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Fragen zur Baufinanzierung

Von: , Frage gestellt am Mo, 8. Jul 2002

Hallo zusammen,

jetzt hat es mich also auch erwischt, und in den nächsten Wochen muss ich mich jetzt mal um eine Baufinanzierung kümmern. Da gehen mir jetzt so einige Dinge durch den Kopf, nachdem ich hier so einige Einträge durchgelesen habe.

1. Es wird hier immer von Zinsdifferenzgeschäften abgeraten, wenn man die Immobilie selbst nutzt. Nun habe ich aber schon vor einigen Jahren als sicher bessere Alternative zu einem BSV eine zusätzliche Lebensversicherung zu genau diesem Zweck abgeschlossen, weil damals nur klar war, dass ich irgendwann einmal eine Immobilie erwerben möchte, es sonst aber keine Eckdaten gab. Da frage ich mich jetzt natürlich, ob ich die KLV jetzt lieber als zusätzliche Altersvorsorge stehen lasse, oder ob es bei einer schon vorhandenen und über drei Jahre angesparten KLV dann nicht doch sinnig ist, diese zu verwenden.

2. Wird hier - wie auch andernorts - immer wieder zu "tilgen, tilgen, tilgen" geraten, was sicher sinnig für Leute ist, die später mal nur eine schmale Pension haben, und dann natürlich ihre Hütte abbezahlt haben sollten. Bei uns sieht die Sache anders aus, es stehen in den nächsten Jahren zwei größere Erbschaften an, und da wird es uns dann später nicht so kneifen. Aufgrund eines mehr als überdurchschnittlichen momentanen Familieneinkommens könnten wir natürlich auch recht hoch tilgen, andererseits wäre mir der aktuelle monatliche finanzielle Spielraum es schon wert, der Bank die Zinsen hierfür zu schenken. Außerdem weiß man ja nie, wie es einkommensmäßig weitergeht, und da man die monatliche Belastung ja nicht so von heute auf morgen kostenfrei ändern kann, will man natürlich nur eine Belastung, die man auch im worst case so halten könnte. Gibt es außer dem Argument niedrigerer Finanzierungskosten und Ende der Finanzierung vor Pensionsgrenze (kenne beide und ignoriere sie bewußt) noch Dinge, die für eine hohe Tilgung sprechen würden?

3. Ich bin ja auch kein Freund von BSV, aber wenn man sich die momentane Zinsentwicklung anschaut, dann muss man ja wohl davon ausgehen, dass zu Ende eines heute auf 15 Jahre angelegten Hypothekendarlehens die Zinsen deutlich höher als heute sein dürften und sich dann für die Anschlussfinanzierung ein zwischenzeitlich angesparter BSV vielleicht doch wieder lohnen könnte. Welche Alternativen bestehen für die Anschlussfinanzierung unter der Maßgabe dann deutlcih höherer Zinsen?

Gruß vom Wiz

16 Antworten zu dieser Frage

1. Antwort von nach 4 Stunden 0 hilfreich

   Re: Fragen zur Baufinanzierung

   Hallo WIZ
   1. Es wird hier immer von Zinsdifferenzgeschäften abgeraten,
   wenn man die Immobilie selbst nutzt. Nun habe ich aber schon
   vor einigen Jahren als sicher bessere Alternative zu einem BSV
   eine zusätzliche Lebensversicherung zu genau diesem Zweck
   abgeschlossen, weil damals nur klar war, dass ich irgendwann
   einmal eine Immobilie erwerben möchte, es sonst aber keine
   Eckdaten gab. Da frage ich mich jetzt natürlich, ob ich die
   KLV jetzt lieber als zusätzliche Altersvorsorge stehen lasse,
   oder ob es bei einer schon vorhandenen und über drei Jahre
   angesparten KLV dann nicht doch sinnig ist, diese zu
   verwenden.
   Laß mich raten, Allfinanz mit nem Beraterspruch wie: Nie mehr Miete zahlen.
   
