Eigenheimzulage und weiteres

Dicker_05c7cf · 6. März 2002 um 07:56

Moin zusammen!

Ich wußte nicht so recht, ob ich hier oder eher bei Immobilien besser aufgehoben bin. Da ich aber hier schon ´ne andere Frage zum Thema Eigenheimzulage gesehen hab und es sich ja im wesentlichen auch um steuerliche Vorteile dreht, poste ich´s hier.

Folgende Situation:

Ein verheiratetes Paar mit zwei Kindern plant den Bau eines Hauses.

Gebaut werden soll ein Doppelhaus mit zusätzlicher Einliegerwohnung, also Wohnmöglichkeiten für drei Familien. Die eine Haushälfte soll von dem Ehepaar selbst genutzt werden, die andere Haushälfte wollen die Eltern des Mannes mieten, die Einliegerwohnung wollen die Eltern der Frau mieten.

Jetzt die daraus resultierenden Fragen:

Was steht den Leuten an Eigenheimzulage zu?
Ich denke mal, einfache Zulage plus zweimal Kinderzulage oder wie das heißt. Wieviel kommt dabei rüber?
Gibt es eventuell eine Möglichkeit, die normale Eigenheimzulage sowohl für den Mann als auch für die Frau zu bekommen? Beispielsweise, wenn die Einliegerwohnung eigentumstechnisch auf die Frau geschrieben wird und diese die Wohnung Ihren Eltern lediglich gegen Zahlung der anteiligen Betriebskosten mietfrei überläßt? Der Mann würde dann die Eigenheimzulage ja eigentlich für die selbstgenutzte Haushälfte erhalten, oder?

Weitere Frage: Wie kann später die ganze Sache steuerlich am günstigsten gestaltet werden? Einerseits gäbe es ja Einkünfte aus Vermietung, da die Eltern des Mannes die andere Haushälfte mieten wollen. Kann dagegen beispielsweise der Anteil der Finanzierungsaufwendungen für diese Haushälfte und den zugehörigen Grund und Boden aufgerechnet werden? Welche Steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten gäbe es in solchem Fall überhaupt? Gibt es überhaupt Möglichkeiten, hier steuerlich etwas zum Vorteil zu gestalten? Immerhin soll ja die Einliegerwohnung und die eine Haushälfte vermietet oder überlassen (je nachdem was günstiger ist) werden.

Und abschließend eine Frage zur Finanzierung: Das verfügbare Haushaltseinkommen des Paares inklusive Kindergeld liegt bei ungefähr 2.000 € monatlich. Dazu kämen die Einnahmen aus der Vermietung der einen Haushälfte, die bei etwa 760 € monatlich Kaltmiete festgeschrieben werden könnten, Mietvertrag fest auf 10 bis 20 Jahre. Wenn die Einliegerwohnung an die Eltern der Frau vermietet würde, wären hier nochmal um die 350 € Kaltmiete festzuschreiben, ebenfalls auf lange Laufzeit. Insgesamt könnten also mit den Mieteinnahmen über etwa 3.000 € monatlich verfügt werden.
Das Alter des Ehepaares liegt bei ungefähr 30 Jahren zum Bezugszeitpunkt.
Kann jemand sagen, ob sich eine Bank auf eine solche Finanzierung einlassen würde, die zumindest zum Teil durch Mieteinnahmen aus dem finanzierten Objekt gedeckt werden soll? Vorausgesetzt, die monatliche Kreditbelastung läge bei ca. 1.500 €, also etwa 50% der monatlichen Gesamteinnahmen, wäre soetwas für eine Bank der Erfahrung nach akzeptabel?

Jetzt habe ich hoffentlich die ganze Situation halbwegs verständlich rübergebracht. Sollte jemand Schwierigkeiten mit dem Verständnis haben, kann ich natürlich noch ausführlicher werden. Falls ich besser in ´nem anderen Brett posten soll, bitte ich auch um kurzen Hinweis.

Ansonsten hoffe ich jetzt mal auf zahlreiche Anregungen bzw. Antworten Eurerseits. Laßt mal Eurer Phantasie freien Lauf. Wenn Euch andere, eventuell bessere Gestaltungsmöglichkeiten einfallen, bin ich darauf ebenfalls sehr gespannt

Auf alle Fälle schon mal vielen Dank im Voraus für Eure Mühe.

Bye…

Der Dicke MD.

Jaku_3b6dd7 · 6. März 2002 um 14:12

Hallo Dicker,

vielleicht eine Variante (2x bei Verheiratet geht nicht): Wenn Ihr das aber so aufdröselt, das die jeweiligen Eltern den 2. Hausteil bzw. die ETW kaufen, können diese wiederum die Förderung beantragen. Das ist aber nur so ein Gedanke, die Deteils sollte man da noch mit wem besprechen, der das rechtssicher machen kann.

Gruß,
Micha

Dicker_05c7cf · 6. März 2002 um 14:30

Mahlzeit, Micha!

Erstmal Danke für Deine Antwort.

vielleicht eine Variante (2x bei Verheiratet geht nicht): Wenn
Ihr das aber so aufdröselt, das die jeweiligen Eltern den 2.
Hausteil bzw. die ETW kaufen, können diese wiederum die
Förderung beantragen. Das ist aber nur so ein Gedanke, die
Deteils sollte man da noch mit wem besprechen, der das
rechtssicher machen kann.

Die Variante war schon angedacht, wird aber ausscheiden. Da sowohl ihre als auch seine Eltern bereits von Banken ins Gesicht gesagt bekamen „Sie sterben uns doch weg, bevor die Hütte bezahlt ist“ wird wohl daraus nichts. Schließlich sind sowohl ihre als auch seine Eltern schon kurz vor bzw. kurz hinter der 50. Daher eben die Variante Finanzierung über Miete. Trotzdem Danke für die Anregung.

