Zwei Fragen: §6b EStG / Eigenheimzulage

Geld & Sparen Steuern
1

Hallo zusammen!

Sitze vor den folgenden Problemchen und werde nicht schlauer:

Sachverhalt 1:

Jemand hat ein Grundstück im Wert vom X (X sei recht hoch fünfstellig), welches er aufgrund der zu erwartenden Grundstückspreisentwicklung (steil nach unten) dringend verkaufen möchte.
Nur: das Grundstück wurde 1995 / 1996 angeschafft… also genau das Rückwirkungsproblem mit den Spekulationsfristen.
Er hat als Rechtsnachfolger-Eigentümer (also Erbe oder glücklicher Beschenkter) bereits bemerkt, dass ein beträchtlicher Gewinn dabei anfallen würde, da der Kauf durch seinen Rechtsvorgänger aus der Verwandtschaft erfolgte (einmal über vorweggenommene Erbfolge mit Ausgleichszahlungen an die gesetzlichen „Miterben“, einmal „Verwandtschaftsrabatt“). Die Verträge wurden leider ziemlich schlecht gestrickt - normale Kaufverträge.

Er wollte eigentlich vom Verkaufserlös eine Wohnung zur Vermietung (altes Objekt hat derzeit Leerstand, war aber bis vor kurzem vermietet) anschaffen, aber wenn der Spekulationsgewinn steuerpflichtig wäre, sind diese Pläne nicht realisierbar.
Der einzige Weg zu einer Immobilie würde über die Seeling-Rechtsprechung zur Umsatzsteuer führen, hier könnte er aber die Wohnung, die er im Auge hat, nicht irgendwann mal (in ferner Zukunft, Wohnung soll Altersruhesitz werden) selbst nutzen.

Anhand diverser Vorabentscheidungen hat er aber erfahren, dass für die auf den Spekulationsgewinn entfallende ESt Aussetzung der Vollziehung gewährt werden wird.
Nun hörte er aber auch was von der Möglichkeit der Übertragung von stillen Reserven (seiner Meinung nach könnte das ja eine sein) und der Tatsache, dass diese (§6b EStG) grundsätzlich nur bei Gewinneinkünften funktioniert.

Daher folgende Frage: Gibt es ein Pendant zum § 6b EStG für Überschusseinkünfte (hier: Vermietung und Verpachtung)?

Sachverhalt 2:

Sagen wir mal, er kommt nicht um eine Besteuerung herum. So will er wenigstens das ganze Geld gut parken und den Rest dazusparen. Hier hat er die Idee, Anteile an einer Wohnungsbaugenossenschaft zu erwerben und Eigenheimzulage „mitzunehmen“.

Frage: Muss er dann ein Objekt der Wohnungsbaugenossenschaft beziehen (Stichwort: Eigennutzung), um in den Genuss der EHZ zu gelangen?

Ich hoffe, den Sachverhalt ausreichend geschildert zu haben und bin auf die Antworten gespannt.

Gruß

GM

PS an Showbee: Wieder einmal ein Gedankenexperiment. Dieses Mal doch ein besseres, oder?

2

Daher folgende Frage: Gibt es ein Pendant zum § 6b EStG für
Überschusseinkünfte (hier: Vermietung und Verpachtung)?

hi grübelmonster,

nein mir ist da nix bekannt. um was für ein grundstück handelt es sich denn? mietshaus? vielleicht führt auch ein weg über die 3objektgrenze? ich kenn ja die persönlichen verhältnisse nicht.

ansonsten keine chance. der V+V’ler wird ja nicht bilanziert, deswegen kann er keine rücklagen bilden. selbst §7g ist ja nur für gewerbliche-nichtbilanzierer. nichtmal der V+V’ler kann eine §7g rücklage setzen.

über die schiene sehe ich keine chance.

vielleicht findet er ja einen mieter? vielleicht kann man einen potentiellen käufer auch dazu überreden erst x jahre zu mieten und dann unter anrechnung von x% der mietzahlungen vom heutigen zeitwert des gebäudes einen vertrag zu machen. m.E. sind optionen (also vorkaufsrecht) nicht steuerbar im sinne von § 23 EStG! vielleicht sollte mal in der richtung nachgedacht werden.