   Aber lassen wir das. Es kommt lediglich darauf an, wie die Hypothekenbank, deine Lebensversicherung bewertet und diese als Tilgungsaussetzung akzeptiert. Bzw. wie die Konditionen der KLV-Gesellschaft für ein Hypothekendarlehen im erststelligen Bereich sind. Beleihungsgrenze, Zinssatz, (ist eine ausreichende Summe vereinbart? Es lohnt nämlich nicht 30.000 als Tilgungsaussetzung einzusetzen, wenn die 1. Hyp 100.000 sein soll.)
   2. Wird hier - wie auch andernorts - immer wieder zu "tilgen,
   tilgen, tilgen" geraten, was sicher sinnig für Leute ist, die
   später mal nur eine schmale Pension haben, und dann natürlich
   ihre Hütte abbezahlt haben sollten.
   Das ist nicht das Ding. Beachte bitte den Kapitalfluß. Wenn du 100 aufnimmst, zahlst du nach 30 Jahren ca. 300 zurück. Je schneller du also zurückzahlst, desto weniger zahlst du insgesamt für das Haus. Nach 20 jahren Laufzeit sind es ca. 250.
   
   
   Bei uns sieht die Sache anders aus, es stehen in den nächsten Jahren zwei größere
   Erbschaften an, und da wird es uns dann später nicht so
   kneifen. Aufgrund eines mehr als überdurchschnittlichen
   momentanen Familieneinkommens könnten wir natürlich auch recht
   hoch tilgen, andererseits wäre mir der aktuelle monatliche
   finanzielle Spielraum es schon wert, der Bank die Zinsen
   hierfür zu schenken. Außerdem weiß man ja nie, wie es
   einkommensmäßig weitergeht, und da man die monatliche
   Belastung ja nicht so von heute auf morgen kostenfrei ändern
   kann, will man natürlich nur eine Belastung, die man auch im
   worst case so halten könnte. Gibt es außer dem Argument
   niedrigerer Finanzierungskosten und Ende der Finanzierung vor
   Pensionsgrenze (kenne beide und ignoriere sie bewußt) noch
   Dinge, die für eine hohe Tilgung sprechen würden?
   Hier würde ich auf jedenfall empfehlen, Zwischentilgungen in der Höhe der zu erwartenden zahlungen zu vereinbaren! Dann brauchst du dir auch über die WorstCase Belastungen keine Gedanken zu machen. Bei einer Restschuld von ca. 30% des Wertes kannst du umschulden wie du lustig bist, um eine passende mtl. Belastung zu finden.
   3. Ich bin ja auch kein Freund von BSV, aber wenn man sich die
   momentane Zinsentwicklung anschaut, dann muss man ja wohl
   davon ausgehen, dass zu Ende eines heute auf 15 Jahre
   angelegten Hypothekendarlehens die Zinsen deutlich höher als
   heute sein dürften und sich dann für die Anschlussfinanzierung
   ein zwischenzeitlich angesparter BSV vielleicht doch wieder
   lohnen könnte. Welche Alternativen bestehen für die
   Anschlussfinanzierung unter der Maßgabe dann deutlcih höherer
   Zinsen?
   Mit dem Argument habe ich vor 8 jahren auch finazierungen verkauft. die Zeit strafte mich Lügen. Es kann so und es kann so kommen. Deswegen heute die Tilgung so hoch wie möglich, bei dem jetzigen günstigen zinssatz so lange wie möglich binden (frage nach 18 oder 20 Jahren, wird nicht offiziell angeboten, gibt es aber.) so hoch wie möglich zwischentilgen, dann kann es dir egal sein wie hoch die Zinsen in 15 jahren sind.
   
   Gruss
   vom Winkel
   

   • Antwort von nach 5 Stunden 0 hilfreich

     Re^2: Fragen zur Baufinanzierung

     Hallo, Das ist nicht das Ding. Beachte bitte den Kapitalfluß. Wenn du
     100 aufnimmst, zahlst du nach 30 Jahren ca. 300 zurück. Je
     schneller du also zurückzahlst, desto weniger zahlst du
     insgesamt für das Haus. Nach 20 jahren Laufzeit sind es ca.
     250.
     