Irgendwo hatte ich mal gehört, das bei einer Eigentumsverteilung strikt getrennt anteilig auf sie bzw. ihn die Eigenheimzulage auch jeweils getrennt gewährt werden würde. Aber keine Ahnung, was da dran war oder in welchem Zusammenhang das war. Vielleicht war´s auch nur ein Irrtum, möglich ist das.

Naja, mal schaun, was noch an Antworten kommt.

Gruß,

Gern zurück

Bye…

Der Dicke MD.

Anonym · 6. März 2002 um 20:18

Hallo,

was du da verlangst, ist eine komplette Finanzierungsberatung!!!

Die eigenheimzulage ist bei verheirateten doppelt so hoch wie bei ledigen und für jedes kind kommt noch was dazu.

Wenn deine Eltern und Schwiegereltern evtl. berechtigungsscheine für sozialwohnungen erhalten könnten könntest du noch öfentl. mittel für sozialen WoBau bekommen.

Wenn du 2 Mieteinheiten errichtest, kannst du die Kosten und Folgekosten dafür steuerlich absetzen.

Evtl. lohnte sich hier ein sogenanntes 2 oder 3-Konten-Modell.

Die finanzierung bezogen auf das Einkommen kann man so nicht beurteilen, ohne die Gesamtbelastung errechnet zu haben.

Die Miete für die 2 Einheiten sollte so kalkuliert sein, daß zumindest die Zinsleistungen dafür erwirtschaftet werden.

Du hast in deiner Vika daß du bei einer Vers. arbeitest. die haben doch sicher auch Finanzierungen im angebot. Als Mitarbeiter kannst du dort auch Hyp-Darlehen zu sonderkonditionen bekommen.

Ansonsten einen freien Finanzierungsberater fragen, da das doch sehr umfangreich ist.

Eine Faustregel noch:

pro qm Wohnfläche mit ca. 2500 DM Erstellungskosten incl. Grund rechnen. Dann pro 100Tsd. DM ca. 700 DM mtl. Belastung.

Beispiel: 2 x 100qm und 1x 80qm Einlieger = 280qm = 700000 DM Kosten = ca. 4900 DM mtl. Belastung brutto!

Beachte auch, daß es die Zulagen und Steuererstattungen nur bestimmte zeit und nur am Jahresende gibt, du mußt sie also über 12 - 14 monate vorfinanzieren!!!

soweit nur einige gedanken zu deinem Vorhaben

winkel

Showbee · 7. März 2002 um 07:02

???

Evtl. lohnte sich hier ein sogenanntes 2 oder 3-Konten-Modell.

hi winkel,

stell doch nicht einfach dinge ins posting, die du dann nicht weiter erläutern willst. ich frage mich, was du mit einem solchen modell bei einer angehörigen-vermietung machen willst?

fragend,

der showbee

Anonym · 7. März 2002 um 09:02

ganz einfach:

man gründet eine GbR die das Haus errichtet, und kann dann ein solches modell nutzen!!!

winkel

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

Dicker_05c7cf · 7. März 2002 um 18:18

Mahlzeit, Winkel!

was du da verlangst, ist eine komplette
Finanzierungsberatung!!!

Wer? Ich? Eigentlich wollte ich keine Finanzberatung. Und verlangt hab ich schon gar nix, höchstens erbeten

Ich wollte eigentlich lediglich wissen, welche Höhen die Varianten der Eigenheimzulagen haben und welche Variante der steuerlichen Gestaltung am besten wäre. Wenn nebenher noch einer wüßte, ob Banken sich in der Regel auf eine Vermietungsbasierte Finanzierung einlassen, wäre das auch ganz hilfreich. Ich finde diese Fragen legitim, oder? Ich meine, es ist ja keiner gezwungen, zu antworten.

Die eigenheimzulage ist bei verheirateten doppelt so hoch wie
bei ledigen und für jedes kind kommt noch was dazu.

Echt? Doppelt so hoch? Steht das irgendwo geschrieben? Konnte ich nirgends finden. Wäre aber Klasse, das würde die Überlegungen Richtung Kostenfreier Überlassung der Wohnung erübrigen.

Wenn deine Eltern und Schwiegereltern evtl.
berechtigungsscheine für sozialwohnungen erhalten könnten
könntest du noch öfentl. mittel für sozialen WoBau bekommen.

Fällt aus, ist nicht drin. Dafür liegen die Einkommen zu hoch.

Wenn du 2 Mieteinheiten errichtest, kannst du die Kosten und
Folgekosten dafür steuerlich absetzen.

Das finde ich interessant. In voller Höhe? Das bedeutet ja eigentlich auch, das der anteilige Zinsanteil aus der Finanzierung dann auch steuermindernd wirkend würde. Klingt gut

Evtl. lohnte sich hier ein sogenanntes 2 oder 3-Konten-Modell.

Ein bitte was? Könntest Du da mal genauer werden? Und um auf Dein anderes Posting kurz einzugehen, warum sollte ich ´ne GbR gründen? Hier wäre es Klasse, wenn Du Deine Ideen doch mal etwas detaillierter beschreiben könntest. Ich bin da jetzt schon neugierig

Die finanzierung bezogen auf das Einkommen kann man so nicht
beurteilen, ohne die Gesamtbelastung errechnet zu haben.

Das hab ich schon durch kalkuliert
Deswegen ja die Aussage mit den 1.500€ monatlicher Belastung, das hatte schon einen Hintergrund.

Die Miete für die 2 Einheiten sollte so kalkuliert sein, daß
zumindest die Zinsleistungen dafür erwirtschaftet werden.

Klar Tät schon passen.

Du hast in deiner Vika daß du bei einer Vers. arbeitest. die
haben doch sicher auch Finanzierungen im angebot. Als
Mitarbeiter kannst du dort auch Hyp-Darlehen zu
sonderkonditionen bekommen.

