Hallo WWW-Forum,
wie wird eigentlich ein Eigenheim Steuerlich/Notariell bewertet?
Wir stehen vor der Situation irgendwann mal ein Eigenheim von den Eltern/Schwiegereltern zu erben.
Auch die Eltern/Schwiegereltern würden uns das Haus lieber schenken, als womöglich das Haus als Pfand für die mögliche Pflege zu opfern.
Die Alternative ist also eine Schenkung des Hauses mit Eintrag im Grundbuch mit Nießbrauchrecht des Schenkenden. Unser Problem besteht nun in der Bewertung des Eigenheimes (natürlich möglichst niedrig) bezüglich der Schenkungssteuer bzw. der Notargebühren.
Nach welcher Formel wird also der Mindestwert solch eines Hauses berechnet ?
Mit freundlichem www-Gruß
Michael Krispin
Hallo!
a) Grundstückswert:
Für die sog. „Schenkung unter Lebenden“ gelten die Maßstäbe des Erbschaftsteuergesetzes. Gemäß §12 ErbStG gelten für die Berechnung des steuerpflichtigen Erwerbs die §§138 ff. Bewertungsgesetz (Bedarfsbewertung).
Für bebaute Grundstück ergibt sich der Wert…
durch Multiplikation der (ggf. üblichen) durchschnittlichen Jahresmiete mit dem Faktor 12,5
- davon jährlich 0,5% (hö. 25%) seit Fertigstellung als Alterswertminderung
- 20% der Summe nach Alterswertminderung.
Der so ermittelte Ertragswert darf jedoch nicht niedriger sein als der „nackte“ Bodenwert. Dieser beträgt 80% der flächenmäßig vervielfältigten Bodenrichtwerte am 1.1.1996.
Ein ggf. geringerer Wert ist durch Gutachten nachweisbar.
b) Bereicherung des Beschenkten:
Schenkung erfolgt unter Auflage „Vorbehaltsnießbrauch“. M. E. erhält der Beschenkte nur die Bereicherung nach ABzug der Belastung. Somit sind der Kapitalwert des Nießbrauchs und der Verkehrswert des Grundstücks zu bestimmen. Der um die Belastung verminderte Verkehrswert bezogen auf den Verkehrswert ohne Belastung entspricht dem Anteil am Bedarfswert, der als Bereicherung im Rahmen der Schenkung anzusetzen ist.
c) Freibeträge:
Zu beachten sind auch die hohen Freibeträge bei Schenkung an eigene Kinder (nicht Schwiegerkinder!) von 205.000€.
d) Notar:
Den Notar interessiert sicher nur der Gegenstandswert, natürlich wird er bei einer Schenkung nicht von Null und ebensowenig vom steuerlich maßgebenden Wert ausgehen (den er zudem nicht kennen kann, da die Schenkungsurkunde erst die Bedarfsbewertung auslösen dürfte).
Ciao!
Nemo
Vielen Dank Nemo für die schnelle Antwort,
aber
- ich habe keinen Anhaltswert für die evt. Miete da selbstgenutzt durch die Eltern. Mietspiegel ->?
Alle Häuser in dieser Siedlung selbstgenutzt! - die letzte Bewertung des Einheitswertes stammt aus 1986
- Wer gibt Auskunft über den aktuellen Bodenwert?
Wir würden den Wert eines 45 jährigen Zechenhauses mit jeweils 60 qm auf 2 getrennten Wohneinheiten (Erdgeschoß/1.Etage) mit einem Grundstück 800qm schon über die € 200.000 Grenze sehen,
aber muß das sein ? Das Haus ist sicher nicht das Prunkstück, aber das Grundstück am Rande einer sich ausbreitenden Gemeinde ‚leider aus Steuer-Sicht‘ schon.
Mit feundlichem Wer-Weiss-Was-Gruß
Michael Krispin
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Hallo!
- ich habe keinen Anhaltswert für die evt. Miete da
selbstgenutzt durch die Eltern. Mietspiegel ->?
Alle Häuser in dieser Siedlung selbstgenutzt!
Mietspiegel können durchaus für die Schätzung geeignet sein.
- die letzte Bewertung des Einheitswertes stammt aus 1986
Die Einheitsbewertung ist relativ uninteressant, da die Verhältnisse aus 1964 zugrundeliegen. Möglicherweise könne bestimmte Maße entnommen werden, nicht jedoch Werte.
- Wer gibt Auskunft über den aktuellen Bodenwert?