     Das Argument ist immer wieder zu hören, es ist aber schlicht nicht richig. EIn Haus kostet immer die Kapitalkosten. Wenn es einem selbst gehört, sind das die entgangenen ZInsen, zahlt man ab, sind es die gezahlten. Diese differieren zwar gewöhnlich um etwa 1%, aber auch nicht mehr. Andere Parameter sind oft wichtiger.
     Mit dem Argument habe ich vor 8 jahren auch finazierungen
     verkauft. die Zeit strafte mich Lügen. Es kann so und es kann
     so kommen. Deswegen heute die Tilgung so hoch wie möglich, bei
     dem jetzigen günstigen zinssatz so lange wie möglich binden
     (frage nach 18 oder 20 Jahren, wird nicht offiziell angeboten,
     gibt es aber.) so hoch wie möglich zwischentilgen, dann kann
     es dir egal sein wie hoch die Zinsen in 15 jahren sind.
     
     Das ist, pardon, soi nicht richtig. DIe Zinsen sind natürlich von der Laufzeit abhängig. DIe längere Bindung zahlt man mit etwas höherem Zins, damit nimmt man sich auch die Chance, in z.B: 10 Jahren wieder niedrige ZInsen zu erwischen.
     
     Max
     

     • Antwort von nach 5 Stunden 0 hilfreich

       Re^3: Fragen zur Baufinanzierung

       Hallo, Das ist nicht das Ding. Beachte bitte den Kapitalfluß. Wenn du
       100 aufnimmst, zahlst du nach 30 Jahren ca. 300 zurück. Je
       schneller du also zurückzahlst, desto weniger zahlst du
       insgesamt für das Haus. Nach 20 jahren Laufzeit sind es ca.
       250.
       
       Das Argument ist immer wieder zu hören, es ist aber schlicht
       nicht richig. EIn Haus kostet immer die Kapitalkosten. Wenn es
       einem selbst gehört, sind das die entgangenen ZInsen, zahlt
       man ab, sind es die gezahlten. Diese differieren zwar
       gewöhnlich um etwa 1%, aber auch nicht mehr. Andere Parameter
       sind oft wichtiger.
       Das ist nicht richtig, daß das nicht richtig ist:
       
       Wenn ich 100 aufnehme und mit Zins und Tilgung 300 zurückzahle bzw. nur 250, dann unterschiedet sich der Kapitalfluß um 50 oder?
       
       Wenn ich nun auf die Rückzahlung von 300 die finanzierung aufbaue und paralell anspare z.B. 50 incl. Zinsen um dann zwischenzutiglen, dann zahle z.B. 250 zurück (wg. kürzerer Laufzeit) plus die angesparten und angezisnten 50, dann bin ich auch wieder bei 300. Stimmts. nur diesmal nach 20 jahren. Mit dem Argument habe ich vor 8 jahren auch finazierungen
       verkauft. die Zeit strafte mich Lügen. Es kann so und es kann
       so kommen. Deswegen heute die Tilgung so hoch wie möglich, bei
       dem jetzigen günstigen zinssatz so lange wie möglich binden
       (frage nach 18 oder 20 Jahren, wird nicht offiziell angeboten,
       gibt es aber.) so hoch wie möglich zwischentilgen, dann kann
       es dir egal sein wie hoch die Zinsen in 15 jahren sind.
       
       Das ist, pardon, soi nicht richtig. DIe Zinsen sind natürlich
       von der Laufzeit abhängig. DIe längere Bindung zahlt man mit
       etwas höherem Zins, damit nimmt man sich auch die Chance, in
       z.B: 10 Jahren wieder niedrige ZInsen zu erwischen.
       Und du beachtest dabei nicht, daß ein höherer Nominalzins die Tilgungsrate einer Annuität erhöht und damit die Laufzeit verkürzt. Du rechnest hier mit der chance nach 10 jahren einen günstigen Zins zu erwischen und hältst das für besser als für 20 jahre eine sichere, überschaubare und feste annuitätenzahlung zu haben?
       
