http://www.einfachsteuer.de/presse/html/prdm.html
Alle anderen Länder lachen uns ja schon aus.
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Alle anderen Länder lachen uns ja schon aus.
Hi!
Das ist ja nun nichts neues.
Die Schwierigkeit bei einer solchen steuer ist, dass sie viel zu einfach zu berechnen und umzusetzen ist.
3/4 aller Steuerbeamten wären überflüssig. Und das kann die Lobby niemals zulassen.
Grüße,
Mathias
Hallo,
abgesehen davon gäbe es auch keine Steuervorteile mehr, was die vielen Inhaber von Eigentumswohnungen, Schiffs-/Windkraftbeteiligungen usw. alt aussehen lassen würde => Lobby.
Wobei die staatliche Förderung von Eigentumswohnungen unerlässlich ist - ohne diese Förderung lohnt sich eine solche Anlage heutzutage gar nicht mehr. Der Staat müsste dann mehr Wohnungen bauen und vermieten => Mehraufwand (u.a. auch in der Verwaltung).
Grüsse
Sven
roses entwurf ist noch nichtmal soo gut.
hi,
der entwurf von rose geht in meinen augen noch nichteinmal weit genug. viel konsequenter ist da schon der ansatz von kirchof, welcher noch viel strikter ist.
das problem ist nur die zwischenfinanzierung solcher projekte, denn wenn die steuersaetze verringert werden, die bemessungsgrundlage verbreitert wird, entsteht zwar erkennbare steuergerechtigkeit, welche steuerehrliche bürger zur folge hat. die übergangsfrist welche zwischenfinanziert werden müsste, beträgt aber zumindest 2-3 jahre und würde herbe einschnitte bedeuten. solange SPD & CDU sich hier nicht grundlegend einigen und die sofortige umkehr nach der wiederwahl ankündigen, wird sich keine regierung ranwagen.
im übrigen sehe ich das problem eher weniger bei den lobbyisten…
zum nachlesen:
http://www.uni-heidelberg.de/institute/fak2/kirchhof…
gruss vom
showbee
Hi Sven!
abgesehen davon gäbe es auch keine Steuervorteile mehr, was
die vielen Inhaber von Eigentumswohnungen,
Schiffs-/Windkraftbeteiligungen usw. alt aussehen lassen würde
=> Lobby.
Unfug.
Wobei die staatliche Förderung von Eigentumswohnungen
unerlässlich ist - ohne diese Förderung lohnt sich eine solche
Anlage heutzutage gar nicht mehr.
Wie begründest Du das?
Der Staat müsste dann mehr
Wohnungen bauen und vermieten => Mehraufwand (u.a. auch in
der Verwaltung).
Das müsste er sowieso.
Des weiteren könnte ein evtl. Mehraufwand in der Verwaltung dadurch aufgefangen werden, dass man zunächst die vorhandenen Personalkapizitäten ausnutzt.
Grüße,
Mathias
Hi Sven!
abgesehen davon gäbe es auch keine Steuervorteile mehr, was
die vielen Inhaber von Eigentumswohnungen,
Schiffs-/Windkraftbeteiligungen usw. alt aussehen lassen würde
=> Lobby.Unfug.
Würde ich so nicht behaupten, denn für eine Vereinfachung des Steuersystems müsste man auch sämtliche Steuervergünstigungen abschaffen. Nur so wird das System wirklich einfacher.
Wobei die staatliche Förderung von Eigentumswohnungen
unerlässlich ist - ohne diese Förderung lohnt sich eine solche
Anlage heutzutage gar nicht mehr.Wie begründest Du das?
Bei den meisten Wohnungsbesitzern (vermietete, nicht selbstgenutzte Wohnungen) würde sich das Ganze ohne die steuerliche Vergünstigung nicht lohnen. Und ich glaube kaum, dass jemand aus lauter Nächstenliebe dann noch eine Wohnung vermieten würde.
Nachrechnen kann sich das jeder selbst. Bei Bruttomietrenditen von max. ca. 5% (Kaltmiete zu Anschaffungskosten) und gleichzeitigen Kreditzinsen von ca. 6% kann einfach nicht viel übrigbleiben.
Der Staat müsste dann mehr
Wohnungen bauen und vermieten => Mehraufwand (u.a. auch in
der Verwaltung).Das müsste er sowieso.
???
Des weiteren könnte ein evtl. Mehraufwand in der Verwaltung
dadurch aufgefangen werden, dass man zunächst die vorhandenen
Personalkapizitäten ausnutzt.
Wobei ich schwarz sehe, wenn Steuerbeamten zukünftig Mieterverwaltung machen…
Ausserdem vermute ich, dass der Zustand von Wohnungen in staatlicher Hand grundsätzlich schlechter sein dürften als privat vermietete Wohnungen.
