wenn überhaupt - also erweiternd auslegen.
Auch die Nichleistungskondiktion des § 812 I 1 Fall 2 bringt dem Eigentümer/Vermieter nicht den gewünschten Untermietzins, wie du es ja auch sagst. Mir fällt dazu noch ein: Der Mieter erlangt die Untermiete nicht auf Kosten des Eigentümers, denn die Untervermietung ist - auch wenn sie unberechtigt erfolgt - ein dem Mieter zugewiesenes Geschäft. Dem Eigentümer entgehen dadurch auch keine Verwertungs- oder Gebrauchsmöglichkeiten. Er hat diese nämlich schon mit dem Abschluss des Hauptmietvertrages aufgegeben. Er selbst könnte ja die Mietsache einem Dritten gar nicht mehr überlassen.
Der Anspruch aus GoA (§§ 687 II 1, 681 S. 2, 667) scheitert daran, dass der Mieter mit der Untervermietung kein obj. fremdes Geschäft vornimmt. Er übt ja nur den Gebrauch in einer ihm nicht zustehenden Weise aus.
EBV-Ansprüche scheiden mangels Vindikationslage ebenfalls aus.
Der Vermieter ist deswegen nicht benachteiligt, er kann immerhin fristlos Kündigen (§§ 543 II 1 Nr. 2, 553) oder Unterlassung fordern. Soweit er durch die Untervermietung einen Schaden zB durch erhöhte Abnutzung hat, kann er vom Mieter Schadensersatz verlangen. Durch die Untervermietung als solche entsteht dem Eigentümer jedoch kein Schaden. Wenn der Vermieter also dem Mieter fristlos kündigt, was das Gesetz ausdrücklich als mögliche Maßnahme bei unbefugter Untervermietung nennt, könnte man es quasi auch als „venire contra factum proprium“ ansehen, wenn er gleichzeitig noch den Untermietzins einstreichen möchte.
Ich schließe mich dir also an, auch ich finde nichts, was man dagegen einwenden könnte.
Schönen Gruß,
Julia
Hallo Julia,
vielen Dank für deine ausführliche Antwort. Was du schreibst, ist alles richtig, aber das, was ich wissen wollte, hast du noch nicht beantwortet: Was ist das „Erlangte“? Es geht mir hier allein um das Verhältnis des Leistungsverhältnisses zur Nichtleistungskondiktion.
Gruß,
Levay
Hallo nochmal,
da habe ich mich mit eher pragmatischen Gesichtspunkten auf das Ergebnis hin um die eigentliche Frage herumgedrückt. Aber auch meine kurze juris-Suche hat mir auf die Schnelle nichts ergeben. Ich versuch’s mal noch mit Sinn und Zweck des Bereicherungsrechts: „Das Erlangte“ herausgeben meint ja wahrscheinlich nichts anderes als den früheren Rechtszustand wieder herzustellen. Übertragen auf die unberechtigte Untervermietung ist der frühere Zustand aber nicht wieder hergestellt, wenn der Mietzins herausgegeben wird. Vielmehr wird der frühere Zustand nur dadurch erreicht, dass die Untervermietung unterbleibt. Es kann hier also nicht der Mietzins Anknüpfungspunkt sein, sondern vielmehr der Gebrauch der Sache selbst… Verstehst du wie ich meine?
Ich bin aber auch etwas ratlos.
Grüße,
Julia
Hallo Julia,
ich glaube, ich weiß, was du meinst, zumal ich es selbst so sehe. Das einzige, was mich restlos irritiert, ist eigentlich, dass fast überall davon ausgegangen wird, der Mietzins selbst sei das Erlangte, und zwar auch auf Websites von Jura-Professoren (die es ja wissen sollten).
Aber na ja, ich glaube, du und ich, wir haben Recht 
Levay
Hallo,
jedenfalls haben wir - zumindest was juris so ausspuckt - den BGH und andere Gerichte auf unserer Seite. Und das darf nach dem 1. Examen auch endlich als Argumentationsmuster genügen. 
Schönen Gruß,
Julia
jedenfalls haben wir - zumindest was juris so ausspuckt - den
BGH und andere Gerichte auf unserer Seite.
Leider nicht. Der BGH scheint, soweit ich das gesehen habe, davon auszugehen, dass der Mietzins das Erlangte ist. Für das Ergebnis mag das irrelevant sein, aber dogmatisch finde ich es sehr problematisch; oder ich verstehe nur einfach nicht, wieso hier die Nichtleistungskondiktion trotzdem anwendbar sein soll.
Levay