       Entschuldige, aber versuchs mal mit Finanzierungsmathematik und rechne obige Beispiele mal anhand einer Finanzierung durch. Du wirst sehen, daß die Kosten, die du für die Verlängerung der Darlehen nach 10 Jahren zahlst höher sind als der Zins gesunken sein wird. Wahrscheinlich in 10 Jahren einen heutigen ALLZEITtiefzins noch weiter unterbieten zu wollen, ist Spekulation oder absolut unüberlegt.
       
       
       gruss
       winkel
       

       • Antwort von nach 5 Stunden 0 hilfreich

         Re^4: Fragen zur Baufinanzierung

         Hallo,
         Wenn ich 100 aufnehme und mit Zins und Tilgung 300 zurückzahle
         bzw. nur 250, dann unterschiedet sich der Kapitalfluß um 50
         oder?
         
         Wenn ich nun auf die Rückzahlung von 300 die finanzierung
         aufbaue und paralell anspare z.B. 50 incl. Zinsen um dann
         zwischenzutiglen, dann zahle z.B. 250 zurück (wg. kürzerer
         Laufzeit) plus die angesparten und angezisnten 50, dann bin
         ich auch wieder bei 300. Stimmts. nur diesmal nach 20 jahren.
         
         tut mir leid, aber das ist mir zu unverständlich.
         Entschuldige, aber versuchs mal mit Finanzierungsmathematik
         und rechne obige Beispiele mal anhand einer Finanzierung
         durch. Du wirst sehen, daß die Kosten, die du für die
         Verlängerung der Darlehen nach 10 Jahren zahlst höher sind als
         der Zins gesunken sein wird. Wahrscheinlich in 10 Jahren einen
         heutigen ALLZEITtiefzins noch weiter unterbieten zu wollen,
         ist Spekulation oder absolut unüberlegt.
         
         Danke. Finanzmathematik ist Teil meines Berufs. Nur höre ich nicht bei elementarer Zinseszinsrechnung auf. Zinsänderungsrisiken sind quantifizierbar. Das Ergebnis kann man an den unterschiedlichen Zinsen der verschiedenen Laufzeiten ablesen. There ist no free lunch.
         
         Max
         

         • Antwort von nach 9 Stunden 0 hilfreich

           Re^5: Zinsänderungsrisiken

           Hallo Max,
           
           entschuldige bitte daß ich im vorigen dir nicht die "Tsd. Euro" hinter die Zahlen geschrieben habe. Danke. Finanzmathematik ist Teil meines Berufs. Nur höre ich
           nicht bei elementarer Zinseszinsrechnung auf.
           Sondern? Zinsänderungsrisiken sind quantifizierbar. Das Ergebnis kann
           man an den unterschiedlichen Zinsen der verschiedenen
           Laufzeiten ablesen. There ist no free lunch.
           da geb ich dir doch recht. Nur beantworte bitte:
           
           Wenn jetzt die Zinsen auf dem tiefsten Stand seit Jahrzehnten sind, welche Zinssenkungsphantasien kannst du dann noch entwickeln?
           
           Also liegt das Risiko doch nur in einer Änderung nach oben. Und da sollte man doch jetzt so langfristig wie möglich binden. Jetzt sage bitte nicht, daß die 0,3 bis 0,6 Prozentpunkte die eine 15 oder 18 oder 20jährige Zinsbindung teurer sind als eine 10järige, das Risiko wert sind, auf tiefere Zinsen in 10 jahren zu wetten!
           
           
           gruss
           winkel
           

     • Antwort von nach 18 Stunden 0 hilfreich

       Re^3: Fragen zur Baufinanzierung

       Hallo, Das ist, pardon, soi nicht richtig. DIe Zinsen sind natürlich
       von der Laufzeit abhängig. DIe längere Bindung zahlt man mit
       etwas höherem Zins, damit nimmt man sich auch die Chance, in
       z.B: 10 Jahren wieder niedrige ZInsen zu erwischen.
       Nach deutschem Recht kann ich nach 10 Jahren trotzdem umschulden, egal wie lang die ursprüngliche Zinsbindung war.
       Mit dem höheren Zins kaufe ich mir eben das Recht diesen Zins zu behalten bis der Kredit getilgt ist.
       