Ist mir bekannt
Deswegen wollte ich ja auch keine Finanzierungsberatung. Wie ich am günstigsten eine normale Finanzierung organisiert bekomme, ist mir schon nicht ganz fremd. Im Moment spiele ich halt nur so ein paar Hypothetische Varianten durch. Spruchreif ist noch gar nix in der Sache

soweit nur einige gedanken zu deinem Vorhaben

Dafür auf alle Fälle schon mal vielen Dank.

Gruß und

Bye…

Der Dicke MD.

Cirwalda · 7. März 2002 um 18:54

Hallo,
es ist ja nett, dass Du helfen willst, aber bei einer so wichtigen Entscheidung wie einem Hausbau sollte man den fachliche Rat eines Steuerberaters zumindest für das erste Jahr einholen. Wie schnell hat man etwas übersehen.
Für die Do-it-yourself-er empfehle ich die kostenlose Broschüre „Der Bauherr und das Finanzamt“, erhältlich beim Finanzamt. Da sind auch einige Deiner Fragen beantwortet. Habe ich auch schon bei „Immobilien“ gepostet.
Eigenheimzulage für zwei Objekte in räumlichen Zusammenhang ist gesetzlich ausgeschlossen.
Zur Finanzierung empfehle ich einen unabhängigen Baufinanzierungsberater zu suchen. Davon gibt es zwar nur wenig richtig Gute, aber es lohnt sich danach zu suchen. Übrigens, wenn einer eine eigengenutzte Immobilie nur über eine tilgungsfrei Lebensversicherung finanzieren will, würde ich zum nächsten gehen.
Allgemein zu Finanzierungen - einige Angebote einholen bei verschiedenen Banken und sich ausrechnen lassen, wieviel man bezahlen muss bis alles getilgt ist (oder falls sie das nicht auf die Reihe bekommen zumindest die ersten 10 Jahre). Damit kann man die Angebote vergleichbar machen. Alle Nebenkosten mit einrechnen lassen!
Von verwinkelten Konstruktionen, um die letzte Mark -nein jetzt Euro- zu sparen würde ich abraten. Was ist, wenn das Finanzamt nicht mitspielt?
Viele Grüße
Cirwalda

Cirwalda · 7. März 2002 um 19:03

Hi,
schau mal in Immobilien unter
„Boschüre steuerliche Förderung Wohnungen“
Da hab ich sogar zwei gefunden gehabt und die Internetadresse
Viele Grüße
Cirwalda

Showbee · 7. März 2002 um 20:41

nun mein senf …
hallo dicker,

also, dann wollen wir mal alles etwas zusammenfassen und eine
einfache aber auch ertragreiche variante finden.

sicher hat cirwalda recht, das ein besuch beim steuerberater der
beste weg ist, aber vielleicht reichen dir auch meine ideen…
also, wir stellen fest, du willst ein doppelhaus bauen, welche
insgesamt aus 3 wohnungen bestehen soll.

nun ist es in der tat nicht sinnvoll eine gbr zu gründen, denn
hier kann es zu ärger kommen, wenn die „alten“ leute mal
wirklich alt werden und das zeitliche segnen. es ist in der tat
das geschickteste, wenn die ganze sache gleich auf deinem
namen und deine rechnung läuft.

gehen wir mal mit einem zahlenbsp. ran, dann wird die sache
sicherlich anschaulicher. annahme gesamtbau kostet 450.000 €
eigenkapital hast du 50.000 €, finanziert werden 50.000 €.

hast du schon dieses beispiel, wäre es sinnvoll, den bau so zu
gestalten, das man dem finanzamt verlklickern kann, das
das eigenkapital auf den eigenteil entfällt und somit %ual die
schuldzinsen mehr auf die vermietung fallen. bsp.
wohnungsverteilung 35 / 35 / 30. wobei 30% einliegerwohnung und
eine der 35% die eigene ist…

kannst du nun das eigenkapital voll der eigennutzung von 35%
zurechnen, entfallen also kosten i.h.v. 157500 € auf den
eigen teil und somit nur 157500 - 50000 = 107500 € fremdkapital
auf den eigenen teil also nur 26,9%. daraus folgt, das
mehr schuldzinsen in den abzugsfähigen bereich fallen.
dies machst du am besten, das du einen bauträgervertrag für die
eigennutzung und die vermietung getrennt machst. dann
kannst du den vermieteten teil vom darlehenskonto zahlen und
nachweisbar einen grossteil der eigenen rechnung vom eigenen
sparkonto. du verstehst wie ich das meine?

die eigenheimzulage für deinen anteil ist wohl das einfachste.
du musst anschaffungskosten von min. 51120 € AK nachweisen.
dann ist die sache perfekt. was du nicht machen solltest, ist
mit der eigenheimzulage deine finanzierung zu basteln, wenn
du die EigHZul fest in die finanzierung einbaust, stösst es
bitter auf, wenn hier der staat kürzungen vornimmt, immerhin
waren hierzu vor 1-2 monaten munkelein im BMF zu tage gekommen
(die gr. kürzungsliste von eichel …)

für die vermietung könntest du auch zuschüsse erhalten, wenn du
in ostberlin oder in den 5 NBL „baust“. dann wäre eine
investitionszulage für mietwohnungsbau drinn. dies aber nur,
wenn du ein bau von vor 1991 umbaust. ob dies zutrifft musst
du prüfen. baust du natuerlich neu, entfallen diese 15% … wenn
du sogar eine hütte von vor 1949 im innerstadtbereich
sanierst, bekommst du sogar 22% …

gut, zur vermietung. du vermietest nun einen grossteil an die
angehörigen. es ist nun also in deinem interesse soviel wie
möglich ausgaben zu werbungskosten zu qualifizieren und die
mieteinnahmen minimalst zu halten.

damit du nicht auf die „schn…“ fällst, solltest du den § 21
Abs. 2 EStG kennen: „Beträgt das Entgelt für die Überlassung
einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 vom Hundert der
ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung
in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil
aufzuteilen.“

also, immer die ortsüblichen mieten im auge behalten (dafür gibt
es die mietspiegel) und immer über 50% bleiben.

