Hallo!
Folgendes Problem: Ich habe meinen Vermieter vor mehr als einem Jahr mehrmals um eine Untermieterlaubnis gebeten. Diese hat er mir ohne Angabe von Gründen verweigert.
Die Wohung ist gross genug für 2 Personen (60qm), und in der Person meines Untermieters liegt für den Vermieter kein unzumutbarer Grund, ihn abzulehnen. Da er diese Erlaubnis also nicht verweigern kann, habe ich ihm damals schriftlich mitgeteilt, dass mein Untermieter trotzdem einziehen wird, da er (der Vermieter) keinen rechtlichen wirksamen Grund verbringen konnte, mir die Untermieterlaubnis zu verweigern.
So weit, so gut, der Vermieter hat sich nicht mehr dazu geäußert, seine Schreiben an mich sind seitdem auch sowohl an mich als auch an meinen Untermieter gerichtet.
Nun braucht mein Untermieter für einen Bafög-Antrag die schriftliche Untermieterlaubnis. Der Vermieter weigert sich weiterhin, diese auszustellen.
Kann ich ihn auf rechtlichem Wege dazu „veranlassen“, diese endlich auszustellen, vor allem, da er die Untervermietung ja seit einem Jahr duldet? Ich habe da mal etwas von einer „einstweiligen Anordnung“ und „Feststellungsklage“ gelesen.
Ich will nicht sofort klagen, aber die Begriffe möchte ich ihm schon einmal ganz gerne mitteilen, vielleicht wird er dann ja ein bisschen kooperativer.
Vielen Dank für die Antworten im voraus.
Hi Matthias,
steht in deinem Mietvertrag etwas über Untervermietung?
Das wäre sehr wichtig zu wissen.
Dennoch kann man grundsätzlich sagen, dass der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters nicht das Recht hat, Teile seiner Mietwohnung unter zu vermieten.
D.h. dein Vermieter befindet sich hier möglicherweise im Recht und kann dann selbstverständlich auch die Unterschrift auf dem BaföG-Formular verweigern.
Anders ist es in einer Partnerschaft. Wenn du einen Partner in deine Wohnung aufnimmst oder ein Familienmitglied (Vater/Mutter/Kind), kann der Vermieter dies nicht verweigern.
Gruß,
Francesco
Hallo Matthias,
Teilweise Untervermietung
In den meisten Fällen geht es darum, ob der Mieter einen Teil des Wohnraums untervermieten darf. Hier sagt das Gesetz (§ 549 Abs. 2 BGB), daß der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters hat, wenn nach Abschluss des Vertrages ein berechtigtes Interesse des Mieters entsteht. Auch für die Aufnahme von Geschwistern des Mieters ist ein solches Interesse notwendig (BayObLG RE WM 84, 14). Dabei ist kein dringendes Interesse erforderlich (AG Friedberg WM 81, 231), es genügen vielmehr einleuchtende wirtschaftliche und persönliche Gründe (BGH RE WM 85, 7; LG Landau WM 89, 510; LG Hamburg WM 83, 261; AG Hamburg WM 90, 500; LG Frankfurt und AG Frankfurt WM 81, 39). Der Rest der Wohnung muss jedoch dem Mieter als dessen Lebensmittelpunkt verbleiben (LG Berlin WM 94, 38). Zeitweilige Abwesenheit schadet dem Mieter aber nicht (LG Berlin NfWRR 94, 1289; LG Heidelberg WM 87, 316).
Hat der Mieter solch ein berechtigtes Interesse, kann er dem Vermieter den konkreten Untermieter benennen und die Zustimmung des Vermieters dazu einholen. Anspruch auf eine personenunabhängige Erlaubnis hat er nicht (KG Berlin RE WM 92, 350). Der Vermieter darf seine Erlaubnis nur dann verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder aus anderen Gründen dem Vermieter die Untervermietung nicht zugemutet werden kann (§ 549 Abs. 2 BGB). Der Vermieter darf aber z. B. Ausländer als Untermieter nicht allein wegen ihrer Herkunft ablehnen (LG Köln WM 78, 50). Auch einer kirchlichen Einrichtung als Vermieterin ist eine nichteheliche Lebensgemeinschaft nicht von vornherein unzumutbar (OLG Hamm RE WM 91, 668). Ebenso ist es für den Vermieter nicht unzumutbar, wenn infolge der Untervermietung eine Wohngemeinschaft entstehen sollte (AG Frankfurt WM 81, 39).
Einstweilige Verfügung
Die einstweilige Verfügung ist eine vorläufige Anordnung des Gerichts, die der vorübergehenden Sicherung eines Anspruchs oder des Rechtsfriedens dient (genannt auch: einstweiliger Rechtsschutz oder vorläufiger Rechtsschutz). Sie ist meist in eiligen Fällen erforderlich, denn bis ein normaler Urteilsspruch ergeht, können mehrere Monate vergehen.
Voraussetzung für den Erlass einer einstweiligen Verfügung sind ein Verfügungsanspruch (= rechtlicher Anspruch) und ein Verfügungsgrund (= besondere Dringlichkeit der Angelegenheit). Zu beantragen ist die einstweilige Verfügung bei dem Gericht, das auch für die Hauptsache, d.h. die normale Klage zuständig wäre. Die Beteiligten an diesem Verfahren werden als Antragsteller und Antragsgegner bezeichnet. Inhalt der einstweiligen Verfügung kann das Ge- oder Verbot einer bestimmten Handlung sein. Ausnahmsweise kann sie aber auch auf die Zahlung von Geld gerichtet sein.