Meines Erachtens überall gibt Gutachterausschüsse, die regional abgegrenzt die jährlichen Verkäufe vollständig erfassen und in die sog. Bodenrichtwertkarte übernehmen. Diese bietet recht ordentliche Vergleichswerte. => bei der Kommune erfragen
Wir würden den Wert eines 45 jährigen Zechenhauses mit jeweils
60 qm auf 2 getrennten Wohneinheiten (Erdgeschoß/1.Etage) mit
einem Grundstück 800qm schon über die € 200.000 Grenze sehen,
aber muß das sein ? Das Haus ist sicher nicht das Prunkstück,
aber das Grundstück am Rande einer sich ausbreitenden Gemeinde
‚leider aus Steuer-Sicht‘ schon.
120m² x 10€/m² x 12,5 = 15.000€ + 20% = 18.000€
Wenn der Mindestwert 200.000€ (400.000 DM) übersteigen soll, muss das Grundstück immerhin 250€/m² (500DM/m²) kosten - lebt ihr tatsächlich in der Bundesrepublik Deutschland? *
*
Ciao!
Nemo
Hallo Nemo,
vielen Dank erstmal für die Hilfe. Wir haben jetzt einen Anhaltspunkt gegenüber dem Notar.
Was die Grundstückspreise betrifft: In Moers wurden kürzlich in einem Neubaugebiet besagte 250€ locker überschritten für Reiheneigenheime!
Wir wohnen eben am Niederrhein, zur Grenze zum Pott. Sozusagen in der grünen Lunge, obwohl der Pott insgesamt mehr Grünflächen besitzt als so mancher vermutet. Stadt Duisburg so um die 55% , Essen noch viel mehr. (Baldeney-See), von Dortmund ganz zu schweigen. Drumherum und mittendrin viele bäuerliche Anwesen.
Von wo kommst Du?
Gruß und Dank
Michael
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
… Von wo kommst Du?
Aus einer Gegend, in der vorwiegend in den letzten 10 Jahren viel gebaut wurde…
Ciao!
Nemo
Gestaltungsfreiheit bei der Erbschaftsteuer!
Guten Abend Michael!
Zwei kleine Denkanstöße:
Der erste ist zwar etwas makaber, aber beide wären eine Überlegung wert:
(1) „Zeitliche Komponente“
§14 ErbStG hat da eine kleine Feinheit: Der Umkehrschluß aus diesem Paragraphen besagt nämlich, daß Schenkungen/Erbschaften, die mehr als 10 Jahre auseinanderliegen, nicht in einen Topf geworfen werden.
Somit kannst Du (sobald Du den erbschaftsteuerlichen Wert errechnet hast - da wurde Dir ja bereits viel geholfen) - sofern Du bei Deinen Eltern/Schwiegereltern eine Lebenserwartung >10 Jahre siehst, die Schenkung in 2 Schritten passieren lassen (sorry für diesen makabren Sachverhalt!!!).
(2) Freibeträge und ungleicher Schenkungsanteil
Von den Eltern/Schwiegereltern aus gesehen gibt es:
ein leibliches Kind (Erbschaft-Steuerklasse 1, Freibetrag: 205 000 €)
ein Schwiegerkind (Steuerklasse 1, Freibetrag aber nur 51200 €)
Macht zusammen 256 200 € Freibetrag, welcher einem, bei richtiger Verteilung der Schenkungsanteile, jegliche Erbschaftsteuer ersparen kann.
(3) Punkte 1 und 2 in einen Topf geworfen: bei 10 Jahren und „einem symbolischen“ Tag Geduld könnt Ihr somit 512 400 € „Erbmasse“ ohne Probleme und steuerfrei abdecken. Wenn ihr Kinder habt, die da miteinbezogen werden könnten - die also auch was geschenkt bekämen, natürlich unter eurer gesetzlichen Vertretung - (Mindestvoraussetzung nach BGB ist, daß das Kind gezeugt sein muß, um erbberechtigt zu sein), steigt der Freibetrag „einfach“ um 51 200 € pro Kind, mit Punkt 1 wären das 102 400 € pro Kind mehr.
Vorsicht: Das Ganze bewegt sich zwar „auf Eis“, ist aber völlig legitime Gestaltungsfreiheit. Warum dann die Bezeichnung „auf Eis“? Antwort: „Weiterschenkungen“ (z.B. Kinder zurück an Eltern innerhalb des 10-Jahres-Zeitraums) untereinander bringen nichts - außer dem Verdachtsmoment auf Steuerhinterziehung.
Ich hoffe, ich hab mit dem Ganzen hier doch recht nützliche Hinweise gegeben. Als „Referenz“ hab ich hier einen meiner Steuerrecht-Profs anzugeben, der das - im Einklang mit der Semesterliteratur als „gute Möglichkeit der Gestaltungsfreiheit“ bezeichnete.
MFG
GM