die problematik 2 ist die liebhaberei, d.h., das du auf dauer
einen totalgewinn anstreben musst. nach dem BFH Urteil vom
30.09.1997 - IX R 80/94 ist bei einer auf dauer angelegten
vermietung von einem einnahmeüberschuss auszugehen.

zur finanzierung solltest du beachten, das die miete mindestens
die fixen kosten einspielt, damit die liquidität stimmt. je
nach darlehensart, kannst du mit einem disagio von übergrösse
interessante effekte erzielen. wenn dein steuersatz
interessant hoch ist, solltest du mal deine finanzierung in der
richtung abklopfen, ob nicht ein geringerer eff. jahreszins
möglich ist, dafür ein höheres disagio. vorteil, disagio ist bei
darlehensauszahlung voll abzugsfähige werbungskosten und
wird nicht wie bei einem gewerbebetrieb abgeschrieben.

bsp. du hast einmal ein darl. mit 400.000 € auszahlbetrag.
disagio von 2% entspräche das einem bruttodarl. von 408.163 €,
bei sagen wir 8% disagio sind es 434.782 €. die differenze
beträgt also 26.619 €, welche im ersten jahr voll ausgabe sind.
je nach steuersatz und gezahlter lohnsteuer kommt eine schöne
einkommensteuererstattung raus, welche man noch als eigenkapital
mit investieren kann.

der bank kann man dann konkret ausrechnen, wieviel sie mit dem
zins runtergehen muss, dass 6% mehr disagio dich nichts
extra kosten, sondern nur eine verlagerung bedeuten. solche
spielereien kannst du bei einer sparkasse nicht machen, sowas
habe ich allerdings schonmal bei einer allianz-finanzierung
gesehen … bei einem annuitätendarlehen über 20 jahren machen
6% disagio gerade mal 0,75% weniger eff. jahreszins aus um mit
gleicher annuität zum ziel zu kommen…

wenn du willst kann ich dir mal meine berechnungen zukommen
lassen.

tja, was gibt es sonst noch zu beachten? klaro. geschäfte unter
angehörigen werden besonders beäugt, achtet auf korrekte
verträge und korrekte einhaltung, nicht das ihr mal die miete
für 6 monate stundet, das würde kein echter vermieter machen.

gut, dann viel spass beim bauen,

vom showbee

Dicker_05c7cf · 8. März 2002 um 20:11

Holla!

es ist ja nett, dass Du helfen willst,

Irgendwie haben wir jetzt wohl ein Mißverständnis
Klar will ich helfen, aber in diesem Fall doch eher mir selber *ggg*
Jedenfalls in mittelfristiger Zukunft

aber bei einer so
wichtigen Entscheidung wie einem Hausbau sollte man den
fachliche Rat eines Steuerberaters zumindest für das erste
Jahr einholen. Wie schnell hat man etwas übersehen.

Ist mir schon klar, trotzdem erstmal Danke für den Hinweis. Aber im Moment versuche ich erstmal theoretisch ein wenig Überblick über die Materie zu bekommen, daher die Fragen. Ich steh nämlich nicht so drauf, wenn ich null Checkung von dem habe, was mir ein Steuerfritze oder sonstwer erzählt.

Für die Do-it-yourself-er empfehle ich die kostenlose
Broschüre „Der Bauherr und das Finanzamt“, erhältlich beim
Finanzamt. Da sind auch einige Deiner Fragen beantwortet.

Danke, super Tip! Werd ich mir beschaffen.

Eigenheimzulage für zwei Objekte in räumlichen Zusammenhang
ist gesetzlich ausgeschlossen.

Irgendwo hab ich mal gelesen, wenn die Objekte separat bewohnbar sind, dann ginge das, sofern die Eigentumsverhältnisse klar getrennt sind. Aber da ist wohl nix dran, Schade eigentlich

Zur Finanzierung empfehle ich einen unabhängigen
Baufinanzierungsberater zu suchen. Davon gibt es zwar nur
wenig richtig Gute, aber es lohnt sich danach zu suchen.

Werd ich dann tun, wenn es richtig akut wird
Wie gesagt, im Moment ist´s eher noch Theorie…

Übrigens, wenn einer eine eigengenutzte Immobilie nur über
eine tilgungsfrei Lebensversicherung finanzieren will, würde
ich zum nächsten gehen.

Das war mir schon klar
Sowas tät ich eh nicht machen.

Von verwinkelten Konstruktionen, um die letzte Mark -nein
jetzt Euro- zu sparen würde ich abraten. Was ist, wenn das
Finanzamt nicht mitspielt?

Nee, Nee, schon verstanden, denke ich. Würde ich auch nicht machen. Aber wenn es nebenher was mitzunehmen gibt, wäre ich doch blöd, wenn ich nicht alles verfügbare mitnehme, oder?

Viele Grüße

Gern zurück und Danke

Der Dicke MD.

Cirwalda · 9. März 2002 um 21:11

Hi,
tschuldige, da habe ich den Sachverhalt nicht richtig mitbekommen. Ich ging davon aus, dass du für einen Bekannten fragst und so eine nette Hilfe kann auch gründlich danebengehen.

Ist mir schon klar, trotzdem erstmal Danke für den Hinweis.
Aber im Moment versuche ich erstmal theoretisch ein wenig
Überblick über die Materie zu bekommen, daher die Fragen. Ich
steh nämlich nicht so drauf, wenn ich null Checkung von dem
habe, was mir ein Steuerfritze oder sonstwer erzählt.

Das ist löblich. Würde ich auch so machen. Die Broschüre ist echt gut, enthält auch ausgefallenere Konstellationen.
Viele Grüße
Cirwalda

Anonym · 11. März 2002 um 12:21

Mahlzeit, Winkel!

was du da verlangst, ist eine komplette
Finanzierungsberatung!!!

Wer? Ich? Eigentlich wollte ich keine Finanzberatung. Und
verlangt hab ich schon gar nix, höchstens erbeten

Diese Antwort erstauntz mich: 1. sagte ich Finanzierung nicht Finanz. 2. Eine überzogene Bitte ist sprachlich ein Verlangen.

