Hallo Steuerexperten!
Ich habe mit meiner Freundin ein gemeinsames Haus, das aber im Grundbuch auf Ihrem Namen läuft. Finanziert wird es aber von uns gemeinsam über ein gemeinsames Konto. Der Kredit läuft ebenfalls auf beider Namen. Außerdem erhält sie Eigenheimzulage. Die Frage nun:
Sind wir dem Finanzamt gegenüber beide Hausbesitzer wg der gemeinsamen Finanzierung, oder kann ich sagen, daß ich bei ihr zur Miete wohne, so daß sie in ihrer Steuererklärung einiges absetzen kann?
Danke für jeden Tip!!!
Grüße
TheGreatRudini
Absetzmöglichkeit bei Vermietung
Hallo,
du bist Miteigentümer, das ist dem Finanzamt aus der Steuererklärung deiner Freundin bekannt.
Dass du nicht im Grundbuch stehst bedeutet nur, dass du darauf verzichtet hast, dies rechtlich abzusichern. Im Falle einer Trennung steht deine Miteigentümerschaft nicht fest, du wirst sie beweisen müssen. Falls dir dann (z. B. nach langer Zeit) ein Teil der Kreditunterlagen nicht mehr vorliegt, siehst du alt aus. Steuerlich bedeutet das nichts.
Ob eine Vermietung Steuervorteile bringt, wenn deine faktische Miteigentümerschaft dem Finanzamt nicht bekannt wäre, ist, soweit das nach deinen Angaben beurteilt werden kann, unwahrscheinlich. Nur wenn du im Haus eine separate Wohnung hast, kann sie den Flächenanteil steuerlich absetzen. Du müsstest dann aber auch Miete zahlen, die muss sie als Einnahmen versteuern. Wahrscheinlich ginge es deshalb eher negativ für sie aus.
Liebe Grüße
Peggy
???
hi peggy,
Dass du nicht im Grundbuch stehst bedeutet nur, dass du darauf
verzichtet hast, dies rechtlich abzusichern. Im Falle einer
Trennung steht deine Miteigentümerschaft nicht fest, du wirst
sie beweisen müssen. Falls dir dann (z. B. nach langer Zeit)
ein Teil der Kreditunterlagen nicht mehr vorliegt, siehst du
alt aus. Steuerlich bedeutet das nichts.
wie kommst du denn zu dieser rechtsauffassung? wohneigentum & grun/Boden allgemein bedarf zur übertragung der not. beurkundung. haette diese vorgelegen, wäre das grundbuch derart abgefasst. man kann auf inhaltes des grundbuchs vertrauen!
ergo: sie ist eigentümerin. alles andere ist quatsch. die gemeinsame finanzierung führt eher noch zu schenkungssteuerlichen problemen, denn zu einem teileigentumserwerb.
im übrigen ist die idee mit der untermiete von vorteil, denn:
-
miete kann bei 51% des ortsüblichen liegen und werbungskosten sind dennoch voll abziehbar
-
bei auf dauer angelegten mietverh. geht man von einer einkünfteerzielungsabsicht aus
zu prüfen ist dann allerdings eine etwaige kürzung der eigenheimzulage, wenn die bemessungsgrundlage auf den eigengenutzten teil dann nicht mehr min. 100.000,- DM ausmacht!
Nur wenn du im Haus eine separate Wohnung
hast, kann sie den Flächenanteil steuerlich absetzen.
nun ja, hast du schon mal was von untermiete gehört?
also, konkret ist es möglich, es muss halt durchgerechnet werden, ob es sich lohnt.
gruss vom
showbee
Hallo Showbee,
ergo: sie ist eigentümerin. alles andere ist quatsch.
Sehe ich nicht so. Bei einem Kauf kommt man um die Beurkundung nicht herum. Wenn jemand aber, wie es hier wohl der Fall ist, nachträglich in die Finanzierung einsteigt, ist es sein Risiko, auf die Eintragung zu verzichten.
die gemeinsame finanzierung führt eher noch zu schenkungssteuerlichen problemen, denn zu einem teileigentumserwerb.
Da stimme ich dir zu. Zwar sind auch mündliche Verträge gültig, wenn die beiden abgesprochen haben, dass er durch seine Zahlungen Miteigentümer wird, ist er das auch. Wenn sie bei einer nichteinverenehmlichen Trennung die Zahlungen als Schenkung bezeichnen würde, sieht er alt aus.
- miete kann bei 51% des ortsüblichen liegen …
Aber nur bei nahen Verwandten.
Nur wenn du im Haus eine separate Wohnung hast, kann sie den Flächenanteil steuerlich absetzen.
nun ja, hast du schon mal was von untermiete gehört?