Grüsse
Sven
hi sven,
da die einkommensteuer nach den persönlichen verhältnissen des einzelnen berechnet wird, ist es einfach käse zu behaupten, die vermieter rechnen ggf. steuererstattungen aus V+V verlusten mit in die rendite ein. bei einer IZ für mietwohnungsbau bei erhaltung kann ich mir das noch vorstellen. aber was wird aus dem tollen mietobjekt, wenn der steuerpflichtige arbeitslos wird und keine steuern bezahlt? fällt dann seine rendite?
ich denke man kann wie du an fast allen §§ irgendwelche gründe herbeiziehen, die einer änderung im weg stehen.
lies mal kirchhofs entwurf und dann sage mir, warum der nicht umgesetzt wird? nur aus gründen der kurzfristigen (3-5 jahre) unfinanzierbarkeit… oder?
gruss vom
showbee
Hi Showbee,
da die einkommensteuer nach den persönlichen verhältnissen des
einzelnen berechnet wird, ist es einfach käse zu behaupten,
die vermieter rechnen ggf. steuererstattungen aus V+V
verlusten mit in die rendite ein.
Gehen wir doch einfach mal vom Normalfall aus:
Eine Stadtwohnung (z.B. hier in Stuttgart) kostet ca. 2.000 € / qm in der Anschaffung (Schrottwohnungen, Schnäppchen und Villen natürlich ausgenommen).
Dafür bekommt man mtl. 7 € / qm Kaltmiete = 84 € / qm jährlich. Davon abzuziehen sind Grundsteuer, Hausverwaltung (und wenn man die selbst macht, dann möchte man das auch nicht gerade zum Nulltarif machen) und vor allem Reparaturen (z.B. Bodenbelag, Einbauküche, Bad usw.) sowie Instandhaltungsrücklage. Je nach Wohnungsgröße / Alter / Zustand und nicht zuletzt Mieter (!) kommt man da schon so auf 20 € / qm (bei mir z.Zt. mehr, da meine Mieterin nicht so zu den „Feinen“ gehört, wie hier schon mal beschrieben).
Bleiben also ca. 64 € / qm übrig, was eine Verzinsung des eingesetzten Kapitals von ca. 3,2% ausmacht. Wohlgemerkt ohne irgendwelche Kreditzinsen zu berücksichtigen ! Und da die meisten Wohnungskäufer gerade mal das geforderte Eigenkapital aufbringen können (100%-Finanzierungen waren in der Vergangenheit nicht selten), dürfte der Schuss nach hinten losgehen. Wäre da nicht der Steuervorteil (natürlich individuell verschieden).
aber was wird aus dem tollen mietobjekt, wenn der
steuerpflichtige arbeitslos wird und keine steuern bezahlt?
fällt dann seine rendite?
Ja, bis hin zur Zwangsversteigerung, weil die Leute die monatlichen Raten nicht mehr zahlen können, was auch nicht gerade selten vorkommt, da die Leute keinerlei finanziellen Polster haben (auch bei mir würde die Rendite gegen 0 tendieren -aufgrund meines Polsters kann ich das aber mehrere Jahre aushalten).
Wenn der steuerliche Vorteil wegfallen würde, dann würde also auch keiner mehr Eigentumswohnungen erwerben, die Preise für bestehende Wohnungen würden in den Keller fallen (Angebot und Nachfrage) und somit wäre die Altersvorsorge von vielen Menschen kaputt. In die bestehenden Wohnungen würde man natürlich dann auch nicht mehr investieren. Wozu auch, wenn die Mieten sowieso steigen werden (irgendwann gibt es Wohnungsmangel) und gleichzeitig die Wohnungen nichts mehr wert sind (will ja keiner kaufen). Der ganze Knoten würde sich erst dann lösen, wenn die Mieten so hoch wären, dass es billiger ist, eine Wohnung für den Eigenbedarf zu kaufen.
ich denke man kann wie du an fast allen §§ irgendwelche gründe
herbeiziehen, die einer änderung im weg stehen.
Das habe ich gar nicht vor - auch mir wäre es lieber, wenn ich meine Steuererklärung ruck-zuck ausfüllen könnte - oder noch besser - gar keine machen müsste. Aber dafür ein Investment in den Sand setzen - nein, dazu hänge ich zu sehr an meinem Geld. Die Übergangszeit wäre also relativ lang.
lies mal kirchhofs entwurf und dann sage mir, warum der nicht
umgesetzt wird?
Werde ich mal machen.
nur aus gründen der kurzfristigen (3-5 jahre)
unfinanzierbarkeit… oder?
Melde mich nach dem Lesen wieder.
