Hallo,
angenommen ein junges Pärchen träumt von einem eigenen kleinen Häuschen. Gehen wir mal davon aus, sie finden ein Haus unter 100.000 Euro.
Nun haben die beiden aber kein Vermögen, sondern nur ein kleines Einkommen. Allerdings können sie ihre jetzigen Mietkosten (450 Euro + Nk) in Zukunft als Rate aufwenden.
Gibt eine seriöse Bank diesem Pärchen einen Kredit gibt oder würde die Bank sie auslachen?
Gruß
Tato
Hallo Tato,
die Frage, ob es ratsam ist, eine Immobilie zu 100% des Kaufpreises zu finanzieren, lasse ich einmal außen vor. Es gibt durchaus Institute, die dabei mitziehen.
Da offensichtlich der Monatsaufwand so niedrig wie möglich sein soll, legen wir einfach einmal ein Annuitätendarlehen mit 1%iger Anfangstilgung (u.U. wird von der Bank jedoch mindestens 1,5% gefordert) und einer 15jährigen Zinsbindung zuGrunde. Hierfür musst Du derzeit von einem Zins von 4,40% p.a. ausgehen. (10-Jahres-Zinsen sind derzeit um ca. 0,20 - 0,25% billiger.)Wie es der Zufall so will, ergibt sich bei einem Darlehen von 100.000,--€ ein Monatsaufwand von exakt 450,-- €. Bei einem kinderlosen Paar muss das Nettoeinkommen mindestens ca. 1.600,-- € betragen und es sollten keine anderen Kreditverpflichtungen bestehen, damit die Bank das Darlehen zusagt.
Bleiben die Erwerbskosten (ca. 5 - 5,5% des Kaufpreises). Diese sollten unbedingt aus Eigenkapital bestritten werden. Zwar ist auch die Vorfinanzierung der Eigenheimzulage zur Bezahlung der Nebenkenkosten möglich, diese ist aber erstens recht teuer und zweitens ist dies mit Sicherheit nicht zu empfehlen, wenn die Finanzierung eh schon eng ist.
Bei Vollfinanzierungen gilt noch mehr als ohnehin üblich: vor Abschluß eines Kaufvertrages muss die Finanzierung sichergestellt sein! Am besten lasst Ihr Euch einmal von einem unabhängigen Finanzierungsberater, dem Ihr Eure Vermögens- und Einkommenssituation offenlegt, über die Erfolgsaussichten Eures Vorhabens beraten. Der kann Euch auch über die besonderen Risiken der 100%-Finanzierung informieren.
Freundliche Grüße
wolle
Hallo zusammen,
es kommt wie (inzwischen auch die Politiker erkennen müssen)
immer auf die Zahlen an.
Wer eine Immobilie per Mietkauf (überteuert) kauft, kann leicht auf die Nase fallen.
Wer aber zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus kauft, das bereits mit den Mieteinnahmen die Zinsen erwirtschaftet, (die im historischen Tief seit Jahren verharren) wird wohl kaum Probleme bekommen. Das ist meine Erfahrung, ich zitiere damit nicht irgend einen Zeitschriftartikel, sondern weis wovon ich schreibe.
Wer kaum Eigenkapital hat, sollte die Finger von einem Einfamilienhaus lassen, denn das wird meist teuerer als klakuliert. Anders sieht es bei Rentiteobkjekten aus, die auch wirklich solche sind, (und nicht nur von dem Bauträger und der Bank "schön gerechnet" werden) auch wenn man selbst darin wohnen wird, rechnet sich das leichter. Ein vernünftiger Umgang mit den Mietern sollte Pflicht sein, ebenso wie eine gewisse Vorsicht bei neuen Mietern ...
Grüsse aus Fuerte Hermann
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Es kommt der Bank darauf an, dass sie aus dem
(Not)verkauf des Hauses noch ihre Kosten
decken kann, wenn der Schuldner nicht mehr
zahlen kann. Der Kaufpreis ist relativ
unwichtig.
Es kommt ein Gutachter (kostet) und ermittelt den Verkehrswert
des Hauses. Davon zieht die Bank 20% ab,
und dann nochmal 20%, das finnanziert sie
dann (also 64%) mit guten Konditionen.
Und dann kommt die Kfw und finanziert 25%.
Bleiben noch 10% über, und man muss noch mal
mit 10% rechnen (Umzug,Notar,Makler,Grunderwerbsteuer).
Die 10% sieht man eben gern als Eigenkapital.
Dann wir geguckt ob die Leute sich das langfristig
leisten können, wobei die langfristige Sicherheit
des Einkommens wichtig ist, da brucht's dann je nach dem
mehr oder weniger Eigenkaptal. Beamte zb sollten da kaum Probleme
haben. Kleinselbstständige brauchen eher 30%-40%.
Ein wenig Eigenkapital braucht man aber immer,
denn man soll in den Augen der Banken auch Risiko tragen,
auch wenn der Kaufpreis wesentlich unter dem Verkehrswert
liegen würde.
Das Eigenkapital kann man steigern, wenn man die
Eigenheimförderung der Bank überschreibt
(bis zu 10000 Wert für Kinderlose, sonst noch mehr).
Wenn man partout kein Eigenkapital hat,
kann der Verkäufer den Kaufpreis erhöhen,
und den Differenzbetrag dem Käufer vorab als Geschenk
in die Hand drücken, was der Käufer dann als Eigenkapital
angibt. Das ist aber vielleicht Hypo-Vertragswidrig oder sogar
Betrug.
