Eine Immobilie wurde von den Eltern an das Kind übertragen. Das Kind hat hierbei ein Hypothekendarlehn übernommen und zusätzlich ein weiteres Darlehn für Renovierungsarbeiten am Haus aufgenommen. Die Eltern haben lebenslanges Wohnrecht erhalten. Das Kind erhält für das Hypothekendarlehn welches von den Eltern übernommen wurde Eigenheimzulage. Mieteinkünfte oder ähnliche Einkünfte der Eltern erhält das Kind nicht
Nun die Frage: Können die Darlehnszinsen steuerlich geltend gemacht werden? Ist diese Anerkennung ggfls. auch rückwirkend möglich (hier ab 2002)?
Erklärend sollte ich vielleicht darauf hinweise, dass die Immobilie nur mit der Bedingung übertragen wurde, dass das noch vorhandene Hypothekendarlehn mit übernommen wurde. Das Haus wurde - wenn man so will - von den Eltern an das Kind verkauft. Das Haus wurde somit meiner Meinung nach nicht unentgeltlich überlassen.
Ausserdem wird das Haus von dem Kind und den Eltern (Vorbesitzer) bewohnt. Somit liegt keine ausschliessliche Eigennutzung vor.
Können unter diesen Gegebenheiten evtl. steuerliche Vorteile in Anspruch genommen werden?
Erklärend sollte ich vielleicht darauf hinweise, dass die
Immobilie nur mit der Bedingung übertragen wurde, dass das
noch vorhandene Hypothekendarlehn mit übernommen wurde. Das
Haus wurde - wenn man so will - von den Eltern an das Kind
verkauft. Das Haus wurde somit meiner Meinung nach nicht
unentgeltlich überlassen.
Unentgeldliche Überlassung bedeutet nicht, dass das Haus ohne Kaufpreis erworben wurde, sondern das jemand anderes als der Eigentümer in dem Haus wohnt. Wohnungsüberlassung ohne Mieteinnahmen - unentgeltlich.
Ausserdem wird das Haus von dem Kind und den Eltern
(Vorbesitzer) bewohnt. Somit liegt keine ausschliessliche
Eigennutzung vor.
Können unter diesen Gegebenheiten evtl. steuerliche Vorteile
in Anspruch genommen werden?
Private Zinsen sind steuerlich nicht absetztbar.
Evtl. könnte die Eigenheimzulage für dich in Betracht kommen.
Steuerlich könnten diese Zinsen nur bei einer der Einkunftsarten als Werbungskosten geltend gemacht werden. Da bei Häusern regelmäßig die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ (V+V) herangezogen wird, wären die Zinsen hier geltend zu machen. Wie sich aber aus dem Beitrag ergibt, werden keine Mieteinnahmen erzielt. Es gibt daher keine Einkünfte aus V+V. ERGO: die Zinsen bleiben unberücksichtigt.
Was hier aber bisher übersehen wurde: Häuser tauchen auch im Zusammenhang mit der Einkunftsart der „Sonstigen Einkünfte“ auf. Hier im speziellen bei den „Privaten Veräußerungsgeschäften“ (früher: Spekulationsgeschäfte). Bei Grundstücken gilt eine „Spekulationsfrist“ von 10 Jahren als steuerlich relevant.
Das Haus kann als teilentgeltlich angeschafft gelten, weil das Hypothekendarlehen übernommen wurde. Ob dies tatsächlich der Fall ist, kann ich von hieraus nicht beurteilen. Es gibt aber dazu ein umfangreiches Schreiben des BMF über die einkommensteuerliche Behandlung der vorweggenommenen Erbfolge vom 13.01.1993, BStBl I 1993, Seite 80. Sollte Teilentgeltlichkeit vorliegen, wird der Prozentsatz der Teilentgeltlich bei der Ermittlung des „Spekulationsgewinnes“ sowohl auf den Verkaufserlös als auch auf die Anschaffunskosten angewandt (Dies ergibt den "Spekulationsgewinn, der versteuert werden muß). Als Anschaffungskosten sind dann auch die Zinsen zu werten (Stichwort: „Abzinsung der übernommenen Verbindlichkeit“).
Für den unentgeltlich erworbenen Teil gilt dann die sog. „Fußstapfen-Theorie“. Nach dieser Theorie tritt der Erwerber in die Fußstapfen des Gebers (laut Gesetz: „letzter Vorbesitzer, der entgeltlich erworben hat“, oder so ähnlich). Es sind daher die Besitzzeiten des Gebers auf die eigene Spekulationsfrist anzurechnen. Liegt die Summe der Besitzzeiten des Vorbesitzers und des Erwerbers außerhalb der Spekulationsfrist, ist steuerlich nichts mehr zu veranlassen. Liegt die Summe der Besitzzeiten innerhalb der 10 Jahre, so sind die Anschaffungskosten des Vorbesitzers anteilig (in Höhe des unentgeltlich erworbenen Prozentsatzes) als Anschaffungskosten zu berücksichtigen. Im selben Prozentsatz, wie die Anschaffungskosten dann aber berücksichtigt werden, sind auch die Einnahmen aus dem Verkauf wieder steuerlich relevant.
Und noch ne ganz andere Frage: Wurde das ganze eigentlich schon mal unter Erbschafts-/Schenkungssteuerlichen (ErbSt) Gesichtspunkten betrachtet? Zwar fällt bei kleineren Grundstücken, bei denen auch noch Verbindlichkeiten übernommen werden, in der Regel keine ErbSt an, weil man innerhalb der Freibeträge bleibt. Zu prüfen ist dies aber dennoch.