Grundstückübertragungsvertrag mit schuldrechtlicher Vereinbarung
Eltern A+B übertragen ihrem Sohn C das Grundstück mit einem Einfamilienhaus.
Der Sohn C übernimmt eine Pflegeverpflichtung und räumt den Eltern ein Wohnungsrecht auf Lebenszeit ein. Diese Rechte sind auch im Grundbuch gesichert.
Um einige „Nebensächlichkeiten“ zu klären gibt es zwischen den Eltern A+B und dem Sohn C in dem Notarvertrag zur Grundstücksübertragung auch „rein schuldrechtliche Vereinbarungen“
(Gebäudeumgestaltung, Nutzungsänderung,….).
Was kann passieren, wenn Sohn C sich nicht an eine unter dem Punkt „rein schuldrechtliche Vereinbarung“ geschlossene Vereinbarung hält? Welche Sanktionen können Sohn C drohen?
Welche Möglichkeiten hat Sohn C, wenn sich die Eltern A+B an eine oder mehrere Vereinbarungen nicht halten? Ist eine „Entschädigung“ in Geld zu leisten?
Sind „rein schuldrechtliche Vereinbarungen“ bzw. deren Verletzung nur im Innenverhältnis zu sehen oder können Sie auch Auswirkungen auf den gesamten Grundstücksübertragungsvertrag z.B. Forderung nach Rückabwicklung haben?
Sanktionen sollten im Vertrag selbst genannt sein. Wenn nicht, dann wird es schwierig. Dann muss man sich den konkreten Fall ganz genau ansehen, um zu ermitteln, was wirklich mehr oder weniger unbedeutende Nebenabreden sind, und was den Wesensgehalt des Vertrages ausmacht. Dinge, die unter letzteren Begriff fallen, wird man ggf. zum Anlass nehmen den Vertrag erfolgreich in Gänze rückabzuwickeln, bei den anderen wird man ggf. Erfüllung einklagen oder im Wege gütlicher Einigung eine Ablöse zu vereinbaren.
Grundsätzlich wird man aber den im Vertrag definierten Dingen ein hohes Gewicht beimessen, und daher sollte man diese nicht nach dem Motto auf die leichte Schulter nehmen, dass das Haus jetzt übertragen ist, und die Sache damit erledigt wäre. Der böse Hammer ist schon oft genug eingeschlagen.
Was kann passieren, wenn Sohn C sich nicht an eine unter dem
Punkt „rein schuldrechtliche Vereinbarung“ geschlossene
Vereinbarung hält? Welche Sanktionen können Sohn C drohen?
Die Tatsache, dass es sich um „rein schuldrechtliche Vereinbarungen“ handelt, bedeutet nicht, dass diese weniger wirksam oder durchsetzbar sind. Ein Grundstückskaufvertrag ist überwiegend eine „dingliche“ Einigung, da Grundeigentum übertragen wird. Wenn die Parteien dazu noch „schuldrechtliche“ oder man kann auch sagen, „vertragliche“ Vereinbarungen treffen, meint dies nur, dass es mit der Übertragung des Grundstücks selbst nichts zu tun hat.
Wenn C sich nicht an die Vereinbarung hält, droht ihm also das, was einem immer droht: Man kann die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtung einklagen oder kann ggf. Schadenersatz fordern (zB. indem man statt dessen jemanden anderen mit der Tätigkeit beauftragt hat).
Welche Möglichkeiten hat Sohn C, wenn sich die Eltern A+B an
eine oder mehrere Vereinbarungen nicht halten? Ist eine
„Entschädigung“ in Geld zu leisten?
Siehe oben: Primär kann man auf Erfüllung der Verpflichtung klagen und ansonsten (bei schuldhafter Nichterfüllung) Schadenersatz fordern und ggf. zusätzlich von dieser Vereinbarung zurück treten.
Sind „rein schuldrechtliche Vereinbarungen“ bzw. deren
Verletzung nur im Innenverhältnis zu sehen oder können Sie
auch Auswirkungen auf den gesamten
Grundstücksübertragungsvertrag z.B. Forderung nach
Rückabwicklung haben?
Also ein „Innenverhältnis“ gibt es hier nicht, weil alle Vereinbarungen (schuldrechtlich oder auf das Grundstück bezogen, also dinglich) zwischen den Parteien des Vertrages wirken. Da gibt es kein Innen- und Außenverhältnis.
Ob bei Nichterfüllung der schuldrechtlichen Verpflichtungen auch vom Grundstückskauf zurück getreten werden kann, ist Vertragsauslegung und im konkreten Fall dahingehend zu beurteilen, ob die Parteien das eine ohne das andere nicht gemacht hätten. Soetwas hätte normaler Weise in den Vertrag aufgenommen werden müssen. Hier kann eine konkrete Antwort nur ein Anwalt vor Ort geben.