Ich habe versucht dir einige Gedanken zu geben, die dein Vorhaben betreffen. Ich weiß, und auch das wollte ich dir klarmachen, daß eine solche Konstruktion wie du sie planst eine UNMENGE von Fragen und Fakten aufwirft, die sich hier nicht klären und/oder beantworten lassen. Ausf meiner Erfahrung als finanzierungsberater, dauert die Entwicklung änlicher Konstrukte ca. 9 Monate intensivster Planung!!!

Ich wollte eigentlich lediglich wissen, welche Höhen die
Varianten der Eigenheimzulagen haben und welche Variante der
steuerlichen Gestaltung am besten wäre. Wenn nebenher noch
einer wüßte, ob Banken sich in der Regel auf eine
Vermietungsbasierte Finanzierung einlassen, wäre das auch ganz
hilfreich. Ich finde diese Fragen legitim, oder? Ich meine, es
ist ja keiner gezwungen, zu antworten.

Es ist auch keiner gezwungen eine Antwort zu verlächerlichen. Wenn du meinen Fragestellungen nicht traust: dein ding!

Wenn du 2 Mieteinheiten errichtest, kannst du die Kosten und
Folgekosten dafür steuerlich absetzen.

Das finde ich interessant. In voller Höhe? Das bedeutet ja
eigentlich auch, das der anteilige Zinsanteil aus der
Finanzierung dann auch steuermindernd wirkend würde. Klingt
gut

Genau das ist so! noch eine anmerkung: Wer sagt eigentlich, daß ein Steuerberater prädestiniert ist für eine Finanzierungsberatung? Warum nicht ein Strafanwalt?

Evtl. lohnte sich hier ein sogenanntes 2 oder 3-Konten-Modell.

Ein bitte was? Könntest Du da mal genauer werden? Und um auf
Dein anderes Posting kurz einzugehen, warum sollte ich ´ne GbR
gründen? Hier wäre es Klasse, wenn Du Deine Ideen doch mal
etwas detaillierter beschreiben könntest. Ich bin da jetzt
schon neugierig

Wenn man eine Steuerpflichtige Firma betreibt, läßt sich aufgrund der Konstellation mehrer Konten, die Schuldzinsbelastung zu 100% steuerlich berücksichtigen!

Warnung: Die Disagio-Konstellation von Showbee birgt das Problem: Wer kann Steuern Zahlt, kann kein Disagio absetzen!!!

Kurz: Biste verheiratet und haste Kinder und bist Normalverdiener dann vergiß das einfach!

Die finanzierung bezogen auf das Einkommen kann man so nicht
beurteilen, ohne die Gesamtbelastung errechnet zu haben.

Das hab ich schon durch kalkuliert
Deswegen ja die Aussage mit den 1.500€ monatlicher Belastung,
das hatte schon einen Hintergrund.

Lass mich mal zurückrechnen 1500 Euro pro Monat dividiert durch die Belastung pro 100.000 Darlehen 700 E ergibt eine gesamtfinanzierung von ca. 215.000 Euro: Dafür kriegst du ca. 170 qm Wohnfläche für 3 wohnungen. Knapp oder?

das wars

winkel

Showbee · 11. März 2002 um 19:20

hi dicker,

Die eigenheimzulage ist bei verheirateten doppelt so hoch wie
bei ledigen und für jedes kind kommt noch was dazu.

Echt? Doppelt so hoch? Steht das irgendwo geschrieben? Konnte
ich nirgends finden. Wäre aber Klasse, das würde die
Überlegungen Richtung Kostenfreier Überlassung der Wohnung
erübrigen.

nein, die EigHZul ist eine grundzulage von ehedem 5.000,- DM plus 1.500,- DM für jedes dem haushalt zugehörige kind (für welches KiG oder KiFB gibt). dazu kommen ökozulagen für bestimmte wärmepumpenanlagen von 500,- und von häusern gem. wärmeschutzverordnung 400,- DM.

also summa summarum max. 5900,- + (x * 1.500) wobei x anzahl deiner kinder (x element N …

in euro sind die beträge nun: 2556, 256, 205 bzw. 767 € …

ist es kein neubau sinds statt 2556 € nur 1278 € p.a.

gruss vom

showbee

p.s. ich lege mal die karten (winkels aussage) so aus, das er meint, das ggf. noch kein objektverbrauch bei den eheleuten „dicker“ vorliegt und keine die EigHZul bzw. förderung nach §10e bezogen hat. dann könnte man ggf. 2 getrennte wohnungen fördern. die eine wohnung nutzt ihr selber und steht auf grundstück A und gehört dem einen ehegatten zu 100% und die 2. wohnung wird UNENTGELTLICH an angehörige zur nutzung überlassen. dann bekommt ihr tatsächlich 2x den höchstbetrag. hierfür muss die räumliche trennung nachvollziehbar sein und das grundstück sollte auch geteilt sein…

Dicker_05c7cf · 12. März 2002 um 08:39

Moin, Winkel!

Wer? Ich? Eigentlich wollte ich keine Finanzberatung. Und
verlangt hab ich schon gar nix, höchstens erbeten

Diese Antwort erstauntz mich: 1. sagte ich Finanzierung nicht
Finanz. 2. Eine überzogene Bitte ist sprachlich ein Verlangen.

Na Hoppala! Hab ich doch glatt was zu eifrig überlesen… Sorry dafür!
Obwohl, meine Bitte fand ich eigentlich nicht überzogen. Vielleicht ziemlich ausführlich, aber dagegen kann doch eigentlich kaum einer was haben, oder?
Naja, vielleicht schreib ich beim nächsten Mal einen Zusatz in´s PS, so im Sinne: „Wem´s zu lang ist, der brauch nicht antworten“ oder so *ggg*

Ich habe versucht dir einige Gedanken zu geben, die dein
Vorhaben betreffen.