Sagen wir mal, er kommt nicht um eine Besteuerung herum. So
will er wenigstens das ganze Geld gut parken und den Rest
dazusparen. Hier hat er die Idee, Anteile an einer
Wohnungsbaugenossenschaft zu erwerben und Eigenheimzulage
„mitzunehmen“.
Frage: Muss er dann ein Objekt der Wohnungsbaugenossenschaft
beziehen (Stichwort: Eigennutzung), um in den Genuss der EHZ
zu gelangen?

also in der 2003er EHZ war die förderung für e.G. anteile nicht an eigennutzung gekoppelt. ich schau mal eben in das aktuelle gesetz.

ab 2004 steht im §17 EigZulG: „… in Anspruch nehmen, wenn er spätrestens im letzten Jahr des Förderzeitraums mit der Nutzung einer Genossenschaftswohnung zu eigenen Wohnzwecken beginnt.“

also auch aus der idee wird wohl nix. m.E. gibt es auch bessere kapitalanlagen.

viel spass beim weitergrübeln.

mfg vom

showbee

3

Hallo zusammen!

Sitze vor den folgenden Problemchen und werde nicht schlauer:

Sachverhalt 1:

Jemand hat ein Grundstück im Wert vom X (X sei recht hoch
fünfstellig), welches er aufgrund der zu erwartenden
Grundstückspreisentwicklung (steil nach unten) dringend
verkaufen möchte.
Nur: das Grundstück wurde 1995 / 1996 angeschafft… also
genau das Rückwirkungsproblem mit den Spekulationsfristen.
Er hat als Rechtsnachfolger-Eigentümer (also Erbe oder
glücklicher Beschenkter) bereits bemerkt, dass ein
beträchtlicher Gewinn dabei anfallen würde, da der Kauf durch
seinen Rechtsvorgänger aus der Verwandtschaft erfolgte (einmal
über vorweggenommene Erbfolge mit Ausgleichszahlungen an die
gesetzlichen „Miterben“, einmal „Verwandtschaftsrabatt“). Die
Verträge wurden leider ziemlich schlecht gestrickt - normale
Kaufverträge.

Er wollte eigentlich vom Verkaufserlös eine Wohnung zur
Vermietung (altes Objekt hat derzeit Leerstand, war aber bis
vor kurzem vermietet) anschaffen, aber wenn der
Spekulationsgewinn steuerpflichtig wäre, sind diese Pläne
nicht realisierbar.
Der einzige Weg zu einer Immobilie würde über die
Seeling-Rechtsprechung zur Umsatzsteuer führen, hier könnte er
aber die Wohnung, die er im Auge hat, nicht irgendwann mal (in
ferner Zukunft, Wohnung soll Altersruhesitz werden) selbst
nutzen.

Anhand diverser Vorabentscheidungen hat er aber erfahren, dass
für die auf den Spekulationsgewinn entfallende ESt Aussetzung
der Vollziehung gewährt werden wird.

Meines wissens ist dies für den geschilderten Fall schon entschieden.
War vor Verlängerung der Spekulationsfrist schon draussen, bleibt steuerfrei.
Noch offen sind Fälle bei denen in 97 und 98 angeschafft wurde.

Nun hörte er aber auch was von der Möglichkeit der Übertragung
von stillen Reserven (seiner Meinung nach könnte das ja eine
sein) und der Tatsache, dass diese (§6b EStG) grundsätzlich
nur bei Gewinneinkünften funktioniert.

Daher folgende Frage: Gibt es ein Pendant zum § 6b EStG für
Überschusseinkünfte (hier: Vermietung und Verpachtung)?

Nein.

Sachverhalt 2:

Sagen wir mal, er kommt nicht um eine Besteuerung herum. So
will er wenigstens das ganze Geld gut parken und den Rest
dazusparen. Hier hat er die Idee, Anteile an einer
Wohnungsbaugenossenschaft zu erwerben und Eigenheimzulage
„mitzunehmen“.

Frage: Muss er dann ein Objekt der Wohnungsbaugenossenschaft
beziehen (Stichwort: Eigennutzung), um in den Genuss der EHZ
zu gelangen?

Seit 1.1.2004 ja, spätestens im letzten Jahr der Förderung.
Ein Blick ins Gesetz kann allerdings oft weiterhelfen: § 17 EigZulG

Grüße
Chris

4

Hallo showbee,

warst mal wieder schneller als ich.

vielleicht findet er ja einen mieter? vielleicht kann man
einen potentiellen käufer auch dazu überreden erst x jahre zu
mieten und dann unter anrechnung von x% der mietzahlungen vom
heutigen zeitwert des gebäudes einen vertrag zu machen. m.E.
sind optionen (also vorkaufsrecht) nicht steuerbar im sinne
von § 23 EStG!

