Hallo, wer kennt sich mit Immobilien hinsichtlich der Steuererklärung aus? Bin sonst relativ firm in der Steuererklärung, aber seit letztem Jahr ist der Hausbau hinzugekommen und das überfordert meine Kenntnisse…
Wir sind eine Bauherrengemeinschaft aus 3 Parteien und haben 1991 ein Haus (spekulativ) gekauft. Seit 2001/2002 wird das Haus neu auf- und umgebaut in ein Einfamilienwohnhaus. Das Objekt soll 2004 fertiggestellt werden und dann vermietet werden. (Also keine Eigennutzung vorgesehen!). Für die Hausbaukosten wurde ein Kredit aufgenommen.
Welche Kosten kann ich steuerlich geltend machen?
KLar ist: Grundsteuern, Notarkosten, Versicherungen, Kreditzinsen etc.
Aber was ist mit den Baukosten? Mit welchem Wert werden diese angesetzt? Können diese auch schon in der Bauphase abgesetzt werden?
Wir sind eine Bauherrengemeinschaft aus 3 Parteien und haben
1991 ein Haus (spekulativ) gekauft. Seit 2001/2002 wird das
Haus neu auf- und umgebaut in ein Einfamilienwohnhaus. Das
Objekt soll 2004 fertiggestellt werden und dann vermietet
werden. (Also keine Eigennutzung vorgesehen!). Für die
Hausbaukosten wurde ein Kredit aufgenommen.
Welche Kosten kann ich steuerlich geltend machen?
KLar ist: Grundsteuern, Notarkosten, Versicherungen,
Kreditzinsen etc.
Aber was ist mit den Baukosten? Mit welchem Wert werden diese
angesetzt? Können diese auch schon in der Bauphase abgesetzt
werden?
Im Rahmen der Vermietungseinkünfte sind die als Werbungskosten abziehbaren Aufwendungen grundsätzlich im Zeitpunkt der Bezahlung abziehbar - §11 EStG.
Eine Besonderheit besteht, wenn die Bezahlung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten führt, da diese als Absetzung für Abnutzung (AfA) = Abschreibung auf mehrere Jahre verteilt werden § 9 Abs.1 S.3 Nr.7 iVm. §7 Abs.4 EStG. Wenn das Gebäude ursprünglich vor 1925 fertiggestellt war, sind das monatlich 1/12 x 2,5% x AK(HK), bei neueren Gebäuden stattdessen monatlich 1/12 x 2% x AK(HK).
Daher sind die Umbaumaßnahmen daraufhin zu untersuchen, ob nach der neueren Rechtsprechung des BFH nachträgliche Herstellungskosten oder sofort abziehbare Modernisierungsaufwendungen vorliegen. Nur nachdem dies geklärt ist, kann der Zeitpunkt und Umfang der Abziehbarkeit beantwortet werden. Da diese Thematik besonders knifflig und streitbehaftet ist, sollte hierzu unbedingt ein Steuerberater konsultiert werden.
Modernisierungsaufwendungen wären sofort bei Bezahlung abziehbar, ebenfalls die „alte“ AfA. Dagegen wären nachträgliche Herstellungskosten erst im Zeitpunkt der Fertigstellung in die AfA-Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
Außerdem werden die Einkünfte der Bauherren einheitlich und gesondert festgestellt, so dass neben den jeweiligen ESt-Erklärungen auch moch eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte abgegeben werden muss.
was nemo dir mit dem langen beitrag bestimmt ans herz legen wollte: die vermietungs GbR sollte sich einen steuerberater suchen. zumindest in der ersten phase (kauf + bau + modernisierung bis alle wohnungen vermietet sind) ist ein steuerberater zu empfehlen, damit kein geld verschenkt wird. fehler die hier gemacht werden sind meist schwer oder nicht zu korrigieren. also die 2 hombres geschnappt, alle unterlagen, verträge und rechnungen und dann einen steuerberater aufgesucht.
Hi Nemo
vielen Dank für die ausführliche Antwort, das hilft tatsächlich schon mal weiter, um den Ernst der Lage abzuschätzen. Dachte mir so etwas in die Richtung.
Zum Thema nachträgliche Herstellungskosten oder Modernisierungskosten:
Hast Du Erfahrung damit - nach welchen Kriterien legt das Finanzamt fest, um welche Aufwendungen es sich handelt? Ich denke, in unserem Fall werden das wohl eher nachtr. Herstellungskosten, weil die Immobilie fast komplett neu aufgebaut wurde, mit neuem Grundriss(nur einige Grundmauern blieben aus Erhaltungsgründen). Wie viele Jahre kann dann abgeschrieben werden? Nur für die Jahre der Bauzeit und anfallenden Baukosten oder auch danach?
Welches Finanzamt ist zuständig (-> alle drei Bauherren haben untersch. Wohnorte).
Einheitliche und gesonderte Feststellung: S.o. - unterschiedliche Wohnorte? Welches Finanzamt ist zuständig?
Sorry, wenn die Fragen etwas dumm daherkommen - die Materie ist absolut neu für mich.
Vielen Dank.
Pandora
PS: Steuerberater wird auch konsultiert.
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Welches Finanzamt ist zuständig (-> alle drei Bauherren
haben untersch. Wohnorte).
hi,
die zuständigkeit ergibt sich aus § 18 Abgabenordnung. nach Nr. 4:
"(1) Für die gesonderten Feststellungen nach § 180 ist örtlich zuständig :
bei einer Beteiligung mehrerer Personen an anderen Einkünften als Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, aus Gewerbebetrieb oder aus freiberuflicher Tätigkeit, die nach § 180 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe a gesondert festgestellt werden, das Finanzamt, von dessen Bezirk die Verwaltung dieser Einkünfte ausgeht, oder, wenn diese im Geltungsbereich dieses Gesetzes nicht feststellbar ist, das Finanzamt, in dessen Bezirk sich der wertvollste Teil des Vermögens, aus dem die gemeinsamen Einkünfte fließen, befindet.
also, entweder verwaltungssitz (scheinbar bei dir, weil du dich drum kümmerst).
im übrigen sollte das der steuerberater einfach klären.