Dafür bin ich Dir auch ganz dankbar, glaub mir!

Ich weiß, und auch das wollte ich dir
klarmachen, daß eine solche Konstruktion wie du sie planst
eine UNMENGE von Fragen und Fakten aufwirft, die sich hier
nicht klären und/oder beantworten lassen.

Du hast ja eventuell recht damit. Doch woher soll ich das wissen, wenn ich nicht frage?

Ausf meiner
Erfahrung als finanzierungsberater, dauert die Entwicklung
änlicher Konstrukte ca. 9 Monate intensivster
Planung!!!

Na dann ist es doch ganz gut, das ich jetzt schon damit anfange. Bevor ich nachher zu spät dran bin, wenn´s dann wirklich an´s Eingemachte geht…
Schließlich bin ich grade dabei, mir eine grobe Vorstellung davon zu machen, wie man sowas konstruieren könnte. Dabei sind alle Vorschläge hilfreich.

Ich finde diese Fragen legitim, oder? Ich meine, es
ist ja keiner gezwungen, zu antworten.

Es ist auch keiner gezwungen eine Antwort zu verlächerlichen.
Wenn du meinen Fragestellungen nicht traust: dein ding!

Holla, das klingt aber böse! Habe ich Dich irgendwo angegriffen? Oder hab ich Deine Antwort nicht ernst genommen? Es tut mir leid, wenn bei Dir dieser Eindruck rübergekommen sein sollte. Sowas lag und liegt nicht in meiner Absicht. Sollte da irgendwas falsch angekommen sein, dann bitte ich Dich rein vorsorglich ganz deutlich um Entschuldigung.

noch eine anmerkung: Wer sagt eigentlich,
daß ein Steuerberater prädestiniert ist für eine
Finanzierungsberatung? Warum nicht ein Strafanwalt?

Wer hat denn gesagt, ein Steuerberater sei dafür prädestiniert? Beim Steuerberater gehe ich lediglich davon aus, das er die Steuerlichen Vorteile kennen sollte. Eine Finanzierungsberatung würde ich nicht erwarten. Aber warum sollte ich einen Strafanwalt dafür brauchen? Ganz ehrlich, bei einem Strafanwalt würde ich wohl zu allerletzt fragen.

Wenn man eine Steuerpflichtige Firma betreibt, läßt sich
aufgrund der Konstellation mehrer Konten, die
Schuldzinsbelastung zu 100% steuerlich berücksichtigen!

Warnung: Die Disagio-Konstellation von Showbee birgt das
Problem: Wer kann Steuern Zahlt, kann kein Disagio
absetzen!!!

Kurz: Biste verheiratet und haste Kinder und bist
Normalverdiener dann vergiß das einfach!

Naja, verheiratet bin ich noch nicht und noch sind auch die Kinder nicht da. Aber wenn´s denn soweit ist mit bauen, dann werden beide „Tatbestände“ aller Voraussicht nach erfüllt sein
Und als mehr als einen Normalverdiener würde ich mich wohl eher nicht bezeichnen

Die finanzierung bezogen auf das Einkommen kann man so nicht
beurteilen, ohne die Gesamtbelastung errechnet zu haben.

Das hab ich schon durch kalkuliert
Deswegen ja die Aussage mit den 1.500€ monatlicher Belastung,
das hatte schon einen Hintergrund.

Lass mich mal zurückrechnen 1500 Euro pro Monat dividiert
durch die Belastung pro 100.000 Darlehen 700 E ergibt eine
gesamtfinanzierung von ca. 215.000 Euro: Dafür kriegst du ca.
170 qm Wohnfläche für 3 wohnungen. Knapp oder?

Das wäre in der Tat etwas knapp
Aber ein bisserl Eigenkapital wird dann auch noch zu finden sein, denke ich. Wir rechnen zur Zeit mit einem Gesamtaufwand von etwa 300.000€ für insgesamt 240m² Wohnfläche. Davon müßten etwa 200.000 € finanziert werden. Da denke ich mal, das müßte passen, oder?

Jedenfalls vielen Dank für Deine Hinweise.

Gruß und

Bye…

Der Dicke MD.

Dicker_05c7cf · 12. März 2002 um 09:02

Moin, Showbee!

Jetzt hab ich das mal alles versucht zu begreifen und werd mal versuchen, meine Erkenntnisse darzustellen

also, dann wollen wir mal alles etwas zusammenfassen und eine
einfache aber auch ertragreiche variante finden.

Das wäre was, einfach und ertragreich hört sich immer gut an

sicher hat cirwalda recht, das ein besuch beim steuerberater
der beste weg ist, aber vielleicht reichen dir auch meine ideen…

Vorerst nehme ich mal Deine Ideen, den Besuch beim Steuerfritzen hebe ich mir auf für den Moment der Wahrheit…

also, wir stellen fest, du willst ein doppelhaus bauen, welches
insgesamt aus 3 wohnungen bestehen soll.

Genau so sieht das aus

nun ist es in der tat nicht sinnvoll eine gbr zu gründen, denn
hier kann es zu ärger kommen, wenn die „alten“ leute mal
wirklich alt werden und das zeitliche segnen.

Blöder Gedanke. Lieber gleich weiterlesen…

es ist in der
tat das geschickteste, wenn die ganze sache gleich auf deinem
namen und deine rechnung läuft.

Da will ich hin!

gehen wir mal mit einem zahlenbsp. ran, dann wird die sache
sicherlich anschaulicher. annahme gesamtbau kostet 450.000 €
eigenkapital hast du 50.000 €, finanziert werden 50.000 €.

