Bauträgermaßnahme -> Vorsteuer

Geld & Sparen Steuern
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Hallo,

ich habe noch ein besonderes Problem.

Ich habe eine Baumaßnahme geplant und ein dazugehöriges Grundstück gekauft.

Die Vermarktung war hauptsächlich in Richtung Bauträgermaßnahme, also der Verkauf von Eigentumswohnungen, ausgelegt.

Bauträgermaßnahmen unterliegen ja nicht der Umsatzsteuer, weil Grunderwerbsteuer anfällt.

Neben der Aqusie bezgl. Eigentumswohnungen waren auch Bestrebungen zum Verkauf des Grundstückes an Investoren, um dann als Generalübernehmer die Baumaßnahme darauf zu errichten. Hier würde ja die Umsatzsteuer wieder greifen (für das Gebäude).
In diesem Falle würde die Verrechnung mit der Vorsteuer erfolgen.

Im Falle „Bauträgermaßnahme“ - „Verkauf von Eigentumswohnungen“ entfällt ja bekanntlich der Vorsteuerabzug.

Soweit so gut!

Der Grundstückskauf wurde nicht vollzogen -da die Gläubiger des Verkäufers die Zwangsversteigerung durchführen ließen - und ich den Kauf nicht abschließen konnte.

(Es war vereinbart, dass ich den Kaufpreis nach Verkauf der Baumaßnahme zahle.)

-> Die von mir gezahlte Grunderwerbsteuer hat mir das Finanzamt zurückerstattet.

-> Da ich im Hinblick auf eine Verwertung als Eigentumswohnungen alle Aufwendungen, die diesem Projekt direkt zuzuordnen waren, ohne Vorsteuerabzug gebucht hatte, habe ich nun - nach Niedergang der Voraussetzung (Grundstückskauf), den bisher nicht vorgenommenen Vorsteuerabzug gemeldet.

-> Das Finanzamt lehnte eine Erstattung der Vorsteuerbeträge ab, da das hauptsächliche und vorrangige Interesse der Verkauf von Eigentumswohnungen war und nur darauf käme es an.

-> Meines Erachtens ist nach Wegfall der Voraussetzung, die Eigentumserlangung des Grundstückes, der gesamte Aufwand ein Aufwand im normalen Geschäftsbetrieb -wenn auch mit erheblichen Nachteilen (Verlust)- und es müsste der Vorsteuerabzug gerechtfertigt sein.

-> Es ist noch wichtig, dass mein Unternehmen nicht nur zur Durchführung dieser Baumaßnahme gegründet wurde, sondern auch noch andere Tätigkeiten -> Projektentwicklung, Durchführung von Baumaßnahmen und Vermittlungen von Immobilien betreibt.

Vielleicht kann mir hier jemand Ideen liefern die mir positiv weiterhelfen ??

Der Verlust war bei diesem Projekt schon enorm und wird durch die Ablehnung des Finanzamtes noch unnötig vergrößert.

Grüße aus Düsseldorf
Joachim

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Vorsteuerschädliche Ausgangsumsätze;

Die Vorschrift des § 15 Abs. 2 UStG verbietet den Vorsteuerabzug bei steuerfreien Ausgangsumsätzen (Verkäufe) - hier Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte. Dabei ist immer von den tatsächlichen Ausgangsumsätzen auszugehen. Dein Problem: es gab KEINEN Ausgangssumsatz.
In einem Fall mit „umgekehrten Vorzeichen“ entschied der BFH in Übereinstimmung mit der aktuellen EuGH-Rechtsprechung, dass bei einem fehlenden Ausgangsumsatz (z.B.: Fehlinvestitionen) die Absicht des Unternehmers für die Beurteilung des Vorsteuerabzugs maßgebend ist (BFH v. 22.02.2001 UR 2001, 260). http://www.bundesfinanzhof.de/www/index3.html
Die Grundsätze dieses Urteils gelten umgekehrt auch für den Ausschluss der Vorsteuer. Umgehen kannst du diese Situation nur, wenn es Dir gelingt die getätigten Investitionen tatsächlich für steuerpflichtige Ausgangsumsätze zu verwenden, was bei direkt zuordenbaren Ausgaben schwierig sein dürfte.