Beim reinen Vorkaufsrecht könnte das gerade noch gutgehen. Wenn der Mieter aber das sichere Recht hat zu kaufen, geht das ganz schief.
Stichwort: wirtschaftl. Betrachtungsweise, wirtschaftl. Eigentum

Auch beim nur Vorkaufsrecht wäre ich sehr, sehr vorsichtig.

Grüße
Chris

5

Meines wissens ist dies für den geschilderten Fall schon
entschieden.
War vor Verlängerung der Spekulationsfrist schon draussen,
bleibt steuerfrei.
Noch offen sind Fälle bei denen in 97 und 98 angeschafft
wurde.

hi chriss,

ja in der tat, ich habe das problem so hingenommen. in der tat dürfte die sache steuerfrei von der bühne gehen. entscheidend ist ob die 2 jahresfrist (alt) bei gesetzesverkündung schon abgelaufen war (also steuerentstrickt war). wenn das so ist, besteht ein schutzwürdiges interesse welches selbst einer unechten rückwirkung entgegensteht.

im weiteren dazu ein lesetip fürs grübelmonster: NWB v. 03.05.2004, Fach 3 Seite 12845: „Rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG verfassungswidrig?“ zum BFH vom 16.12.2003 (IX R 46/02).

mfg vom

showbee

6

Beim reinen Vorkaufsrecht könnte das gerade noch gutgehen.
Wenn der Mieter aber das sichere Recht hat zu kaufen, geht das
ganz schief.

hi chris,

ich denke da auch eher an nur einen schriftlichen optionsvertrag. eine vorkaufsvertrag vorm notar vielleicht noch mit dinglich eingetragenem vorkaufsrecht geht bestimmt nicht. solche sachen kann man natuerlich nur mit dem passenden käufer machen, wenn der käufer auf die EHZ steht, dann natuerlich nicht…

mfg vom

showbee

7

Danke, Ihr beiden!

Vermieten ist nicht. Die letzten Mieter haben „lt. Sachverhalt“ die Häuser (zwei kleine Wohnhäuser, eine Scheune) übel zugerichtet und sich danach abgesetzt. Der „Herr“ der Familie hat sogar die Heizung eingepackt&mitgenommen(!!). Und die Kautionsfrage wurde nur unzureichend geregelt… „Kaution beim Mieter“… dummerweise wurde das Kautionssparbuch der Mieter schon vor der Abtretungserklärung an den Vermieter gepfändet…

Außerdem: noch drei Jahre und der Wert fällt um ca. 30%.

Und nochwas: Hatte selbst einen Fall der „Umqualifikation“ von Miete zu Kauf in meiner Zeit auf der Rechtsbehelfsstelle. Problem: Man findet keinen Käufer, der einverstanden ist, dass die Miete nicht auf den Kaufpreis angerechnet wird. Und wenn angerechnet wird, haben wir sofort Verkaufsabsicht => Spekulationsgewinn, Rückgängigmachung von V+V-Verlusten (die man ja wegen Mieteinnahmen zwingend erklären musste, das FA führt nicht umsonst AfA-Tabellen…).

3-Objekt-Grenze könnte zwar klappen, aber dann steigt demjenigen (wegen des komischen Aufbaus) das Grundbuchamt aufs Dach (Teilungen zum Schwindligwerden), dann das Finanzamt (manche EW-Stellen haben so viele Aufhebungen & Nachfeststellungen, bzw. WeFos gar nicht gern, besonders dann nicht, wenn diese dann gleich wieder rückgängig gemacht werden nach ein paar ZuReFos… Begriffserklärungen auf Anfrage) und zuguterletzt die Stadtplanungsabteilung vom Rathaus.

Grüße

GM

8

Zur Spekulationsfrist ist ja nun genug geschrieben worden.

Zur EigHZul noch ein Tipp. Wenn Du bereits Eigenheimzulage für ein normales Objekt erhalten hast oder noch erhälst, wird die Genossenschaft n i c h t zusätzlich gefördert sondern auf die bereits erhaltene EigHZul angerechnet (also für Dich ein Null-Spiel.
Anders sieht es aus, wenn z.B. Deine Frau die genossenschaftsanteile erwirbt, sie selber aber noch keine EigHZul bekommen hat.
Gruß
Michael

9

Danke, aber ich bin nicht verheiratet und habe auch noch keinen „Objektverbrauch“. Außerdem war die Idee hinter der Sache, dass die EHZ jetzt, wo sie noch willkommen ist und auch gewährt wird, noch mitgenommen wird.

Schließlich kommt irgendwann sowieso die (wesentlich niedrigere) Städtebauförderung. Die EHZ wird auch aufgrund der Bevölkerungsentwicklung ein Auslaufmodell…

Grüße

GM