Hallo,
folgende theoretische Situation:
Jemand möchte eine bestehende Immobilie kaufen, bei welcher
die Zwangsversteigerung angesetzt ist (auch so im Grundbuch
eingetragen).
Der Verkäufer möchte laut eigener Aussage die Immobilie
verkaufen, bevor sie in die offizielle Zwangsvertsteigerung
geht.
Das kann er selbst in einer solchen Situation gar nicht mehr entscheiden, und jeder, der sich für eine Immobilie interessiert, um die es so steht, sollte vorrangig mit den Gläubigern und „nur am Rande“ mit dem Eigentümer verhandeln.
Es ist ein Kaufpreis von bbb € mündlich vereinbart.
Teil des Kaufvertrages ist unter anderem die Rubrik
„Grundbuchstand“:
Hier findet sich - wie auch im Grundbuchauszug - unter
„Abteilung III“: xxxDM Buchgrundschuld der y-Bank und zzz€
Buchgrundschuld der a-Bank.
Bedeutet dies, dass der Käufer tatsächliche Schulden, die auf
dem Grundstück lasten, übernimmt/mitkauft?
Das kann man so nicht sagen. Es kann durchaus sein, dass die hierüber abgesicherten Kredite längst zurückgezahlt sind, und Löschungsbewilligungen vorliegen/erstellt werden können. Es kann auch anders sein.
Es wurde vorab von Verkäuferseite gesagt, die Immobilie sei
schuldenfrei.
Verkäufer in solchen Situationen erzählen ggf. viel, wenn der Tag lang ist, die Taschen leer sind, und die Chance besteht, so den Besagten zu retten.
Sollte man theoretisch dem Käufer raten, den ca. 15seitigen
Kaufvertrag im Rahmen einer juristischen Beratung beurteilen
zu lassen?
Dies sollte man nicht nur theoretisch tun. Schon bei einem ganz normalen Immobilienkaufvertrag sollte man dringend einen Anwaltskollegen als parteiischem Berater engagieren, der die 15 Seiten wirklich im Detail versteht, weiß, was üblich, was unüblich, was gefährlich, was ein KO-Kriterium, und was verhandelbar ist. Angesichts der konkreten Situation gilt dies um so mehr, denn es besteht durchaus das Risiko eines nicht unerheblichen finanziellen Verlustes und jeder Menge Ärger, der auch den Käufer in massive Schwierigkeiten bringen kann.
Ich habe solche Sachen schon einige Male gemacht, und man muss leider sagen, dass die ursprünglichen Verträge eigentlich jedes Mal den ein oder anderen ganz dicken Bolzen enthielten, was Laien üblicherweise nicht auffällt. Nun ist es aber auch so, dass man niemandem verbieten kann, Vertäge zunächst so zu entwerfen, dass sie für ihn eben besonders günstig sind. Insoweit ist gegen diese Bolzen nicht einmal unbedingt grundsätzlich etwas einzuwenden. Man wäre eben nur schlecht beraten, wenn man nicht selbst auch zu dem ein oder anderen Punkt Gegenvorschläge einbringen (lassen) würde. Und es ist doch immer wieder erstaunlich, was sich dann plötzlich (nach einigen Wochen Blockade) dann so alles verhandeln lässt.
Gruß vom Wiz