Also so kenn ich das, dieses neue BASEL II impliziert, dass
die Bank insgesamt ihre Hypothekedeckung sehr hoch hält.
Ob die Banken jetzt mehr Eigenkapital sehen wollen,
statistisch, weiss ich nicht.
Also so kenn ich das, dieses neue BASEL II impliziert, dass
die Bank insgesamt ihre Hypothekedeckung sehr hoch hält.
Basel 2 ist noch nicht in Kraft und wird auch nicht für private Immobilienfinanzierungen gelten.
Ansonsten: FAQ:101
Gruß,
Gebetsmühle
Natürlich gilt das nicht
für private Immo Finanzierungen.
Wenn es dann kommt, müsste die Bank
aber bereits darauf vorbereitet sein.
Wenn nun ein privater Hypothekennehmer
in die Grätsche geht, und die Zwangver
steigerung nicht das gewüschet Ergebnis
bringt (inklusive Vorfälligkeit)
muss die Bank die Rechnung aus eigener
Tasche zahlen, damit hat sie weniger
Eigenkaiptal zu Deckung BASEL-II relevanter
Kredite. Issofern betsteht durchaus die
Möglichkeit, dass der Private
Wohneigentumskapitalmarkt von BASEL II
betroffen ist.
Auch bisher war das Eigenkapital bei Ausfällen weg und auch bisher mußten Kredite mit Eigenkapital unterlegt werden. Was sich bei Basel II ändern wird, ist, daß die EK-Unterlegung abhängig von der Bonität des Kreditnehmers ist. Da bei priv. Immobilienfinanzierungen keine derartige Differenzierung nach Basel 2 betrieben wird, wird Basel 2 auch keinen Einfluß auf die Kreditvergabe bei diesen Finanzierungen haben - weder direkt noch indirekt (wie von Dir beschrieben).
Im übrigen wird Basel 2 auch generell keinen Einfluß auf die Kredivorgabe haben, weil Basel 2 keinen Einfluß auf die Frage nimmt, ob ein Kredit vergeben wird, sondern nur darauf, wie hoch ein Kredit verzinst wird. Da die Banken auch bisher schon das Risiko in die Zinssätze einfließen ließen, wird sich in dieser Hinsicht nicht allzu viel ändern.
Viel wesentlicher wird in Zukunft sein, daß bei den Sparkassen zukünftig risikoadäquate Zinssätze nehmen müssen, weil seit dem 18.7. die Gewährträgerhaftung weggefallen ist. Das ist aber wieder ein anderes Thema.
Zugegebenermaßen argumentieren einige Institute/Mitarbeiter fälschlicherweise mit Basel 2-Geschichten, wenn sie einen Kredit ablehnen, weil sie mutmaßlich zu feige sind, dem Kunden zu sagen, daß seine Bonität eine Kreditvergabe nicht rechtfertigt. Das ist nicht sachgerecht und letztlich Verarschung des Kunden. Dummerweise tragen Beiträge in Foren und dämliche Journalisten dazu bei, daß die Kunden über die Auswirkungen von Basel 2 im Unklaren sind, so daß die genannte Argumentation viel zu oft akzeptiert wird.
Insofern wäre es schon im Interesse der Informationshygiene, wenn sich zu dem Thema nicht jeder äußert, der den Begriff Basel 2 mal irgendwann in der Zeitung gelesen und ansonsten keine Ahnung von der Thematik hat (damit meine ich jetzt gar nicht mal speziell Dich).
Gruß,
Christian
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wie ich sagte:
>Ob die Banken jetzt mehr (durch BaselII)
Eigenkapital sehen wollen,
>statistisch, weiss ich nicht.
Dass es sich nicht doch auf die Eigenheimfinanzierung
durchschlägt, egal ob der Kunde im Moment
damit verarscht wird oder nicht,
das weiss man nicht. Sollte nun jemand
aus diesem Forum sich entschliessen
nicht weiter anzusparen nach Deinem Beitrag,
obwohl ihm der Bankmann das als Verarscher
angeraten hat, er solle es tun,
auch wegen Basel II, dann tät's mir echt leid,
wenn Basel II doch durchschlägt,
für denjenigen, und sei es nur dadurch, dass
er höherere Zinsen zahlen muss, weil der BASEL2
direkt bertroffene gewerbliche Bankkunde das bei
gleicher Bonität auch tut.
Aus dem Gerede werde ich nicht schlau, vermute aber den Grund dafür mehr darin, daß Du nur sehr begrenzte Ahnung davon hast, was in einer Bank so vor sich geht und so nur der Murks dabei rauskommen kann, der rausgekommen ist.
Im übrigen habe ich nie gesagt, daß nicht gespart werden soll, sondern nur, daß Basel 2 keinerlei Auswirkung auf private Immobilienfinanzierungen hat.
Gruß,
Christian
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Hi Tato,
100.000 Euro Kredit kosten pro Jahr mindestens 7.000 Euro Zinsen. Ratenzahlungen von 600 Euro monatlich vermindern die Schulden im ersten Jahr um 200 Euro. Würdest Du als Bank so einen Kredit ausreichen? Und nicht vergessen: Ein Haus kostet auch Unterhalt.
Gruß Ralf