Das Verfahren dient nur der vorläufigen Sicherung der Ansprüche, d.h. darf nicht zur endgültigen Beilegung des Rechtstreits führen. Häufig ist die einstweilige Verfügung im gewerblichen Rechtsschutz zu finden. Vor den Verwaltungsgerichten gibt es ein ähnliches Verfahren, der Gerichtsspruch wird dort aber einstweilige Anordnung genannt.
Feststellungsklage
Feststellung ob ein bestimmtes Gesetz zutrifft. Im Arbeitsrecht üblich wenn der Arbeitgeber die Mitbestimmung verweigert.
Mit Grüßen
Michael
Hallo Francesco!
Vielen Dank für Deine Antwort.
Ich war wegen der Angelegenheit auch beim Mieterverein (ich bin dort erst seit 2 Wochen Mitglied, trotzdem hat mir eine freundliche Dame das gesagt, was Michael Voelkel in seinem Beitrag geschrieben hat). Sie sagte mir, dass ich einen Anspruch auf Ausstellung der Untermieterlaubnis habe, da ich ein berechtigtes Interesse (finanzieller Art) habe, das erst nach Abschluss des Mietverhältnisses eingetreten ist. In der Person des Untermieters liegt keine Unzumutbarkeit und der Wohnraum wird auch nicht überbelegt. Zudem duldet der Vermieter die Untervermietung wissentlich seit mehr als einem Jahr. Leider konnte Sie mir wegen meiner kurzen Mitgliedschaft dort keine weitergehenden Auskünfte erteilen und riet mir, dem Vermieter auf die „rechtliche“ zu kommen und ihm Notfall wirklich vor Gericht zu gehen.
Mal angenommen, die Fakten würden wirklich für mich sprechen: Wie bezeichnet man die Klage, die ich gegen den Vermieter einreichen müsste?
Danke !
Hi Michael,
dein Posting vermittelt den Eindruck, dass der Mieter die Mietwohnung oder Teile der Wohnung untervermieten darf, hierfür sei nur ein berechtigtes Interesse notwendig und das sei schon gegeben, wenn er wirtschaftliche Gründe anführt.
So ist es nicht richtig.
Das berechtigte Interesse meint in erster Linie die Aufnahme von Lebenspartnern oder nahen Verwandten in die Wohnung.
Grundsätzlich gilt (und da bitte ich mal den Gesetzestext des § 549 BGB zu lesen!), dass ein Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, unter zu vermieten.
Auch die von dir zitierten Gerichtsentscheidungen sagen doch das gleiche. Wenn bis zum Bundesgerichtshof geklagt wird, ob Geschwister als Untermieter unter „berechtigtes Interesse“ fallen, dann wird es doch auch einem Laien klar, dass Nichtverwandte und Nichtlebenspartner nicht darunter fallen.
Gruß,
Francesco
Hi Matthias,
ich kann von hier aus nicht behaupten, die Dame beim Mieterverein sei kompetent. Aber warum kann sie dir keine näheren Auskünfte geben, nur weil du erst kurz Mitglied bist? Du hast Anspruch auf ausführliche Beratung, wenn du Mitglied bist, egal wie lange.
Nach wie vor halte ich die Auslegung des § 549 BGB durch diesen Mieterverein für falsch und eine entsprechende Orientierung für gefährlich. Wenn du so vors Gericht ziehst, kannst du verlieren und das wird teuer.
Dein Ziel ist doch nicht die Duldung des Untermieters. Das geschieht doch bereits seit mehr als einem Jahr.
Wenn ich es richtig verstanden habe, will dein Untermieter eine schriftliche Bestätigung für den Bafög-Antrag.
Ich kenne dieses Formular nicht. Aber wie sieht es denn aus, wenn du diese Bestätigung abgibst und das Formular unterschreibst. Wenn dein Untermieter bezüglich seines Mietvertrages eine Erklärung des Vermieters braucht, dann bist du doch der eigentliche Ansprechpartner, denn du bist sein Vermieter. Ich würde dann den vereinbarten Mietzins eintragen und als Vermieter ganz legal unterschreiben.
Gruß,
Francesco
Hi Michael,
Hallo Francesco
dein Posting vermittelt den Eindruck, dass der Mieter die
Mietwohnung oder Teile der Wohnung untervermieten darf,
Nicht die Wohnung nur Teile.
hierfür sei nur ein berechtigtes Interesse notwendig und das
sei schon gegeben, wenn er wirtschaftliche Gründe anführt.
So ist es nicht richtig.
Wirtschaftliches und persönliches Interesse.
Das berechtigte Interesse meint in erster Linie die Aufnahme
von Lebenspartnern oder nahen Verwandten in die Wohnung.
Grundsätzlich gilt (und da bitte ich mal den Gesetzestext des
§ 549 BGB zu lesen!), dass ein Mieter ohne Erlaubnis des
§ 549 BGB hab ich gelesen, besonders Abs. 2
Vermieters nicht berechtigt ist, unter zu vermieten.
Auch die von dir zitierten Gerichtsentscheidungen sagen doch
das gleiche. Wenn bis zum Bundesgerichtshof geklagt wird, ob
Geschwister als Untermieter unter „berechtigtes Interesse“
fallen, dann wird es doch auch einem Laien klar, dass
Nichtverwandte und Nichtlebenspartner nicht darunter fallen.
Sind natürlich nicht alles meine Weisheiten. Hab ich aus dem Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes. Mag sein das dies pro Mieter „gefärbt“ ist. In dem vorliegenden Fall würde ich trotzdem eine rechtliche Durchsetzung versuchen.
Gruß,
Francesco
Bis zum nächsten Mal
Michael