In unserem Zweifamilienhaus, in dem sich bei Kauf eine nicht separate Wohnung befand, mussten wir diese separieren, damit sie steuerlich anerkannt wurde.
LG
Peggy
Hallo Peggy und Showbee,
vielen Dank erstmal für eure Anmerkungen. Aber:
Sehe ich nicht so. Bei einem Kauf kommt man um die Beurkundung
nicht herum. Wenn jemand aber, wie es hier wohl der Fall ist,
nachträglich in die Finanzierung einsteigt, ist es sein
Risiko, auf die Eintragung zu verzichten.
Der Notar sagte mir damals, daß zum Beweiß des Miteigentums im Streitfall schon ein unbeglaubigter, von beiden unterschriebener Vertrag ausreicht, also ein Stück Papier, was ich zuhause im Ordner habe. Wieso sollte er Quatsch erzählen? Er hätte ja durch eine Grundbuchumschreibung oder Vertragsbegleubigung noch Kohle machen können! Aber gegenüber dem Finanzamt will ich ja gar ein Eigentümer sein.
die gemeinsame finanzierung führt eher noch zu
schenkungssteuerlichen problemen, denn zu einem
teileigentumserwerb.
Das ist für mich ein ganz neuer Aspekt. Kann das FA da womöglich noch Schenkungssteuer von mir verlangen??
In unserem Zweifamilienhaus, in dem sich bei Kauf eine nicht
separate Wohnung befand, mussten wir diese separieren, damit
sie steuerlich anerkannt wurde.
Was ist denn mit den Leuten, die z.B. einzelne Zimmer an Studenten vermieten? Kriegen die steuerlich nichts anerkannt? Oder müssen die das Zimmer als Wohnung deklarieren?
Aber davon und von der Grundbuchfrage mal abgesehen: Das Finanzamt will ja sicher den Kreditvertrag sehen wg. der Schuldzinsen und da steht auch mein Name drin. Würde das FA dann immer noch kaufen, das ich Mieter bin??? Ich meine, man kann`s versuchen, aber ich will mir auch keinen Ärger wg versuchter Täuschung einhandeln. Andereseits: wenn ich tatsächlich nur Miete zahlen würde in gleicher Höhe wie jetzt, wäre das rein finanztechnisch für uns überhaubt kein Unterschied.
Man kann sich das Leben schon kompliziert machen, oder???
Viele Grüße
Rüdiger
Hallo Rüdiger,
Der Notar sagte mir damals, …
Das habe ich ja eingeschlossen, als ich sagte, sogar mündliche Verträge sind gültig.
Kann das FA da womöglich noch Schenkungssteuer von mir verlangen??
Da hat Showbee sicher recht. Wenn du deiner Freundin Geld gibt, ohne eine Gegenleistung zu erhalten, ist es ein Geschenk. Allerdings spielt das hier keine Rolle, weil das Finanzamt, wie du selbst sagst, den Kreditunterlagen entnimmt, dass du Miteigentümer bist. Denn die Unterlagen muss sie definitiv einreichen.
Das bedeutet aber auch, dass sie Unkosten nur in dem Verhältnis absetzen kann, in dem sie Eigentümerin ist. Wenn du dich in deiner Einkommensteuererklärung nicht zu deiner Miteigentümerschaft bekennst, verzichtest du auf den Teil der Kosten, den du anteilmäßig absetzen kannst. Die Frage der Vermietung stellt sich so gar nicht.
Liebe Grüße
Peggy
Veto
Hi,
Eigentümer wird man zivilrechtlich nur durch Eintragung ins Grundbuch.
Der Notar ist steuerlich nicht ausgebildet.
Steuerrecht ist sehr schnelllebig. Es sind etliche Verfahren zu wirtschaftlichem Eigentum bei Gebäuden beim BFH anhängig bzw bereits entschieden. Eine Reaktion der Finanzverwaltung steht noch aus. Die Beratung für ein wirtschaftliches Eigentum ist Gestaltungsberatung und gehört ausschließlich in die Hände eines erfahrenen Steuerberaters. Hier ein paar Euro gespart kann später viel kosten!!
Nutzen Eigentümer und Mieter die gleiche Wohnung, insbesondere als Lebensgefährten, wird diese Vermietung nicht anerkannt BStBl 96 II 359.
Eine Vermietung eines Zimmers schließt mit ein, dass der Vermieter dieses Zimmer dann nicht mehr nutzt. Diese Vermietung wird selbstverständlich anerkannt.
