SACHVERHALT:
ein grundstück des gartens einer eigentumswohnung (sondereigentum) ist ein hanggrundstück und grenzt erhöht, ähnlich einer TREPPENSTUFE an das nachbargrundstück.
gegen eventuelles abrutschen des grunds ist diese „treppenstufe“ mit stahlpfeilern und einer starken holzverkleidung abgesichert. die höhe dieser treppenstufe zum nachbarn ist ca. 1,70 meter. bzw. der grund des nachbarn liegt ca. 1,70 meter tiefer.
PROBLEM:
angenommen der verkäufer der wohnung hat dem käufer vor dem notartermin (nachdem alles geplant war) einen vertrag unter die nase gehalten den der käufer unterschrieben hat.
in diesem vertrag soll festgelegt sein dass der käufer diese absicherung des grundes gegen abrutschen wieder in ordnung bringen muss falls hier der grund nachgeben sollte und sozusagen richtung nachbargrundstück sich verändert.
FRAGE:
die wohnung soll nun verkauft werden. ist es notwendig dass dieser zusatzvertrag auch wieder weitergegeben wird an den neuen käufer oder ist dieser vertrag sowieso unnötig.
ist denn der wohnungs- und garteneigentümer nicht sowieso verantwortlich sind für die absicherung. auch OHNE diesen vertrag.
oder, falls im grundbuch was anderes steht ist das grundbuch sowieso wichtiger als der vertrag.
kurz und gut… wie wichtig sollte man diese vereinbarung nehmen? und wäre es wichtig diese an den neuen käufer weiterzugeben?
tausend dank für die hilfe!!!
und hier der inhalt des vertrages:
vereinbarung
sehr geehrter herr (nachbar xy),
wie bereits mündlich besprochen, sichern wir Ihnen hiermit zu, dass wie bei einer wanderung von teilen des fundaments, der von uns instand gesetzten gartenmauer (die an ihr grundstück angrenzt) bzw. bei einem überhang der mauer, diese zurücksetzen auf unser grundstück.
diese erklärung wir bei einem etwaigen verkauf unserer wohnung im rahmen der kaufabwicklung an die neuen eigentümer übergeben und von diesen gegengezeichnet
Der Verkauf von Eigentumswohnungen ist notarpflichtig. Vereinbarungen ausserhalb der notarpflichtigen Vereinbarung sind nichtig und können sogar zur Nichtigkeit der notarpflichtigen Vereinbarung führen.
Also unbedingt mit dem Notar einmal Rücksprache halten.
vielen lieben dank für dies info… da hört sich ja gefährlich an
könnte das im extremfall bedeuten dass dieser kleine zusatzvertrag den gesamten kaufvertrag für die wohnung ungültig machen könnte? (kauf im august 2007).
oder hab ich das falsch verstanden?
das käme dem derzeitigen besitzer sehr zugute weil die wohnung einige mängel hat die man dem damaligen verkäufer aber schwer zur last legen kann rechtlich. moralisch JA, rechtlich schwer.
vielen dank für diese sehr interessante info!!
oliver
Ziemlich großer Quatsch, dieser Zusatzvertrag. Das hätte beurkundet werden müssen. Bei der Beurkundung wäre wohl auch aufgefallen, dass es Quatsch ist.
Zum Inhalt: Wie ist denn der Höhenunterschied überhaupt entstanden? Je nachdem, ob das untere Grundstück abgegraben (§ 909 BGB) oder das obere aufgeschüttet wurde (§ 908 BGB), richtet sich die Zuständigkeit.
Die Stützmauer ist übrigens kein Sondereigentum. Außenanlagen sind grundsätzlich nicht sondereigentumsfähig. Wenn also der Eigentümer des oberen Grundstück zu irgendwas verpflichtet wäre, dann nicht ein einzelner Wohnungseigentümer, sondern die ganze Eigentümergemeinschaft.
zusatzvertrag bei wohnungskauf
vielen dank für die info…
gefühlsmässig hab ich es mir als laie schon so gedacht. aber meine meinung ersetzt nicht den ratschlag eines fachmanns !!
Eine zunächst formunwirksame Abrede kann also durchaus durch Eigentumsübertragung wirksam werden, keinesfalls aber den notariellen Vertrag selbst in Frage stellen (das gibt es nur beim Scheingeschäft, wenn also die Parteien das, was beurkundet wurde, gar nicht beurkunden wollten sondern das, was sie außerhalb des Notartermins vereinbart haben).
Der Kaufvertrag bleibt also wirksam.
Die Frage ist vielmehr, was diese Verpflichtung gegenüber Dritten rechtlich ist, ob diese überhaupt formbedürftig ist und wenn ja, ob die Heilungsvorschrift des § 311b Abs. 1 S. 2 BGB diese Verpflichtung mitumfasst. Für eine solche Verpflichtung würde normalerweise zur dinglichen Absicherung eine Reallast http://de.wikipedia.org/wiki/Reallast eingetragen. Die Rechtsprechung hat zum Fall einer Grundstücksveräußerung, bei der sich der Käufer außerhalb des notariellen Vertrags zu einer Leibrente verpflichtet hatte, entschieden, dass diese Leibrentenvereinbarung von der Heilungswirkung erfasst und wirksam ist.
Eine zunächst formunwirksame Abrede kann also durchaus durch
Eigentumsübertragung wirksam werden, keinesfalls aber den
notariellen Vertrag selbst in Frage stellen (das gibt es nur
beim Scheingeschäft, wenn also die Parteien das, was
beurkundet wurde, gar nicht beurkunden wollten sondern das,
was sie außerhalb des Notartermins vereinbart haben).
Genau.
Wenn man nun die Wohnung zur Hangsicherung ins Verhältnis setzt kann sein, dass die Hangsicherung ein übermässiges Kostenverhältnis zur Wohnung bekommt.
Hier wird doch m.E. durch die kalte Küche eine Hangsanierung finanziell geregelt und die Eigentümergemeinschaft ist der lachende Dritte, wenn das so wirksam wäre.
Nun ein Blick in den notariellen Vertrag - welcher keiner hier kennt - und es besteht meiner Meinung nach die Gefahr, das bei entsprechender (falscher) Formulierungen die Wirksamkeit des notariellen Vertrages in Frage gestellt werden könnte.
Nun ein Blick in den notariellen Vertrag - welcher keiner hier
kennt - und es besteht meiner Meinung nach die Gefahr, das bei
entsprechender (falscher) Formulierungen die Wirksamkeit des
notariellen Vertrages in Frage gestellt werden könnte.
Man beachte bitte den Komperativ.
Nicht eher Konjunktiv?
Welcher Fall soll das sein? Das fällt unter keinen mir bekannten Unwirksamkeitsgrund.