Grüsse
Sven
Bleiben also ca. 64 ? / qm übrig, was eine Verzinsung des
eingesetzten Kapitals von ca. 3,2% ausmacht.
rehi,
und was ist in 20 jahren, wenn die darlehen abbezahlt sind? dann ist die rendite doch toll, wenn man den kaufpreis abgezinst mit dann aktuellem preisindex abgezinst ggü. stellt, oder?
man schafft sich doch eine eigentumswohnung nicht nur für die zeit der fremdfinanzierung, oder?
gruss vom
showbee
Hallo Showbee,
lies mal kirchhofs entwurf und dann sage mir, warum der nicht
umgesetzt wird? nur aus gründen der kurzfristigen (3-5 jahre)
unfinanzierbarkeit… oder?
Habe den Entwurf gerade überflogen. Die 37 Seiten komplett zu lesen ist mir heute abend dann doch zu viel.
Wenn ich das richtig verstanden habe, kann man auch weiterhin eine vermietete Eigentumswohnung steuerlich geltend machen - im Zweifelsfall halt mittels Gewerbeanmeldung.
Den Grenzsteuersatz von 35% halte ich für gut, man könnte jetzt glauben, dass ein Wohnungseigentümer, der bisher 53% Steuern hatte (ich weiss, hat sich ja schon etwas gesenkt) genausoviel Geld ohne steuerliche Förderung hat, wie mit der Förderung. Stimmt, nur alle anderen haben das auch, ohne einen Kredit am Hals zu haben. Wenn alle mehr Geld haben und mehr Geld ausgeben (Steigerung der Nachfrage), dann vermute ich, dass auch alles teurer wird und dann steht der Wohnungseigentümer dumm da, denn er braucht das gewonnene Geld (Differenz heutiger Spitzensteuersatz zu 35% in der Zukunft) um seine Wohnung zu finanzieren. Am Ende hat er weniger Geld in der Tasche, als derjenige, der keine Wohnung gekauft hat. Ich vermute schon, dass da einige Lobbyisten auf die Barrikade gehen.
Grüsse
Sven
Hallo Showbee,
und was ist in 20 jahren, wenn die darlehen abbezahlt sind?
dann ist die rendite doch toll, wenn man den kaufpreis
abgezinst mit dann aktuellem preisindex abgezinst ggü. stellt,
oder?
sofern man eine Wertsteigerung und keine Wertsenkung der Immobilie hat. Ausserdem ist die Eigentumswohnung (übrigens meistens sowieso erst nach 30 Jahren abbezahlt) im Alter dann doch etwas reparaturanfälliger und man investiert schon wieder.
man schafft sich doch eine eigentumswohnung nicht nur für die
zeit der fremdfinanzierung, oder?
Nö, aber ich halte es für absolut in Ordnung, wenn man dann einen guten Gewinn macht. Schließlich hat man die ganzen Jahre über das Risiko getragen. Und welcher Unternehmer investiert heute schon in ein Geschäft, von dem er erst in 20 - 30 Jahren eine Rendite erwarten kann (von UMTS mal ganz abgesehen, aber auch hier hat die Vorfinanzierung so seine Tücken).
Abgesehen davon. Hälst Du 3,2% Rendite für lohnenswert ? Da bringt ja selbst die vielgescholtene KLV mehr !
Grüsse
Sven
hab genauer nachgerechnet
rehi sven,
ich habe mal deine musterwohnung nachgerechnet…
also 7,- / monat, 200.000 AK bei 100qm, vollfinanziert!!!
rechne ich also mit jährlichen einnahmen von 8400,- und
lfd. ausgaben von 50% und einem darl. zins von leichten 6%p.a.
bei 30 jahren laufzeit und einem persönlichen steuersatz
konstant über die jahre mit 30%, komme ich auf folgende
zahlen…
einnahmen 252.000
ausgaben 126.000
zinsen 236.000
verlust 110.000
steuererstattungen ca. 33.000
gesamtverlust 77.000
woooowww…
also nach 30 jahren für 277.000 euro eine wohnung! zinst man die ausgaben ab auf einen barwert per AK jahr, dann ergibt sich bei FK-Zins = interner EK-Zins ein barwert von: knapp 130.000!!!
wenn man nun 50% fremdfinanziert, ergibt sich:
zinsen: 118.000 und ein überschuss schon in der AK phase…
steuererstattung dann natuerlich passee …
sicher, die EK rendite wäre grauenvoll, man darf doch aber die folgenden jahre nicht ausser acht lassen und streng genommen gehe ich nicht von 50% laufenden kosten und inst-rücklage aus …
fazit, wenn man mietwohnraum anschafft und nich gerade 100% fremdfinanziert, rentiert sich das geschäft auch ohne vater staat! und man muss nach abzahlung die immobilie ja mitbeachten. diese wirft dann rendite satt, je nach lebensdauer des eigentümers…
wie gesagt, mit einigem EK anteil, denn das FK teuerer ist, ist doch klar. wer denkt bei 100% fremdfinanzierung reich zu werden, der muss halt irren, das kann dauern und hat massenhafte risiken!