       Gruss
       Christian
       

2. Antwort von nach 5 Stunden 0 hilfreich

   Re: Fragen zur Baufinanzierung

   Hallo,
   
   als Ergänzung zu winkel:
   
   Ich darf mich kurz halten.
   1. KLV rückabwickeln bzw. kündigen, da hier die Rendite vielleicht bei 4,5% liegt.
   2. Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung machen und Zwischentilgungen einbauen lassen.
   3. Fondspolice der Prudential oder einer anderen Gesellschaft ansparen und nach 15 Jahren den Rest des Darlehens tilgen.
   
   Dann sind Dir dir Zinsentwicklungen doch egal, oder?
   
   Bitte nicht beschwatzen lassen und LV oder BSV direkt koppeln lassen. Das bringt nix.
   
   Fragen? Dann her damit.
   
   Gruss
   Christian
   

   • Antwort von nach 5 Stunden 0 hilfreich

     Re^2: Fragen zur Baufinanzierung

     Hallo, 1. KLV rückabwickeln bzw. kündigen, da hier die Rendite
     vielleicht bei 4,5% liegt.
     Der Vorschlag ist verantwortungslos. Erstens ist hier nicht die Rendite vor ABschluss zu betrachten, sondern die Rendite der zukünftigen Zahlungen. Diese dürfte deutlich über den aktuellen Hypothekenzinsen liegen. Ob es sinnvoll war die KLV damals abzuschließen mag fraglich sein, sie jetzt zu kündigen ist höchstwahrscheinlich Unsinn. Davon Ab liegen die aktuellen VErzinsungen immer noch bei rund 5,5% netto. 2. Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung machen und
     Zwischentilgungen einbauen lassen.
     3. Fondspolice der Prudential oder einer anderen Gesellschaft
     ansparen und nach 15 Jahren den Rest des Darlehens tilgen.
     Ich fasse es nicht. Eine KLV soll er kündigen, bei der die Abschlusskosten bereits gezahlt sind, und stat dessen in FOnds ansparen, bei denen wieder happige Ausgabeaufschläge fällig sind und deren Rendite keien Planungssicherheit gibt.
     Dann sind Dir dir Zinsentwicklungen doch egal, oder?
     Nee, sind sie ihm weiss Gott nicht. Nämlich dann nicht, wenn nach Ablauf der Zinsbindung der FOnd nicht so gelaufen it wie gewünscht und einehohe Summe weiterhin zu finanzieren ist.
     
     Max
     

     • Antwort von nach 18 Stunden 0 hilfreich

       Re^3: Fragen zur Baufinanzierung

       Hallo Max,
       
       ich bin ja gar nicht davon ausgegangen, daß Jedem hier der Vorschlag gefällt.
       Bei der KLV habe ich von der effektiven Rendite gesprochen. Und diese liegt schon längst nicht mehr über 5% bei deutschen Gesellschaften. Übrigens hatte ich ja impliziert, daß er sich die Abschlusskosten wieder holen soll.
       In einer Fondspolice zahlt man auch keine Ausgabeaufschläge sondern Abschlusskosten. Das Ablaufrisiko bei vernünftigen Produkten ist eher gering, da diese aktiv verwaltet werden. Aber das Produkt der Prudential scheinst Du nicht zu kennen.
       Und wenn man das Konzept auf soliden Zahlen aufbaut, dann ist der Kredit nach 15 Jahren weg.
       
       Vielleicht könntest Du bitte nächstes Mal etwas konstuktiver argumentieren und nicht nur Deine Entrüstung zum Ausdruck bringen. Bisher habe ich Deine Kommentare immer sehr geschätzt.
       
       Viele Grüße
       Christian
       

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