Hallo,
endlich haben wir unser Traumhäuschen (Altbau)gefunden und das für einen akzeptablen Preis.
Nun wollten wir unsere Wohnung mit Garage, die wir für 290.000DM
gekauft haben und für die REnov. ca 20.000DM gesteckt haben, verkaufen- geht aber nicht, da die Preise uns momentan zu niedrig sind.
Nun wollen wir sie für ca 1050 DM Kaltmiete vermieten (ca 2 Jahre) und dann noch mal versuchen zu verkaufen, um den, durch diese Konstellation erhöhten, Kredit dann über Sonderzahlung schneller abzuzahlen.
Für die Miete müssen wir ja Steuern zahlen. Nun habe ich von einem
Kollegen erfahren, dass man die „Mietsteuern“ gegen die
Schuldzinsaufwendungen beim Finanzausgleich verrechnen kann
Geht das, oder was könnten wir tun , um bei der ganzen Sache Steuern
zu sparen ?
Hallo!
Dazu muss man zunächst etwas grundsätzliches klarstellen. Die „Vermietungssteuer“ ist die Einkommensteuer, der alle Einkünfte (auch Vermietungseinkünfte) unterliegen.
D.h. werden positive Einkünfte erzielt, fällt genauso wie bei einem Gewerbetreibenden dafür Einkommensteuer an.
Einkünfte sind der Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben (Werbungskosten).
Einnahmen sind alle Zuflüsse, Werbungskosten alle Abflüsse einschließlich 2% der Gebäudeherstellungskosten als Absetzung für Abnutzung.
Problem: Derjenige, der die Einkünfte erzielt, muss einen Totalüberschuss über die Gesamtvermietungsdauer erzielen wollen. Wenn Du nur Verluste erzielst und in zwei Jahren schon jetzt einen Verkauf sicher anstrebst, spricht wenig für einen Totalüberschuss. Der Vermietungsverlust wäre dann nicht abziehbar.
Ciao!
Nemo
Ergänzung
Hallo nochmal!
- Einnahmen:
* Miete (zB. 12 x 1.050)
* Betriebskostenvorauszahlung der Mieter (Umlagen)
* nicht hingegen Mietkaution
- Werbungskosten:
(alle Aufwendungen, die im unmittelbaren Zusammenhang mit den zu erzielenden Einnahmen stehen)
* Schuldzinsen,
* Betriebskosten an Versorger,
* ggf. anteilige Heizungskosten (Öl, Gas),
* Grundsteuer,
* Instandhaltung der Mietsache, soweit nicht vom Mieter durchgeführt.
[vorstehendes alles im Abflusszeitpunkt zu berücksichtigen, also im Normalfall bei Abbuchung Konto bzw. Barzahlung]
* Abschreibung (Wertverzehr) der Eigentumswohnung - jährlich 2% aus Kaufpreis (ohne Bodenanteil!) und zusätzlichen Herstellungskosten,
_______________________________________________________
= Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG)
Diese Einkünfte sind zum Schluss maßgeblich für die Einkommensteuer. Häufig sind die Kosten auf Dauer höher als die Einnahmen. In diesen Fällen geht man wegen Langfristigkeit einer beabsichtigten Vermietung davon aus, dass irgendwann in der Summe aller Jahre doch noch ein positives Ergebnis erzielt wird (Totalüberschuss). Nur bei der Absicht, positive Einkünfte zu erzielen, werden diese steuerlich berücksichtigt. Dies ist allerdings ausgeschlossen, wenn Du von vorn herein auf zwei Jahre planst und innerhalb dieser beiden Jahre vorhersehbar kein Überschuss realisierbar ist. Der Verlust wäre zwar der Vollständigkeit halber zu erklären, würde aber im Ergebnis nicht steuermindernd angesetzt.
Nun verständlicher?
Ciao!
Nemo
ergänzung zu nemo…
hi,
nemo hat recht. jedoch muss man dem finanzamt ja nicht bei dem ersten angemeldeten verlust gleich mitteilen, das man es verkaufen will.
man muss dem fa nur verkaufen, was sie hören wollen 
also, rechne zusammen was rauskommt, setze die ggf. entstandenen verluste an und wenn ihr die bude dann doch verkauft, war das eine ganz spontane entscheidung (interessierter verkäufer) und die meinung das der barwert der einmalzahlung kaufpreis höher wiegt als mietüberschuesse in zukunft.
im übrigen muesst ihr drann denken, das ein veräusserungsgewinn (wenn er anfällt) steuerpflichtig ist, wenn zw. anschaffung und veräusserung weniger als 10 jahre liegen. problematik ergibt sich hier vielleicht auch…
im ganzen würde ich vielleicht einen steuerberater zu rate ziehen, der die ganze sache auch mal anhand von zahlen beurteilen kann.
gruss vom
showbee
Hallo Ursula,
ich finde es nicht fair, wenn die Fragen zum einen ins Forum gestellt werden und zum anderen den Experten nochmals per Einzelfrage.
Das nötigt jeden, die mail zu beantworten, obwohl die Frage im Forum schon beantwortet wurde.
Gruß
Peter
Hallo!
Recht hast Du. - Ich schreibe dann die Antwort gleich im Forum, denn andere interessiert es vielleicht auch…
Ciao!
Nemo
Hallo!
Ich bin ja der Meinung, dass auch schon der „Wink mit dem Zaunspfahl“ genügt hat…
Ciao!
Nemo