Naja, wir planen so mit etwa 300.000€ und davon 200.000€ als Finanzierung.

hast du schon dieses beispiel, wäre es sinnvoll, den bau so zu
gestalten, das man dem finanzamt verlklickern kann, das
das eigenkapital auf den eigenteil entfällt und somit %ual die
schuldzinsen mehr auf die vermietung fallen. bsp.
wohnungsverteilung 35 / 35 / 30. wobei 30% einliegerwohnung
und eine der 35% die eigene ist…

Das ist doch ein interessanter Hinweis! Gut zu wissen…

kannst du nun das eigenkapital voll der eigennutzung von 35%
zurechnen, entfallen also kosten i.h.v. 157500 € auf den
eigen teil und somit nur 157500 - 50000 = 107500 €
fremdkapital auf den eigenen teil also nur 26,9%. daraus folgt, das
mehr schuldzinsen in den abzugsfähigen bereich fallen.
dies machst du am besten, das du einen bauträgervertrag für
die eigennutzung und die vermietung getrennt machst. dann
kannst du den vermieteten teil vom darlehenskonto zahlen und
nachweisbar einen grossteil der eigenen rechnung vom eigenen
sparkonto. du verstehst wie ich das meine?

Ich denke, das hab ich verstanden. Wenn´s denn soweit ist, werd ich mich bestimmt darauf besinnen.

die eigenheimzulage für deinen anteil ist wohl das einfachste.
du musst anschaffungskosten von min. 51120 € AK nachweisen.
dann ist die sache perfekt.

Das dürfte wohl kein Problem sein. Diese Höhe der Kosten ist ja schnell erreicht.

was du nicht machen solltest, ist
mit der eigenheimzulage deine finanzierung zu basteln, wenn
du die EigHZul fest in die finanzierung einbaust, stösst es
bitter auf, wenn hier der staat kürzungen vornimmt, immerhin
waren hierzu vor 1-2 monaten munkelein im BMF zu tage gekommen
(die gr. kürzungsliste von eichel …)

Hab ich mitbekommen. Mir geht es eher darum, alles mitzunehmen, was zu kriegen ist. Drauf verlassen würde ich mich in diesem Staat auf nix mehr…

für die vermietung könntest du auch zuschüsse erhalten, wenn
du in ostberlin oder in den 5 NBL „baust“. dann wäre eine
investitionszulage für mietwohnungsbau drinn.

Wäre Land Brandenburg, also tatsächlich im Osten

Dies aber nur,
wenn du ein bau von vor 1991 umbaust. ob dies zutrifft musst
du prüfen. baust du natuerlich neu, entfallen diese 15% …
wenn du sogar eine hütte von vor 1949 im innerstadtbereich
sanierst, bekommst du sogar 22% …

Also für Neubau unrelevant. Wir haben ja schon mal drüber nachgedacht, was altes umzubauen. Würde das heißen, das ich 15% von den Umbaukosten als Zuschuß vom Land beantragen könnte? Das klingt nun wieder ganz interessant.

gut, zur vermietung. du vermietest nun einen grossteil an die
angehörigen. es ist nun also in deinem interesse soviel wie
möglich ausgaben zu werbungskosten zu qualifizieren und die
mieteinnahmen minimalst zu halten.

Also wir wollen hier keine Sonderverträge stricken. Wir wollen eigentlich ganz normale Mietverträge abschließen, ohne Rücksicht auf Familienverhältnisse. Was wäre dabei wichtig zu beachten? Mal vorausgesetzt, es gäbe Nettomieteinnahmen von 1.000€ mtl. und der Schuldzinsanteil auf den vermieteten Teil läge auch bei 1.000€, müßte ich da was versteuern?

die problematik 2 ist die liebhaberei, d.h., das du auf dauer
einen totalgewinn anstreben musst. nach dem BFH Urteil vom
30.09.1997 - IX R 80/94 ist bei einer auf dauer angelegten
vermietung von einem einnahmeüberschuss auszugehen.

Mal von oben genanntem Beispiel ausgegangen, könnte das als Liebhaberei ausgelegt werden? Wenn die Mieteinnahmen die Schuldzinsen decken, dann ist doch eigentlich ein Gewinn gegeben, sobald die Schulden getilgt sind, oder?

zur finanzierung solltest du beachten, das die miete
mindestens die fixen kosten einspielt, damit die liquidität stimmt.

Naja, versuchen werden wir das auf alle Fälle. Aber darüber werden wir genau erst nachdenken können, wenn es wirklich losgeht.

bsp. du hast einmal ein darl. mit 400.000 € auszahlbetrag.
disagio von 2% entspräche das einem bruttodarl. von 408.163 €,
bei sagen wir 8% disagio sind es 434.782 €. die differenze
beträgt also 26.619 €, welche im ersten jahr voll ausgabe
sind. je nach steuersatz und gezahlter lohnsteuer kommt eine schöne
einkommensteuererstattung raus, welche man noch als
eigenkapital mit investieren kann.

Ich glaube, das dürfte für uns nicht so interessant werden. Zu diesem Zeitpunkt werden wir wohl eher einen niedrigeren Steuersatz haben, von wegen zwei Kinder und verheiratet und so.

wenn du willst kann ich dir mal meine berechnungen zukommen
lassen.

Interessant wäre das auf alle Fälle. Aber am liebsten wär mir, wenn ich Dich noch mal anmailen könnte, wenn´s akut wird. Dann brauche ich nicht über hypothetische Konstruktionen zu reden…

tja, was gibt es sonst noch zu beachten? klaro. geschäfte
unter angehörigen werden besonders beäugt, achtet auf korrekte
verträge und korrekte einhaltung, nicht das ihr mal die miete
für 6 monate stundet, das würde kein echter vermieter machen.

Haben wir nicht vor. Das soll alles schon so laufen, als würden wir an Fremde vermieten. Wir wollen hier, wie ich schon sagte, keine Sonderlocken veranstalten. Es soll sich schon rechnen. Der Hintergrund ist ganz einfach: Wir wollen irgendwann davon profitieren, das wir die sowieso immer fälligen Mietzahlungen unserer Eltern in unser eigenes Vermögen verwandeln. Wenn schon Miete gezahlt werden muß, dann kann ich auch was davon haben und nicht irgendein Vermieter.

gut, dann viel spass beim bauen,

Wenn´s denn soweit ist, glaub ich kaum, das das Spaß machen wird. Ich befürchte mal, das wird ganz schön stressig werden. Aber man weiß ja wofür…

Ganz großes Dankeschön an Dich.