Bei gemeinsamer Nutzung und Nichtanerkennung eines wirtschaftlichen Eigentums kann die Eigentümerin die Schuldzinsen nur noch insoweit steuerlich absetzen als sie sie tatsächlich getragen hat. Die anderen Schuldzinsen sind überhaupt nicht absetzbar.
Eine Änderung der Verwaltungsauffassung zu dieser Frage ist noch nicht geklärt (s.o.).
51% Grenze für ortsübliche Miete gilt auch für fremde Mieter H 162 EStHandbuch.
Im FAQ findet sich auch ein Hinweis zu Fundstellen zur Vermietung.
So long
Cirwalda
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Hi Cirwalda
du scheinst aus dem Steuerfach zu kommen, stimmts? Klingt jedenfalls kompetent 
Nutzen Eigentümer und Mieter die gleiche Wohnung, insbesondere
als Lebensgefährten, wird diese Vermietung nicht anerkannt
BStBl 96 II 359.
Also bin ich weder Eigentümer noch Mieter. Was bin ich eigentlich??..lol
Bei gemeinsamer Nutzung und Nichtanerkennung eines
wirtschaftlichen Eigentums kann die Eigentümerin die
Schuldzinsen nur noch insoweit steuerlich absetzen als sie sie
tatsächlich getragen hat. Die anderen Schuldzinsen sind
überhaupt nicht absetzbar.
Ja, heisst das jetzt, sie kann Ihren Anteil der Finanzierung, also die Schuldzinsen, abziehen oder nicht? Denn die Vermietung wird ja nach deiner Auffassung nicht anerkannt…
Vielen Dank nochmals
Rüdiger
Hallo!
Ich fasse mal kurz zusammen:
-
Zivilrechtlich gehört das Grundstück samt Gebäude allein demjenigen, der im Grundbuch steht.
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Wer die Aufwendungen trägt, hat keinen Einfluss auf das Eigentum.
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Aufwendungen, die vom Eigentümer nicht selbst getragen werden, können grundsätzlich auch nicht abgezogen werden (Drittaufwand).
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Zuwendungen zur Bestreitung des Aufwands von Dritter Seite können Schenkungen darstellen, es sei denn, es besteht ein Ausgleichsanspruch.
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Besteht ein Ausgleichsanspruch, gilt 3.
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Der Nichteigentümer, der eigene Aufwendungen trägt, kann diese nicht abziehen, weil er die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
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Soweit ein Miteigentümer (hier nicht der Fall) einen ideellen Miteigentumsanteil innehat, wird ihm bei teilweiser Selbstnutzung des Gebäudes der ideelle Anteil vorweg auf die selbstgenutzte Wohnung angerechnet. Wenn ihm 50% ideell gehören und er das halbe Gebäude nutzt, ist keine Vermietung an ihn möglich (Nutzung kraft eigenen Rechts).
Fazit: Geht zum Berater, der kann vielleicht noch was retten…
Ciao!
Nemo
Hallo Rüdiger,
da Cirwalda sich noch nicht gemeldet hat, sage ich noch einmal etwas dazu:
Nutzen Eigentümer und Mieter die gleiche Wohnung, insbesondere als Lebensgefährten, wird diese Vermietung nicht anerkannt BStBl 96 II 359.
Das habe ich weniger formell formuliert auch gesagt, deshalb hatte ich eine separate Wohnung im Hause für dich als Voraussetzung für erforderlich erklärt. Separate Wohnung heißt: Eigener Zugang und eigene Kochstelle.
Bei gemeinsamer Nutzung und Nichtanerkennung eines wirtschaftlichen Eigentums kann die Eigentümerin die Schuldzinsen nur noch insoweit steuerlich absetzen als sie sie tatsächlich getragen hat. Die anderen Schuldzinsen sind überhaupt nicht absetzbar.
Auch das hatte ich gesagt als ich anmerkte, „dass sie Unkosten nur in dem Verhältnis absetzen kann, in dem sie Eigentümerin ist.“ Umgekehrt verzichtest du auf die Anerkennung deiner Kosten, wenn du deine Miteigentümerschaft nicht angibst.
Dass Miteigentümerschaft an die Eintragung im Grundbuch gebunden sein soll, ist mir neu. Ob das zutrifft, kann deine Freundin beim Finanzamt erfragen, das kostet nichts.
… sie kann Ihren Anteil der Finanzierung, also die Schuldzinsen, abziehen oder nicht?
Wenn es sich um ein selbstbewohntes Einfamilienhaus handelt, kann sie gar keine Schuldzinsen abziehen. Dies habe ich bei meinen früheren Antworten übersehen, weil ich unbewusst meine Situation in einem teilvermieteten Haus auch bei dir vorausgesetzt habe.