Sorry

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Hallo,

vielen Dank für deine Antwort.

Wie du schon sagtest … schade…

Aber dennoch eine kleine Frage:

Wenn ich die Baumaßnahme -vielleicht auch in einer etwas abgeänderten Form - verkaufen würde so, dass ein steuerpflichtiger Umsatz entstehen würde, könnte ich dann die Vorsteuer „herbeizaubern“?

Das Procedere wäre nämlich:

Der Vollstrecker und somit neue Besitzer hat wohl auch seine Probleme das Grundstück loszuwerden.
Wenn ich einen Käufer finden würde, der ihm das Grundstück abkauft und mir dann einen Bauauftrag gibt, um ein Gebäude zu errichten ensteht automatisch ein steuerpflichtiger Umsatz.

Gruss aus Düsseldorf
Joachim

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Hallo Joachim

  1. Der Vollstrecker des Grundstücks ist regelmäßig ein Gläubiger wie z.B.: Finanzamt, Banken etc…

1.1. Ist der Vollstrecker, nennen wir ihn korrekt Vollstreckungsgläubiger, noch im Besitz des Grundstücks, so wird das Grundstück über kurz oder lang im Wege der Zwangsversteigerung veräußert. Dann hast du keinen Einfluss auf die Wahl des Erwerbers. Allerdings lohnt sich dann ein Blick in das Amtsblatt der örtlichen Gemeinde, weil dort Termine und Orte aller gerichtlichen Zwangsversteigerungen veröffentlicht werden.

1.2. Ist das Grundstück bereits versteigert, so kannst Du evtl. den Erwerber dazu bewegen das Grundstück an Deinen Wunschkandidaten zu verkaufen. An der Stelle sei erwähnt, dass auch die Vermittlung von Grundstücksverkäufen umsatzsteuerpflichtig ist. Natürlich gilt das nur, wenn Du dafür Geld oder andere Leistungen annimmst.

  1. Wenn Dein Vorhaben Erfolg hat, wenn Du also den Bau eines Hauses durchführst, ist dies ein steuerpflichtiger Umsatz.

2.1. Dein urspüngliches Problem besteht aber weiterhin. Du musst nun dem Finanzamt darlegen, dass die Eingangsumsätze direkt in einen steuerpflichtigen Ausgangsumsatz eingegangen sind. Wenn sie es Dir zunächst nicht glauben, dann versuche den Umsatzsteuerjahresbescheid nach §164 AO unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergehen zu lassen. Dann kann dieser nach Fertigstellung des Gebäudes (also nach ein oder zwei Jahren) immernoch zu Deinen Gunsten geändert werden.

2.2. Solltest Du erstmalig Bauleistungen ausführen, dann vergiss nicht eine Freistellungsbescheinigung nach § 48 b EStG bei Deinem Finanzamt zu beantragen. Damit ersparst Du Dir einigen Ärger, hat aber nichts mit der Umsatzsteuer zu tun, sondern mit der Einkommensteuer.

Viel Erfolg
Kiese

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Hallo „Kiese“,

also was ich mit Vollstrecker ausdrücken wollte (es hätte „Vollstrecker“ :wink: heißen sollen) ist, dass der Gläubiger die Zangsvollstreckung betrieben und auch hat durchführen lassen und dann als Bieter das Grundstück selbst ersteigert hat.

Ich denke, so verstehe ich es auch aus deinem Kommentar, dass mein Vorhaben das Grundstück -vermittelnd- zu verkaufen und dann den Bauauftrag für das Gebäude erhalte, die gemachten Investitionen als zum geplanten Geschäft -die Herstellung und der Verkauf eines Gebäudes-wohl darstellbar sind und ggf. nur noch ein Streit mit dem FA darüber entstehen könnte.

Wohlgemerkt habe ich von Anfang an nicht nur die Lösung 1.) „Bauträgermaßnahme - Eigentumswohnungen“ sondern auch
2.) den Verkauf des Grundstückes mit Erlangung eines Bauauftrages betrieben, wenn auch diese zweite Version nicht so intensiv wie die naheliegende erste Version.

Vielen lieben Dank für die Gedanken und Tipps zu meinem Problem verbunden mit vielen Grüßen aus Düsseldorf

Joachim