Gruß

Der Dicke MD.

Showbee · 12. März 2002 um 19:14

antwort auf die antwort
hi dicker,

für die vermietung könntest du auch zuschüsse erhalten, wenn
du in ostberlin oder in den 5 NBL „baust“. dann wäre eine
investitionszulage für mietwohnungsbau drinn.

Wäre Land Brandenburg, also tatsächlich im Osten

[…]

Also für Neubau unrelevant. Wir haben ja schon mal drüber
nachgedacht, was altes umzubauen. Würde das heißen, das ich
15% von den Umbaukosten als Zuschuß vom Land beantragen
könnte? Das klingt nun wieder ganz interessant.

also, die voraussetzungen kannst du konkret hier nachlesen:

§ 3 InvZulG für die 15% variante

investition bis 31.12.2004
gebäude von vor 1991
erhaltungsmaßnahme

bemessung ist dann die summe der erhaltungsaufwendungen, welche 50 € je qm wohnfläche (vermietungsanteil) übersteigen (max. jedoch 614 € / qm). von der summe bekommst du 15% investitionszulage vom finanzamt.

§ 3a InvZulG für die 22% variante

wie oben, jedoch gebäude älter 1949
lage im innerörtl. sanierungsgebiet (gemeinde fragen!)

bemessung fast wie oben, alles was über 50 € und unter 1200 € je qm liegt. davon gibs dann 22% vom FA …

also summen über die man nachdenken kann, oder? manche gemeinden bieten noch ZUSÄTZLICHE sanierungszuschüsse an, wenn z.b. das haus bisher schandfleck der stadt war (selber erlebt

[…]

Also wir wollen hier keine Sonderverträge stricken. Wir wollen
eigentlich ganz normale Mietverträge abschließen, ohne
Rücksicht auf Familienverhältnisse. Was wäre dabei wichtig zu
beachten? Mal vorausgesetzt, es gäbe Nettomieteinnahmen von
1.000€ mtl. und der Schuldzinsanteil auf den vermieteten Teil
läge auch bei 1.000€, müßte ich da was versteuern?

hmmm. du solltest sowieso alle ausgaben und einnahmen IMMER trennen zw. eigennutzung und vermietung, dazu gehören auch die zinsen (letztens erörtert). du hast dann einkünfte aus vermietung und verpachtung, die erklärt werden möchten. anfangs kann es auch minus sein, wirkt sich noch gut (?) bei der steuer aus. ob am ende eine 0,- rauskommt ist ANFANGS nicht von belang, da wie du selber feststellst auf dauer ja ein einnahmeüberschuss zu erzielen ist. du kannst sogar über die anfangsjahre weniger mieteinnahmen machen als zinsausgaben. die musst du aber zwischenfinanzieren. was du nicht machen kannst ist, nach abzahlung der darlehen die mieten um 50% zu senken … also, vielleicht jetzt schon an später denken? vielleicht wollen die angehörigen ja auch kapital beisteuern, dann macht ihr korrekte darlehensverträge und verrechnet die tilung und zinsen anteilig mit den mieteinnahmen …

wenn ich noch eine frage stellen kann… wo in brandenburg?

*neugierigbin*

gruss vom

showbee

Dicker_05c7cf · 13. März 2002 um 07:26

Moin, Showbee!

Erstmal Danke wiedermal für die weiteren Hinweise.

hmmm. du solltest sowieso alle ausgaben und einnahmen IMMER
trennen zw. eigennutzung und vermietung, dazu gehören auch die
zinsen (letztens erörtert).

Is klar

du hast dann einkünfte aus
vermietung und verpachtung, die erklärt werden möchten.

Alles muß man erklären, sogar die Einnahmen… *ggg*

anfangs kann es auch minus sein, wirkt sich noch gut (?) bei
der steuer aus.

Ich denke mal, das das ganz gut wäre
Könnte ich eigentlich eine negative Summe der Einkünfte aus Vermietung gegen ein positives Saldo aus anderen Einnahmearten aufrechnen? Ich denke schon, oder?

du kannst sogar über
die anfangsjahre weniger mieteinnahmen machen als
zinsausgaben. die musst du aber zwischenfinanzieren.

Nee, das will ich ja nicht. Soll schon die Zinsen decken, die Miete.

was du
nicht machen kannst ist, nach abzahlung der darlehen die
mieten um 50% zu senken … also, vielleicht jetzt schon an
später denken?

Das haben wir ja nun schon gleich gar nicht vorgesehen. Es geht hier schon um eine dauerhafte Einnahmeerzielung. Wie ich schon sagte, erstmal am Anfang zum Vermögensaufbau, später dann als Einkommensergänzung.

vielleicht wollen die angehörigen ja auch
kapital beisteuern, dann macht ihr korrekte darlehensverträge
und verrechnet die tilung und zinsen anteilig mit den
mieteinnahmen …

Nein, das kommt eher nicht in Frage. Wie gesagt, wir betrachten das unabhängig von der Familiären Situation. Es könnte ja auch sein, das ich irgendwann mal Streß mit der Familie hätte. Dann steh ich mit rechtlich einwandfreien Verträgen besser da, denke ich.

wenn ich noch eine frage stellen kann… wo in brandenburg?

Klar kannst Du fragen

Aber ich muß sagen, das steht noch nicht fest. Soweit sind wir noch nicht
Aber es wird wohl auf den Bereich HVL, OHV oder BAR gehen. Auf keinen Fall in den Süden von Berlin, da wird doch dieser Airport gebaut. Obwohl, da gibt es jetzt ganz günstige Grundstücke… Ob das was miteinander zu tun hat *ggg* ?

*neugierigbin*

Neugier befriedigt?

Bye…

Der Dicke MD.