Möglich ist dies aber z. B. unter folgender Voraussetzung: Herr kauft eine Eigentumswohnung und vermietet sie an Frau B. Frau B kauft die angrenzende Eigentumswohung und vermietet sie an Herrn A. Selbst wenn die Wohungen durch einen Wanddurchbruch miteinander verbunden sind, wird dies steuerlich anerkannt, das nennt sich Überkreuzvermietung und ist höchstrichterlich bestätigt. Da die Einnahmen aus der Miete gegengerechnet werden, lohnt sich das aber nur bei hohem Fremdkapitalanteil. Eine solche Situation wird sich in einem normalen Einfamilienhaus aber nicht nachträglich herstellen lassen.
Liebe Grüße
Peggy
Hi,
Dass Miteigentümerschaft an die Eintragung im Grundbuch
gebunden sein soll, ist mir neu. Ob das zutrifft, kann deine
Freundin beim Finanzamt erfragen, das kostet nichts.
Glaubs mir einfach mal
Wenn es sich um ein selbstbewohntes Einfamilienhaus handelt,
kann sie gar keine Schuldzinsen abziehen. Dies habe ich bei
meinen früheren Antworten übersehen, weil ich unbewusst meine
Situation in einem teilvermieteten Haus auch bei dir
vorausgesetzt habe.
In die gleiche Falle bin ich auch getappt…
Möglich ist dies aber z. B. unter folgender Voraussetzung:
Herr kauft eine Eigentumswohnung und vermietet sie an Frau B.
Frau B kauft die angrenzende Eigentumswohung und vermietet sie
an Herrn A. Selbst wenn die Wohungen durch einen
Wanddurchbruch miteinander verbunden sind, wird dies
steuerlich anerkannt, das nennt sich Überkreuzvermietung und
ist höchstrichterlich bestätigt.
Das wird definitiv auch nicht anerkannt. Woher hast du denn so ein Halbwissen. Du wirfst mit steuerlichen Fachbegriffen herum, triffst aber nicht die aktuelle Rechtslage. Nur den Konz zu lesen, reicht nicht, um Steuerrecht zu verstehen.
Ebenfalls liebe Grüße
nicht sauer sein
Cirwalda
Hi,
>Klingt jedenfalls kompetent
Danke, ich bemühe mich
>Also bin ich weder Eigentümer noch Mieter. Was bin ich
>eigentlich??..lol
Mitbenutzer, Familienangehöriger, Lebensgefährte, Lebensabschnittspartner…
>:Bei gemeinsamer Nutzung und Nichtanerkennung eines
>:wirtschaftlichen Eigentums kann die Eigentümerin die
>:Schuldzinsen nur noch insoweit steuerlich absetzen als sie sie
>:tatsächlich getragen hat. Die anderen Schuldzinsen sind
>:überhaupt nicht absetzbar.
>:
>Ja, heisst das jetzt, sie kann Ihren Anteil der Finanzierung,
>also die Schuldzinsen, abziehen oder nicht? Denn die Vermietung
>wird ja nach deiner Auffassung nicht anerkannt…
O.k. Steuerrecht ist sehr kompliziert…
Ich wollte sagen, dass du deine Schuldzinsen nur absetzen kannst, wenn du als wirtschaftlicher Eigentümer anerkannt wirst (grundsätzlich, als erster Prüfungsschritt).
Deine Freundin kann ihre Schuldzinsen absetzen, soweit sie sie getragen hat.
Beides war aber nicht zu Ende gedacht, da die Wohnung von euch beiden ja selbst genutzt wird und da nur die Eigenheimzulage, aber überhaupt kein Schuldzinsenabzug vorgesehen ist.
Bei selbstgenutzten Wohnungen kann man Schuldzinsen grundsätzlich nicht absetzen, ich hatte mich in die Variante verrannt, dass die Wohnung vermietet ist (sorry).
Zur Vermietung könnt ihr nur kommen, wenn ihr auszieht und fremde Mieter einziehen lässt- was wohl nicht angestrebt wird
Jedenfalls wird eine Vermietung von deiner Freundin an dich steuerlich nicht anerkannt.
Dann könnt ihr auch nichts absetzen.
Viele Grüße
Cirwalda
Veto
Hi,
In die gleiche Falle bin ich auch getappt…
Geteiltes Leid ist halbes Leid.
Das wird definitiv auch nicht anerkannt. … Nur den Konz zu lesen, reicht nicht, um Steuerrecht zu verstehen.
Deshalb lese ich den auch nicht. Ich habe das vor Jahren aus einem Steuerbericht als Ergebnis eines Prozesses erfahren.
Nein! )
Peggy