gruss vom
showbee
p.s. zum kirchhof entwurf: durch weniger sonderabzüge etc. von der steuerbemessungsgrundlage, ist das „zu versteuernde einkommen“ in Euro & cent höher. aus diesem grund kann der steuersatz also niedriger sein um gleiche steuereinnahmen zu verbuchen.
dadurch das weniger subjektive steuerschlupflöcher vorhanden sind (wie du ja auch immer wieder an deine lobby erinnerst), wird die steuer auch persönlich und individuell für den steuerpflichtigen gerechter. aus diesem grunde geht logischerweise die zahl der leichtfertigen steuerverkürzung runter. die hemmschwelle für steuerhinterziehung steigt, da es bei durchsichtigem steuerrecht auch schwerer ist, gelder am fiskus vorbeizubringen. steuerhinterziehung bei kapitaleinkünften und aktienspekulation ist doch hierzulande volkssport!
Hi Sven!
abgesehen davon gäbe es auch keine Steuervorteile mehr, was
die vielen Inhaber von Eigentumswohnungen,
Schiffs-/Windkraftbeteiligungen usw. alt aussehen lassen würde
=> Lobby.Unfug.
Würde ich so nicht behaupten, denn für eine Vereinfachung des
Steuersystems müsste man auch sämtliche Steuervergünstigungen
abschaffen. Nur so wird das System wirklich einfacher.
Im Falle einer ETW ist eine evtl.Steuervergünstigung in Form von verkürzter Abschreibung ein Goodie.
Das dürfte bei einer ordentlichen Anlage kein Problem sein, falls diese Vergünstigung wegfällt.
Wenn ich natürlich SDchrottbuden im Osten kaufe, nur um Steuern zu sparen, lohnt sich das nicht mehr. Aber diese Buden sind doch ohnehin zumeist leer und unvermietet.
Wobei die staatliche Förderung von Eigentumswohnungen
unerlässlich ist - ohne diese Förderung lohnt sich eine solche
Anlage heutzutage gar nicht mehr.
Wie begründest Du das?
Bei den meisten Wohnungsbesitzern (vermietete, nicht
selbstgenutzte Wohnungen) würde sich das Ganze ohne die
steuerliche Vergünstigung nicht lohnen. Und ich glaube kaum,
dass jemand aus lauter Nächstenliebe dann noch eine Wohnung
vermieten würde.
Ich denke eher, dass man hier differenzieren sollte zwischen Abschreibung (die in der Tat weh täte), staatlicher Beihilfen (welche noitzs mit Steuern zu tun haben) und steuerminderndes „Absetzen“ von Investitionen, was ja sowieso nicht angetatstet werden sollte.
Es dürfte sich in den allermeitsen Fällen auch ohne eine 5-jährige Abschreibung lohnen, zu vermieten.
Des weiteren würde ja ein faireres Steuersystem auch zu mehr Investitioonsvolumen bei privaten Haushalten führen.
Und hier kommts: Deutschland hat die niedrigste Wohneigentumsquote in der Welt (bewegt sich zumindest am untersten Ende), es sollte also gar nicht das Ziel sein, einzelne Großvermieter zu fördern, sondern eher das individuelle Wohneigentum! Der Fokus auf Mietwohnungen ist also ein falscher…
Nachrechnen kann sich das jeder selbst. Bei Bruttomietrenditen
von max. ca. 5% (Kaltmiete zu Anschaffungskosten) und
gleichzeitigen Kreditzinsen von ca. 6% kann einfach nicht viel
übrigbleiben.
s.o.
Der Staat müsste dann mehr
Wohnungen bauen und vermieten => Mehraufwand (u.a. auch in
der Verwaltung).Das müsste er sowieso.
???
Mal in München gewesen?
Solange der Staat die aktuellen Steuersätze kassiert, kann kaum jemand Wohneigentum erwerben. Also muss der Staat sich auch um die Berfeitstellung von Wohnungen kümmern.
Das könnte man sich alles sparen, wenn man der Bevölkerung mehr Spielraum lassen würde.
Des weiteren könnte ein evtl. Mehraufwand in der Verwaltung
dadurch aufgefangen werden, dass man zunächst die vorhandenen
Personalkapizitäten ausnutzt.
Wobei ich schwarz sehe, wenn Steuerbeamten zukünftig
Mieterverwaltung machen…
Dann bringt man ihnen das eben bei.
Ausserdem vermute ich, dass der Zustand von Wohnungen in
staatlicher Hand grundsätzlich schlechter sein dürften als
privat vermietete Wohnungen.
Darum geht es nicht.
Wer die Bude versaut übergibt, zahlt. Ganz einfach.
Grüße,
Mathias